behorende bij het besluit van burgemeester en wethouders tot vaststelling van Zuidbroek uitwerking 30

Transcriptie

1

2 Zienswijzennota behorende bij het besluit van burgemeester en wethouders tot vaststelling van Zuidbroek uitwerking 30 1 Inleiding a. Het ontwerp van bovengenoemd uitwerkingsplan heeft met ingang van 9 juni 2016 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. b. Tegen het ontwerp zijn vijf zienswijzen ingediend. c. In paragraaf 2 van deze nota worden deze zienswijzen beoordeeld. 2 Zienswijzen De volgende zienswijzen zijn ontvangen. 1. [reclamant 1]; 2. [reclamant 2]; 3. [reclamant 3]; 4. [reclamant 4]; 5. [reclamant 5]; De zienswijzen worden hierna samengevat en beoordeeld. 2.1 [reclamant 1]; De zienswijze is binnen de termijn ingediend op 5 juli Reclamant is een belanghebbende. Reclamant heeft in 2011 een bouwkavel aan de Eikepagelaan 110 gekocht. Mede aangezien aan de overzijde van de weg halfvrijstaande woningen gebouwd zouden gaan worden, is reclamant tot koop overgegaan. Nu is in het ontwerp een alternatief plan te zien, waarbij er mogelijk een rij woningen tegenover de woning van reclamant komt (figuur 9 op bladzijde 15 van de plantoelichting). Reclamant maakt daar bezwaar tegen: de regels kunnen niet halverwege de wedstrijd veranderd worden. Als hij dat had geweten, had hij een andere kavel gekocht. Het kan volgens reclamant niet zo zijn dat als een ontwikkelaar geen kans ziet iets te verkopen een plan zomaar veranderd kan worden en anderen daar nadeel van hebben. Dat is gewoon het risico van het vak. Reclamant verzoekt dan ook variant 2 (figuur 9 op pagina 15 van de plantoelichting) uit het uitwerkingsplan te halen. Variant 1 (figuur 9 op pagina 14 van de plantoelichting) heeft wel zijn goedkeuring. Reclamant laat bij voorbaat weten, als dit plan wordt doorgezet, hij teveel voor zijn kavel heeft betaald en vordert het teveel betaalde dan ook terug. Van de twee bebouwingsclusters, die woningen aan het Heideblauwtje en het Icarusblauwtje, moeten gaan vormen, zijn vier delen nog niet gerealiseerd. Aanvankelijk, 2009, waren hier uitsluitend geschakelde twee-onder-een-kapwoningen gepland. Inmiddels is door de ontwikkelaar een herontwikkeling ingezet. Hiermee kan alsnog tot een afronding van beide bebouwingsclusters gekomen worden. Hierbij worden ook rijwoningen geïntroduceerd voor de vier nog niet gerealiseerde delen van de beide bebouwingsclusters. Rijwoningen zijn hier stedenbouwkundig goed inpasbaar mits het totaal aantal woningen daar niet meer dan 47 gaat bedragen. Aanvankelijk waren hier 46 woningen voorzien. Tevens kunnen de blokken met

3 rijwoningen niet langer worden dan zes woningen. Met dat als belangrijkste twee condities is het ook met rijwoningen mogelijk de beide bebouwingsclusters op een goede wijze af te ronden, aansluitend bij de oorspronkelijke, stedenbouwkundige uitgangspunten uit Een en ander houdt ook in dat de nog te bouwen woningen de rooilijnen zullen volgen die in 2009 reeds voorzien waren. Daarnaast bedraagt de afstand tussen de dichtstbijzijnde nieuwe woning en de woning van reclamant ruim 20 meter, met in beide gevallen een oriëntatie op de Eikepagelaan. Gezien deze situatie, leidt het onderhavige uitwerkingsplan niet een situatie die aanmerkelijk nadeliger is voor reclamant. Via een uitwerkingsplicht, voorziet het geldende bestemmingsplan Zuidbroek in het plangebied (van onderhavig uitwerkingsplan) in meer mogelijkheden tot woningbouw dan nu aangesproken worden met het nieuwe uitwerkingsplan. In die zin leidt het nieuwe uitwerkingsplan dan ook tot een inperking van de huidige bestemming. Naast dat eventuele waardevermindering van omliggend vastgoed geen ruimtelijk relevant gegeven is, verwachten wij redelijkerwijs niet dat de waarde van de woning van reclamant wezenlijk zal verminderen als gevolg van het onderhavige uitwerkingsplan. Dit neemt uiteraard niet weg dat het reclamant vrij staat om, na het onherroepelijk worden van het uitwerkingsplan, een verzoek tot vergoeding van planschade in te dienen. Dat zullen wij beoordelen langs de daarvoor aangewezen weg. 2.2 [reclamant 2]; De zienswijze is binnen de termijn ingediend op 11 juni Reclamant is een belanghebbende. De zienswijze is ondertekend maar niet onderbouwd. Per brief van 26 juli 2016 is reclamant, voor een periode van vier weken, in de gelegenheid gesteld zijn zienswijze aan te vullen met een inhoudelijke motivatie. Van die gelegenheid is geen gebruik gemaakt. De zienswijze is daarom niet ontvankelijk en wordt verder niet behandeld. De zienswijze wordt buiten beschouwing gelaten. 2.3 [reclamant 3]; De zienswijze is binnen de termijn ingediend op 5 juli Reclamant is een belanghebbende. Per brief van 7 september 2015 heeft reclamant het college van burgemeester en wethouders verzocht bij de komende herziening van bestemmingsplan Zuidbroek rekening te houden met de wens om de zijbeuk van de woning van reclamant aan het Boomblauwtje 56 te mogen uitbreiden. Deze uitbreiding is geprojecteerd binnen de bebouwingsgrens die het ontwerpuitwerkingsplan aangeeft. Uit de bijbehorende voorschriften van dat ontwerp volgt echter dat de zijbeuk toch minimaal 50 cm achter de voorgevel van de woning moet blijven. Reclamant is hierover verbaasd: de bebouwingsgrens is toch de bebouwingsgrens. Natuurlijk kunnen er voorschriften worden verbonden aan de wijze van bouwen (hoogte e.d.) binnen de bebouwingsgrens, maar niet om de bebouwingsgrens alsnog in te perken. Bovendien worden en zijn in de wijk de laatste jaren grote aantallen woningen gebouwd waarvan de zijbeuk volledig aansluit op de voorgevel van de woning. Reclamant verzoekt in het uitwerkingsplan duidelijkheid te geven over de mogelijkheid om de zijbeuk naar voren uit te breiden tot de aangegeven bebouwingsgrens.

4 De situering van de woningen wordt in het uitwerkingsplan bepaald door het bebouwingsvlak en daarmee ook door de grens van dat vlak; de bebouwingsgrens. Voor de situering van bijgebouwen, overkappingen en aan- of uitbouwen bij woningen (hierna: bijbehorende bouwwerken) is het bebouwingsvlak niet bepalend. Bepalend is de ligging in achtererfgebied. Voor een juiste bepaling van het achtererfgebied zijn in het uitwerkingsplan, in artikel 1.1. van de voorschriften, een aantal definities opgenomen. Dit resulteert er in dat goed wordt aangesloten bij de mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen. Kort gezegd houdt het voor reclamant in dat het achtererfgebied het gebied is dat 1 meter achter de (doorgetrokken) voorgevellijn van zijn woning ligt. In achtererfgebied maakt het uitwerkingsplan de realisatie van de genoemde bouwwerken bij recht mogelijk (uiteraard mits ook aan de andere voorschriften voldaan wordt). Buiten het achtererfgebied bouwen, dus in het voorerfgebied, is alleen mogelijk middels een vrijstellingsbevoegdheid. Hiervoor is gekozen omdat het kunnen bieden van een dergelijke bouwmogelijkheid sterk afhankelijk van de plek en vormgeving van het betreffende, bijbehorende bouwwerk. Het is daarom niet gewenst die mogelijkheid bij recht te bieden. Per bouwwerk zal, naar aanleiding van een aanvraag omgevingsvergunning, bezien moeten worden of toepassing kan worden gegeven aan de vrijstellingsbevoegdheid. Bij de beoordeling daarvoor zal het dan met name gaan om de aansluiting c.q. het in stand houden van de uitzonderlijke stedenbouwkundige kwaliteit van de bebouwing in het plangebied. 2.4 [reclamant 4]; De zienswijze is binnen de termijn ingediend op 4 juli Reclamant is een belanghebbende. Bij het betrekken van de woonwijk is door de gemeente toegezegd dat er vrijheid en natuur zou komen. Nu komt er een ander bestemmingsplan waarbij de huidige bewoners weer helemaal in gebouwd worden. Ook de vrijheid van de bewoners is dus weer weg. Reclamant is ben tegen dit ontwerpplan en maakt daar bezwaar tegen. De opzet van de woonwijk is energiezuinig en vrij in de natuur; niet volgebouwd zoals de gemeente ook al met De Maten en Woudhuis heeft gedaan. Van de twee bebouwingsclusters, die woningen aan het Heideblauwtje en het Icarusblauwtje, moeten gaan vormen, zijn vier delen nog niet gerealiseerd. Aanvankelijk, 2009, waren hier uitsluitend geschakelde twee-onder-een-kapwoningen gepland. Inmiddels is door de ontwikkelaar een herontwikkeling ingezet. Hiermee kan alsnog tot een afronding van beide bebouwingsclusters gekomen worden. Hierbij worden ook rijwoningen geïntroduceerd voor de vier nog niet gerealiseerde delen van de beide bebouwingsclusters. Rijwoningen zijn hier stedenbouwkundig goed inpasbaar mits het totaal aantal woningen daar niet meer dan 47 gaat bedragen. Aanvankelijk waren hier 46 woningen voorzien. Tevens kunnen de blokken met rijwoningen niet langer worden dan zes woningen. Met dat als belangrijkste twee condities is het ook met rijwoningen mogelijk de beide bebouwingsclusters op een goede wijze af te ronden, aansluitend bij de oorspronkelijke, stedenbouwkundige uitgangspunten uit Een en ander houdt ook in dat de nog te bouwen woningen de rooilijnen zullen volgen die in 2009 reeds voorzien waren. Concluderend houdt het uitwerkingsplan dan ook alleen een zeer beperkte verdichting in van het aantal woningen op reeds lang voorziene woonpercelen. Tot de aantasting van vrijheid en natuur, die de reclamant vreest, leidt het uitwerkingsplan dan ook niet.

5 2.5 [reclamant 5]; De zienswijze is binnen de termijn ingediend op 8 juli Reclamant is een belanghebbende. a. In bouwvoorschriften van de bestemming Wonen staat dat de nieuw te bouwen woningen aan het Heidebauwtje en Icarusblauwtje een nokhoogte mogen hebben van 11 meter. De huidige woningen aan het Boomblauwtje, Heideblauwtje en Icarusblauwtje hebben een maximale nokhoogte van 9 meter. Reclamant is van mening dat de nokhoogte van de nieuwe woningen ook maximaal 9 meter moet bedragen om de eenduidigheid van het bebouwingslint en het contrast met de tegenoverliggende woningen aan de Eikepagelaan te handhaven. b. Daarnaast was het oorspronkelijke plan om geschakelde twee-onder-een-kapwoningen te bouwen. Met die wetenschap heeft reclamant de kavel aan de Eikepagelaan 112 gekocht. Reclamant heeft bezwaar tegen de mogelijkheid dat er nu aaneengeschakeld gebouwd zou kunnen gaan worden (variant 2 op pagina 15 van de plantoelichting). Variant 1 (figuur 9 op pagina 14 van de plantoelichting) doet zijn inziens het meeste recht aan het oorspronkelijke plan en het belang van de huidige bewoners van de Eikepagelaan. a. De reeds gerealiseerde woningen in het plangebied hebben grotendeels een nokhoogte van circa 10 meter. Daarnaast bezitten een aantal woningen dwarskappen waarvan de nokhoogte nog ruim een halve meter hoger ligt. Op die hoogte is in het uitwerkingsplan aangesloten door de maximale bouwhoogte op 11 meter te stellen. b. Van de twee bebouwingsclusters, die woningen aan het Heideblauwtje en het Icarusblauwtje, moeten gaan vormen, zijn vier delen nog niet gerealiseerd. Aanvankelijk, 2009, waren hier uitsluitend geschakelde twee-onder-een-kapwoningen gepland. Inmiddels is door de ontwikkelaar een herontwikkeling ingezet. Hiermee kan alsnog tot een afronding van beide bebouwingsclusters gekomen worden. Hierbij worden ook rijwoningen geïntroduceerd voor de vier nog niet gerealiseerde delen van de beide bebouwingsclusters. Rijwoningen zijn hier stedenbouwkundig goed inpasbaar mits het totaal aantal woningen daar niet meer dan 47 gaat bedragen. Aanvankelijk waren hier 46 woningen voorzien. Tevens kunnen de blokken met rijwoningen niet langer worden dan zes woningen. Met dat als belangrijkste twee condities is het ook met rijwoningen mogelijk de beide bebouwingsclusters op een goede wijze af te ronden, aansluitend bij de oorspronkelijke, stedenbouwkundige uitgangspunten uit Een en ander houdt ook in dat de nog te bouwen woningen de rooilijnen zullen volgen die in 2009 reeds voorzien waren. Daarnaast bedraagt de afstand tussen de nieuwe woningen en de woningen aan de Eikepagelaan 20 meter en meer. Gezien deze situatie, leidt het onderhavige uitwerkingsplan niet een situatie die aanmerkelijk nadeliger is voor de bewoners van de Eikepagelaan.