Bedrijfsjaarplan 2016 Gedgekeurd dr Raad van Cmmissarissen en vastgesteld dr directeur-bestuurder d.d. 26 nvember 2015
2
Vrwrd Mzaïek Wnen laat zien waar ze vr staat! Na een paar jaar van frsere huurverhgingen, bezuinigen p de bedrijfsksten en het verminderen van het aantal medewerkers verkeert Mzaïek Wnen in rustiger vaarwater. De rganisatie is prfessineel ingericht, de financiën zijn p rde en de medewerkers zijn p een zakelijke en betrkken manier gericht p het inspelen p vragen en wensen van de huurders. Krtm Mzaïek wnen is een slide rganisatie! Betaalbaar en duurzaam wnen in 2016 De frse kersverandering van de afgelpen jaren werpt znder meer z n vruchten af. Mzaïek Wnen kan de kmende jaren zelfs haar ambities ten aanzien van betaalbaarheid van het wnen, zwel wat betreft de huurprijzen als de energielasten, substantieel verhgen. Bij maar liefst ca. 3.000 wningen verlagen wij zelfs de huur bij mutatie. Juist mdat wij vinden dat er vldende wningen beschikbaar meten blijven vr mensen, die zijn aangewezen p huurteslag. De huren wrden vlgend jaar per 1 juli weliswaar ng verhgd, maar de ttale huurstijging zal veel minder zijn dan in vrgaande jaren. De investeringen in wningislatie wrden zelfs frs pgeschrefd. Eind 2018 heeft 95% van ns bezit een C-label en al bijna de helft van ns bezit heeft dan een label A f B. We gaan het daarnaast k mgelijk maken dat er znnepanelen geplaatst kunnen wrden p nze wningen. Gedreven m het wnen aantrekkelijker te maken Ng meer dan de nieuwe Wningwet ns vrschrijft, zijn we gedreven m te zrgen vr plezierig wnen vr nze huurders. Daarbij rekenen we k p de eigen verantwrdelijkheid van nze huurders en spreken wij hen daar waar ndig k p aan. We zien mgelijkheden m met nieuwe initiatieven huurders te faciliteren in het gezamenlijk verbeteren van het wngent in hun wncmplex f buurt. Dan wel dr de individuele huurder p weg te helpen bij het verbeteren van zijn wnsituatie in samenwerking met gemeente, zrg en welzijn. We gaan ns hiervr in 2016 ng meer dan in het verleden inspannen. Maar we blijven k aandacht schenken aan nze tekmstige huurders. We richten ns daarm weer meer p het realiseren van nieuwe sciale huurwningen. Vrtvarende implementatie Wningwet De nieuwe Wningwet vraagt in 2016 veel aandacht als het gaat m nieuwe regels. Bijvrbeeld waar het gaat m regels rndm het passend tewijzen van wningen, het scheiden van ns bezit in sciaal en (min f meer) cmmercieel vastged, allerlei gvernance aspecten en de vernieuwde samenwerking met gemeenten en huurdersrganisaties. Wij verwachten deze implementatie in nze rganisatie adequaat te kunnen afrnden in 2016. Maximale inzet p nze pgaven De pgaven vr 2016 zijn helder. Er is weer veel te den en met nze medewerkers zetten wij ns in p ged en betaalbaar wnen vr huurders met een smalle beurs. Daarp zijn we uiteraard steeds aanspreekbaar! Guda, nvember 2016 Rn de Haas, directeur-bestuurder Henk Brückmann, adjunct-directeur 3
INHOUDSOPGAVE Vrwrd 1. Onze mgeving 5 1.1 Herstel Nederlandse ecnmie zet dr 5 1.2 Herzieningswet Tegelaten Instellingen 5 1.3 Wningmarkt 6 1.4 Wnlasten en wnbeleid 6 1.5 Werkgebied Mzaïek Wnen 7 1.6 Onze stakehlders 8 1.7 Mzaïek Wnen; de cnclusies 8 2. Beleids- en bedrijfsactiviteiten Mzaïek Wnen in 2016 10 2.1 Betaalbaarheid 10 2.1.1 Aanpassing streefhuurbeleid 10 2.1.2 Gematigd huurbeleid bij jaarlijkse huurverhging 11 2.1.3 Verlaging wnlasten dr verhging energieprestatie 12 2.2 Beschikbaarheid verbeteren 13 2.3 Samenwerking is ndig m ptimaal te kunnen presteren 14 2.4 We blijven werken aan nze klantgerichtheid 15 4
1. Onze mgeving Wij realiseren ns dat wij in sterk veranderende en nzekere mstandigheden pereren en daarbij steeds weer keuzes meten maken: welke psitie nemen wij in, wat verwachten nze stakehlders van ns, waar richten wij ns p, maar k wat den wij niet? Daarbij kan niet vrbij wrden gegaan aan de situatie van nu en een inschatting van de niet f nauwelijks te beïnvleden ntwikkelingen in de kmende jaren. Mzaïek Wnen verkent cntinue haar mgeving en heeft dat k gedaan vr dit bedrijfsplan en deze begrting 2016. Hierbij realiseren wij ns terdege dat een verkenning van de huidige situatie en een inschatting van mgelijk tekmstige ntwikkelingen te allen tijde een mmentpname is. De wereld m ns heen blijft dynamisch, de praktijk weerbarstiger dan gedacht. De hierna vlgende verkenningen geven echter wel vldende huvast m nze richting vr de kmende jaren te bepalen en mgelijke risic s te identificeren. Dit laat nverlet, dat wij nze mgeving zullen blijven mnitren. Hierdr zijn wij in staat p elk mment tijdig en adequaat bij te sturen. Wat zien we? 1.1 Herstel Nederlandse ecnmie zet dr De ecnmie greit in 2015 naar verwachting met 2,0% en in 2016 met 2,4%. Met de aantrekkende ecnmie neemt k de werkgelegenheid te. Z greit de werkgelegenheid in de marktsectr in 2015 met 0,9% en in 2016 met 1,3%. De werklsheid daalt tt 620.000 persnen dit jaar en tt 605.000 persnen in 2016. Een afname van de werkgelegenheid in de zrg en een tename van het arbeidsaanbd matigen een verdere daling. De inflatie neemt, dr de aantrekkende ecnmie, naar verwachting vlgend jaar te tt 1,4%. Dr het huurakkrd van Wnbnd en Aedes, juni 2015, zal de huurntwikkeling in 2016 lager zijn dan in vrgaande jaren. Dit heeft naast andere factren een dempend effect p de inflatie. Verwacht wrdt dat de investeringen in wningen verder aantrekken. De cnsumptie van huishudens greit dr verdere grei van de reële lnen en de extra lastenverlichting in 2016 (5-miljardenpakket). Vlgend jaar is de kpkrachtntwikkeling vr veel huishudens psitief (+ 1,4%). Vral tweeverdieners (+1,9%) en gezinnen met kinderen (+1,4%) gaan er p vruit. 1 Vr uderen een belangrijk deel van nze huurders zal de kpkrachtntwikkeling echter zeer beperkt zijn. 1.2 Herzieningswet Tegelaten Instellingen Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Wningwet in werking getreden. De herziene Wningwet geeft nieuwe regels vr de sciale huursectr. Met de herziening wil de verheid er vr zrgen dat de sciale huursectr zich richt p haar kerntaak. Die kerntaak hudt in betaalbare en gede huisvesting vr mensen met een smalle beurs. In de nieuwe Wningwet staat beschreven dat de taken van een crpratie primair liggen p het terrein van wnen. Investeren in leefbaarheid hrt daarbij als het gaat m het bestrijden van verlast, een schne wnmgeving en veiligheid. Huurders krijgen in de Wningwet een steviger psitie en zijn een vlwaardige partij bij het maken van de verplichte prestatieafspraken en het bd p de gemeentelijk wnagenda. Dit geldt k vr bewnerscmmissies als het gaat m werkzaamheden in hun eigen cmplex. 1 Brn: Centraal Plan Bureau (.a. krte termijn raming juni 2015) 5
De wningprtefeuille dient gescheiden te wrden in een DAEB 2 - tak en een niet-daeb tak. Vrts kmen er aanvullende eisen aan Raad van Tezicht en Bestuur (.a. Fit en Prper test, zittingsduur, aansprakelijkheid). 1.3 Wningmarkt Alhewel de kpmarkt aantrekt, is de druk p de sciale huurmarkt nverminderd grt. We verwachten dat er minder wningen beschikbaar zullen kmen vr nze delgrep dr: de ecnmische en maatschappelijke ntwikkelingen; de aanscherping van de hyptheekregels; de flexibilisering van de arbeidsmarkt; de verwachte verdunning van huishudens; de per 1 januari 2013 ingezette beleidslijn m mensen met een zrgvraag langer dan vrheen thuis te laten wnen. Dit zal erte leiden, dat er eerder sprake zal zijn van te- dan afnemende druk p het sciale huursegment. Daarbij kmt de zeer recente testrm van vluchtelingen. Elke gemeente is verplicht naar verhuding van het aantal inwners een aantal mensen met een verblijfsvergunning te huisvesten. Uit nderzek blijkt dat ruim een kwart van de gemeenten prblemen vrziet met de huisvesting. Dat heeft vral te maken met het beschikbare aanbd van sciale huurwningen. Op dit mment is het z dat mensen met een verblijfsvergunning evenals andere grepen wningzekenden vrrang krijgen dr middel van een urgentiestatus. Het gaat dan.a. m mantelzrgers en ntvangers, persnen in de maatschappelijke pvang en mensen met een medische f sciale indicatie. Glbaal gaat circa 15% van de vrijkmende wningen bij Mzaiek Wnen naar urgenten (inclusief statushuders), waarbij de verwachting is dat dit in 2016 zal plpen naar 20%. Inmiddels heeft de Tweede Kamer p 15 ktber jl. aangegeven, dat vergunninghuders straks geen vrrang meer p sciale huurwningen zuden meten hebben. Het idee is, deze grep zveel mgelijk buiten de reguliere sciale huurwningen m te huisvesten in tijdelijke nieuwe wningen en mgebuwde kantrpanden. Gemeenten dienen hierte vr mbuw geschikte gebuwen beschikbaar te stellen en buwrijpe buwkavels te verhuren. Overigens wrdt de vrrangspsitie vr vergunninghuders niet direct afgeschaft mdat hiervr een wijziging van de huisvestingswet ndzakelijk is. 1.4 Wnlasten en wnbeleid Het gemiddelde inkmen van huurders in de sciale huursectr is in de afgelpen jaren gedaald. De ecnmische crisis speelt hierbij een rl. Er is al langere tijd sprake van een tenemend aandeel van lagere inkmens in de sciale huursectr. Ruim de helft van de huurders in de gereguleerde huurwningen (1,3 miljen huishudens) behrt tt de primaire delgrep; d.w.z. dat zij p grnd van hun inkmen in aanmerking kmen vr huurteslag. Ng eens 22% van de huurders (577.000 huishudens) kmt niet in aanmerking vr huurteslag maar heeft wel een inkmen nder de grens van 34.614. Een drsnee huurder is ruim 29% van zijn budget kwijt aan wnlasten. Huurders uit de primaire en secundaire delgrep besteden ruim 32% van hun inkmen aan wnlasten. Uit nderzek van het Sciaal Cultureel Planbureau en het Centraal bureau van de Statistiek blijkt dat, wanneer we de bestedingsruimte van huurders in het sciale huursegment cnfrnteren met de budgetten die zij ndig hebben vr verige uitgaven, 18% van de huurders na aftrek van wnlasten nvldende ver hudt 2 DAEB: Diensten van Algemeen Ecnmisch Belang. 6
m de verige ndzakelijke ksten vr levensnderhud te kunnen betalen. Ng eens 10% hudt nvldende ver vr de ksten vr de meest minimale sciale participatie. Dit betekent, dat 28% van de huurders in het sciale huursegment na aftrek van hun wnlasten nvldende inkmen verhudt m in de ksten van de verige uitgaven te kunnen vrzien. Het gaat dan m 724.000 huurders. Met name gaat het dan m gezinnen en 1 persnshuishudens tt 35 jaar en van 65 jaar en uder. Het sciaal huurakkrd en de ministeriele beleidsvrnemens Naast de huidige inkmenstets m te rdelen f staatssteun rechtmatig wrdt verkregen, is in het Besluit Tegelaten Instellingen Vlkshuisvesting (Btiv2015) de verplichting pgenmen m per 1-1- 2016 passend te te wijzen aan huishudens met recht p huurteslag. Met passend tewijzen wrdt in dit verband bedeld, dat 95% van de tewijzingen aan huurders met recht p huurteslag een wning dient te zijn met een huurprijs nder respectievelijk de 1 e f 2 e aftppingsgrens huurteslag 3. Vrts heeft de minister de kern van het sciaal huurakkrd van Aedes en Wnbnd, te weten een beperking van de huurstijging met het g p de betaalbaarheid en een sterkere kppeling van de huurprijs aan de kwaliteit van de wning marmd. De belangrijkste punten: Een maximale huursmstijging van inflatie + 1 % (inclusief harmnisatie). Differentiatie daarbinnen is tegestaan tt maximaal inflatie + 2,5% Als plssing vr het gedkpe scheefwnen en ter bevrdering van de drstrming kmt de minister in het vrjaar van 2016 ng met een vrstel, waarbij gedacht wrdt aan een 5 jaarlijkse inkmenstets. Huishudens met een inkmen bven de 38.950,- zuden dan een extra huurverhging krijgen van maximaal 4%. Verduurzaming leidt tt lagere wnlasten In het Natinale Energieakkrd zijn afspraken vastgelegd ver het energiezuinig maken van de sciale huurvrraad. Del is te zrgen dat de sciale huurvrraad (33% van de landelijke vrraad) in 2021 een energie-index kent van 1,25. Dat betekent dat de gehele sectr van gemiddeld label D in 2014 naar gemiddeld label B in 2021 transfrmeert. Behalve vr een lagere CO2 uitstt, is een lager energieverbruik van grt belang vr lagere wnlasten. De uitdaging vr crpraties is m de tch al beperkte financiële middelen efficiënt en effectief in te zetten. Investeren in energiebesparende maatregelen kst immers geld maar levert k een besparing p in de wnlasten van huurders. 1.5 Werkgebied Mzaïek Wnen 4 De huidige ecnmische situatie heeft uiteraard k effect p de wningmarkt in het werkgebied van Mzaïek Wnen. De slaagkansen in Guda en Bdegraven in het sciale huursegment zijn dr enkele pgeleverde nieuwbuwprjecten het afgelpen jaar tijdelijk licht tegenmen, maar vr smmige delgrepen ng steeds relatief laag. Vr zwel Guda als Bdegraven gaat Mzaïek Wnen dan k uit van een grei van het aantal huishudens. Daarbinnen cnstateert zij k een lichte grei van het aantal lage inkmens. Binnen de lage inkmens (waar Mzaïek Wnen zich p fcust) zien we een verdere afname van het aandeel gezinnen (uders met kinderen) en een tename van het aandeel kleine huishudens (inclusief 1- udergezinnen) in alle leeftijdsklassen. Dat vertaalt zich in een tename van het aantal bendigde sciale huurwningen. 3 1e aftppingsgrens: 1 en 2 persnshuishudens 576,87. 2 e aftppingsgrens 3 en meer persnshuishudens 618,24 (prijspeil 2015) 4 Mzaiek Wnen heeft een zeer beperkt aantal wningen in gemeente Zuidplas (Mrdrecht), waardr de fcus vralsng vral gericht is p Guda en Bdegraven-Reeuwijk. Op het mment dat een fusie met de Wnmaat gerealiseerd is wrdt deze fcus verbreed naar Zuidplas (Mrdrecht). 7
Naast een kwantitatieve tename cncludeert Mzaïek Wnen k dat in kwalitatieve zin de vrraad met tenemen met levenslpbestendige wningen, bestaande uit verwegend 3-kamerwningen, die geschikt zijn vr kleine huishudens van alle leeftijden en vr startende gezinnen. Afhankelijk van de mgelijkheden van een lcatie kunnen dat k eengezinswningen zijn. Vr alle wningen geldt een sbere, delmatige en duurzame kwaliteit. De verhuurbaarheid van een wning p de lange termijn neemt te als deze breed inzetbaar is. Specifieke huisvesting vr specifieke grepen kan, als daar dr rganisaties m wrdt gevraagd en er extra financiering beschikbaar is vr eventuele aanvullende eisen. 1.6 Onze stakehlders Mmenteel wrden in de gemeenten Guda en Bdegraven-Reeuwijk nieuwe cncept wnvisies geschreven. In 2015 zijn in beide gemeenten een aantal thematische gesprekken gerganiseerd m samen met een divers en uitgebreid gezelschap te kmen tt een integrale en dr alle partijen gedragen wnvisie. Deelnemende partijen waren.a. wningcrpraties en zrgrganisaties met wningbezit, marktpartijen (ntwikkelaars, buwers, aannemers, makelaars, beleggers, banken etc.), zrg- en welzijnsrganisaties en wncnsumentenrganisaties. Krtgezegd stuurt de gemeente Guda p behud van het huidige aantal sciale huurwningen en behud (en/f aanscherping) huidige huurprijssegmentering. Dit betekent verigens niet dat er geen nieuwe sciale huurwningen gebuwd zuden meten wrden. Immers dr slp, verkp, verheveling sciaal naar vrije sectr en/f afname particuliere vrraad zu het ttale aanbd sciale huurwningen afnemen, wanneer deze niet dr nieuwbuw vervangen wrdt. Uitbreidingsnieuwbuw in het sciale huursegment is in deze wnvisie vralsng niet pgenmen. Gezien de tenemende druk p het sciale huursegment staat Mzaiek Wnen echter p standpunt dat uitbreidingsnieuwbuw met name in het sciale huursegment wel gewenst is. Dit standpunt hebben we nder de aandacht gebracht van de gemeente. In Bdegraven-Reeuwijk spreekt de cncept-wnvisie van een ndzaak m in de peride 2015 2024 bvenp de al eerder ingerekende uitbreiding van 155 ng eens 120 extra sciale huurwningen, dus in ttaal 275 sciale huurwningen, te te vegen. Gezien de aanname, dat 2/3 hiervan in Bdegraven terecht met kmen betekent dit vr Bdegraven een uitbreidingspgave van 183 sciale huurwningen. Ok in de gemeente Zuidplas is behefte aan uitbreiding van het aantal sciale huurwningen. De cmplexe situatie rnd Vestia maakt het vr de gemeente lastig deze ambitie binnen de beperkte mgelijkheden van de andere in het gebied werkzame crpraties te verwezenlijken. De ntwikkeling van de wnlasten van huurders en het feit dat huurders in tenemende mate prblemen hebben de eindjes aan elkaar te knpen is in de gemeentelijke wnvisies een belangrijk aandachtspunt. De wnvisies zijn ng nderwerp van verleg/plitiek debat en zullen eind 2015/begin 2016 wrden vastgesteld. Na vaststelling zullen deze gemeentelijke wnvisies de basis vrmen vr de ng nader uit te werken prestatieafspraken tussen gemeenten en crpraties. In de eerste helft van 2016 wrden zwel in Guda, Bdegraven-Reeuwijk en Zuidplas nieuwe Prestatieafspraken pgesteld en/f getekend. 1.7 Mzaïek Wnen; de cnclusies In 2013 frmuleerde Mzaïek Wnen haar missie vr de peride 2014 2018 als vlgt: het bieden van gede en betaalbare huisvesting aan mensen die vr hun huisvesting bijzndere aandacht en zrg ndig hebben. 8
Met betaalbare huisvesting en mensen met een smalle beurs duidt Mzaïek Wnen de DAEBwningvrraad en delgrep 5. De maatregel m crpraties te verplichten dat 95% van de verhuringen aan huurteslagntvangers een wning met een huur nder de 1 e f 2 e aftppingsgrens met zijn, dwingt crpraties als het ware tt een ng scherpere fcus p het zrgdragen vr vldende aanbd van wningen nder de aftppingsgrenzen. Een fcus, die naadls aansluit bij de in 2013 gefrmuleerde missie van Mzaiek Wnen. Eerder cnstateerden we al dat de vrraad huurwningen nder de aftppingsgrenzen van Mzaiek Wnen ndanks ns gematigde huurbeleid de afgelpen jaren minder grt gewrden is. Op dit mment (2015) is dat 80% van nze ttale vrraad; in 2011 was het 87%. In 2016 buigen we deze tendens verder m naar een huurbeleid waardr substantieel meer wningen (circa 500) beschikbaar blijven vr huurders met de laagste inkmens 6. Alhewel we de beleidslijn m wningen met een huur nder de huurteslaggrens passend te te wijzen aan huishudens met recht p huurteslag nderschrijven, zien we k dat deze maatregel een ngewenst neveneffect met zich meebrengt. Immers deze maatregel richt zich sec p het passend tewijzen van wningen met een bepaalde huurprijs en niet p de ttale wnlasten (huur incl. energieksten) die een wning met zich meebrengt. Hierdr is het vr crpraties nageneg nmgelijk gewrden m investeringen in het kader van energiemaatregelen dr te berekenen in de huurprijs. Bij het wel in de huur drberekenen van de energie investering kan het uitermate curieuze gevlg immers zijn, dat met name de gedkpere wningen veelal met een lagere energieprestatie vral terecht gaan kmen bij de lagere inkmens en de wat duurdere wningen met een betere energieprestatie bij de wat hgere inkmens. In het kader van betaalbare wnlasten vr juist de delgrep met de laagste inkmens een zeer ngewenste situatie. De vraag naar sciale huurwningen vr statushuders zien wij in de bredere cntext van een tenemende vraag naar wningen vr huishudens met een urgentie in een tch al krappe sciale huurmarkt. Op dit mment wrdt circa 15% van de vrijkmende wningen van Mzaiek Wnen verhuurd aan huishudens met een urgentie en de verwachting is, dat dit in 2016 verder zal plpen tt circa 20%. We hebben het dan bijvrbeeld ver huishudens met een medische dan wel sciale indicatie, mantelzrgers en vragers e.d.. Mzaiek Wnen acht 20% ng verantwrd maar ziet dit gezien de tch al krappe sciale huurmarkt wel als maximum. Mzaiek Wnen streeft naar een uitbreiding van het aantal sciale huurwningen, in zwel Guda als Bdegraven-Reeuwij,k en zekt samen met die gemeenten naar mgelijkheden vr het versnellen van het nieuwbuwprgramma. De extramuralisering van de zrg, de vergrijzing en de decentralisaties in het sciale dmein zijn vr ns reden m samen met lkale partners nauwlettend de impact van deze ntwikkelingen in de gaten te huden. Een impact die p dit mment ng niet direct zichtbaar is in nze wijken maar wel verwacht wrdt. He grt, p welke wijze en wanneer is echter (ng) niet eenduidig aan te geven. Het is hierbij van belang m het sciale netwerk rndm huurders te versterken dr.a. de betrkkenheid van huurders bij elkaar te vergrten. In 2016 pakken we dit samen met huurdersrganisaties en gemeenten p. Samenvattend kunnen we cncluderen dat de in dit hfdstuk geschetste ntwikkelingen vr ns geen aanleiding zijn de kers en strategie van ns Ondernemingsplan 2014 2018 bij te stellen. Wel cnstateren we dat we dr de gekzen lijn van sber en delmatig in staat zijn in 2016 nze inzet ng wat uit te breiden. In hfdstuk 2 maken we dit vr 2016 expliciet. 5 DAEB = Diensten van algemeen ecnmisch belang. Grens DAEB wningvrraad: huur < 710,68. Grens DAEB-delgrep: inkmen < 34.911,- (Prijspeil 2015). 6 Huishudens met recht p huurteslag, t.w.: 21.950,-/ 29.800,- (pp 2015) 9
2. Beleids- en bedrijfsactiviteiten Mzaïek Wnen in 2016 Vldende betaalbare gede wningen vr mensen met een laag inkmen. Dat is het del dat crpraties al sinds hun prichting hebben. In de circa 2,4 miljen wningen van crpraties wnt bijna een derde van de Nederlandse huishudens. In de meeste gevallen naar vlle tevredenheid; een prima wning, een prettige wnmgeving en tegen een betaalbare prijs. Maar de laatste jaren kmen er k steeds meer mensen in de knel. De verwachting is dat in 2017 één van de tien huishudens nder de armedegrens zal leven. Van de huurders heeft 28% gezien hun wnlasten te weinig geld vr verige uitgaven. De ecnmische crisis heeft deze ntwikkeling versterkt. Meer mensen zijn werkls, meer mensen hebben geen vast inkmen, meer mensen kunnen niet meer in een verpleeghuis wnen en tegang tt reguliere en ndersteunende zrgfaciliteiten is niet langer vanzelfsprekend. Vr de huurder is het simpel: zijn inkmen bepaalt wat hij kan betalen aan wnlasten, ftewel hudt hij vldende ver m in de verige (minimale) levensbeheften te kunnen vrzien. Of hij een vr hem betaalbare wning kan vinden hangt af van de huurprijs, de kwaliteit van de wning (m.n. de energieprestatie) en het feit f er vldende vr hem betaalbare wningen beschikbaar zijn/kmen. Op deze thema s zet Mzaïek Wnen k het kmende jaar nadrukkelijk in. Enkele activiteiten vr 2016 uitgelicht: 2.1. Betaalbaarheid Betaalbaar en duurzaam wnen is een kernbegrip uit ns Ondernemingsplan. In 2013, 2014 en 2015 heeft Mzaïek Wnen de laagste inkmens ntzien bij de jaarlijkse huurverhging. Wij hebben een lagere huurstijging drgeverd dan de ruimte die de wet ns bd. Deze lijn cntinueren we in 2016. Daarnaast hebben we ns streefhuurbeleid zdanig aangepast dat er kmende jaren substantieel meer wningen beschikbaar blijven vr de huishudens met recht p huurteslag. De cncrete uitwerking van nze inzet p betaalbaarheid ziet er als vlgt uit: 2.1.1. Aanpassing streefhuurbeleid De vlkshuisvestelijke resultaten van de aanpassing van ns streefhuurbeleid zijn substantieel. Daar waar p basis van het ude huurbeleid de huren p basis van de vastgestelde streefhuren te zuden greien naar een verschuiving van.a. het segment nder 2 e aftpping naar segment tussen 2 e aftpping en vrije sectrgrens, is dit met deze herijking nageneg geneutraliseerd. De cncrete resultaten van deze verschuiving zien er als vlgt uit: 6000 5000 4000 3000 2000 1000 Streefhuur en netthuur 0 <=403,06 >403,06 <=576,87>576,87<= 618,24 > 618,24 <= 710,68 >710,68 aantal wningen netthuur 1-10-2015 aantal wningen streefhuur 1-3-2015 aantal wningen streefhuur 1-10-2015 10
Op termijn blijven, binnen de bestaande vrraad, ruim 500 wningen meer beschikbaar vr huurders, die aangewezen zijn p wningen met een huurprijs nder de 1 e f 2 e huurteslaggrens. Het aandeel vrije sectr neemt af (- circa 485 wningen) mdat deze wningen verschuiven naar de sciale huur, die teneemt (+ circa 485 wningen). Wningen wrden bij mutatie aangebden p basis van de nieuwe streefhuren. Cncreet: Als de huidige huur bij mutatie hger is dan de vastgestelde streefhuur wrdt de huurprijs bij mutatie verlaagd (circa 3.000 wningen). Als de huidige huur bij mutatie lager is dan de vastgestelde streefhuur wrdt de huurprijs - zals tt nu te al gebruikelijk is - bij mutatie verhgd naar de gewenste streefhuur (circa 5.500 wningen). 2.1.2. Gematigd huurbeleid bij jaarlijkse huurverhging Minister Blk heeft p 3 juli 2015 in een brief aan de Tweede Kamer een vrstel gepresenteerd vr een nieuw huurbeleid. De minister neemt daarbij de kern van het sciaal huurakkrd van Aedes en Wnbnd ver, te weten: een beperking van de huurstijging met het g p de betaalbaarheid en een sterkere kppeling van de huurprijs aan de kwaliteit van de wning. De belangrijkste punten: De maximale huursmstijging vr crpraties, inclusief harmnisatie bij nieuwe verhuringen, stelt hij vast p inflatie + 1%. Als de huur nder de 80% van de maximaal tegestane huur ligt, mag de huurverhging maximaal inflatie + 2.5% zijn. Als de huur bven de 80% van de maximaal tegestane huur ligt mag de huur met maximaal het inflatiepercentage stijgen. Uitgangspunten jaarlijkse huurverhging Mzaiek Wnen per 1-7-2016: Wettelijk Huurverhging tegestane Mzaiek Wnen huurverhging 1-7-2016 per 1-7-2016 Aantal wningen (indicatief) Huur > 80% maximale huur WWS < streefhuur Inflatie Inflatie 10 Huur > 80% maximale huur WWS > streefhuur Inflatie Geen 1.030 Huur < 80% maximale huur WWS < streefhuur Inflatie + 2,5% Inflatie + 1% 5.550 Huur < 80% maximale huur WWS > streefhuur Inflatie + 2,5% Geen 1.970 Bij de jaarlijkse huurverhging wrdt vr die wningen waarbij de huur hger is dan de nieuwe streefhuur, de huur per 1-7-2016 afgetpt p de gedefinieerde streefhuur. Dit betekent, dat circa 3.000 wningen per 1-7-2016 geen huurverhging krijgen en circa 5.550 wningen inflatie plus 1%. Op dit mment is het ng nduidelijk f en in welke vrm inkmensafhankelijk huurverhging mgelijk zal zijn. Op het mment dat inkmensafhankelijke huurverhging mgelijk zal zijn, zal Mzaiek Wnen hiervan gebruik maken. He en in welke mate zal dan nader uitgewerkt wrden. Resultaat huursmstijging: Verwachte huursmstijging Mzaiek Wnen 2016 Jaarlijkse huurstijging 1-7-2016 Inflatie + 0,3 % Verwachte harmnisatie bij mutatie 2016 0,2 % Ttaal verwacht resultaat Mzaiek Wnen t..v. wettelijke tegestaan Inflatie + 0,5 % (incl. harmnisatie) Wettelijk tegestane huursmstijging per 1-7-2016 Inflatie + 1 % (incl. harmnisatie) Cnclusie: Met dit huurbeleid cntinueert Mzaiek Wnen haar inzet p betaalbaarheid. We zeken nadrukkelijk de grenzen p wat kan en mag en blijven met ns huurbeleid vr 2016 ruimschts binnen de afspraken van het huurakkrd en de ministeriële richtlijn. 11
2.1.3. Verlagen wnlasten dr verhging energieprestatie Of een wning betaalbaar is, is mede afhankelijk van de energieprestatie van die wning; he beter geïsleerd, he minder de huurder immers aan energielasten heft te betalen. Onze inzet vr het verbeteren van de energetische kwaliteit van nze wningen, zals benemd in het in 2015 vastgestelde milieubeleidsplan, richten wij dan k primair p het beperken van de wnlasten van nze huurders. Tevens leveren we hiermee een bijdrage aan het milieu dr het verlagen van de CO2 uitstt. Waar staan we nu? Per 31 augustus 2015 heeft Mzaïek Wnen een gemiddelde Energie Index van 1,6. Dit is te vertalen naar een gemiddeld C niveau. Op dit mment hebben 2.179 van de 8.953 wningen van Mzaiek Wnen (24%) ng een D label f lager. (zie grafiek 1). Grafiek 1. Actuele labels Mzaïek Wnen per 31 augustus 2015 Waar gaan we naar te? De gemiddelde Energie Index van nze vrraad transfrmeren wij de kmende drie jaar van 1,6 (nu) naar 1,4 (straks). In labels uitgedrukt betekent dit, dat 95% van nze wningen eind 2018 een gren label (C f hger) zal hebben, en zelfs 47% een B label f hger heeft (zie grafiek 2). Grafiek 2. labels Mzaiek Wnen per 31-12-2018 12
Daarnaast zet Mzaiek Wnen in 2016 in p: Het infrmeren van huurders ver mgelijkheden m zelf znnepanelen aan te brengen We kmen tt afspraken met leveranciers van znnepanelen. Met name gaat het dan m alternatieve eigendmsvrmen, leasecnstructies en alternatieve financieringsvrmen m cllectieve aanbiedingen aan nze huurders te kunnen den. We verkennen f het mgelijk is znnepanelen te plaatsen p nze bestaande wningvrraad (zwel eengezinswningen als appartementsgebuwen) en ns kantr aan de Bachstraat in Guda. We participeren in lkale initiatieven m bewustwrding en/f efficiëntere energiebesparing nder huurders te bevrderen. 2.2. Beschikbaarheid verbeteren. Nieuwbuw Rijngaarde, Bdegraven. In 2016 starten we met de nieuwbuwntwikkeling Rijngaarde. Hier wrden 43 driekamerappartementen gerealiseerd specifiek bedeld vr seniren. 33 wningen zullen een huurprijs krijgen nder de 1 e aftppingsgrens vr 1 f 2 persnshuishudens, t.w. 576,87. 10 wningen krijgen een huurprijs van rnd de 630,00. Aankp Walvisstraat Guda. Vanwege het feit, dat er binnen de gemeenten in ns werkgebied een tekrt is aan geschikte buwlcaties zeken we actief naar mgelijkheden m lpende en/f tekmstige buwntwikkelingen van marktpartijen aan te kpen. Z zullen we in 2016 14 appartementen aan de Walvisstraat in Krte Akkeren (Guda), welke mmenteel vr de verkp gebuwd wrden, vernemen. Deze wningen zullen dr ns als sciale huurappartementen verhuurd wrden vanaf het derde kwartaal 2016. Vrbereiden ntwikkeling blkken DMS Graafse Waard, Bdegraven. In 2016 bereiden wij de ntwikkeling vr van circa 27 sciale huur eengezinswningen p de lcatie Graafse Waard in Bdegraven. Beheerste verkp sciale huurwningen; extra verkp vrije sectr wningen. Mzaïek Wnen verkpt wningen uit de bestaande wningprtefeuille m investerings-ruimte te genereren vr.a. nieuwbuw in het sciale huursegment. Begin 2015 waren ngeveer 1100 wningen van Mzaïek Wnen aangewezen vr de verkp, waarvan het grtste gedeelte een huurprijs heeft die nder de sciale huurgrens ligt. Op het mment, dat er nvldende ruimte is m plaatsvervangende nieuwbuw te plegen, neemt de betaalbare vrraad af; de vr verkp gelabelde wningen zijn bij mutatie immers niet meer beschikbaar vr verhuur, hetgeen niet gecmpenseerd wrdt dr aanvullende nieuwbuw. Dit is des te nijpender p het mment, dat de vraag naar betaalbare huurwningen nverminderd grt is en de drstrming stagneert. Daarm is in 2015 beslten nze verkp te tempriseren dr het aantal vr verkp gelabelde wningen in nze sciale huurvrraad met circa 400 wningen te verminderen en nze verkpdelstelling vr de kmende jaren te verminderen naar 20 wningen in het sciale huursegment en 5 wningen in het vrije sectrhuursegment per jaar. Met deze maatregelen blijven meer betaalbare wningen beschikbaar vr nze delgrep. Drstrming bevrderen, verbeteren slaagkansen. Afspraken en delstellingen ten aanzien van de betaalbare vrraad is één, iets anders is f deze betaalbare vrraad k daadwerkelijk beschikbaar zijn en kmen vr de delgrepen van beleid. In heverre specifieke delgrepen erin slagen een vr hen geschikte en betaalbare wning te bemachtigen, wrdt uitgedrukt in een slaagkanspercentage per delgrep. Sturen p slaagkansen kan dr middel van (gericht) wnruimteverdeelbeleid en/f het labelen van specifieke delgrepen. 13
De nieuwe huisvestingsverrdeningen vr Guda en Bdegraven-Reeuwijk, die per 1-7-2015 van kracht zijn gewrden, geven crpraties meer ruimte m te sturen p slaagkansen. Wanneer blijkt dat een bepaalde grep wningzekenden minder kans heeft m binnen een aanvaardbare zektermijn een passende wning te vinden, dan zullen wij passende wningen vr die specifieke delgrep labelen, waardr deze vrrang krijgen p het mment dat z n wning vrij kmt. Daarnaast nderzeken we in 2016 samen met gemeenten verschillende maatregelen m de drstrming van.a. uderen te bevrderen en/f de slaagkansen van specifieke delgrepen te verbeteren. Cncreet hebben we het dan bijvrbeeld ver het samen met de gemeente en andere rganisaties faciliteren van een seniren wncach, die ndersteuning biedt aan uderen bij het zeken naar een passende wning. Vrts zullen we in 2016 Wningnet verder ptimaliseren dr.a. infrmatie ver het energiegebruik van de aangebden wningen te te vegen, zdat vr de wningzekende een cmpleter beeld ntstaat van de ttale wnlasten. 2.3 Samenwerking is ndig m ptimaal te kunnen presteren. Financiële middelen zijn schaarser, de pgave is nverminderd grt. Om iets te bereiken heb je elkaar ndig. Mzaïek Wnen zekt actief de samenwerking met andere partijen m samen die schaarser wrdende middelen ng efficiënter en effectiever in te zetten. Onderzek fusie Wnmaat. Mzaïek Wnen en Stichting de Wnmaat nderzeken in 2016 f een fusie tussen beide wningcrpraties wenselijk en mgelijk is. Op dit mment det Mzaiek Wnen al het beheer van de 780 wningen van de Wnmaat in Mrdrecht. Begin 2016 wrdt nderzcht wat de vlkshuisvestelijke meerwaarde van een eventuele fusie is vr de huurders en wningzekenden in het werkgebied. Ok zal het nderzek inzicht meten geven in de meerwaarde vr de beide wningcrpraties, de risic s, financiële cnsequenties en rganisatrische gevlgen. Samenwerking andere crpraties. In 2015 hebben de directeur-bestuurders van Wnpartners Midden-Hlland, Mzaïek Wnen, WnenCentraal en QuaWnen de samenwerking van de Grene Hart crpraties bekrachtigd met de ndertekening van een vereenkmst. Del van de reginale samenwerking is besparen p ksten (denk aan inkp), kwaliteit verhgen (cntrl & risk) en efficiënter werken (P&O). De afgelpen twee jaar stnd vral in het teken van kennis maken en infrmatie uitwisselen. Kmend jaar wrdt de samenwerking cncreet met diverse prjecten die gezamenlijk wrden pgepakt. Dit zijn prjecten p de vlgende thema s: 1. Inkp: De inkpaudit die in 2015 is uitgeverd, heeft inzicht gegeven in een aantal mgelijkheden vr gezamenlijke inkp. Het gaat m inkp met een grte (financiële) impact en weinig cmplexiteit. In 2016 wrden de vrbereidingen getrffen. 2. Cntrl & Risk: Op zek naar best practices risicmanagement; het samen systematiseren en ptimaliseren van audit en cntrl; gebruikmaken van elkaars specialiteiten. 3. Infrmatie & Technlgie: Op zek naar mgelijkheden rndm naleving van de Wet bescherming persnsgegevens; nderzek naar digitale leer- en tets-mgeving medewerkers; en gezamenlijke strategische visie p infrmatie/ ICT. 4. Persneel en Organisatie: Delen en uitwisselen van elkaars specialiteiten. Verder is er het plan m in 2016 een lpbaangerichte wrkshp te rganiseren, alsmede stages. De samenwerking is dynamisch. Naarmate mstandigheden veranderen, kan k de invulling van de samenwerking veranderen. 14
Samenwerking Wnen, Welzijn en Zrg. Ok in 2016 blijft Mzaïek Wnen actief inzetten p samenwerking met lcale zrg- en welzijnsrganisaties. Hiermee begen we m met elkaar infrmatie, expertise en middelen bijeen te brengen m z te faciliteren, dat udere en/f kwetsbare huurders langer zelfstandig kunnen blijven wnen. De samenwerking heeft p dit mment betrekking p het ged afstemmen van infrmatiekanalen, het uitwisselen van infrmatie met betrekking tt kwetsbare huurders en het nderzeken van mgelijkheden m met elkaar huisvesting vr bijzndere delgrepen te ntwikkelen. Samenwerking huurders. Vernieuwing van huurdersbetrkkenheid staat bij veel crpraties, gemeenten en huurders hg p de agenda. Een versterkte psitie van huurders in de Wningwet, de participatiesamenleving en het vraagstuk van legitimiteit zijn aanleidingen vr deze urgentie. Uit nderzek blijkt, dat huurders en crpraties en sms k gemeenten behefte hebben aan meer betrkkenheid van huurders die leidt tt effectievere input vr gedragen beleid en investeringskeuzes. Naast de inzet die huurders al tnen bij frmele zeggenschap ver beleid ntstaan er vanuit huurders k steeds vaker initiatieven en ideeën p andere terreinen, zals het beheer van cmplexen. In 2016 start Mzaiek Wnen samen met haar huurdersverenigingen en bewners-cmmissies enkele pilts m haar huurders meer te betrekken bij haar beleidskeuzes en het versterken van bewnersparticipatie en betrkkenheid bij de buurt en wning 2.4 We blijven werken aan nze klantgerichtheid. In 2016 wrdt nze website uitgebreid met een huurdersprtaal. In een huurdersprtaal kunnen huurders zelfstandig en eenvudig zelf zaken regelen, zals het wijzigen van persnlijke gegevens f gegevens ver betalingen en huurachterstanden inzien. De huurder kan deze gegevens zelf inzien en indien ndig wijzigen, waardr de gegevens altijd up-d-date zijn. Huurders kunnen in het huurdersprtaal 24/7 hun persnlijke gegevens inzien, vragen stellen en reparatieverzeken indienen. 15