Beleggingsvolumes commercieel vastgoed nemen toe Opname gebruikersmarkten blijft nog achter

Transcriptie

1 Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau Beleggingsvolumes commercieel vastgoed nemen toe Opname gebruikersmarkten blijft nog achter In de eerste drie kwartalen van 2013 steeg het beleggingsvolume in commercieel vastgoed. De toenemende (buitenlandse) interesse ontstaat door aantrekkende rendementen op Nederlands vastgoed. Door de prijsdalingen zijn de aanvangsrendementen opgelopen en in vergelijking met alternatieve beleggingen aantrekkelijk. Huurniveaus staan nog onder druk maar de lage prijsniveaus van vastgoed bieden kansen. Op de gebruikersmarkten blijven de opnameniveau s nog achter. Doordat de beleggingsvolumes al wel toenemen verloopt het herstel op de commerciële vastgoedmarkten anders dan gebruikelijk. Figuur 1 Beleggingsvolume commercieel vastgoed per kwartaal (seizoensgecorrigeerd) Hoogste beleggingsvolume sinds 2008 Voor het derde kwartaal op rij steeg in het 3 e kwartaal 2013 het beleggingsvolume in Nederlands commercieel vastgoed. Geschoond voor seizoensinvloeden (zo is er in het laatste kwartaal van een jaar vaak een piek in het volume) was het beleggingsvolume in het 3 e kwartaal het hoogste sinds Bijna 40% van de onroerend goed investeringen werd in de eerste negen maanden van 2013 gedaan door buitenlanders, waarbij traditiegetrouw vooral Duitse en Amerikaanse beleggers van zich lieten spreken. In dezelfde periode in 2012 was dit nog 30%. De toenemende buitenlandse interesse ontstaat door aantrekkende rendementen op Nederlands vastgoed. Door de prijsdalingen zijn de aanvangsrendementen opgelopen en in vergelijking met alternatieve beleggingen zoals staatsobligaties aantrekkelijk. Traditioneel gezien is het laatste kwartaal altijd levendig en ook dit jaar wordt verwacht dat de beleggingsvolumes aan het einde van het jaar pieken. De totale som van de transacties in 2013 komt daardoor boven die van 2012 uit. Doordat het vertrouwen langzaam herstelt, dalen de aanvangsrendementen van prime vastgoed in 2014 waarschijnlijk licht. Bron: PropertyNL Research, bewerkt door ING Economisch Bureau Woningen en kantoren populair Er is de afgelopen jaren een duidelijke verandering in de voorkeur van vastgoedbeleggers. De zwakke detailhandelssector zorgt ervoor dat winkelvastgoed over het algemeen bij beleggers aan interesse verliest. In 2008 was retail nog bijna 30% het totale beleggingsvolume (figuur 2). In 2013 is dit gekrompen tot 12% terwijl het aandeel investeringen in woningen toenam van 6% naar 23%. Omgekeerde cyclus in vastgoed Opvallend aan de huidige ontwikkelingen op de vastgoedmarkt is dat deze anders verloopt dan andere cycli. Voorheen leidde een aantrekkende economie tot een hogere opname op de gebruikersmarkten waarna ook bij beleggers het vertrouwen weer toenam en beleggingsvolumes weer

2 stegen. Momenteel nemen de beleggers echter het voortouw en stijgen de beleggingsvolumes terwijl er op de gebruikersmarkten nog niet of nauwelijks sprake is van een toenemende vraag naar vierkante meters. Niet alleen het ingezette herstel loopt anders, ook het begin van deze recessie begon bij de beleggers en niet op de gebruikersmarkten. Normaal gesproken leidt een neergaande economische groei tot verslechterende gebruikersmarkten waarna ook het sentiment onder beleggers van vastgoed verslechterde. In het begin van de recessie in 2008 werd echter eerst de vastgoedbeleggingsmarkt geraakt. Door de kredietcrisis moesten beleggers meer eigen vermogen inbrengen en werden zij minder actief. Wat toen begon als een financiële crisis heeft uiteindelijk de reële economie geraakt en hierdoor ook de gebruikersmarkten. de conjunctuur. Uitzenders kunnen bijvoorbeeld al in de eerste helft van het jaar profiteren van extra vraag uit exportgerichte sectoren. Door deze economische omstandigheden zijn bedrijven nog steeds op zoek naar vervanging en niet naar uitbreiding van kantoorruimte. Het opnameniveau steeg in de eerste drie kwartalen van 2013 licht maar blijft nog steeds achter bij het langjarig gemiddelde (figuur 4). Figuur 3 Ontwikkeling volume toegevoegde waarde zakelijke dienstverlening (in %), Figuur 2 Beleggingsvolume per segment, 2008 en 2013 (t/m 3 e kwartaal) 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Bron: PropertyNL Research Kantorenmarkt 0% kantoren woningen winkel hotel bedrijfsruimte overige Kennisintensieve zakelijke dienstverleners blijven achter De zakelijke dienstverlening is een van de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte. In 2014 valt nog geen groei voor de zakelijke dienstverlening te verwachten (figuur 3). Veel opdrachtgevers zijn actief in sectoren die nog niet of nauwelijks groeien. Bezuinigingen bij de overheid zorgen ook voor een daling van het aantal opdrachten. Hoewel het economisch herstel bescheiden is, valt te verwachten dat vanaf medio 2014 voor meer en meer branches binnen de zakelijke dienstverlening de bodem wordt bereikt. De kennisintensieve zakelijke dienstverleners zoals accountantskantoren en ingenieursbedrijven moeten wellicht meer geduld hebben dan de groep niet-kennisintensieve dienstverleners. Laatstgenoemde groep ontwikkelt zich doorgaans meer in lijn met Bron: CBS, ramingen ING Economisch Bureau Aanbod kantoren stabiel Door het lage opnameniveau blijft het totale aanbod kantoorruimte op een niveau van circa zeven miljoen vierkante meter, alle goede voornemens over en daadwerkelijke transformatie en sloop ten spijt. De vragers die zich wel manifesteren, willen ofwel graag opschalen qua locatie tegen een gunstige prijs of wel de kwaliteit van hun huisvesting aanpassen aan de huidige tijd. Denk hierbij aan duurzaamheid of aan huisvesting die geschikt is voor Het Nieuwe Werken. Omdat een groot deel van het verouderde aanbod niet in staat is om aan deze vraag te voldoen, vindt er ook nog steeds, in beperkte mate, ontwikkeling plaats. Op secundaire locaties blijven de huren dalen De huurprijzen blijven onder druk staan als gevolg van deze lage opnameniveaus. Er is ook nog steeds sprake van een huurdersmarkt. Wel is er een onderscheid in huurdruk voor de goede locaties en het secundair aanbod. De betere locaties blijven op peil, maar op de secundaire locaties blijven de huurprijzen dalen. Kwartaalbericht Vastgoed December

3 Sectormanager Jan van der Doelen geeft advies: Verduurzaming bestaand vastgoed: Zinvol? Deel II In het vorige kwartaalbericht heb ik aandacht gevraagd voor verduurzaming van bestaand vastgoed. In dit nieuwe kwartaalbericht het vervolg. Ook nu is de grondtoon over de ontwikkeling van de beleggingsmarkten in Nederland positief. Vooral aandacht van buitenlandse partijen voor de bovenkant van onze markt springt in het oog. Maar de gebruikersmarkt gedraagt zich nog afwachtend. De concurrentie in de verschillende beleggingssegmenten is dan ook nog steeds erg groot. De noodzaak om onderscheidend te zijn is eveneens groot. Verduurzaming van uw bezit kan hiertoe bijdragen, niet in de laatste plaats om te blijven voorzien in toenemende wensen van huurders en gebruikers. In de afgelopen maanden heeft ING veel aandacht besteedt aan het inventariseren van de vraagstukken en barrières op het gebied van energie efficiëntie verbeteringen bij bestaand vastgoed. Een paar bevindingen, als sneak preview: Twee vraagstukken uit de markt: Het economisch tij en de gematigde groeiverwachtingen zorgen voor een verschuiving van de focus op nieuwbouw naar optimalisatie van de bestaande gebouwenvoorraad. De noodzaak en urgentie om te verduurzamen groeit daardoor; De manier hoe lange termijn investeringen in panden zich gaan verhouden tot de huidige leegstand en de behoefte van gebruikers om flexibeler gebruik te maken van gebouwen. Lang versus kort met effect op de exploitatierisico s. En een barrière uit de markt: Het nog ontbreken van standaardisatie en schaal in de huidige praktijk om energie efficiëntie maatregelen effectief te kunnen doorvoeren. Voor verduurzaming op grotere schaal is behoefte aan meer praktijkervaring nodig om niet steeds opnieuw het wiel uit te hoeven vinden. En dus opnieuw: is verduurzaming van bestaand vastgoed zinvol? De markt raakt meer en meer overtuigd en lijkt ook hiervoor de handen uit de mouwen te willen steken. Dat geldt natuurlijk ook voor de financier. In 2014 staat het thema prominent op de agenda van ING. Jan van der Doelen ING Sectormanager Bouw en onroerend goed Figuur 4 Ontwikkeling opname commercieel vastgoed in m 2, ( e kwartaal 2013 seizoensgecorrigeerd) Opname kantoren en winkels stabiel Opname kantoorruimte Opname bedrijfsruimte Opname winkelruimte Bron: PropertyNL Research, bewerkt door ING Economisch Bureau Bedrijfsruimtemarkt Herstel van opname bedrijfsruimten Productie en bezetting weer in de lift Het zijn vooral de groothandel, industrie en transport die gebruik maken van bedrijfsruimten zoals productiehallen en logistieke centra. Met een krimp van 1,5% in de eerste drie kwartalen van 2013 stevent de industrie wederom af op een lagere jaarproductie. Echter, het herstel is al ingezet en het vierde kwartaal zal rond hetzelfde niveau als het vierde kwartaal van 2012 liggen. Al met al komt de productieontwikkeling over heel 2013 uit op een verwachte -1,2%. In 2014 leidt het ingezette herstel tot een productietoename van naar verwachting 2%. Voorop in het herstel loopt de maakindustrie. Vooral de machinebouw en transportmiddelenindustrie zien hun productie de laatste maanden duidelijk aantrekken. Een toename van de productie leidt echter nog niet direct tot een uitbreidingsvraag naar vierkante meters doordat de bezettingsgraden in de industrie nog relatief laag zijn. Transport- en logistieksector laat krimp achter zich De transport- en logistieksector kan in 2014 gemiddeld weer een volumegroei van 1% realiseren. Naar subsector is de groei flink verdeeld. De steeds nationaler opererende wegtransportsector blijft het meest achter (-0,2%), terwijl de meer internationale logistieke dienstverlening met 2,5% de meeste vooruitgang tegemoet kan zien. Sinds de intrede van de economische crisis blijft de ontwikkeling van het logistieke volume achter bij de economie. Dit kan in 2014 worden doorbroken. De grootste uitdaging van de sector is echter om ook rendabele groei te realiseren. In aanloop naar 2014 verbetert het vertrouwen onder logistieke ondernemers. Dat het oor- Kwartaalbericht Vastgoed December

4 deel over het ondernemersklimaat negatief blijft, komt doordat de prijzen al jarenlang achterblijven bij de kostenontwikkeling en nauwelijks herstellen. De (arbeids)productiviteit staat onder druk en hierdoor blijft de continue efficiëntienoodzaak hoog. Dit verhoogt de urgentie bij logistieke bedrijven om het innovatieniveau in 2014 te verhogen en met logistieke expertise de Nederlandse concurrentiepositie te verbeteren. Figuur 5 Transport en logistieksector afgezet tegen de economische groei (index 2008 = 100) Winkelmarkt Gemengde gevoelens in de detailhandel Winkeliers hadden in 2013 te maken met moeilijke economische omstandigheden. Bezuinigingen deden de consument pijn in de portemonnee. Deze was daarom genoodzaakt keuzes te maken in zijn of haar uitgaven. Dit resulteerde in een tweedeling in de detailhandel. Winkeliers in eerste levensbehoeften zoals supermarkten zagen hun omzet stijgen, terwijl veel winkeliers in non-food hun omzet juist fors zagen dalen (figuur 6). Het aandeel van supermarkten in de totale bestedingen in de detailhandel wordt hierdoor steeds belangrijker. Ook het consumentenvertrouwen kende een tweedeling in Waar in het begin van het jaar pessimisme resulteerde in een uitermate laag vertrouwen (-44 in februari 2013), kenmerkten de laatste maanden van 2013 zich juist door een terugkerend optimisme. Het consumentenvertrouwen steeg in oktober naar -27 en in december naar -6. Figuur 6 Ontwikkeling netto omzet detailhandel food vs. detailhandel non-food F 2014F Volume Transport en Logistiek BBP (Economische groei) Bron: CBS, ING Economisch Bureau Opname stijgt bij bedrijfsruimten Door de stabilisatie in de industriesector was de markt voor bedrijfsruimte vrij rustig. Een vraagtoename was waarneembaar op de bekende transportas Rotterdam/Brabant /Venlo en en Schiphol waar ook het totale volume bedrijfs- en logistiek vastgoed steeg (figuur 4). Met name in de zuidelijke provincies is een toename van de vraag waarneembaar. De veranderende rol van logistieke dienstverleners, op basis van e- commerce, en de vraag naar moderne logistieke centra ondersteunt deze vraag. Dit vertaalt zich verder in het feit dat de vraag naar moderne logistieke centra vaak wordt opgevangen door nieuwbouw, zogenaamde Build to Suit ontwikkelingen die specifiek voor de uiteindelijke huurder worden gebouwd. Deze ontwikkeling leidt echter niet tot een oplossing van het leegstandsprobleem binnen bestaand bedrijfsen logistiek vastgoed. Huurprijzen licht gedaald Huurprijzen voor bedrijfsruimten zijn, door de ruime mate van aanbod, ten opzichte van het afgelopen jaar licht gedaald. Uitzonderingen hierop zijn waarneembaar bij transacties in de Randstad waar een lichte toename heeft plaatsgevonden ten opzichte van afgelopen jaar. Bron: CBS (exclusief tankstations, webshops, markthandel en apotheken), *Raming en bewerking ING Economisch Bureau Hoop op betere tijden, maar voorzichtigheid geboden Het terugkerende optimisme biedt hoop voor de detailhandel in Het dal lijkt in zicht. Toch is voorzichtigheid geboden. De terugval in koopkracht is (in ieder geval tijdelijk) gestuit, maar meer ruimte voor uitgaven is niet of nauwelijks aanwezig. Ook het verloop van de werkloosheid is onzeker. ING Economisch Bureau verwacht daarom dat in 2014 nog rekening gehouden dient te worden met een afname (omzet - 0,2%). De terugval is echter beduidend minder dramatisch dan in Ondanks deze krimp is er ruimte voor groei voor die winkeliers die zich op de juiste wijze richting een kritische en voorzichtige consument weten te onderscheiden. Kwartaalbericht Vastgoed December

5 Opname grotere winkeloppervlakten Het opnameniveau van winkelruimte is stabiel (figuur 4). Dit komt mede omdat die transacties die plaatsvinden, doorgaans grotere oppervlakten betreffen dan pakweg 5 jaar of langer geleden. Er is ook in beperkte mate winkelruimte die aan de vraag voldoet, dan wel door herontwikkeling verkregen wordt. Waar de ene retailer weg valt, ontstaat een vestigingslocatie voor de ander. Retail minder in trek bij beleggers Alhoewel de markt zich steeds meer over de oplopende leegstand druk lijkt te maken, is deze met een gemiddelde leegstand van 7% nog steeds laag te noemen. Dit beeld wordt echter vertroebeld door het verschil in leegstand over de verschillende locatietypes. De beleggingsmarkt lijkt hiervoor een correctie te maken. Alhoewel prijsniveaus zich nog redelijk houden, is retail het afgelopen kwartaal slechts de 3 e beleggingscategorie binnen het vastgoed. Er is maar beperkt aanbod beschikbaar dat aan de wensen van beleggers voldoet. Beleggers lijken zich steeds meer zorgen te maken over de bestendigheid van de achterliggende cash flows op de secundaire gebieden. Daarnaast houden ze rekening met de verschillende branches waarin huurders actief zijn. Niet cyclische sectoren zoals food zijn nog wel aantrekkelijk alhoewel ook hier de omzetten op peil worden gehouden door prijsstijgingen en niet zozeer door volumegroei. Het stijgende consumentenvertrouwen geeft echter weer enige hoop voor de toekomst. Kwartaalbericht Vastgoed December

6 Meer weten? Kijk op ING.nl Of bel met Jan van der Doelen, Senior sectormanager Bouw en onroerend goed Maurice van Sante, Senior econoom Herman Gelauff, Senior researcher ING Real Estate Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 27 december 2013.