Onderwerp Kenmerk Datum Vestiging kerk aan Bartelinkslaantje 11G201606/

Transcriptie

1 *446589* Gemeente Hengelo gemeenteraad Postbus AA HENGELO OV Ruimtelijke en Economische economische Ontwikkelingen ontwikkelingen Postbus AA Hengelo Onderwerp Kenmerk Datum Vestiging kerk aan Bartelinkslaantje 11G201606/ Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief wil het college uw aandacht vragen voor het verzoek van de Syrisch Orthodoxe Kerk (St. Johanneskerk) om een kerkgebouw te mogen oprichten op een locatie aan het Bartelinkslaantje. Het college staat positief tegenover deze ontwikkeling, maar instemming van de gemeenteraad is nodig voor het aangaan van een exploitatieovereenkomst en het opstarten van de planologische procedure. Achtergrond De Syrisch Orthodoxe Kerk van de Apostel St. Johannes is een kerkgemeenschap, bestaande uit 60 tot 70 gezinnen. De kerkgemeenschap is sinds 1977 gevestigd in Hengelo (momenteel aan de Helmersstraat 1). In 2007 is door het kerkbestuur een verzoek gedaan om mee te denken over een andere geschikte ruimte of locatie voor de kerk. Aan dit verzoek liggen verschillende redenen ten grondslag. Het pand aan de Helmersstraat behoeft onderhoud; De parkeersituatie is onzeker gelet op de ontwikkelingen op M-Kwadraat; De kerk geeft de voorkeur aan een meer centrale ligging ten opzichte van haar leden. De leden van de kerkgemeenschap wonen verspreid over Hengelo, maar het merendeel woont in de wijken Hasseler Es en Groot Driene. Locatiekeuze en grondaanbieding Het voorstel is in 2007 behandeld in het locatieoverleg, waarbij door het college is meegegeven dat aan de locatiekeuze een brede verkenning ten grondslag dient te liggen. In de periode die daar op volgt is de locatie aan het Bartelinkslaantje, hoek Hasselerbaan als meest geschikte locatie voor nieuwbouw naar voren gekomen. In de periode worden de plannen in samenwerking met de gemeente verder uitgewerkt. Op 12 augustus 2009 wordt een grondaanbieding gedaan ten behoeve van de verkoop van een kavel met een oppervlakte van m². Van deze aanbieding heeft het kerkbestuur geen gebruik gemaakt en de aanbieding is daarop ingetrokken. Het kerkbestuur heeft in 2010 een nieuwe schets voorgelegd, gebaseerd op een kleinere kerk. Het ontwerp (bijlage 2) bestaat uit een kerkgebouw (grondplan circa 14 x 27,5 m) met kerktoren (hoogte circa 20 m) en een geschakelde ontmoetingsruimte (circa 14 x 19.5 m). De ontmoetingsruimte wordt gebruikt na afloop van kerkdiensten. Daarnaast kan de ontmoetingsruimte worden gebruikt voor vergaderingen en sociaal/culturele activiteiten voor de jeugd. De te bebouwen oppervlakte bedraagt circa 700 m². Op 12 november 2010 wordt een definitieve en laatste verkoopaanbod gedaan voor een oppervlakte van 4158 m². Naast de feitelijke kavel, met een oppervlakte van 3558 m² is een oppervlakte van 600 m² opgenomen ten behoeve van de ontsluiting. De aanbieding heeft betrekking op het zuidelijke deel van het perceel (zie bijlage 1). Bezoekadres Behandeld door Dhr. P. Neuteboom adres Tel gemeente@hengelo.nl Mail. p.neuteboom@hengelo.nl

2 Dit betekent dat de beoogde locatie van de kerk is verkleind ten opzichte van het voorstel uit Het bouwplan verschuift in de richting van de Rijksweg. Het kerkbestuur stemt op 11 februari 2011 in met het verkoopaanbod. In de aanbieding is het voorbehoud gemaakt dat het verkoopaanbod goedkeuring behoeft van het college van B&W en de gemeenteraad, waarbij tevens een voorbehoud is gemaakt ten aanzien van de planologische inpassing in het bestemmingsplan. Voorliggende locatie: Bartelinkslaantje De beoogde locatie is omsloten door het Bartelinkslaantje, de hoek met de Hasselerbaan en de Rijksweg A1. Het perceel is eigendom van de gemeente. Het gebied is gelegen in de groene wig die het Weusthagpark verbindt met het buitengebied. Ten westen van de beoogde locatie liggen enkele burgerwoningen. Over het algemeen heeft het Bartelinkslaantje hier een groen karakter. De locatie is voldoende groot om het kerkgebouw met bijbehorende parkeervoorzieningen te realiseren en bovendien centraal gelegen in het verzorgingsgebied van de kerk. Het is mogelijk het perceel te ontsluiten op de Hasselerbaan via de bestaande kruising met het Bartelinkslaantje. Het is dan wel nodig om verkeerskundige maatregelen te treffen op de Hasselerbaan en het Bartelinkslaantje. Een ruimtelijke wenselijke oplossing zou een nieuwe afrit/oprit op de Hasselerbaan zijn naar het betreffende perceel. De bebouwing is geprojecteerd op de bestemming agrarisch. De eventueel nieuwe ontsluiting op de Hasselerbaan valt binnen de bestemming Groen. Bestemmingsplan De bouw van het kerkgebouw is op grond van het huidige bestemmingsplan niet mogelijk. Indien medewerking wordt verleend aan het initiatief, dan zal het bestemmingsplan moeten worden herzien. Bij een verandering van de planologische situatie dient te worden aangetoond of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Dat betekent dat onderzoek moet worden gedaan naar verschillende aspecten waaronder: bodem, flora en fauna, water, geluid, archeologie, verkeer en parkeren. Naar deze aspecten is nog geen onderzoek verricht. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn mede bepalend voor het antwoord op de vraag of de ontwikkeling op de beoogde plaats inpasbaar is. In het kader van de ruimtelijke procedure worden alle aspecten grondig bekeken. Dat betekent dat tijdens de procedure nieuwe inzichten kunnen ontstaan. De uiteindelijke besluitvorming over de ontwikkeling heeft plaats bij de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad. Draagvlak Er heeft vanuit de gemeente nog geen overleg of afstemming plaatsgevonden met omwonenden over dit initiatief. Het is derhalve nog niet bekend of er draagvlak bestaat in de omgeving voor deze ontwikkeling. Een afschrift van deze brief wordt toegezonden aan de wijkraad Hasseler Es, waarmee een start wordt gemaakt in de communicatie ten aanzien van dit initiatief. Beleid Uitgangspunt voor het beleid van de gemeente (onder andere Structuurvisie Hengelo 2030 en de actualisatie daarvan) is inbreiden boven uitbreiden. Een directe vertaling van deze beleidslijn is de zogeheten SER-ladder. Het toepassen van de SER ladder volgt ook uit rijks- en provinciaal beleid. Toepassen van de SER ladder betekent dat eerst bestaande locaties moeten worden afgewogen alvorens nieuwe locaties worden beoordeeld. De locatie aan het Bartelinkslaantje is aan te merken als uitbreidingslocatie. In het Gemeentelijk Groenplan 2010 is het gebied rond het Bartelinkslaantje aangewezen als groene Wig en maakt onderdeel uit van de hoofdgroenstructuur. Het vormt de groene verbinding tussen het stadspark Weusthag en het buitengebied (Lonnekermeer). De groene wiggen dragen in belangrijke mate bij aan de ruimtelijke kwaliteit van de stad. Nu er de afgelopen jaren een focus is ontstaan op inbreiden in bestaand stedelijk gebied (de stad verdicht) zal het belang van een robuuste groene hoofdstructuur toenemen.

3 Alternatieve locaties Er is niet uitsluitend gekeken naar het Bartelinkslaantje. Verschillende alternatieven zijn onderzocht, waarbij de locatie aan de Wielewaalstraat en de huidige locatie aan de Helmersstraat het meest kansrijk bleken. Aan de Wielewaalstraat, hoek Beethovenlaan ligt de locatie van de voormalige kerk De Ark. Het perceel is gelegen in het verzorgingsgebied van de kerk en heeft een maatschappelijke bestemming. Het gebruik als kerk is mogelijk op grond van het bestemmingsplan, maar het bouwplan zoals dat door het kerkbestuur wordt beoogd kan niet worden gerealiseerd zonder planologische procedure. De locatie is eigendom van Droste vastgoedontwikkeling. Er is gesproken met Droste over de mogelijkheden om op deze locatie de Syrisch Orthodoxe kerk te vestigen. Uitkomst van het gesprek is dat Droste zou willen meewerken, maar daar een bouwclaim (woningbouw) tegenover stelt, op het aan de overzijde gelegen parkeerterrein. Daarnaast geeft Droste aan in gesprek te zijn met partijen op het gebied van gezondheidszorg en op deze plaats een combinatie van wonen en zorg te willen realiseren. De locatie aan de Wielewaalstraat is niet aangewezen als geprioriteerde woningbouwlocatie. Wel is een invulling met wonen op deze locatie denkbaar, gelet op het vergroten van de diversiteit in het woningaanbod in de wijk. De locatie is daarmee vooralsnog niet beschikbaar voor dit initiatief. In de huidige situatie is de kerk gevestigd aan de Helmersstraat, het perceel is gelegen aan de flank van het centrum, tegenover M-Kwadraat. Het perceel is eigendom van de kerk. De bebouwing op het perceel verkeert in slechte staat. De locatie ligt buiten het verzorgingsgebied van de kerk. Het perceel is vrijwel geheel bebouwd en beschikt in de huidige situatie niet over eigen parkeerplaatsen. Het bestemmingsplan staat het gebruik op deze plek als kerk toe, maar het bouwplan zoals het kerkbestuur dat voor ogen heeft kan op deze plaats niet worden gerealiseerd zonder het voeren van een planologische procedure. Parkeren kan op het aan de overzijde gelegen parkeerterrein (Marskant). Als gevolg van de ontwikkeling van M-Kwadraat zouden de parkeervoorzieningen aan de Marskant komen te vervallen. Het project M-Kwadraat is stilgelegd. Het is op dit moment niet duidelijk wat de toekomstige invulling wordt en of er in de toekomst voldoende parkeerplaatsen voor de kerk behouden blijven. Financieel Het kerkbestuur heeft ingestemd met de grondaanbieding, waarbij uitdrukkelijk is aangegeven dat er geen sprake is van erfpachtconstructies of andere leningen. Met de grondverkoop is netto m² en in totaal gemoeid. De te maken kosten door de gemeente worden geschat op Hier zit het uitgifteverlies van de 600 m2 voor de ontsluiting bij in. Netto blijft er dus aan opbrengst. De nu te verkopen kavel maakt onderdeel uit van een stuk grond, dat in eigendom is van de gemeente (complex verspreide gronden), met een oppervlakte van m². De totale verkeerswaarde is geschat op Na verkoop van de kavel aan het kerkbestuur moet voor de overige m² nog aan verkoopopbrengsten worden gerealiseerd. Op basis van de uitgangssituatie ( m2 tegen ,-) moet door deze verkoop de grondprijs van het resterende perceel met 8,40 per m2 worden verhoogd (= ca ,-). Hierdoor zijn de uiteindelijke kosten/lasten voor de gemeente iets hoger dan de opbrengst. Belangrijk is dat tegenvallende of hogere bouwrijp maak kosten direct voor rekening van de gemeente komen. Wanneer de gemeenteraad instemt met de verdere uitwerking van het initiatief, dan zal een realisatieovereenkomst worden aangegaan met het kerkbestuur. Mocht het bestemmingsplan, om welke reden ook, niet worden herzien, dan blijven de tot dan toe gemaakte kosten bij de gemeente. De kosten van planontwikkeling, planologische procedures, bouwrijp maken moeten volledig worden gedekt door de te verwachten verkoopopbrengst. Daarnaast is in de kostenraming uitgegaan van verbetering van het bestaande kruispunt met het Bartelinkslaantje, om vanaf het Bartelinkslaantje een inrit te realiseren. Een (nieuwe, directe) uitweg vanaf/op de Hasselerbaan brengt kostenverhoging met zich mee (vanwege aanleg brug en duikers) en is verkeerskundig nog niet onderzocht. Wanneer een ontsluiting vanaf de Hasselerbaan noodzakelijk is, dan worden de bouwrijp maak kosten hoger en kunnen deze, in combinatie met de hogere verkoopopgave, niet meer uit de opbrengst van de grondkoop worden gehaald. Dit levert een risico op voor de gemeente.

4 Overwegingen Al sinds 2007 worden de mogelijkheden voor verplaatsing van de kerk onderzocht. De locatie aan het Bartelinkslaantje is daarbij steeds nadrukkelijk in beeld geweest. Het college hecht aan het feit dat er door de gemeente, weliswaar onder voorbehoud goedkeuring gemeentebestuur, twee grondaanbiedingen zijn gedaan voor de locatie aan het Bartelinkslaantje. Dit heeft verwachtingen gewekt ten aanzien van een positieve grondhouding ten aanzien van de ontwikkeling op deze locatie. Temeer nu het kerkbestuur de grondaanbieding heeft geaccepteerd. Daarnaast heeft het college de volgende overwegingen. Herbouw op de huidige locatie komt niet tegemoet aan de wens van het bestuur om de kerk meer centraal ten opzichte van haar leden te vestigen. Een kerk heeft een sterke maatschappelijke functie, een centrale ligging ten opzichte van haar leden doet deze functie recht. Ook de onzekerheid over de toekomstige beschikbaarheid van voldoende parkeerplaatsen op de huidige locatie blijft bestaan. De mogelijkheden voor verplaatsing richting de Wielewaalstraat zijn verkend, maar op dit moment niet haalbaar. Gelet op de verwachtingen die zijn gewekt richting het kerkbestuur en het gegeven dat alternatieven onvoldoende bijdragen aan het oplossen van de knelpunten zoals deze door het kerkbestuur worden gevoeld kan het college instemmen met het Bartelinkslaantje als locatie voor de voorgenomen realisatie van de Syrisch Orthodoxe kerk, onder de in de laatste grondaanbieding geformuleerde voorwaarden. Aan de raad wordt daarom gevraagd: 1. kennis te nemen van het feit dat het college, alle overwegingen in ogenschouw nemend, een exploitatieovereenkomst wil aangaan met het bestuur van de Syrisch Orthodoxe kerk en het opstarten van een ruimtelijke procedure aanvaardbaar acht; 2. in de raadscommissie Fysiek te bespreken of er draagvlak bestaat voor het aangaan van een exploitatieovereenkomst en opstarten van de ruimtelijke procedure ten behoeve van de nieuwbouw van de Syrisch Orthodoxe kerk aan het Bartelinkslaantje. Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Hengelo, de secretaris, de burgemeester, Bijlage 1: Bijlage 2: Beoogd perceel Bartelinkslaantje / hoek Hasselerbaan Ontwerp nieuwbouw kerk

5 Bijlage 1: Beoogd perceel Bartelinkslaantje / Hoek Hasselerbaan

6 Bijlage 2: Ontwerp nieuwbouw kerk

7

8

9

10