B&W-voorstel. Onderwerp: Ruimtelijke motivering Orthen 2-14

Transcriptie

1 B&W-voorstel Onderwerp: Ruimtelijke motivering Orthen ) Status Het voorstel heeft betrekking op de collegebevoegdheid van het voeren van een inspraakprocedure op grond van artikel 2 en 4 van de Inspraakverordening s-hertogenbosch, ter voorbereiding van een reguliere omgevingsvergunning waarbij gebruik wordt gemaakt van de bevoegdheid om af te wijken van het bestemmingsplan (ex artikel 2.12, lid 1, onder a onder 2 van de Wet Algemene bepalingen omgevingsrecht). 2) Samenvatting Initiatiefnemer Vastgoed Gemert BV wil het kantoorgebouw aan Orthen 2-14 transformeren naar woningbouw. Het gebouw ligt op de hoek van de weg Orthen en de Sint Willibrordusstraat, en grenst aan de herstructureringswijk Orthen-Links. Het kantoorgebouw kent vier bouwlagen en beschikt over eigen parkeerplaatsen. De transformatie gaat gepaard met enkele inpandige bouwkundige aanpassingen, maar de bouwmassa blijft onveranderd. Vastgoed Gemert zal in het pand 13 appartementen in de vrije huursector realiseren, met behoud van een deel kantoor -en bedrijfsruimte op de begane grond. Omdat de transformatie en het bouwplan stedenbouwkundig en functioneel wenselijk en aanvaardbaar zijn, zal vanwege de strijdigheid met het bestemmingsplan ex artikel 2.12 lid 1 onder a onder 2 Wabo een reguliere afwijkingsprocedure gevoerd gaan worden. Ter motivering van het besluit om van het bestemmingsplan af te wijken is een ruimtelijke motivering opgesteld. De vraag naar woonruimte in s-hertogenbosch is en blijft groot. Daarvoor is voldoende woningproductie nodig, die aansluit bij de huidige en toekomstige behoefte, zowel lokaal als regionaal. Het plan draagt bij aan deze noodzakelijke woningproductie om in de woonbehoefte te voorzien, specifiek wat betreft behoefte aan huurwoningen in bestaand stedelijk gebied door de ingebruikname van een leegstaand pand. Ook gaat het leegstand (in de kantorenmarkt) tegen. Als onderdeel van de ruimtelijke motivering zijn de aspecten geluid, bedrijven en milieuzonering, externe veiligheid, luchtkwaliteit, water, flora en fauna en bodem beschouwd. Hieruit blijkt dat op deze aspecten geen belemmeringen zijn te verwachten. Wel is geluid een belangrijk aandachtspunt. Ten behoeve daarvan is akoestisch onderzoek verricht. Hieruit blijkt dat het nodig is voor twee appartementen dove gevels in het plan op te nemen aan de oostgevel. Voor deze twee woningen en een vijftal andere appartementen worden hogere waarden aangevraagd. Hierbij zal kunnen worden voldaan aan het hogere waardenbeleid van de gemeente. Voor zes appartementen wordt volledig voldaan aan de voorkeursgrenswaarde en is geen hogere waarde nodig. Een ander aandachtspunt betreft de relatie met de nieuwe woningen in Orthen-Links, die in de nabije toekomst aan de westzijde van het perceel worden gebouwd. Door de situering van deze woningen kan er sprake zijn van een inbreuk op de privacy vanwege inkijk. Om deze reden zijn afspraken gemaakt met woningcorporatie BrabantWonen, verhuurder van deze nieuwe woningen. Er is afgesproken dat de initiatiefnemer een aantal maatregelen zal nemen om dit aspect te ondervangen. 2

2 Dit betreft het aanbrengen van diffuus glas aan het pand, en plaatsen van bomen op het achterterrein, om zo mogelijke problemen van inkijk en privacy te voorkomen. Deze maatregelen worden in de vergunning geborgd. 3) Voorstel - Instemmen met het concept-bouwplan en de concept-ruimtelijke motivering Transformatie Orthen Het concept-bouwplan en de concept-ruimtelijke motivering Transformatie Orthen 2-14 op grond van de gemeentelijke inspraakverordening zes weken ter inzage leggen. Steller : Helming Tel. : j.helming@s-hertogenbosch.nl 3

3 4) Aanleiding Eigenaar en initiatiefnemer Vastgoed Gemert BV wil het kantoorgebouw aan Orthen 2-14 transformeren naar woningbouw, waarbij tevens een deel kantoor -en bedrijfsruimte op de begane grond behouden blijft. Het gebouw ligt op de hoek van de weg Orthen en de Sint Willibrordusstraat, en grenst aan de herstructureringswijk Orthen-Links. Het kantoorgebouw kent vier bouwlagen en beschikt over eigen parkeerplaatsen. Het perceel heeft op dit moment een kantoorbestemming (bestemmingsplan Dijklint Orthen, vastgesteld 2009 ); met maximale bouwhoogten van 9, 12 en 15 meter over het pand. Het gebouw is goed ontsloten nabij de doorgaande wegen Orthen en Zandzuigerstraat, en jarenlang in gebruik geweest als kantoor. Gezien de leegstand van het pand, en de mogelijkheden om te voldoen aan de wettelijke geluidsnormen, is Vastgoed Gemert voornemens het gebouw te transformeren naar appartementen. De transformatie gaat gepaard met enkele inpandige bouwkundige aanpassingen, maar de bouwmassa blijft onveranderd. Omdat de transformatie en het bouwplan stedenbouwkundig en functioneel wenselijk en aanvaardbaar zijn, zal vanwege de strijdigheid met het bestemmingsplan ex artikel 2.12 lid 1 onder a onder 2 Wabo een reguliere afwijkingsprocedure gevoerd gaan worden. Ter motivering van het besluit om van het bestemmingsplan af te wijken is een ruimtelijke motivering opgesteld. 4

4 5) Inhoud Bouwplan Orthen 2-14 is op dit moment een kantoorgebouw. Het gebouw bestaat uit 4 bouwlagen met een plat dak. De functie-indeling van het pand wordt met het bouwplan aangepast. De begane grond omvat twee aparte ruimtes, een van 170 m² en een van 195 m². Deze ruimtes krijgen de functie van een bedrijfsverzamelgebouw. Hier wordt onder verstaan, een mix van bedrijven en kantoren (zonder baliefunctie). Maximaal worden hier bedrijven t/m milieucategorie 1 toegestaan. De drie verdiepingen worden gebruikt voor 13 appartementen, vijf appartementen op zowel de 1e als de 2e verdieping en drie appartementen op de 3e verdieping. Op het platte dak van de 2e verdieping komt een gezamenlijk dakterras. Het verwachte oppervlakte van de appartementen is m². Een tweetal woningen heeft een vloeroppervlak van ca m². Vastgoed Gemert zal de appartementen in de vrije huursector realiseren. De transformatie naar woningen van dit pand aan de weg de Orthen is kansrijk en sluit aan op achterliggende woningbouw; de locatie grenst aan het gebied van Orthen-Links. Deze bestaande woonwijk wordt geherstructureerd. Ter illustratie is een indicatieve schets van de toekomstige situatie opgenomen in onderstaand figuur. Op de locatie is, uitgaande van dubbelgebruik, reeds voorzien in voldoende parkeerplaatsen (14 stuks). Ruimtelijk beleid Het project is beschouwd in het licht van de ladder voor duurzame verstedelijking. De vraag naar woonruimte in s-hertogenbosch is en blijft groot. Daarvoor is voldoende woningproductie nodig, die aansluit bij de huidige en toekomstige behoefte, zowel lokaal als regionaal. Er wordt voor de komende jaren ingezet op een woningproductie met een bandbreedte van 500 tot 800 per jaar. Het plan draagt bij aan deze noodzakelijke woningproductie om in de woonbehoefte te voorzien, specifiek wat betreft behoefte aan huurwoningen in bestaand stedelijk gebied door de ingebruikname van een leegstaand pand. Ook gaat het leegstand (in de kantorenmarkt) tegen. 5

5 Het project voldoet daarmee aan de vereisten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking. Omgevingsaspecten In dit kader zijn de aspecten geluid, bedrijven en milieuzonering, externe veiligheid, luchtkwaliteit, water, flora en fauna en bodem beschouwd. Voor het plan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat het nodig is voor twee appartementen dove gevels in het plan op te nemen aan de oostgevel. Voor deze twee woningen en een vijftal andere appartementen worden hogere waarden aangevraagd. Hierbij zal kunnen worden voldaan aan het hogere waardenbeleid van de gemeente, aangezien elk appartement een geluidsluwe gevel heeft en wordt voldaan aan de ambitiewaarde van het gebied. Voor zes appartementen wordt volledig voldaan aan de voorkeursgrenswaarde en is geen hogere waarde nodig. Daarmee wordt het plan op dit aspect aanvaardbaar geacht. Het aspect flora en fauna vormt evenmin een belemmering. Er vinden geen zodanige aanpassingen aan het gebouw plaats die invloed kunnen hebben op beschermde soorten. Ten aanzien van bodem, is geen sprake van bodembedreigende activiteiten, aangezien slechts sprake is van inpandige verbouwingen. De grond zal niet worden geroerd. Aan de noordzijde van het pand ligt een aantal bedrijven t/m milieucategorie 1. Ook in het pand zelf worden op de begane grond bedrijven t/m milieucategorie 1 mogelijk gemaakt, evenals kantoren. Het pand ligt in gemengd gebied, met een richtafstand van 0 meter. Daarmee liggen de nieuwe woningen buiten de richtafstanden, en vormt dit aspect geen aandachtspunt. Ook de aspecten externe veiligheid, water en luchtkwaliteit vormen geen belemmering voor het plan. Belangrijk aandachtspunt betreft de relatie met de nieuwe woningen in Orthen-Links, die in de nabije toekomst aan de westzijde van het perceel worden gebouwd. Door de situering van deze woningen kan er sprake zijn van een inbreuk op de privacy. De in het huidige kantoorgebouw geplande appartementen hebben vanuit de woonkamer direct zicht op de tuinen van de naastgelegen woningen. Om deze reden zijn afspraken gemaakt met woningcorporatie BrabantWonen, verhuurder van de nieuwe woningen in Orthen-Links. Er is afgesproken dat Vastgoed Gemert een aantal maatregelen zal nemen om de genoemde aspecten te ondervangen (diffuus glas, plaatsing bomen op het achterterrein). Deze maatregelen worden in de vergunning opgenomen. Goede ruimtelijke ordening Gelet op de stedenbouwkundige inpassing, het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en de vereisten ten aanzien van milieu, archeologie, water en andere ruimtelijk relevante aspecten kan worden geconcludeerd dat het bouwplan voor de transformatie van het kantoorgebouw aan Orthen 2-14 naar een woongebouw conform de eisen van een goede ruimtelijke ordening is. 6) Financiële paragraaf De gemeente s-hertogenbosch heeft met de initiatiefnemer principeovereenstemming over de kosten. Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten op grond van artikel 6.4 Wet ruimtelijke ordening. In deze overeenkomst is ook vastgelegd dat de initiatiefnemer / exploitant eventuele planschade voor zijn rekening neemt. Kostenverhaal is hiermee verzekerd, waardoor het project economisch uitvoerbaar is. 6

6 7) Burgerparagraaf / procedure Eind juni zal een inloopavond worden gehouden als onderdeel van de inspraakprocedure. Het concept-bouwplan en de concept-ruimtelijke motivering worden in het kader van gemeentelijke Inspraakverordening zes weken ter inzage gelegd. Iedereen kan in die periode over het concept-bouwplan en de concept-ruimtelijke motivering een inspraakreactie indienen. Omwonenden worden geïnformeerd via een inloopavond en via de gebruikelijke bekendmakingen. De raad wordt geïnformeerd via het informatiebulletin. Bijlagen: 1. Ruimtelijke motivering Transformatie Orthen Concept bouwplan 7