Aanpassing en aanvulling n.a.v. bespreking in de Raadscommissie Mens en Samenleving van 20 september 2012

Transcriptie

1 Zoekkader locatie Skaeve Huse Aanpassing en aanvulling n.a.v. bespreking in de Raadscommissie Mens en Samenleving van 20 september 2012 Inleiding- Criteria en wegingsfactoren Om de geschiktheid van locaties voor Skaeve Huse te beoordelen zijn criteria en wegingsfactoren geformuleerd. De criteria gaan over beschikbaarheid en minimale vereisten aan de locatie. Daarnaast zijn er factoren over de ligging en de omgeving. De criteria geven de minimale vereisten aan een locatie aan. Op basis van de criteria wordt gekeken of een Skaeve Huse project mogelijk is op de aangedragen locatie. Wanneer de antwoorden op de criteria positief zijn volgt de weging aan de hand van de factoren. De wegingsfactoren zijn geen spijkerharde criteria. Ze hebben het doel om na te gaan of de locatie geschikt is voor het doel. Met die bril op moeten deze factoren worden gelezen. De uiteindelijke locatiekeuze blijft een wegen op de hand, rekening houdend met uiteenlopende belangen, met inschattingen van risico s en kansen en met de beschikbare locaties. Bij wegingsfactoren rond mogelijke overlast gaat het vooral om de vraag of er overlastrisico s aanwezig zijn en in hoeverre die risico s te beheersen of tegen te gaan zijn. Een duidelijk beeld van de kansen en risico s van een locatie maakt het mogelijk om aanpassingen te doen aan de huisregels, aan het omgevingsbeheer, aan de woningen of aan andere zaken. Uitgangspunt is dat in principe elke buurt in aanmerking komt voor een dergelijke woonvoorziening, De locatie moet wel passen bij het doel van Skaeve Huse. Skaeve Huse zijn er voor een kleine doelgroep die in een stedelijke woonbuurt (portiekflat of rijtjeshuis) onevenredig veel overlast veroorzaken voor de omgeving. In Skaeve Huse wonen mensen individueel en zelfstandig in kleine éénpersoonswoningen met daaromheen voldoende ruimte. Het Skaeve Huse project bestaat uit zeven woningen en één beheerderruimte. Criteria: Alle locaties worden getoetst op onderstaande criteria, locaties die (kunnen) voldoen aan deze criteria worden vervolgens bekeken op basis van de wegingsfactoren. Beschikbaarheid en bestemming 1. Is de locatie op korte termijn d.w.z. binnen 2 jaar, beschikbaar om te starten met de bouw? De doelgroep voor Skaeve Huse verblijft nu in een woonsituatie die niet past, als Skaeve Huse niet worden gerealiseerd blijft de doelgroep onbediend. Gelet op de noodzaak van de Skaeve Huse moet de locatie spoedig beschikbaar zijn. 2. Heeft de locatie de juiste bestemming (maatschappelijke opvang of wonen?) of is die bestemming te verkrijgen? De mogelijkheid van het verkrijgen van een juiste bestemming is een harde voorwaarde. De procedures voor locaties die al de juiste bestemming hebben, zijn veel eenvoudiger en korter dit heeft de voorkeur boven een locatie waarvoor de bestemming nog gewijzigd moet worden. 3. Is de locatie minimaal 10 jaar bruikbaar? De voorkeur gaat uit naar locaties die definitief beschikbaar zijn. Dit heeft te maken met de financiële investering maar ook met de investering in draagvlak en acceptatie. Voor een tijdelijke locatie moet, gelet op de investeringen in de locatie en in het proces, de locatie minimaal 10 jaar bruikbaar zijn. Ook voor de bewoners heeft een permanente locatie de voorkeur omdat zij dan niet steeds hoeven te verhuizen, juist voor deze doelgroep leidt een stabiele woonsituatie tot vermindering van de problemen. Dit criterium hangt samen met criterium 5. NB 6a Zoekkader Skaeve Huse oktober 2012v13(Nel van Tergouw)

2 Kenmerken van de locatie 4. Is het terrein ca m2 groot? Uitgangspunt is dat het terrein ca m2 groot is. Afhankelijk van de wijze waarop de units worden opgesteld, de aard van de locatie, de omgevingsfactoren en mogelijke barrières kan een kleiner of groter terrein nodig zijn. Het gaat om de realisatie van 8 eenpersoonswoningen van tussen de 30-50m2 met voldoende buitenruimte. 5. Is de locatie betaalbaar? De Skaeve Huse moeten tegen redelijke kosten gerealiseerd kunnen worden. De grond moet in bezit zijn van de gemeente of voor een redelijke prijs verworven kunnen worden. Een redelijke prijs wordt bepaald door verschillende factoren zoals de duur van de investering (hangt samen met criterium 3), de specifieke locatie kenmerken waar bijvoorbeeld geluidsnormen en/of de aanleg van infrastructuur en/of nutsvoorzieningen kunnen leiden tot hoge kosten. Daarnaast moet de grond geschikt zijn of eenvoudig geschikt te maken zijn voor de woningen.(moeten er nog opstallen gesloopt worden, is bodemsanering nodig etc.) 6. Is de locatie op loop- of fietsafstand van openbaarvervoer, voorzieningen en supermarkten? Skaeve Huse horen bij de stad, de bewoners voeren een eigen huishouding en maken dan ook gebruik van de gewone voorzieningen in de buurt. De woningen staan dan ook op loop- of fietsafstand van voorzieningen en openbaar vervoer. Richtafstand is maximaal 3km naar de dichtstbijzijnde voorzieningen (winkels) en 10 minuten lopen naar OV. Wegingsfactoren: Op basis van de wegingsfactoren wordt de omgeving in kaart gebracht, vervolgens wordt een analyse gemaakt van de risico's om Skaeve Huse op de voorgestelde locatie te realiseren. In de analyse wordt per factor ingegaan op kansen, mogelijke risico's en hoe deze verkleind of voorkomen kunnen worden. Van geval tot geval wordt bekeken wat de specifieke risico's op de locatie zijn en in hoeverre er in fysieke maatregelen en het beheer van de woonvoorziening rekening gehouden kan worden met mogelijke overlast. Het gaat hierbij nadrukkelijk om wederzijdse risico's voor de bewoners van Skaeve Huse en de omgeving. Kenmerken van de Omgeving 7. Is de locatie op voldoende afstand van woonhuizen Voldoende afstand tot woonhuizen is afhankelijk van een aantal factoren. O.a. de ligging van de locatie, de mogelijke inpassing van de huizen op de locatie, de ontsluiting van het terrein en de mogelijkheid om een visuele afsluiting te realiseren. Bij voorkeur wordt de aanbevolen afstand tot de aangrenzende buurt (min 75 à 100m en een visuele afscheiding) uit de SEV-advies aangehouden. Deze afstand is echter niet hard en is afhankelijk van mogelijke inpassing, ontsluiting en omliggende functies. Bij voorkeur is er de mogelijkheid tot afscherming van het terrein met groen of schutting, zowel om overlast te beperken als privacy te bevorderen. Uitgangspunt is dat werkelijke geluids- uitzichts- of stankhinder kan worden voorkomen 8. Zijn er voorzieningen in de omgeving? En welke effecten kunnen de nabijheid van deze voorzieningen hebben? Bepaalde bestaande voorzieningen dicht bij Skaeve Huse kunnen stapeleffecten opleveren, waardoor overlast zou kunnen ontstaan. De aanwezigheid van gevoelige functies is geen contra-indicatie, het gaat erom om mogelijke risico's te onderkennen en maatregelen te nemen die de risico's verkleinen. Hierbij is het zaak om

3 wederzijdse risico's te onderkennen en mogelijke maatregelen te benoemen om deze risico's te ondervangen. Globaal gezegd gelden dezelfde wegingsfactoren als bij woonhuizen; de afstand en de ligging van de locatie, de mogelijke inpassing van de Skaeve Huse op de locatie, de ontsluiting van het terrein en de mogelijkheid om een visuele afsluiting te realiseren. Denk bij voorzieningen aan: maatschappelijke opvang, basisscholen, middelbare scholen, speeltuinen en kinderopvang, hangplekken, uitgangsgebieden etc. Daarnaast gaat het hierbij ook om draagkracht van de buurt. Zijn er bijvoorbeeld al andere voorzieningen voor kwetsbare mensen in de buurt. En wat betekent de toevoeging van Skaeve Huse voor de buurt. 9. Zijn er toekomstige ontwikkelingen, zoals herinrichting, stedenbouwkundige plannen, etc.? Met dergelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden. Van geval tot geval worden de omstandigheden bekeken. Als de locatie deel uitmaakt van een groter nieuwbouwproject of stadsvernieuwingsproject kan dat het voordeel opleveren dat de woonvoorziening dan goed ingepast kan worden, ook omdat de aanwezigheid van de voorziening bekend is bij aanstaande huurders en kopers. 10. Zijn er andere omstandigheden om rekening mee te houden? Hiermee worden omstandigheden bedoeld, die nog niet bij de andere wegingsfactoren naar voren zijn gekomen, maar die wel van invloed kunnen zijn op de ontwikkeling van een voorziening.

4 Aanvulling zoekkader naar aanleiding van bespreking in Raadscommissie Mens en Samenleving d.d. 20 september 2012 Algemeen In deze aanvulling op het zoekkader locatie Skaeve Huse staat aangegeven hoe de criteria en wegingsfactoren worden toegepast in de beoordeling van de locaties. In de discussie met de leden van de Raadscommissie Mens en Samenleving (op 20 september 2012) is besproken dat het zoekprofiel voor een geschikte locatie niet een zaak is van een matrix waarin met het geven van punten de locatie met de hoogste score ook leidt tot de beste locatie. De punten in het zoekkader staan op zich en kunnen niet één op één tegen elkaar worden afgewogen (het bekende appels en peren verhaal). In deze aanvulling staat dan ook welke afweging wordt gemaakt per punt uit het zoekkader. Deze afweging wordt gebruikt om alle aangedragen locaties op de groslijst te wegen en vervolgens een advies te geven over één of meerdere locaties die geschikt zijn voor Skaeve Huse. Criteria De criteria verschillen zoveel van elkaar dat het onmogelijk is om de verschillende criteria tegen elkaar af te wegen. Alle criteria zijn daarin even belangrijk. Het kan wel per locatie verschillen wat de onderscheidende criteria zijn waardoor een locatie wel of niet voldoet. Per criteria is aangegeven binnen welke bandbreedte er gekeken is en hoe dit wordt beoordeeld. 1. Is de locatie op korte termijn, d.w.z. binnen 2 jaar, beschikbaar om te starten met de bouw? Start bouw tot <2 jaar ++ Start bouw 2 jaar + Start bouw tussen de 2 en 3 jaar +/- Start bouw >3 jaar - Factoren die bepalen hoe lang het duurt voordat gestart kan worden met de bouw zijn bijvoorbeeld: bestemmingsplanwijziging, slopen van bestaande panden, verwerven van een terrein. 2. Heeft de locatie de juiste bestemming (maatschappelijke opvang of wonen?) of is die bestemming te verkrijgen? Huidige bestemming is wonen ++ Is de bestemming wonen te + verkrijgen Woonbestemming niet mogelijk De locatie valt af Het kan zijn dat een locatie door milieunormen geen woonbestemming kan krijgen. Wanneer dit het geval is valt de locatie af. 3. Is de locatie minimaal 10 jaar bruikbaar? Permanente locatie ++ Tijdelijke locatie voor 15 jaar of meer +/- Locatie tussen 10 en 15 jaar - beschikbaar Locatie minder dan 10 jaar De locatie valt af beschikbaar

5 Een permanente locatie heeft de voorkeur boven een tijdelijke locatie. Naast de bouwkosten (die in punt 5 meewegen) is ook de noodzakelijke investering in draagvlak en acceptatie een belangrijke factor bij de weging van dit criterium. 4. Is het terrein ca m2 groot? Is het terrein < 500m2 De locatie valt af Is het terrein >500m + Het terrein moet minimaal 500m2 zijn. Een kleinere locatie valt zeker af. Voor alle locaties geldt dat de woningen goed moeten kunnen worden ingepast. Dit is afhankelijk van de vorm van het terrein en de ligging ten opzichte van andere gebouwen. 5. Is de locatie betaalbaar? Het gaat hierbij om exploiteerbaarheid van de locatie. De exploiteerbaarheid hangt af van kosten versus de afschrijvingstermijn. Dit betekent dat een tijdelijke locatie kan afvallen vanwege hoge kosten. De kosten bestaan onder andere uit: grondprijs (mede afhankelijk van grondeigendom), noodzakelijke aanvullende maatregelen (bv. geluidswerende maatregelen) en kosten voor kabels en leidingen, nutsvoorzieningen, ontsluiting etc. Per locatie wordt gekeken naar investeringskosten en afschrijvingstermijn en de gevolgen voor de exploitatie. Voor het grondeigendom gaan we globaal uit van: Is de locatie in bezit van gemeente + Is de locatie in bezit van gemeente +/- financiële consequenties maar er ligt een Grex onder toevoegen Is het terrein te verwerven (het +/- financiële consequenties terrein staat te koop) toevoegen Het terrein wordt niet te koop De locatie valt af aangeboden 6. Is de locatie op loop- of fietsafstand van openbaarvervoer, voorzieningen en supermarkten? Voorzieningen < 3km en OV < 10 min Voorzieningen >3km en OV >10min + Locatie valt af De bewoners van Skaeve Huse hebben over het algemeen geen auto. Zij zijn aangewezen op de fiets en het openbaar vervoer. De genoemde afstanden zijn de maximale afstanden. Als het openbaar vervoer bij voorbeeld erg beperkt is en de fietsafstand ook maximaal, is het mogelijk dat de locatie op basis hiervan toch een negatief advies krijgt.

6 Wegingsfactoren In de weging worden de locaties aan de hand van verschillende factoren beoordeeld op geschiktheid voor het doel. De wegingsfactoren zijn geen spijkerharde criteria. In het wegingskader wordt rekening gehouden met omgevingsfactoren en uiteenlopende belangen. En worden risico's en kansen in beeld gebracht. Een duidelijk beeld van de kansen en risico s van een locatie maakt het mogelijk om bijvoorbeeld aanpassingen te doen aan de huisregels, aan het omgevingsbeheer, aan de woningen of aan andere zaken. Per locatie wordt een omgevingsanalyse opgesteld waarin onderstaande factoren aan bod komen. 7. Is de locatie op voldoende afstand van woonhuizen Zijn de Skaeve Huse op een afstand van 75m of meer tot woonbebouwing te realiseren De Locatie ligt op minder dan 75m van woonbebouwing en het terrein is voldoende afgeschermd of er zijn maatregelen te nemen om hinder te minimaliseren. De Locatie ligt op minder dan 75m van woonbebouwing maar er zijn onvoldoende maatregelen te nemen om hinder te minimaliseren. + +/- onderbouwen welke hinder zou kunnen optreden en welke maatregelen te nemen zijn. Het terrein valt voorzien van een onderbouwing af 8. Zijn er voorzieningen in de omgeving? En welke effecten kunnen de nabijheid van deze voorzieningen hebben? Er zijn geen voorzieningen in de buurt waarmee stapeleffecten kunnen optreden Er zijn voorzieningen in de buurt waarmee stapeleffecten kunnen optreden. Met het nemen van maatregelen zijn deze effecten acceptabel. Er zijn voorzieningen in de buurt waarmee stapeleffecten kunnen optreden. De risico's die deze stapeleffecten met zich meebrengen zijn onacceptabel. + +/- Onderbouwen welke stapeleffecten kunnen optreden en welke maatregelen nodig zijn om risico's te beperken. Het terrein valt voorzien van een onderbouwing af. 9. Zijn er toekomstige ontwikkelingen, zoals herinrichting, stedenbouwkundige plannen, etc.? De toekomstige ontwikkelingen hebben een positief of geen effect op de realisatie van Skaeve Huse De toekomstige ontwikkelingen hebben een negatief effect op de realisatie van Skaeve Huse De toekomstige ontwikkeling maakt de realisatie van Skaeve Huse onmogelijk + Ontwikkeling beschrijven +/- Onderbouwen op welke manier de toekomstige ontwikkeling invloed heeft en of en op welke wijze hier nu al op kan worden geanticipeerd. De locatie valt af.

7 10. Zijn er andere omstandigheden om rekening mee te houden? Afhankelijk van wat deze omstandigheden zijn, risico's en kansen in beeld brengen en onderbouwd afwegen.