Kromhout Exploitatie t.a.v. de heren N. Mooij en J. Vink Aan de Bijl DC BERGAMBACHT. Geachte heren,

Transcriptie

1 Postadres: Postbus AA Dordrecht Kromhout Exploitatie t.a.v. de heren N. Mooij en J. Vink Aan de Bijl DC BERGAMBACHT Ruimtelijke Realisatie Spuiboulevard 300 DORDRECHT T Ons kenmerk Uw kenmerk - Betreft Gebied Kromhoi Kromhout 118/120 en Warmoezierspad 8 t/m 16 Contactpersoon R.P.E. Koppelaar T E rpe.koppelaar@dordrecht.nl Geachte heren, In uw aan de gemeenteraad gerichte brief van 14 oktober 2013 heeft u met betrekking tot de locatie Kromhout 118/120 en Warmoezierspad 8 t/m 16 een globale ontwikkelingsrichting geschetst en gevraagd daaraan medewerking te verlenen door wijziging respectievelijk herziening van het bestemmingsplan. In vervolg op eerdere contacten en onze brief d.d. 16 december 2013 heeft op 17 januari 2014 met u beiden, uw adviseur de heer J. Heester en de heren Van de Stel en Koppelaar van Stadsontwikkeling overleg plaatsgevonden. Overeenkomstig afspraak sturen wij u dit antwoord, in reactie op uw brief en ter bevestiging van de Inhoud van het overleg. Op landelijk en plaatselijk niveau is sprake van leegstaande (kantoor)gebouwen. Particulier initiatief om deze leegstand aan te pakken juichen wij toe. Wij staan positief tegen uw initiatief om de kantoorlocatie hoek Kromhout/Warmoezierspad om te vormen tot woonlocatie. Wel moet zo'n plan passen binnen een aantal randvoorwaarden. Zoals gemeld is dat bij uw hoofdlijnenplan nog niet aan de orde; onderstaand gaan wij daar op in. Uit onder meer uw globale planomschrijving en mondelinge toelichting blijkt dat u op de locatie 68 woningen tot stand wilt brengen. Kort samengevat gaat het daarbij om: handhaving en transformatie van het kantoorpand Kromhout 118 tot 30 woningen en 5 woon/werkwoningen; sloop van het kantoorpand Kromhout 120 en het op die locatie oprichten van hogere bebouwing ten behoeve van 14 appartementen; sloop van de 5 woningen aan het Warmoezierspad en het op die locatie oprichten van 12 stadswoningen; Pagina 1/5

2 nieuwbouw van 7 eengezinswoningen (2 lagen met kap) op het binnengebied. Ten behoeve van deze ontwikkeling bent u voornemens 53 parkeerplaatsen op het binnengebied tot stand te brengen. U heeft aangegeven dat als in de toekomst blijkt dat sprake is van een tekort, elders parkeerplaatsen gehuurd worden of contractueel wordt vastgelegd dat geen aanspraak gemaakt kan worden op een gemeentelijke parkeervergunning. Met betrekking tot de in uw plan genoemde voorzieningen als fitness, wasserette, zonnestudio en buurtservicepunt etc. heeft u gemeld dat deze moeten kunnen worden toegevoegd, maar dat deze functies en de omvang daarvan nog niet bekend zijn. Ter plaatse is van kracht het bestemmingsplan Schil (2008). In dat plan is primair uitgegaan van de bestaande situatie: de woonbestemming ter plaatse van het blokje woningen aan het Warmoezierspad en de bestemming kantoor op de rest van de locatie. Bij de opstelling van het bestemmingsplan is het leegkomen van dit kantoorgebouw voorzien en daarom is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waardoor onder andere wonen in de bestaande bebouwing mogelijk gemaakt kan worden. Het ingediende verzoek is op verschillende punten in strijd met het bestemmingsplan Schil. De strijdigheden betreffen onder meer de functie op het totale perceel, de hogere bouwhoogte ter plaatse van het pand Kromhout 120, meer bebouwing langs het Warmoezierspad en de beoogde bebouwing in het binnengebied. De aanwijzing van een groot gedeelte van de 19e eeuwse Schil tot Beschermd Stadsgezicht geeft aan dat er veel waardering is voor dit deel van de stad. Op sommige plekken in de Schil zijn grootschalige kantoorpanden gebouwd, die sterk contrasteren met het waardevolle 19e-eeuwse stadsweefsel. In het bestemmingsplan Schil wordt stadsreparatie als benadering bij herontwikkeling genoemd. Stadsreparatie wil zeggen herstellen op basis van de kenmerken van het 19de eeuwse stadsweefsel (bv kleinschaligheid, bouwen in de rooilijn, verticale geleding, verticaal gerichte ramen en kleur- en materiaalgebruik passend bij de omgeving). Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bekeken, is de bestaande kantoorbebouwing aan het Kromhout te fors, bezien in relatie tot de omliggende woonbebouwing. Ook wijkt de architectuur van het gebouw sterk af van de omringende architectuur. In het ontvangen plan wordt uitgegaan van handhaving en uitbreiding van de bestaande bouwmassa's aan het Kromhout én de toevoeging van woningen langs het Warmoezierspad en op het binnenterrein tegenover de Wilhelminahof. Door deze toevoeging van bouwmassa's ontstaat een nog hardere confrontatie met de kleinschaligheid van de 19e eeuwse schil. Dit zal ten koste gaan van het beschermd stadsgezicht en is daarom niet wenselijk. Pagina 2/5

3 In het vlekkenplan wordt geen inzicht verschaft hoe de gevels eruit zien. Aangezien sprake is van een beschermd stadsdeel zijn deze aanzichten wel noodzakelijk om een goede beoordeling mogelijk te maken. Bij verandering van de bestaande of toevoeging van nieuwe bouwmassa's moet sprake zijn van een goede aansluiting op de omliggende bebouwing (Kromhout, Warmoezierspad, Wilhelminahof etc); zowel ten aanzien van de omvang als voor wat betreft de aanzichten van de gevels. Een grotere confrontatie met de kleinschaligheid van de 19 e eeuwse schil is daarbij ongewenst. Bij de bouw van nieuwe woningen moet op eigen terrein voorzien worden in de parkeerbehoefte. Uitgaande van het nu beschikbare woningprogramma moeten 87 parkeerplaatsen tot stand gebracht worden; genoemde extra services hebben een grotere parkeerbehoefte tot gevolg. In uw plan zijn 53 parkeerplaatsen opgenomen. Geconcludeerd moet worden dat in ca. 40 % van de parkeerbehoefte niet wordt voorzien. Tijdens het overleg is gedeeld dat eerder besloten is niet te starten met de concrete uitwerking van plannen voor de bouw van een parkeergarage aan het Kromhout; van realisatie van een grootschalig aantal extra parkeerplaatsen zal In dit gebied derhalve geen sprake zijn. Overeenkomstig uw verzoek treft u bijgaand de berekening van het aantal benodigde parkeerplaatsen aan. De totstandbrenging van huurappartementen behoort zeker tot de mogelijkheden. Maar gezien het grote aanbod in Dordrecht zijn kleine appartementen ongewenst; de minimale maat moet 80 m 2 zijn. Gezien de huidige woningmarkt en het al aanwezige planaanbod bestaat momenteel aan koopappartementen (alle prijsklassen) geen behoefte. De voorkeur gaat uit naar grondgebonden woningen langs het Kromhout. Uit het voorgaande blijkt dat het van u ontvangen hoofdlijnenplan op diverse onderdelen niet akkoord bevonden is. Wij zijn daarom niet bereid om aan het voorliggende schetsplan medewerking te verlenen door wijziging/herziening van het bestemmingsplan. Tijdens het overleg d.d. 17 januari 2014 zijn de varianten "sloop van alle bestaande bebouwing en een nieuwe Invulling van de totale locatie met grondgebonden woningen met bijbehorende parkeervoorzieningen" alsmede "transformatie van de bestaande bebouwing, zonder bebouwing op binnengebied en met voldoende parkeergelegenheid" aan de orde geweest. Op deze wijzen kan naar verwachting een woningbouwprogramma met de bijbehorende parkeervoorzieningen en een -mede in relatie tot het Beschermd Stadsgezichtvanuit stedenbouwkundig oogpunt passende invulling tot stand gebracht worden. U heeft aangegeven dat sloop van de bestaande bebouwing vanuit financieel oogpunt onhaalbaar Is. Samengevat komen wij tot de conclusie dat wij enthousiast zijn over de ontwikkeling van plannen die erop gericht zijn om leegstand in Dordrecht aan te pakken. Tegelijk merken wij op dat het nu ingediende hoofdlijnenplan op Pagina 3/5

4 verschillende punten niet akkoord bevonden is. Planontwikkeling op deze locatie moet voldoen aan het gemeentelijk beleid met betrekking tot onder meer Beschermd Stadsgezicht/stedenbouw en het aspect parkeren. Wij gaan er vanuit dat u met het bovenstaande voldoende geïnformeerd bent en zien passende planontwikkeling met belangstelling tegemoet. Pagina 4/5

5 Bijlage: berekening benodigd aantal parkeerplaatsen globaal plan Kromhout 118/120 en Warmoezierspad. Bij de bouw van nieuwe woningen moet op eigen terrein voorzien worden In de parkeerbehoefte. Uitgaande van de nu beschikbare (beperkte) Informatie over woningprogramma moeten 87 (86,3) parkeerplaatsen tot stand gebracht worden. Hierbij wordt uitgegaan van (sterk stedelijk gebied - schil centrum): 33 ppl. voor de 30 huurappartementen (huur etage midden/goedkoop: 1,1 ppl. per woning) 7,5 ppl. voor 5 woon/werkwoningen (koop etage midden: 1,5 ppl. per woning) 15,4 ppl. voor 14 huurappartementen (huur etage midden/goedkoop: 1,1 ppl. per woning) 19,2 ppl. voor 12 stadswoningen (koop tussen/hoek: 1,6 ppl. per woning) 11,2 ppl. voor 7 eengezinswoningen (koop tussen/hoek: 1,6 ppl. per woning). De extra services hebben een grotere parkeerbehoefte tot gevolg. Pagina 5/5