Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Middenstraat 46 A 9611 KK SAPPEMEER Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Gemachtigde:[xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 650,00 per maand wordt vanaf 1 juli 2016 tijdelijk verlaagd tot 195,00 per maand I Verloop van de procedure Het verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 13 december 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 11 maart 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 23 februari 2017 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Zittingsdatum: Zittingsvoorzitter: mr. J.H. Bloksma Zittingsleden: B. Robbe en J.W.J. Verheijen Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 6

2 Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft gemachtigde van verhuurder de Huurcommissie bij brief van 24 juni 2017 commentaar doen toekomen op het rapport van onderzoek Huurder deed de Huurcommissie bij brief van 15 juni 2017 commentaar toekomen op de inhoud van het rapport van onderzoek. De inhoud van beide brieven wordt als hier herhaald en ingevoegd beschouwd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: De stukken die ik de Huurcommissie zond heb ik ook aan de wederpartij gestuurd; Ik heb achteraf nooit iets aan het huurcontract toegevoegd; Het rapport geeft een goed beeld. Alleen staat er niets in over het riool. Ik moest zelf een rioolbedrijf inschakelen. De rekening gaf ik aan verhuurder en die heeft de nota betaald. We moesten de vloer open breken om het riool te kunnen bereiken. Dat deden we in overleg met verhuurder. Verhuurder wilde zelf niets aan het riool doen; Verder begrijp ik niet waarom verhuurder het heeft over We huurden de woning toen nog niet eens; In januari/februari 2016 zijn we begonnen het huis op te knappen. We stuitten toen op allerlei gebreken en daar zijn we inderdaad vanaf maart over gaan klagen. Dat we niet direct in de gaten hadden wat er allemaal mis was komt doordat verhuurder bezichtigingen in het donker doet. Binnen was alles wit en dan oogt het al snel redelijk. Het dak kon niet geïnspecteerd worden; De hele communicatie met verhuurder gaat niet goed. Er wordt van alles beloofd maar verhuurder doet nooit iets. Korte samenvatting verklaring van de huurder en gemachtigde van de verhuurder: De brieven waar huurder naar verwijst zijn door ons niet ontvangen; Huurder meldde in december 2015 dat er was gewerkt aan het riool; Het contract dat werd getekend heeft huurder achteraf verder ingevuld. Er stond wel in dat huurder zelf aan de woning zou werken. Daarbij gaat het om de garage bij de woning. Van één van de beide garages maakte huurder een slaapkamer terwijl het bij het eigen werk alleen om wat kleine dingen ging; Wat wij weten is dat de woning in 2014 nog in goede staat verkeerde en dat het nu in slechte staat verkeert. Hoe dat precies is gekomen weet ik niet; Op het dak lagen een paar pannen niet goed. Uit de bonnetjes van de bouwmarkt valt af te leiden dat die betrekking hebben op het dak; Eerder hadden we een heel goede verstandhouding maar vanaf januari/februari begon het klagen; Het verbaast dat huurder zelf een rioleringsbedrijf inschakelt en de factuur aan verhuurder geeft. Vervolgens breekt huurder de vloer open en gaat werken aan het riool. En dan wordt er geklaagd bij verhuurder over de kapotte vloer. De aanpak van huurder is niet om bij verhuurder te klagen zodat die kan repareren, maar huurder doet gewoon alles zelf. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Pagina 2 van 6

3 Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juli Op die datum was de huurprijs 650,00 per maand. Onderhoud en gebreken Partijen twisten over de vraag wat er nu precies is overeengekomen. Huurder wordt verweten dat na ondertekening van het contract eenzijdig bepalingen aan de overeenkomst zijn toegevoegd. De commissie gaat aan deze discussie voorbij en zoekt aansluiting bij de feitelijke situatie. Vast staat dat huurder de woning huurt tegen een huurprijs van 650,00 per maand. De commissie oordeelt dat hier sprake is van een huurprijs die niet doet vermoeden dat huurder de instandhoudingsverplichting van verhuurder heeft overgenomen. Er is sprake van een normale huurverhouding en de instandhoudingsverplichting berust bij de verhuurder. Gelet daarop en tevens gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting, en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte de volgende ernstige gebreken: 1. De dakpannen van het (hoofd)woongebouw zijn plaatselijk met PUR-schuim aan elkaar verbonden om ernstige lekkage te voorkomen. Het dak is, aan te nemen valt als gevolg van veroudering, plaatselijk doorgezakt. Ook hier kon door het ontbreken van deugdelijk klimmateriaal geen inspectie worden uitgevoerd, waardoor een oorzaak van de lekkages niet kon worden vastgesteld. Het dak van de achter aanbouw (een soort van serre) verkeert in slechte staat. Ook hier treden geregeld lekkages op. Dit is een gebrek in de categorie B (nummer B3); 2. De daken van de woning en de aanbouw lekken op diverse plaatsen. Met name het platte dak van de aanbouw naast de woning (waarin de slaapkamer is ondergebracht) vertoont ernstige lekkage. Tijdens het onderzoek, waarbij sprake was van hevige wind en regenval, liep het lekkagewater langs de balken van het platte dak, langs muren en plafonds de slaapkamer in. De huurder trachtte zoveel mogelijk schade te voorkomen, maar dat is uiteindelijk (gezien de lekkageschade aan bed, wanden en vloer) niet gelukt. Inspectie van het platte dak kon door het ontbreken van deugdelijk klimmateriaal niet worden uitgevoerd, waardoor een oorzaak van de lekkage niet kon worden vastgesteld. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer C9); 3. Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat de goten niet goed waren aangebracht en veelal niet op een regenwaterafvoerpijp zijn aangesloten waardoor veel regenwater langs de gevels loopt en de woning kan binnendringen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CK5/CK1); 4. De aanbouw (serre) is plaatselijk verzakt waardoor ramen en deur niet meer goed sluiten als gevolg van klemmen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CE1); 5. De deksel van de toiletpot ontbreekt en het spoelmechanisme is defect waardoor de stortbak geregeld overstroomt. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CNd1); 6. Het raam van de wc sluit matig tot slecht door verouderd hang- en sluitwerk en vochtinwerking van het raam en kozijn. Dit is een gebrek in de categorie C (nummers CD4 en CD5); 7. De vloer van de keuken en van de doucheruimte is niet goed afgewerkt. Door herstelwerkzaamheden zijn vloertegels verwijderd, maar niet teruggeplaatst. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CNb2); Pagina 3 van 6

4 8. De vloer van de woonkamer is verzakt en loopt sterk af. De helling bedraagt ongeveer 20 millimeter of meer per strekkende meter. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CH1). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 30% van de geldende huurprijs. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 30% van de geldende huurprijs van 650,00 per maand. De huurder betaalt dus 195,00 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 13 december Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder op 11 maart 2016 de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging gaat daarom in op 1 juli De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Als het gebrek in categorie B is hersteld, maar nog niet alle gebreken in categorie C, dan wordt de tijdelijk verlaagde huurprijs 260,00 per maand met ingang van de eerste van de maand volgend op de maand waarin het B-gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 650,00 per maand betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs van 650,00 niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, alle gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen hierover een uitspraak te doen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juli 2016 de volgende ernstige gebreken: 1. De dakpannen van het (hoofd)woongebouw zijn plaatselijk met PUR-schuim aan elkaar verbonden om ernstige lekkage te voorkomen. Het dak is plaatselijk doorgezakt. Het dak van de achter aanbouw (een soort van serre) verkeert in slechte staat. Ook hier treden geregeld lekkages op. Dit is een gebrek in de categorie B (nummer B3); Pagina 4 van 6

5 2. De daken van de woning en de aanbouw lekken op diverse plaatsen. Met name het platte dak van de aanbouw naast de woning (waarin de slaapkamer is ondergebracht) vertoont ernstige lekkage. Tijdens het onderzoek, waarbij sprake was van hevige wind en regenval, liep het lekkagewater langs de balken van het platte dak, langs muren en plafonds de slaapkamer in. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer C9); 3. Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat de goten niet goed waren aangebracht en veelal niet op een regenwaterafvoerpijp zijn aangesloten waardoor veel regenwater langs de gevels loopt en de woning kan binnendringen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CK5/CK1); 4. De aanbouw (serre) is plaatselijk verzakt waardoor ramen en deur niet meer goed sluiten als gevolg van klemmen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CE1); 5. De deksel van de toiletpot ontbreekt en het spoelmechanisme is defect waardoor de stortbak geregeld overstroomt. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CNd1); 6. Het raam van de wc sluit matig tot slecht door verouderd hang- en sluitwerk en vochtinwerking van het raam en kozijn. Dit is een gebrek in de categorie C (nummers CD4 en CD5); 7. De vloer van de keuken en van de doucheruimte is niet goed afgewerkt. Door herstelwerkzaamheden zijn vloertegels verwijderd, maar niet teruggeplaatst. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CNb2); 8. De vloer van de woonkamer is verzakt en loopt sterk af. De helling bedraagt ongeveer 20 millimeter of meer per strekkende meter. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CH1). De geldende huurprijs van 650,00 per maand wordt vanaf 1 juli 2016 tijdelijk verlaagd tot 195,00 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Pagina 5 van 6

6 GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter Pagina 6 van 6