Bijlage 1 Beschrijving verloop ontwikkeling stedenbouwkundig plan herontwikkeling Riethorst

Transcriptie

1 Bijlage 1 Beschrijving verloop ontwikkeling stedenbouwkundig plan herontwikkeling Riethorst In deze bijlage wordt nader ingegaan op het proces dat de afgelopen jaren doorlopen is om te komen tot een stedenbouwkundig plan voor de herontwikkeling Riethorst. Sinds 2010 zijn de plannen een aantal keer gewijzigd. In deze bijlage wordt inzicht verschaft in de wijzigingen in de plannen sinds Plan Op 12 januari 2010 heeft het college op grond van artikel 19 WRO vrijstelling verleend voor de herontwikkeling van de plangebied Riethorst. Vrijstelling is verleend voor de herontwikkeling van het zorgcomplex de Riethorst, de bouw van circa 30 woningen en de realisatie van een supermarkt met een oppervlakte van m2 bruto vloeroppervlak. Ter plaatse zou tevens een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd worden met 300 parkeerplaatsen, waarbij de ontsluiting plaatsvond op de Kloosterstraat. Vanuit het stedenbouwkundig ontwerp werd uitgegaan van bebouwingswanden langs de Venestraat met overwegend drie bouwlagen en een bewoonbare kap. Hierbij werd rekening gehouden met het realiseren van meerdere stadsblokken, die door nauwe straten van elkaar gescheiden worden. Voor het gebouw van de Riethorst werd uitgegaan van een groot bebouwingsvlak, onderverdeeld in vier eenheden. Ter plaatse van de standsentree op de hoek Venestraat/ Kloosterstraat was rekening gehouden met een verbijzondering in het bebouwingsblok door een extra bouwhoogte en een uitkraging van de rooilijn over het straatprofiel. Aan de Venestraat was voor wat betreft goot- en bouwhoogten sprake van een hoogte van 10 m respectievelijk 14 m. Ter plaatste van het accent was sprake van een goothoogte van 12 m en een bouwhoogte van 16 m. Voor de bebouwing aan de achterzijde bij het park werd een goothoogte van 8 m en een bouwhoogte van 12 m voorgesteld. Voor het blok van de supermarkt was aan de Venestraat sprake van een goothoogte van 11 m en een bouwhoogte van 15m. Het globale stedenbouwkundig plan uit 2010 is in onderstaande figuur weergegeven. Figuur 1: stedenbouwkundig plan 2010

2 Deze schets op hoofdlijnen is in het kader van de vrijstelling niet verder uitgewerkt tot schetsplannen met gevelbeelden. Zoals bekend, heeft dit plan als gevolg van de ontwikkelingen bij WSG na het verlenen van de vrijstelling verder geen doorgang gevonden. Plan Nadat de planvorming enige tijd heeft stilgelegen, heeft WSG eind 2012 een aangepast schetsplan ingediend. Er zijn drie varianten ontworpen. In de hoofdopzet van het plan uit 2012 is de opzet van het eerdere plan uit 2010 herkenbaar. Er is sprake van veel overeenkomsten en de massa- opbouw komt sterk overeen met de eerdere plannen. Qua programma week het plan enigszins af van de eerdere plannen. Het aantal woningen wijkt iets af, er heeft een wijziging opgetreden in het aantal wooneenheden van de Riethorst, en de oppervlakte voor de supermarkt is afgenomen. Grootste wijziging is dat de ondergrondse parkeergarage is komen te vervallen. In plaats daarvan wordt uitgegaan van parkeren op maaiveldniveau. In onderstaande figuren zijn de schetsen uit 2012 weergegeven. Figuur 2: stedenbouwkundige schets 2012, variant A Figuur 3: stedenbouwkundige schets 2012, variant B

3 Figuur 4: stedenbouwkundige schets 2012, Variant C De gekozen parkeeroplossing in dit schetsplan was meteen op het grootste kritiekpunt van de stedenbouwkundige op het plan. De nieuwbouw wordt aan alle zijden omzoomd door parkeerplaatsen, waardoor de gewenste ruimtelijke kwaliteit niet behaald kan worden. Met in acht name van een aantal uitgangspunten over het parkeren en het laden en lossen, waar in de uitwerking van de plannen rekening mee dient te worden gehouden, heeft het college begin 2013 in principe ingestemd met de schetsplannen. Vervolgens is op basis van deze ingediende plannen de anterieure overeenkomst voor het project opgesteld. De overeenkomst is op 6 juni 2013 getekend. Op 27 juni 2013 heeft uw raad ingestemd met de anterieure overeenkomst. Op basis van de stedenbouwkundige varianten zijn in de anterieure overeenkomst planologische randvoorwaarden voor de uitwerking van het stedenbouwkundig plan geformuleerd. - De basis voor de planologische randvoorwaarden zijn de schetsplannen van Oomen Architecten d.d Realisering supermarkt aan de Venestraat van circa m2 BVO, met een maximale goot- en nokhoogte van 5m - Realisering van ca. 22 appartementen op en rondom de supermarkt, waarbij de maximale gooten nokhoogte 11 resp. 15 meter mag zijn - Realisering zorgcentrum, inhoudende o Ca. 96 verpleegplaatsten o Ca. 15 dagbehandelingsplaatsen o Ca. 900 m2 kantoor ten behoeve van de Riethorst - De maximale goot- en nokhoogte van het zorgcentrum aan de zijde van de Venestraat is 10 resp. 14 meter - De maximale goot- en nokhoogte van het zorgcentrum aan de zijde van het park is 8 resp. 12 meter - Realisering van ca grondgebonden woningen c.q. 22 zorgappartementen, met een maximale goot- en nokhoogte van 7 resp. 11 meter

4 Plan 2014 Na ondertekening van de overeenkomst heeft het plan weer enige tijd stilgelegen. Eind 2014 heeft Welmers Burg Stedenbouw vervolgens een stedenbouwkundig plan (d.d. 4 november 2013) aangeleverd dat afwijkt van het eerdere plan uit Het nieuwe plan voorziet in een Riethorstcomplex, grotendeels gelijk aan vorige concepten, doch waarin één van de vleugels is vervangen voor parkeerruimte. De functionele ruimte van die vleugel wordt verdeeld over de andere vleugels. Hiermee is ruimte gezocht om het parkeren op een goede manier in te passen in de omgeving. Dit ter verbetering ten opzichte van het plan uit De supermarkt is daarnaast verschoven naar de locatie Prisma. Het plan voorziet in een zodanig bouwblok, dat zowel handhaving als sloop van het geheel of een gedeelte van het Prismagebouw denkbaar is. Het aangepast stedenbouwkundig plan is weergegeven in onderstaande figuur 5. Figuur 5: stedenbouwkundige schets 2014 Aandachtspunt in dit plan was dat als gevolg van het vervallen van een van de vleugels van het Riethorstgebouw ten behoeve van het creëren van extra parkeerplaatsen, de bouwmassa van de rest van het gebouw toeneemt. Hierdoor worden de toegestane hoogtes aan de parkzijde overschreden.

5 Op 18 november 2014 heeft het college kennis genomen van het gewijzigde stedenbouwkundige voorstel. Het college heeft vastgesteld dat bij de uitwerking van het plan de volgende uitgangspunten gehanteerd moeten worden: Het college heeft geen voorkeur voor het wel of niet slopen van het Prismagebouw, daar dit een keuze is van de eigenaar, de gemeente acht het wel wenselijk dat de Prisma-functie blijft behouden binnen het te ontwikkelen gebied; nader onderzoek moet uitwijzen wat de effecten zijn van een tweede supermarkt in Geertruidenberg; over de invulling van de begane grond van de bebouwing aan de Venestraat moet nader overleg plaatsvinden, waarbij in principe geldt dat geen medewerking wordt verleend aan met het centrum van Geertruidenberg concurrerende functies; de gemeente staat positief tegenover de overdracht van de benodigde gronden aan de Kloosterstraat ten behoeve van de Riethorst. Onder welke condities dit kan plaatsvinden, zal nog nader overleg moeten plaatsvinden. aangetoond moet worden dat de gewenste woningbouw voorziet in een actuele behoefte en past binnen het einddocument Bouwen binnen strakke contouren; aangetoond moet worden dat de voorgestelde hoogte van de bebouwing aan de parkzijde vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is; er moet nog kritisch worden gekeken naar de aantallen, situering en typen woningen aan de parkzijde Op basis van de schets uit 2014 hebben wij in planteamverband gewerkt aan de nadere uitwerking van het plan uit Aandachtspunt voor de gemeente is voornamelijk de inpassing in het beschermd stadsgezicht en de relatie met de vestingwerken geweest. Daarnaast hebben wij sterk gestuurd de bouwmassa van het riethorst complex. Eerste aandachtspunt was dat de bebouwing in ieder geval moet voldoen aan de goot- en bouwhoogten zoals vastgelegd in de anterieure overeenkomst. De studie in 2015 heeft geleid tot het volgende stedenbouwkundige plan. Figuur 6: stedenbouwkundig plan 2015 met supermarkt

6 In dit stedenbouwkundig ontwerp ontstaat opnieuw een gebouw met zes elementen. Er is echter gekozen voor meer openheid tussen de verschillende onderdelen waardoor meer ruimte is voor groene woonhoven. Hierdoor voegt het gebouw zich beter in de omgeving nabij de vestingwerken. Een ander groot voordeel van het terugbrengen van de zes vleugels in het ontwerp, is dat de bouwmassa van het gebouw kan afnemen. Als gevolg hiervan wordt ruimschoots voldaan aan de goot- en bouwhoogten zoals vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Tot slot wordt hebben we getracht meer afstand te creëren tot de vestingwerken in de zuidwestelijke punt van het gebouw. Door te kiezen voor een andere vormgeving dan voorgesteld in 2014, is deze ruimte gevonden. Daarnaast is het parkeren opgelost op een centraal plein, met een kwalitatief hoge uitstraling. Alle partijen hebben begin 2015 ingestemd met deze stedenbouwkundige schets. Omdat er in de loop van 2015 steeds meer vraagtekens gezet konden worden bij de wenselijkheid van een supermarkt in het plangebied, hebben wij vervolgens een stedenbouwkundige variant zonder supermarkt onderzocht. Ten behoeve van deze alternatieve studie is door partijen het eerdere stedenbouwkundig ontwerp aangepast op het scenario dat er geen supermarkt komt aan de Venestraat. Dit ontwerp is weergegeven in figuur 7. Figuur 7: stedenbouwkundig plan zonder supermarkt (geen overeenstemming)

7 In dit plan wordt voortgeborduurd op de stedenbouwkundige schets uit 2015 met supermarkt. Er is gekozen voor een zelfde ruimtelijke structuur, waarbij uitsluitend de supermarkt vervangen wordt door woningen. Wij waren van mening dat deze schets zonder supermarkt van onvoldoende kwaliteit is om de volgende redenen: - het centrale plein is nu te fors geworden voor de beoogde ontwikkeling; - er ontstaat een te lange gesloten bebouwingswand langs het plein; - alle woningen zijn gelegen aan een parkeervoorziening. Om tot een optimalisatie te komen van het plan, hebben wij Rho adviseurs gevraagd een alternatieve stedenbouwkundige verkenning te doen. Rho heeft een alternatief ontwikkeld waarbij de forse maat van het centrale plein teruggebracht wordt naar de maat van de historische kern. Het voorstel van Rho gaat uit van een stedelijk bouwblok aan de Venestraat. Aan de zijde van het park krijgt het woongebied een informelere inrichting, waarbij het groen van het park als het ware het woongebied wordt ingetrokken. De verkenning van Rho is weergegeven in figuur 8. Figuur 8: stedenbouwkundige verkenning Rho Eind 2015 hebben wij in planteamverband een aangepast stedenbouwkundig ontwerp ontwikkeld. Het stedenbouwkundig plan is in onderstaande figuur 9 weergegeven. In dit plan zijn de uitgangspunten uit het de alternatieve verkenning van onze stedenbouwkundige adviseur te herkennen. Aan de Venestraat wordt een blok met woningen voorgesteld met een stedelijke uitstraling. Deze bebouwing sluit goed aan bij de bebouwing aan de Venestraat. In het plangebied wordt de verkaveling wat informeler en ruimer van opzet, waarbij de woningen in het groen gesitueerd worden. Het park aan de achterzijde wordt op deze wijze als het ware in het plangebied getrokken. Op 18 januari 2016 is dit plan in het bestuurlijk overleg besproken. Alle partijen hebben ingestemd met dit plan en zien dit stedenbouwkundig plan als basis voor de nadere uitwerking.

8 Figuur 9: definitief stedenbouwkundig ontwerp