Fam. van Bergen. Per adres: Leiweg KR GEFFEN. Buitengebied Maasdonk, herziening 8 te Geffen

Transcriptie

1 Fam. van Bergen Per adres: Leiweg KR GEFFEN Project: Buitengebied Maasdonk, herziening 8 te Geffen Gemeente Maasdonk Beeldkwaliteitsplan Status: definitief Datum: 10 oktober 2012 Projectnummer: Auteur: Mark Cobussen

2 Beeldkwaliteitsplan Uitgewerkte visie tussengebied Geffen-Oss 2 Principe-verzoek 2 Kwaliteitsverbetering 3 Stedenbouwkundige opzet Uitgangssituatie 4 Situering woningen 5 Ontsluiting woningen 6 Inpassing in de omgeving 6 Bebouwing binnen verkavelingschets 7 Omvang bebouwing 7 Stedenbouwkundige regels en beeldkwaliteit 7 Stedenbouwkundige regels 8 Bebouwingskarakteristiek Karakteristiek nieuwe woningen 9 Beeldkwaliteitregels bebouwing 10 Omgevingskarakteristiek Bestaande inpassing in het landschap 11 Karakteristiek landschappelijke inpassing 11 Beeldkwaliteitregels landschappelijke inpassing 11 1

3 Beeldkwaliteitsplan figuur 1.: Situatie Leiweg te Geffen Uitgewerkte visie tussengebied Geffen-Oss In het kader van de, door de gemeenteraad vast gestelde, uitgewerkte visie tussengebied Geffen Oss, op d.d. 17 juni 2008, worden aan de Leiweg, in de kernrandzone van de kern Geffen, 2 nieuwe woningen gerealiseerd. Ter plaatse ligt hier een agrarische bedrijf (Leiweg 8). Het huidige agrarische bedrijfsactiviteiten worden beëindigd en de aanwezige bedrijfsgebouwen zullen worden gesloopt. Door de sloop van de bedrijfsgebouwen en de nieuwbouw van de woningen kan ter plaatse een aanmerkelijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering bereikt worden. Principe-verzoek Het verzoek tot realisering van de woningen in ruil voor de sloop van de aanwezige bedrijfsgebouwen incl. de intrekking van de Wet Milieubeheervergunning en verplaatsing van het (agrarische) bedrijf is door de gemeente Maasdonk vastgelegd in de overeenkomst voor het verkrijgen van subsidie tot sloop en verplaatsing tussen de gemeente Maasdonk en de heer van Bergen en mevr. van de Langenberg op d.d. 5 januari Aan eerstgenoemde voorwaarde zal worden voldaan door de bedrijfsgebouwen te slopen op de locatie aan de Leiweg zelf. Aan de voorwaarde van het beeldkwaliteitsplan wordt bij deze voldaan. figuur 2.: Deelgebied 7, Visie Tussengebied Geffen-Oss figuur 3. Plankaart, buitengebied Gemeente Maasdonk 2

4 Kwaliteitsverbetering Door de uitkoop en sloop van de visueel hinderlijke (agrarische) bedrijfsgebouwen zal een verbetering van de ruimtelijk kwaliteit ontstaat. Een optimale ruimtelijke kwaliteitsverbetering wordt, bereikt, niet alleen door het vervangen van de bedrijfsgebouwen door woningen, maar door die woningen ook zorgvuldig landschappelijk en architectonisch in hun omgeving in te passen. Een beeldkwaliteitsplan is het middel bij uitstek om een goede landschappelijk architectonische inpassing te bewerkstelligen. In dit beeldkwaliteitsplan worden regels gegeven voor een goede landschappelijke en architectonische inpassing van de 2 nieuwe woningen aan de Leiweg te Geffen. De daarvoor noodzakelijke beeldkwaliteitregels zijn uitgesplitst naar bebouwing en omgeving. figuur 4. Bebouwing in de omgeving figuur 5. Bebouwing in de omgeving figuur 6. Bebouwing in de omgeving 3

5 Stedenbouwkundige opzet. figuur 7. Foto s, Leiweg 6-8 figuur 8. Kadastrale kaart, buitengebied Gemeente Maasdonk Uitgangssituatie De bebouwing gelegen nabij de planlocatie aan de Leiweg kent geen grote verscheidenheid in de bouwstijlen en bebouwingsvormen. De oudere, van oorsprong agrarische woningen hebben grotendeels een traditionele uitstraling. De bestaande woningen zijn parallel aan de weg gelegen. Het aantal bouwlagen verschilt van 1 tot 1,7 bouwlaag en de woningen zijn afgedekt met een kap. De meeste woningen in de Leiweg hebben een nokrichting evenwijdig aan de weg en de dakvorm is overwegend zadel / schilddak. Recent is in de nabijheid van de planlocatie ook een woning met een niet traditionele uitstraling gebouwd. Aan beide zijden van de Leiweg ontbreekt een eenduidige rooilijn voor de woningen. Deze liggen op variabele afstanden van de weg. De gehele Leiweg ligt in het deelgebied 7 Centrale Open Ruimte aan de oostkant van Geffen. De locatie waar de 2 nieuwe woningen, valt geheel binnen dit deelgebied. In oostelijke richting op de Leiweg zijn diverse agrarische bedrijven en woningen gelegen. Ten westen van de locatie op de Leiweg zijn enkele vrijstaande woningen gelegen en wordt het open gebied van de Leiweg afgesloten door de kern Geffen. In zuidelijke richting sluit het deelgebied aan op noordelijke deel van de lintbebouwing op de Hesterseweg. Kenmerkend voor de Heesterseweg is de lintbebouwing met doorzichten naar het achterliggende landschap. Ten noorden van de Leiweg loopt de Bergstraat, het bebouwingslint is gelegen op het overgang van de dekzandrug naar de rivierkomvlakte. 4

6 Situering woningen. De locatie maakt deel uit van het open gebied in een kernrandzone, de nieuwe woningen dienen te passen in de bestaande bebouwing aan de Leiweg. Uitgaande van de gewenste inpassing in de bestaande structuur, zijn de woningen gesitueerd parallel aan de Leiweg. De woningen zullen aan de noordzijde van de weg gelegen worden, op die plek die is vrijgekomen door de sloop van (agrarisch) bedrijfsgebouwen op het perceel Leiweg 8. De oostelijke woning komt op circa 17 meter van de weg en de westelijke woning op circa 23 meter. Hiermee wordt het relatief grote verschil in rooilijnafstand tussen de woning aan de Leiweg 6 en de naastgelegen woning op nummer 10 enigszins overbrugd. De omvang van het bouwblok is conform de overeenkomst 1000m2 per kavel. Zowel de bebouwing als de privégrond (tuin) van de nieuw bewoners moet binnen het bouwblok vallen. De bouwblokken zijn haaks op de Leiweg gesitueerd en de tussenliggende ruimte zorgen voor een open zicht op het achterliggende gebied. figuur 9. Situatieschets, de beoogde nieuwe situatie figuur 10. Foto, bestaande situatie 5

7 Ontsluiting woningen De ontsluiting van de woningen vindt rechtstreeks op de Leiweg plaats. Per perceel wordt één inrit voor auto s gerealiseerd, die toegang moet geven tot zowel de woning als de daarbij behorende bijgebouwen. De ontsluitingwijze sluit daarmee aan op de wijze waarop het merendeel van de percelen aan de Leiweg wordt ontsloten. De ontsluiting op de Leiweg heeft een breedte van 4 meter. Aan de Leiweg zullen geen afzonderlijke parkeervoorzieningen worden gerealiseerd. Op de afzonderlijke percelen is voldoen plaats aanwezig voor de realisering van tenminste 2 parkeerplaatsen per woning. Inpassing in de omgeving Door de sloop van de (agrarische) bedrijfsgebouwen en de realisatie van de 2 nieuwe woningen ontstaat er meerdere tussenliggende ruimte, tussen de bestaande en nieuwe woningen aan de Leiweg, die zorgen voor een open zicht naar het achterliggende gebied. Waardoor het open gebied meer wordt geaccentueerd, zoals gewenst in deelgebied 7, Uitgewerkte visie tussengebied Geffen Oss. figuur 11. Situatieschets, bestaande situatie figuur 12. Foto, bestaande situatie 6

8 Bebouwing binnen verkavelingschets De bestaande bebouwing aan de Leiweg wordt gekenmerkt door een lange gevel parallel aan de weg en bestaan uit 1 bouwlaag (begane grond), afgedekt met een kap (verdieping en zolder). Ten behoeve van een optimaal uitzicht over het aangrenzende buitengebied, kunnen bij de woningen erkers of serres gerealiseerd worden. Deze zijn op diverse punten mogelijk, mits deze de hoofdvorm van de woning niet aantasten. Omvang bebouwing Goot- en bebouwingshoogte zijn wel vastgelegd, op maximaal 6 respectievelijk maximaal 10m. Ten aanzien van vrijstaande bijgebouwen is vast geld dat deze maximaal 200m2 mogen bedragen. Goot- en bebouwingshoogte mogen maximaal 3 respectievelijk 6 m bedragen. Bij de bestaande voormalige bedrijfswoning (Leiweg 6) wordt het bestaande vrijstaande bijgebouw uitgebreid tot een maximum van 200m2. De goot- en nokhoogte als bestaand. Stedenbouwkundige regels en beeldkwaliteit Voorafgaande bepalingen zijn vastgelegd in stedenbouwkundige regels voor de situering en de omvang van de bebouwing. De te bereiken ruimtelijke kwaliteit is verder vertaald in beeldkwaliteitregels. Hierin worden met name ten aanzien van de bebouwing en de terreininrichting nadere eisen opgenomen, teneinde de nagestreefde kwaliteitsverbetering ook in de fase van de realisering gestalte te kunnen geven. Figuur 13. Foto s bestaande berken aan de Leiweg 7

9 Stedenbouwkundige regels Situering bebouwing: Hoofdbebouwing en bijgebouwen dicht bij elkaar plaatsen, zodat er sprak is van een compacte bouwkavel. Uitbreiding van het hoofdbebouwing aan de voorzijde niet wenselijk, voorkeur gaat uit naar de zij- en achterkant van de hoofdbebouwing. Omvang hoofdgebouwen Goothoogte (van de horizontale snijlijn van elk dakvlak met daaronder gelegen buitenwerk gevelvlak, gemeten tot het peil) maximaal 6,00 m1 Bebouwingshoogte (hoogste punt gebouw, uitgezonderd schoorstenen, antennes e.d.) maximaal 10,00 m1 Hoofdbebouwing afgedekt met een kap, waarvan de dakhelling tussen 30 en 60 graden ligt en met de hoofdnokrichting parallel aan de weg. De kapvorm van de hoofdbebouwing is bij voorkeur schild / zadelkap Omvang bijgebouwen Bijgebouwen wat betreft vormgeving in overeenstemming met hoofdgebouw Oppervlak vrijstaande bijgebouwen tezamen maximaal 200 m 2 per woning Goothoogte (van de horizontale snijlijn van elk dakvlak met daaronder gelegen buitenwerk gevelvlak, gemeten tot het peil) maximaal 3,00 m1 Bebouwingshoogte (hoogste punt gebouw, uitgezonderd schoorstenen, antennes e.d.) maximaal 6,00 m1 Vrijstaande bijgebouwen staan ten minste 3 m1 vanaf het hoofdgebouw. Omvang bijgebouwen bestaande woningen Bijgebouwen wat betreft vormgeving in overeenstemming met de bestaande hoofdgebouw Oppervlak vrijstaande bijgebouwen tezamen maximaal 200 m 2 (Leiweg 6) 8

10 Bebouwingskarakteristiek Karakteristiek nieuwe woningen Wat betreft de karakteristiek van de nieuwe woningen wordt aansluiting gezocht bij de ter plaatse in het buitengebied voorkomende woonbebouwing. De woningen kennen een eenduidige hoofdmassa. Uitsparingen, insnijdingen en/of verspringingen zijn mogelijk, zolang deze de vorm van de hoofdmassa niet teniet doen. De architectuur van de woning is dorps en landelijk van karakter, zonder uitbundige detaillering en overdadige ornamentering. De gevels van de bebouwing worden uitgevoerd in een donkere aardetinten baksteen. De kap wordt afgedekt met een donkere, grijze/zwarte pannen, aansluitend bij de overige bebouwing aan de Leiweg. Kozijnen en gebonden van ramen en deuren zijn licht gekleurd, deuren en eventuele luiken donker. De geschetste karakteristiek is vastgelegd in beeldkwaliteitregels, in de volgende paragraaf zijn deze weergegeven. Referentiebeelden zijn in dit deel bebouwingskarakteristiek weergegeven. Figuur 14. Referentiebeelden bebouwingskarakteristiek nieuwe woningen 9

11 Beeldkwaliteitregels bebouwing Verschijningsvorm: De bebouwing wordt uitgevoerd in een landelijke architectuur, zonder overdadige detaillering en ornamentering; Detaillering is eenvoudig en niet nadrukkelijk aanwezig. Aan- en bijgebouwen zijn ondergeschikt en maken deel uit van de totale compositie van het gebouw. Materiaal- en kleurgebruik: De gevels zijn grotendeels uitgevoerd in baksteen, voorkeur in een donkere aartsgetinte kleur (gedekt rood / bont / bruin) Toepassing van antracietkleurige matte dakpannen, bij voorkeur gebakken pannen. Een lichte tint voor het kozijn en dakrandbetimmering en een gedekte kleurstelling voor de deuren en eventuele luiken. De kozijn en dakrandbetimmering zijn uitgevoerd in hout. Aan- en bijgebouwen zijn in materiaal en kleur afgestemd op de hoofdmassa Figuur 15. Referentiebeelden bebouwing nieuwe woningen nieuwe woningen 10

12 Omgevingskarakteristiek Bestaande inpassing in het landschap Karakteristieke landschappelijke elementen in de directe omgeving betreffen met name de aanwezige hagen op perceelgrenzen. Karakteristiek landschappelijke inpassing De erfafscheidingen rond de nieuwe woningen zullen hoofdzakelijk in de vorm van hagen worden gerealiseerd, ten einde uizicht en openheid niet te hinderen. Beeldkwaliteitregels landschappelijke inpassing Erfafscheidingen: Erfafscheidingen uitsluitend in de vorm van hagen De hagen van inheemse plantensoorten, zoals beuk, meidoorn e.d. Figuur 16. Referentiebeelden erfafscheidingen 11