Stedenbouwkundige verkenning voormalig tuincentrum Schapendrift, Blaricum

Transcriptie

1 Stedenbouwkundige verkenning voormalig tuincentrum Schapendrift, Blaricum

2

3 Stedenbouwkundige verkenning voormalig tuincentrum Schapendrift, Blaricum Project: Locatie Schapendrift Blaricum datum: 5 augustus 2015 Nummer: Opdrachtgever: Gemeente Blaricum referte: mw. I. de Feijter en dhr. ing. S. la Grand MUrb

4

5 De locatie en directe omgeving De locatie van het voormalige tuincentrum aan de Schapendrift in Blaricum ligt met de entree aan de Schapendrift en grenst ook aan de Eemnesserweg. De plek ligt op de overgang van drie karakteristieke gebieden. Door een nieuwe inrichting kan op deze fraaie plek in Blaricum een kwaliteitsslag worden gemaakt, wanneer dit op een goede manier wordt ingezet. Vanuit het gemeentelijk beleid is een belangrijk uitgangspunt om tenminste 30% in de goedkope sfeer te ontwikkelen. Op deze locatie onstaat er een (ruimtelijk) spanningsveld tussen enerzijds de bestaande ruimtelijke context en de introductie van een afwijkende typologie met kleinere kavelmaten en geconcentreerde parkeeroplossingen. Dit vraagt om een goede ruimtelijk inpassing. Dorpsgebied Het plangebied (4.800 m 2 ) zelf ligt in de rand van de dorpskern als beëindiging van de ruim opgezette woonbuurt tussen de Capittenweg en de Eemnesserweg. Deze buurt wordt gekenmerkt door een duidelijke woonfunctie met hier en daar een beroep aan huis. De kavels zijn ruim (variërend van 400 m 2 tot 2500 m 2 ) met daarop grote panden. Vanuit het voormalige tuincentrum richting het centrum van Blaricum wordt de verkaveling dichter met meer tweekappers en rijwoningen in het centrum. De woningen rond de locatie zijn overwegend vrijstaand in één bouwlaag met royale kappen. Direct grenzend aan de locatie staan, aan de zijde van de Eemnesserweg, iets bescheidener volumes met twee woningen onder de kap. Villagebied Ten westen van de locatie ligt een villagebied met veel zeer ruime kavels (soms tot wel 5000 m 2 ) met daarop grote panden. Tussen de verkavelingen liggen grote onbebouwde ruimten waardoor de dichtheid nog lager is. De bebouwing kenmerkt zich door grote vrijstaande woonvilla s met samengestelde volumes en kappen. Door de grotere kavelmaten is de bebouwing niet persé op de straat gericht. Op een aantal grote kavels is zelfs sprake van een bebouwingsensemble van hoofd en bijgebouwen. De overgangen naar de openbare ruimte bestaan vaak uit hoge hagen waardoor een meer besloten sfeer en sterkere visuele scheiding tussen de openbare ruimte en woonkavel ontstaat. Langs de Eemnesserweg is de achterliggende bebouwing door een bosstrook niet zichtbaar. De Eemnesserweg is in die zin een duidelijke grens. Landelijk gebied Ten zuiden van de locatie aan de overzijde van de Schapendrift ligt een heel ander landschap: een meer open kleinschalig landbouwgebied met recreatieve en andere functies en woonkavels op de rand van de Eemvallei. Dit gebied wordt gekenmerkt door een wisselend open en gesloten landschap (groene coulissen). Direct tegenover de locatie van het voormalige tuincentrum is geen bebouwing aanwezig en is zicht over een weidelandschap tot aan het laantje van de Achter Capitten. In dit landelijke gebied liggen her en der ruime kavels met daarop (oude) boerderijen en andere vrijstaande woningen van verschillende omvang. De architectuur in dit gebied is overwegend jaren dertig van de vorige eeuw in verschillende stijlen met baksteen, hout, riet en pannen. De meeste voortuinen aan Capittenweg zijn niet extreem diep, zodat de bebouwing nog sterk op de aanliggende straat gericht is. Uitzondering hierop is de Schapendrift. Hier zijn de tuinen aan de voorzijde dieper (10 m of meer). De overgangen naar de openbare ruimte bestaan uit (lage) hagen en hekwerken en open inritten (vaak zonder hekwerk). Deze buurt heeft daarom een vriendelijk en toegankelijk karakter. 5

6 Dorpsgebied woongebied ruime kavels met grote panden verdichting richting het centrum bebouwing met één bouwlaag en royale kappen overwegend vrijstaand met op enkele plek een twee -onder-één-kap bebouwing veelal op de straat gericht lanen met hagen en open hekwerken: open kavelranden toegankelijke sfeer Villagebied woongebied zeer ruime losse kavels met grote panden afwisseling met grote open onbebouwde ruimten bebouwing in één laag met royale kappen vrijstaande villa s bebouwing niet persé op de straat gericht, grote kavels met bebouwingsensemble lanen met soms hoge hagen, meer besloten sfeer en sterkere visuele scheiding openbare ruimte en woonkavel duidelijke overgang Eemnesserweg Landelijk gebied kleinschalig landbouwgebied met recreatieve functies en woonkavels ruime kavels, oude boerderijen, wisselende afmeting panden vrijstaande woningen wisselend open en gesloten (coulissen): tegenover de locatie Calis geen bebouwing aanwezig bebouwing in clusters Villagebied Eemnesserweg Dorpsgebied Capittenweg plangebied Landelijk gebied Schapendrift 6 Op de overgang van 3 landschappen

7 Schapendrift Smal symetrisch profiel (klinkers) zonder fiets- en voetpaden Brede groene grasbermen Lommerrijk en laanbeplanting Erfscheidingen vooral groen (hagen, struiken en bomen met ondergroei ) Capittenweg Smal symetrisch profiel (klinkers) zonder fiets- en voetpaden Groene grasbermen met laanbomen Directe overgang openbare ruimte en kavel Erfscheidingen vooral groen (hagen, struiken en bomen met ondergroei ) Eemnesserweg asymmetrisch profiel met smalle rijbaan en fietspad en smalle groene tussenberm met grote bomen, Aan één zijde een berm met grote bomen Andere zijde directe overgang met haag of hekwerk naast fietspad Besloten sfeer bosrijk, oude bomen 7

8 22e 30 Capittenweg Capittenweg 47a d 9 22c 47 Schapendrift Melkweg besloten besloten d Schapendrift a Eemnesserweg zicht op landschap Open en gesloten Capittenweg 26a

9 fietspad in gebruik bij buurperceel Bestaande kavelmaten in de directe omgeving 9

10 Inpassing van een nieuwe ontwikkeling Een nieuwe ontwikkeling dient ruimtelijk goed te worden ingepast in de bestaande omgeving. Wanneer het tuincentrum verdwijnt zal er een nieuwe functie worden ingevoegd. Belangrijke aspecten hierbij zijn aansluiting van de functie en typologie, aansluiting bij de ruimtelijke opbouw waarbij rooilijnen, kavelmaten, massa en architectonische typologie en de overgangen naar de openbare ruimte. Nieuwe functies Het gebied ligt temidden van ruim opgezette woongebieden. Ten behoeve van een goede aansluiting en afronding van het dorpsgebied kunnen logischerwijs een aantal nieuwe woningen worden gebouwd. Er wordt voor ondergeschikte functies zoals beroepen aan huis aangesloten bij de bepalingen in bestemmingsplan Dorp Blaricum. Gezien de smalle wegen rond de locatie zijn functies met een verkeersaantrekkende werking (kantoor, bedrijvigheid of detailhandel) geen gewenste ontwikkeling. Naast de verkeersaantrekkende werking is het de vraag of deze nieuwe functies ruimtelijk op een goede manier kunnen worden ingepast, passend bij de schaal en groene sfeer van de locatie en de omgeving. Schetsverkavelingen Op basis van de analyse van de omgeving ligt het voor de hand om op deze locatie vrijstaande woningen en een enkele tweekapper te ontwikkelen. Gezien de wens om ook een deel goedkopere woningen te realiseren, is een aantal schetsvarianten opgesteld waarin onderzocht is op welke wijze deze woningen kunnen worden ingepast. Vrijstaande woningen Op deze locatie is ruimte voor maximaal 6 woningen in de dure categorie. Hetzij 6 vrijstaande woningen, hetzij 4 vrijstaande en 1 twee-onder-één kapwoning. In de laatste optie dient de twee-onder-één-kapwoning bij voorkeur aan de zijde van de Eemnesserweg gesitueerd te worden, tussen de twee bestaande tweeonder-één-kapwoningen of aan de zuidwestzijde nabij de kruising. Belangrijk is dat er bij deze typologie niet te kleine kavels worden gemaakt om het ruime en groene beeld aan de Schapendrift te behouden, de aansluiting te maken met de kavels van het aanliggende dorpsgebied en de parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Daarom geldt bij deze typologie een minimale kavelmaat van tenminste 750 m 2 voor vrijstaande woningen en minimaal 500 m 2 voor een tweekapper. Voor het bebouwbaar oppervlak kan prima worden aangesloten bij de bouwvoorschriften uit het bestemmingsplan Dorp: Het bebouwbaar oppervlak (inclusief aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt van maximaal 125 m 2 bij een kavel tussen 500 m 2 en 750 m 2 en 150 m 2 bij kavels van m 2. De woningen bestaan uit één bouwlaag met een royale kap, sterk gericht op de openbare ruimte. De goot- en nokhoogte aan de Eemnesserweg kunnen respectievelijk 3,5 en 7 bedragen om nieuwe massa aan te laten sluiten op de bestaande tweekappers langs deze weg. Op de rest van de locatie kan een goothoogte van 4 m en een nokhoogte van 8 m worden aangehouden als overgang naar woningen in het dorp. Rijwoningen Daarnaast is de ontwikkeling met een aandeel goedkopere woningen verkend. Belangrijke aspecten bij een dergelijke typologie zijn de massa en uitstraling van de (voor)gevel, de bijbehorende kleine kavelmaten en de parkeeroplossing (niet op eigen kavel). Bij de inpassing van goedkopere woningen zijn de volgende uitgangspunten van belang: De goedkopere woningen (vanwege kleinere kavels, afwijkende vorm en typologie) dienen in de westhoek van de locatie gesitueerd te worden. Dit om een logische en nette afronding van het bebouwingscluster op de hoek van de Eemnesserweg, te realiseren. Kort rijtje dat qua massa vergelijkbaar is met grotere villa s Één bouwlaag met kap Geclusterd parkeren Entree parkeren via Schapendrift Beperk het zicht op parkeercluster 10

11 Architectonische vormgeving Individualiteit is een sterk kenmerk van de architectuur in dit deel van Blaricum. Nieuwe vrijstaande woningen krijgen daarom allemaal een eigen architectonisch ontwerp. Geen seriebouw. De nieuwe woningen hoeven ook geen familie van elkaar te zijn. De korte rij van goedkopere woningen wordt juist vormgegeven als zijnde één herkenbaar samenhangend gebouw, zoals een villa of boerderij waarin meerdere woningen ondergebracht zijn. 50 Rooilijn Aan de Eemnesserweg kan worden aangesloten bij de rooilijn zoals aan weerszijde van de locatie. Aan de Schapendrift is geen eenduidige rooilijn aanwezig. De verspringing met diepe voortuinen is hier juist kenmerkend. Op de hoek met de Eemnesserweg ligt de rooilijn dicht op de weg, terwijl aan de oostzijde van het tuincentrum de woningen juist verder uit de erfgrens liggen, minimaal ca. 13,5 m. In het bestemmingsplan Dorp wordt langs de Schapendrift over het algemeen een afstand van 10 m aangehouden tussen bouwvlak en kavelgrens. Hier kan prima op worden aangesloten. Om aan te sluiten bij het patroon langs de Schapendrift is het wenselijk om de woningen onderling te laten verspringen: geen strakke voorgevelrooilijn, maar juist variatie in de diepte van de voortuinen uiterste rooilijn (2,5m) afstand hoofdgebouw en aan- en uitbouwen (5m) 52 Rooilijn Schapendrift minimaal 10 m uit erfgrens, dichter bij de Eemnesserweg 7 m uit de erfgrens; Rooilijn Eemnesserweg minimaal 2,5 m uit erfgrens; Voorzijden richting Schapendrift en Eemnesserweg; uiterste rooilijn (10 m) Overgang openbare ruimte Zoals in de analyse is aangegeven is de overgang naar de openbare ruimte zeer bepalend voor het beeld van deze buurten. Bij een nieuwe ontwikkeling is het van belang dat vooral het profiel van de Schapendrift langs de locatie wordt gerespecteerd: Groene bermen langs de rijbaan beperken het aantal inritten die deze berm doorsnijden, wellicht kunnen deze voor twee woningen worden gecombineerd. Erfscheiding bij voorkeur uitvoeren in lage groene hagen waardoor zicht op de voortuin en de woningen is. In de haag kan her en der een boom worden geplaatst. Eemnesserweg Schapendrift uiterste rooilijn (7 m) groene overgang voortuin met haag 29 Randvoorwaarden afstanden directe omgeving 11

12 d 22d Schapendrift Schapendrift Eemnesserweg Eemnesserweg Vrijstaande woningen (6 woningen) 2. Tweekapper aan Schapendrift en vier vrijstaande woningen (6 woningen) 12 Schetsverkavelingen met verschillende typologieën

13 21 52 Voorkeursmodel 22d 23 Model 3 is het voorkeursmodel en gaat uit van vier woningen in de goedkopere sfeer en vier woningen in het dure segment. Zo wordt enerzijds voldaan aan het beleidsuitgangspunt om ook een aandeel goedkopere woningen op de locatie te realiseren en blijven er voldoende ruime kavels over die passen in het groene beeld rond de locatie. P Schapendrift De woningen in de goedkopere sfeer worden in één volume (villa, boerderij) gebouwd, in de westhoek met een geclusterde en groen ingepaste parkeervoorziening op de locatie. De hoekwoningen binnen dit volume kunnen in een wat duurder segment (dat wil zeggen iets boven het sociale segment) worden gebouwd dan de twee tussenwoningen. Dit komt de woningvariatie op de locatie ten goede en sluit beter aan bij de kavelmaat in verband met de gewenste voortuinruimte, met name aan de Schapendrift De vier duurdere woningen kunnen als vrijstaand- of als twee-onder één kap worden uitgevoerd, zowel aan de Schapendrift of de Eemnesserweg, waarbij de voorkeur uitgaat naar de Eemnesserweg. Eemnesserweg Langs de Schapendrift is een verspringende rooilijn wenselijk. Aan de Eemnsesserweg kan in de voorgevelrooilijn van de buren worden gebouwd Tweekapper aan Eemnesserweg, 4 goedkopere woningen en twee vrijstaande villa s (8 woningen) 13

14

15