Ondertussen in het Sluiskwartier. Uitvoeringskader voor de tussentijdelijkheid Oktober 2014

Transcriptie

1 Ondertussen in het Sluiskwartier Uitvoeringskader voor de tussentijdelijkheid Oktober 2014

2

3 Inhoud 1. Ter introductie 2. Veranderende context 2.1 Robuuste parkeeroplossing 2.2 Overname vastgoed 2.3 Pilot cultuurhistorisch erfgoed 2.4 Investeren in de openbare ruimte 2.5 Opgave tussentijdelijkheid 3. Tussentijdelijkheid in perspectief 3.1 Dilemma: parkeren = vastgoed = erfgoed = strategie 3.2 Ontwikkelscenario s: twee uitersten 3.3 Onze keuze 4. Ontwikkelstrategie tussentijdelijkheid 4.1 Stappen 4.2 Openbare ruimte 4.3 Bestaand vastgoed 4.4 Ontwikkelvlekken op termijn 4.5 Gebiedsexploitatie Sluiskwartier

4

5 Ter introductie Het Sluiskwartier kent een lange en bewogen geschiedenis. Hier aan de rand van de middeleeuwse stad hebben zich door de eeuwen heen grote veranderingen voltrokken. Wat eens de buiten de muren gelegen middeleeuwse ramen waren, werd in de 16 e eeuw onderdeel van de vestingwerken, veranderde eind 19 e eeuw in een over water en weg goed bereikbare locatie voor bedrijvigheid, werd in de dertiger jaren van de vorige eeuw de plek voor de aanlanding van de Wilhelminabrug, kreeg in het midden van de zestiger jaren met de Schippersflat een toonbeeld van het moderne Deventer en draagt nu al vele jaren een stempel als ontwikkellocatie. Het Sluiskwartier is zo gegroeid tot wat het nu is: een strategisch gelegen maar deels verpauperd stedelijk fragment aan de rand van de binnenstad en IJssel met een veelheid aan sporen uit het verleden. De bijzondere potenties van het Sluiskwartier zijn in de afgelopen jaren veelvuldig onderkend. Een breed scala aan ideeën en plannen voor herontwikkeling heeft het licht mogen zien. In 2011 is in samenspraak met de stad en onder begeleiding van Jo Coenen een ontwikkelingsbeeld gemaakt. Dit ontwikkelingsbeeld is in 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Het ontwikkelingsbeeld schetst een ambitieus eindbeeld met een verkorte en verlegde aanlanding van de Wilhelminabrug, een nieuwe stadshaven, een doorgetrokken Buitengracht, ondergrondse parkeergarages in het Sluiskwartier en in de zone tussen binnenstad en Raambuurt, behoud van een deel van het Ten Zijthoff-complex en aanvullend nieuwbouw, behoud van

6

7 Pothoofdkade (4 zogenaamde middenstandswoningen), een gepimpte schippersflat en vier nieuwe woonblokken aan de IJssel in combinatie met een verlegging van het Pothoofd. Het geschetste ontwikkelingsbeeld houdt een omvangrijke transformatie van het Sluiskwartier in. Dit is niet zo maar in één keer te realiseren. Het ontwikkelingsbeeld is de stip op de horizon, waar in stappen naar wordt toegewerkt. De fasering bij het ontwikkelingsbeeld geeft een eerste inkijk in de verschillende stappen en hun volgordelijkheid. Over het aanvangsmoment van de eerste stap was in 2012 en is ook nu nog geen duidelijkheid. Jo Coenen adviseerde om vooruitlopend op de start van de daadwerkelijke transformatie een visie op de zogenaamde periode van tussentijdelijkheid op te stellen. Hiervoor heeft het college van burgermeester en wethouders in mei 2013 een bestuursopdracht vastgesteld. De visie op de tussentijdelijkheid moet inzicht geven in de vraag: Hoe het Sluiskwartier op korte termijn een kwaliteitsimpuls is te geven, zodat het gebied aan betekenis wint voor de (binnen)stad? Met het uitvoeringskader Ondertussen in het Sluiskwartier geven we een antwoord op deze vraag.

8

9 2. Veranderende context Sinds de vaststelling van het ontwikkelingsbeeld in 2012 is er nogal wat veranderd in en rond het Sluiskwartier. We laten in dit hoofdstuk zien wat die veranderingen zijn en wat die betekenen voor het ontwikkelingsbeeld en de bijbehorende ontwikkelingstrategie. Ze zijn namelijk van invloed op de manier waarop we de komende jaren met de ontwikkeling van het Sluiskwartier aan de slag kunnen gaan. 2.1 Robuuste parkeeroplossing voor de binnenstad In het Ambitiedocument Deventer: een bericht aan de stad en Bereikbaarheidsconclaaf Deventer binnen bereik is de ambitie neergelegd om tot een robuuste parkeeroplossing voor de binnenstad te komen. Rekening houdend met de wens om de pleinen in de binnenstad autovrij te maken en de tijdelijkheid van de Wilhelminabruggarage is ten behoeve van het parkeren in de binnenstad een gebouwde parkeervoorziening(en) in het Sluiskwartier en/of directe omgeving voorzien. In 2013 heeft de gemeente Deventer het vastgoed van Woonbedrijf Ieder1 in het Sluiskwartier overgenomen om onder andere deze parkeerambities veilig te stellen Voor een robuuste parkeeroplossing binnenstad gaat het Parkeerbeleidsplan op lange termijn uit van circa 650 parkeerplaatsen in het Sluiskwartier. Het uiteindelijk benodigde aantal parkeerplaatsen is echter ongewis. Dit is namelijk afhankelijk van het toekomstige autogebruik, technische ontwikkelingen in de auto-industrie, de economische conjunctuur en daarmee de ontwikkeling van de binnenstad, benutten bestaande parkeerplaatsen, etc. Daarnaast zal bij een herontwikkeling van het Sluiskwartier in het gebied zelf ook in de parkeerbehoefte van nieuwe toe te voegen functies moeten worden voorzien.

10

11 Het door de gemeenteraad vastgestelde ontwikkelingsbeeld voorziet in ondergrondse parkeergarages(één laag diep) in het Sluiskwartier zelf en onder de verkorte aanlanding van de Wilhelminabrug en de nieuwe stadshaven. Het gaat in totaal om circa parkeerplaatsen. In het ontwikkelingsbeeld wordt in de zogenaamde fase 1 gestart met de bouw van circa 260 ondergrondse parkeerplaatsen aan het Pothoofd. In het recente M(eerjaren)P(erspectief)P(arkeren) zijn echter voor parkeervoorzieningen in het Sluiskwartier geen investeringen opgenomen. Een eerste stap overeenkomstig het ontwikkelingsbeeld is nu dan ook geen optie. Parkeervoorzieningen onder de aanlanding en/of nieuwe stadshaven zijn fysiek pas mogelijk op het moment dat de aanlanding van de Wilhelminabrug verlegd en verkort is. Dit is op haar beurt pas mogelijk wanneer het Hanzetracé en de verbreding A1 gereed zijn. Dit betekent dat naar verwachting de bouw van de parkeergarage op zijn vroegst in 2020 fysiek kan aanvangen. Of hiervoor dan ook financiële middelen beschikbaar zijn is echter ongewis. Kortom, het is nu nog onduidelijk: hoe groot de toekomstige parkeerbehoefte is van een robuuste parkeeroplossing voor de binnenstad; wanneer er voldoende euro s beschikbaar zijn voor een gebouwde parkeeroplossing in het Sluiskwartier. Hoe in de komende jaren het parkeren en de financiering ervan zich ook gaat ontwikkelen en, één ding weten we zeker: Met een investering in de aankoop van panden in het Sluiskwartier vanuit parkeren is er een definitieve keuze gemaakt om de robuuste parkeeroplossing voor de binnenstad hier handen en voeten te geven; dit alles in lijn met eerder genoemde plannen en besluiten. In het Bestuursakkoord is afgesproken dat na oplevering van het Stadhuiskwartier het Grote Kerkhof autovrij wordt, mits er voldoende parkeercapaciteit is in de binnenstad. De compensatie van de 110 parkeerplaatsen van het Grote Kerkhof vindt plaats in het Sluiskwartier. Ofwel hier zijn in de periode van tussentijdelijkheid circa 110 parkeerplaatsen extra nodig dat wil zeggen in totaal 180 (110 + huidige 70) parkeerplaatsen op maaiveld. In november 2012 is het convenant voor het tijdelijke gebruik van de Wilhelminabruggarage verlengd. Een omgevingsvergunning voor het 10 jaar langer in standhouden van deze garage is afgegeven. Daarmee is er tot maximaal 2023 de tijd om tot een robuuste gebouwde parkeeroplossing te komen, waarvan het vervangen van de Wilhelminabruggarage deel uitmaakt. In de bestuursopdracht Sluiskwartier is als opmaat voor de vervanging van de Wilhelminabruggarage (in totaal 303 parkeerplaatsen) een tussenstap geïntroduceerd: In de 2 de stap wordt de Wilhelminabruggarage ontmanteld (het dek). De benodigde parkeercapaciteit van ca.150 pp wordt gevonden in een verdere uitbreiding van het maaiveld parkeren in het Sluiskwartier. Een optie is vervolgens om de zone onder de Wilhelminabrug opnieuw in te richten, wellicht gecombineerd met passend maaiveld parkeren.

12 vervangen van de gehele Wilhelminabruggarage mee te nemen in de planvorming voor een definitieve parkeeroplossing met gebouwde voorziening(en) in het Sluiskwartier. ca.485 parkeerplaatsen Samenvattend: de parkeeropgave voor de periode van tussentijdelijkheid is tweeledig: Het uitbouwen van het parkeren op maaiveld tot ca.180 parkeerplaatsen ten behoeve van het auto-vrijmaken van het Grote Kerkhof; dit alles in combinatie met behoud van de huidige Wilhelminabruggarage. Het open houden van de mogelijkheid om in het Sluiskwartier en de zone van de aanlanding op termijn een gebouwde parkeervoorziening, inclusief de vervanging van de Wilhelminabruggarage, te realiseren. In de periode tot-2023 moet op basis van de dan geldende parkeervraag, beschikbare financiën, verkeersintensiteiten Welle/Wilhelminabrug etc. een definitieve keuze voor een robuuste parkeeroplossing worden gemaakt. Deze tussenstap houdt in dat er dan in totaal ca. 485 ( ) parkeerplaatsen op maaiveld nodig zijn. Vrijwel het gehele Sluiskwartier en het gebied onder de bestaande aanlanding worden dan door parkeren in beslag genomen. Ofwel één groot parkeerterrein met verdwaald nog een enkel pand. Een dergelijke ontwikkeling is op voorhand stedenbouwkundig en cultuurhistorisch niet wenselijk. Dit pleit er voor om het

13 2.2 Overname vastgoed De gemeente heeft in 2013 het vastgoed van Woonbedrijf Ieder1 in het Sluiskwartier overgenomen. Het overgrote deel van de gronden en panden in het Sluiskwartier is nu in eigendom van de gemeente Deventer. vastgoedontwikkeling te komen. Een meer geleidelijke transformatie ofwel stapje voor stapje ontwikkelen als de kansen zich voordoen- biedt wellicht ook kansen voor de herontwikkeling van het Sluiskwartier. Als woningbouwvereniging en ontwikkelende partij was het voor het Woonbedrijf Ieder1 van belang om woningbouw in het Sluiskwartier te realiseren. In het ontwikkelingsbeeld zijn aan de IJssel een viertal nieuwe woonblokken met appartementen gesitueerd. Bij de stadsbrede herprogrammering woningbouw in 2013 is besloten om het Sluiskwartier vooralsnog niet tot ontwikkeling te brengen, maar te wachten op een goed moment in de toekomst. Daarnaast leent het gebied zich bij uitstek voor functies, die aanvullend zijn aan de binnenstad als winkel- en uitgaansgebied, zoals cultuur, werken, etc. Een dergelijke programmatische invulling kan bovendien weleens een grotere meerwaarde voor de stad hebben, omdat het kan bijdragen aan het verder op de kaart zetten van Deventer als boeiende beleefstad, open informatie stad en/of duurzame maakstad (Economische Visie Deventer 2020). Hoewel er momenteel geen concreet programma voor handen is, wordt een andere programmatische invulling dan wonen niet bij voorbaat uitgesloten. In vergelijking met de planvorming in 2011 is er minder druk om op korte termijn tot grootschalige en projectmatige

14

15 2.3 Pilot cultuurhistorisch erfgoed De gemeente stelt momenteel een cultuurhistorische waardenkaart voor geheel Deventer op. De kaart heeft ten doel om bij ruimtelijke initiatieven inzicht te geven in de kwaliteit van het cultuurhistorisch erfgoed en manier waarop daarmee in de planvorming kan en/of moet worden omgegaan. In 2013 is in samenspraak met de Deventer erfgoed verenigingen voor het Sluiskwartier een pilotstudie gestart om de methodiek voor het opstellen van deze kaart uit te proberen. Bij de totstandkoming van het ontwikkelingsbeeld heeft de omgang met het cultuurhistorisch erfgoed al de nodige aandacht gekregen. Zo wordt de Buitengracht doorgetrokken, wordt de stadshaven in ere hersteld en wordt een deel van het Ten Zijthoffpand behouden. Toch geven de resultaten van de pilotstudie aanleiding om op enkele onderdelen het ontwikkelingsbeeld nader onder de loep te nemen. In de loop van de geschiedenis is het Sluiskwartier meerdere malen van gedaante veranderd. Elke periode heeft in meer of mindere mate fysiek haar sporen nagelaten. Deze zijn in het gebied nog deels zichtbaar en liggen deels verborgen onder de grond. De grote gelaagdheid van de wordingsgeschiedenis kenmerkt de biografie van het Sluiskwartier. Door actuele ruimtelijke opgaven met deze biografie en daarmee met de aanwezige waarden van het erfgoed- te verbinden doen nieuwe ontwikkelingen recht aan de eigenheid van het Sluiskwartier. Daarnaast kan de biografie een reservoir aan motieven bieden om programmatische keuzes in het kader van de herontwikkeling van het gebied te maken. Nu het woningbouwprogramma geen harde randvoorwaarde meer is, verdienen vanuit ruimtelijk erfgoed wellicht andere programma s een kans. Inspelend op het begin 20 e eeuwse Sluiskwartier als gemengd bedrijventerrein is bijvoorbeeld te denken aan een mix van eigentijdse bedrijvigheid en wonen. Vanouds vormt het Pothoofd een markante toegang tot het zuidelijke deel van de binnenstad. De kade, de weg en de gevarieerde bebouwingswand kenmerken het silhouet van het Sluiskwartier aan de IJssel. Vanuit de pilotstudie wordt ingezet op behoud van het huidige tracé en de rooilijn van de bestaande bebouwingswand. Behalve cultuurhistorische argumenten zijn er andere aanleidingen om het Pothoofd niet conform het ontwikkelingsbeeld te verplaatsen: de kanttekening van de gemeenteraad om nog eens goed naar het al dan niet verleggen van het Pothoofd te kijken; de beschikbaarheid op korte termijn van gelden voor de herinrichting van de openbare ruimte van het Pothoofd /Sluiskwartier; de verminderde noodzaak van een flink woningbouwprogramma aanleiding. In de toelichting bij het ontwikkelingsbeeld is indertijd deze optie al ter overweging meegegeven. De drie panden Sluisstraat 2,4 en 6 maakten onderdeel uit van de voormalige molenmakerij F. ten Zijthoff & Zoon. De verschillende delen zijn in samenhang met elkaar gebouwd en vormen ondanks hun diversiteit in architectuur een eenheid. Het complex vormt van oudsher een markant beeld dat de toegang tot het Sluiskwartier markeert. Aan de oriëntatie van de voorgevel is de

16 Behouden Afwegen Inspireren

17 oorspronkelijke samenhang van het Sluiskwartier met de oude haven c.q. de binnenstad nog af te lezen. Daarnaast heeft het complex betekenis als voormalige werkplaats van een voor Deventer eens belangrijk bedrijf. Dit voormalige fabriekscomplex geniet geen formele bescherming. Voor de panden Sluisstraat 4 en 6 is recent een status als gemeentelijk monument aangevraagd. De pilotstudie waardeert delen van het voormalige fabriekscomplex hoog en zet in op behoud van Sluisstraat 4 en 6. Het ontwikkelingsbeeld Coenen gaat uit van behoud van alleen Sluisstraat 6. Hoewel het behoud van het pand Sluisstraat 4 ook wenselijk werd geacht, was toentertijd de conclusie, dat dit in samenhang met de wens van het doortrekken van de Buitengracht, een fors woonprogramma en het realiseren van een parkeergarage niet mogelijk was. Gezien de onderkende cultuurhistorische waarden en het mogelijk bescheidener nieuwbouwprogramma is vanuit cultuurhistorie het behoud van Sluisstraat 4 en 6 gewenst. Nader onderzoek zal moeten uitwijzen of dit haalbaar en realistisch is. 2.4 Investeren in de openbare ruimte In 2013 is in de Provinciale Ontwikkelagenda een bedrag van 1,24 miljoen euro gereserveerd om te investeren in de openbare ruimte van het Pothoofd/Sluiskwartier en de aanleg/optimalisatie van parkeerplaatsen in het Sluiskwartier. Voorwaarde voor deze subsidie is wel dat de investering daadwerkelijk in 2014/2015 plaatsvindt. Zoals hiervoor aangegeven pleit dit ervoor om het Pothoofd op zijn huidige tracé te laten liggen en komend jaar tot herinrichting over te gaan. In de Fietsagenda Zuid is de noodzaak aangegeven om dan het bestaande tweezijdig te berijden fietspad langs het Pothoofd door te trekken ter hoogte van het Sluiskwartier tot aan de Zandpoort. In afwachting van de daadwerkelijke ontwikkeling is de afgelopen jaren niet geïnvesteerd in de openbare ruimte van het Sluiskwartier. Het gedeelte van het Pothoofd ter hoogte van het Sluiskwartier is echter versleten en aan vervanging toe. In het kader van het MeerJaren OnderhoudsProgramma (MJOP) is euro gereserveerd om dit weggedeelte op te knappen. Daarnaast loopt er voor de fietsverbinding nog een BDU subsidieaanvraag van maximaal euro.

18

19 2.5 Opgave tussentijdelijkheid Bij de zoektocht naar mogelijkheden om het Sluiskwartier op korte termijn al een kwaliteitsimpuls te geven, gaan we ervan uit dat we het huidige tracé van het Pothoofd laten liggen en de rooilijn van de huidige bebouwingswand aan het Pothoofd respecteren. Een andere programmatische invulling dan wonen en een geleidelijke transformatie van het Sluiskwartier worden niet bij voorbaat uitgesloten. Ondanks deze veranderingen houden we vast aan de essentie van het ontwikkelingsbeeld uit Dit betekent dat we in de periode van tussentijdelijkheid de mogelijkheden open houden om op langere termijn: de aanlanding van de Wilhelminabrug te verkorten en te verleggen de stadshaven aan te leggen de Buitengracht door te trekken in het Sluiskwartier en de zone van de aanlanding gebouwde parkeervoorziening te realiseren; op zijn vroegst in 2020 en op zijn laatst in 2023 maken we een keuze voor de definitieve parkeeroplossing in het Sluiskwartier. Het uitbouwen van het parkeren op maaiveld tot 180 parkeerplaatsen ten behoeve van het auto-vrijmaken van het Grote Kerkhof; In 2015 de herinrichting van de openbare ruimte van het Pothoofd. Sluisstraat 6 Overeenkomstig het ontwikkelingsbeeld worden de Schippersflat, Pothoofd (vier middenstandswoningen) en Sluisstraat 6 van het Ten Zijthoff-complex behouden. We onderzoeken de optie om ook Sluisstraat 4 (het witte deel van het Ten Zijthoff-complex) te behouden. Voor de periode van tussentijdelijkheid (korte termijn) liggen er twee concrete fysieke opgaven: Sluisstraat 4

20 Vastgoedstrategie per pand

21 3. Tussentijdelijkheid in perspectief Met de aanleg van 180 parkeerplaatsen, de daarvoor benodigde sloop en het herinrichten van het Pothoofd sorteren we voor op een ontwikkelstrategie voor het Sluiskwartier. De opgave voor de tussentijdelijkheid is dan ook bezien in het perspectief van twee ontwikkelscenario s. Voor verschillende aspecten zijn per scenario de plussen en minnen in beeld gebracht. Op basis hiervan geven we een voorkeusscenario s aan. 3.1 Dilemma: vastgoed=parkeren=erfgoed Vastgoed In het kader van de herstructurering Grachtengordel hebben indertijd de gemeente Deventer en Woonbedrijf Ieder1 gronden en vastgoed gekocht om de herontwikkeling van het Sluiskwartier mogelijk te maken. In afwachting van de verwachte sloop is er de afgelopen 15 jaar nauwelijks geïnvesteerd in het onderhoud van het vastgoed. Met uitzondering van de appartementen in de Schippersflat, Pothoofd (voormalige tapijthandel Driessen), Pothoofd (HAT-eenheden) is de huidige staat van het vastgoed slecht te noemen. is echter: wie is in deze economisch minder makkelijke tijd bereid om te investeren in een dergelijke herontwikkeling, waarbij tevens in een gebouwde parkeervoorziening ten behoeve van de binnenstad moet worden voorzien. De inkomsten uit het gemeentelijk vastgoed zijn momenteel niet voldoende om de rentelasten over de volledige boekwaarde te financieren. Met name de opbrengsten van de verhuur van de appartementen in de Schippersflat, de panden Pothoofd en Pothoofd zijn van structurele betekenis voor de huidige vastgoedexploitatie. Het streven is om op korte termijn per pand minimaal tot een neutrale vastgoedexploitatie te komen. Hiervoor is per pand een vastgoedstrategie bepaald. De uitkomsten hiervan, bijvoorbeeld verkopen, verhuren of slopen, staan deels op gespannen voet met het ontwikkelingsbeeld en de cultuurhistorische waardering van panden. Voor het merendeel van de panden is er vanuit oogpunt van vastgoedexploitatie maar één rendabele optie: verkopen/slopen en de ontwikkelpotentie van de locatie benutten. De vraag hierbij

22 . Erfgoedstrategie per pand

23 Cultuurhistorie Op basis van een cultuurhistorische waardering zijn drie regimes voor het omgaan met het ruimtelijk erfgoed in het Sluiskwartier onderkend: Behouden: gebaseerd op beschermde of bewezen waarden wordt het behoud van structuren of elementen voorgestaan. In het Sluiskwartier gaat het om de rooilijn van het Pothoofd, Buitengracht, Sluisstraat 8-10 (rijksmonument), kade Pothoofd inclusief bastion en verdedigingslijnen (rijksmonument), rooilijn voorgevel Ten Zijthoff en delen van het Ten Zijthoff-complex (Sluisstraat 4 en 6). Afwegen: bij aanwezige en/of verwachte waarden wordt nader onderzocht of zij een rol kunnen spelen in het kader van nieuwe ontwikkelingen. De afweging wordt pas gemaakt als een concrete ontwikkeling zich aandient. In het Sluiskwartier gaat het met name om kade-resten oude haven, eind 19 e en begin 20 e eeuwse panden aan het Pothoofd, Sluisstraat 2, het voormalige sluiscomplex, sluiskolk en Raambrug. Inspireren: elementen of structuren die in de verdere ontwikkeling van het gebied gezien kunnen worden als mogelijke inspiratiebron door (beperkte eigen) kwaliteit, tijdsbeeld, maar niet wezenlijk zijn voor karakter en kernkwaliteit van het gebied. Het gaat met name om de belijning van de voormalige vestingwerken, Wilhelminabrug en Schippersflat. Er is deels sprake van een discrepantie tussen hetgeen gewenst is vanuit het ontwikkelingsbeeld, vastgoedstrategie en de bovengenoemde erfgoed-regimes (zie tabel dilemma s). Parkeren Voor het parkeren ten behoeve van de binnenstad wordt uitgegaan van het principe Park & Walk : een aan de rand van de binnenstad gelegen ketting van goed bereikbare parkeervoorzieningen met directe en aantrekkelijke looproutes naar het winkel- en uitgaansgebied. De Wilhelminabruggarage en het maaiveld parkeren in het Sluiskwartier zijn samen één van de kralen in deze ketting. Om als zodanig te kunnen functioneren is het van belang, dat de Wilhelminabruggarage en Sluisstraathof gezamenlijk als één grote parkeervoorziening kunnen functioneren; de bestaande toegang/inrit tot de parkeervoorziening wordt verbeterd; de loopverbinding vanaf zowel de Sluisstraathof als de Wilhelminabruggarage naar de Zandpoort wordt verbeterd. Het realiseren van 180 parkeerplaatsen (ca. 0,4 ha) met een directe koppeling met de Wilhelminabruggarage en met een directe aanlooproute naar de Zandpoort is niet zonder sloop van bestaande bebouwing mogelijk. Uit een eerste verkenning blijkt dat er in principe twee uitersten mogelijk zijn: klein Ten Zijthoff: Het maaiveld parkeren is tussen Sluisstraat 6 en de bebouwing aan het Pothoofd gesitueerd. Met uitzondering van enkele aanbouwen kan de bestaande bebouwing aan het Pothoofd worden gehandhaafd. Sluisstraat 2, 4 en alle aanbouwen worden gesloopt.

24 Pand Ontwikkelingsbeeld Vastgoedstrategie Erfgoed Sluisstraat 2 Verwijderen Slopen/verkopen met ontwikkelpotentie Sluisstraat 4 Verwijderen Slopen/verkopen met ontwikkelpotentie Sluisstraat 6 Behouden gebouw & Slopen/Verkopen met slopen aanbouwen ontwikkelpotentie Schippersflat, Handhaven & pimpen Verhuren en eventueel Pothoofd29,31,43, inzetten bij initiatieven 45,47,49,53,59,63 van derden voor herontwikkeling Pothoofd Verwijderen Minimaal 10 jaar verhuren Pothoofd Verwijderen Slopen/verkopen met ontwikkelpotentie n.v.t. Behouden Behouden Inspireren Afweging aanwezige waarden 105 Afweging aanwezige waarden (?) n.v.t. Pothoofd HAT-eenheden Verwijderen Minimaal 10 jaar verhuren Pothoofd Handhaven Verkopen of verhuren Afweging aanwezige waarden????

25 GROOT Ten Zijthoff: Het maaiveld parkeren is grotendeels aan het Pothoofd gesitueerd. De twee gebouwen Sluisstraat 4 en 6 worden behouden. Sluisstraat 2, alle aanbouwen en het merendeel van de bebouwing aan het Pothoofd worden gesloopt. Overeenkomstig het ontwikkelingsbeeld kunnen de woningen Pothoofd en de Schippersflat blijven staan. Kortom de situering van de 180 parkeerplaatsen op maaiveld is sturend voor de manier waarop we met vastgoed, cultuurhistorisch erfgoed en ruimtelijke kwaliteit in het Sluiskwartier kunnen omgaan. Het is daarmee bepalend voor het eindbeeld en de ontwikkelstrategie.

26

27 3.2 Ontwikkelscenario s: twee uitersten Welke parkeeroplossing in de tussentijdelijkheid ook voor de 180 parkeerplaatsen op maaiveld wordt gekozen: deze zal altijd in meer of mindere mate op gespannen voet staan met andere kwaliteiten en/of belangen in het Sluiskwartier. Ofwel er zullen altijd keuzes moeten worden gemaakt. Aan de hand van twee ontwikkelscenario s, te weten klein Ten Zijthoff en GROOT Ten Zijthoff, worden in grove lijnen twee uitersten voor de ontwikkeling van het Sluiskwartier geschetst GROOT Ten Zijthoff De essentie van dit scenario is dat in grote stappen (minimaal twee) en middels traditionele gebiedsontwikkeling het Sluiskwartier wordt ontwikkeld. De panden Sluisstraat 4 en 6 van het Ten Zijthoff-complex, de Schippersflat en Pothoofd blijven behouden. Overeenkomstig het ontwikkelingsbeeld gaat het eindbeeld van dit scenario uit van vrijwel volledige nieuwbouw aan het Pothoofd. Alleen de Schippersflat (al dan niet gepimpt) en de panden Pothoofd (Witteveen panden) blijven behouden. De vormgeving van deze nieuwbouw kan op een eigentijdse wijze verwijzen naar het verleden van het Pothoofd als stadsfront met pakhuizen, bedrijfsgebouwen, etc. Deze nieuwbouw heeft een oriëntatie op zowel de IJssel als op de Buitengracht. Wonen, werken of combinaties van beide en functies complementair aan de binnenstad (cultuur, maatschappelijk, etc.) kunnen hier aan de IJssel landen. Onder de nieuwbouw, de doorgetrokken Buitengracht en stadshaven is overeenkomstig het ontwikkelingsbeeld een parkeergarage ten behoeve van de binnenstad voorzien. Van het Ten Zijthoff-compex wordt niet alleen Sluisstraat 6 maar ook Sluisstraat 4 behouden. Er is ruimte voor aanvullende nieuwbouw op het moment dat een definitieve gebouwde parkeeroplossing in beeld komt. Ook hier kunnen wonen, werken, combinaties van beide en bijzondere functies complementair aan de binnenstad (cultuur, maatschappelijk, etc.) een plek krijgen. Voor de fase van tussentijdelijkheid zijn de belangrijkste fysieke veranderingen: Het slopen van alle bebouwing aan het Pothoofd met uitzondering van de Schippersflat en Pothoofd (4 middenstandswoningen) en het slopen van Sluisstraat 2 en alle aanbouwen van het Ten Zijthoff-complex om ruimte te maken voor de parkeeropgave van 180 parkeerplaatsen op maaiveld. Aanleg van 180 parkeerplaatsen op maaiveld en in samenhang hiermee het verbeteren van de vindbaarheid en toegankelijkheid van de parkeervoorziening inclusief de Wilhelminabruggarage. Herinrichting van het Pothoofd inclusief fietsverbinding en in samenhang hiermee de herinrichting van de kop van de Bokkingshang om de aanlooproute tussen Wilhelminabruggarage en binnenstad te optimaliseren. En dan. Is het wachten op de volgende stap(pen) op weg naar het eindbeeld. Wanneer deze kan of kunnen worden gezet is nu nog onduidelijk.

28 Eindbeeld

29 Tussentijdelijkheid

30 Kernkwaliteit Sluiskwartier Historisch gelaagdheid Het Sluiskwartier kent een rijk verleden. Er hebben zich in de tijd grote ruimtelijke veranderingen voltrokken. De middeleeuwse ramen buiten de muren, 16 e eeuwse vestingwerken, haven, eind 19e eeuwse bedrijvigheid, doorgaande weg- en vaarverbindingen, 20 e eeuwse stadsvernieuwing, etc. Elke periode heeft in meer of mindere mate haar fysieke sporen nagelaten. Deze zijn deels nog zichtbaar en liggen deels verborgen onder de grond. In between Vanouds is het Sluiskwartier een overgangszone tussen binnenstad en omringende (landelijk) gebied. Door de eeuwen heen kregen met name functies complementair aan de binnenstad er een plek, zoals de ramen, verdedigingswerken, bedrijvigheid etc. Kortom het Sluiskwartier was en is niet de wereld van de binnenstad, maar een entiteit met een eigen gezicht. Water als drager Door de eeuwen heen heeft water in uiteenlopende verschijningsvormen een sturende rol gespeeld in de ontwikkeling van het gebied: rivier als vaarweg, rivierkade voor overslag, haven als overslagpunt, grachten als onderdeel van de verdedigingswerken en vaarweg, sluiskolk als schakel tussen rivier en vaarverbindingen in het achterland, wandelboulevard met zicht op de rivier, etc. GROOT Ten Zijthoff Als kern van het Ten Zijthoffcomplex worden de panden Sluisstraat 4 en 6 behouden. Met een nieuwe stedenbouwkundige invulling van het resterende gebied wordt een nieuwe laag aan de geschiedenis van het Sluiskwartier toegevoegd. Deze nieuwe laag speelt in op het verleden door bijvoorbeeld door het doortrekken van de Buitengracht, werken en wonen mogelijk te maken, architectuur die verwijst naar industriële verleden, etc. Inzetten op een stedenbouwkundige invulling die bijdraagt aan het versterken van Sluiskwartier als bronpunt voor de binnenstad, balkon aan de IJssel en daarmee het gebied een eigen gezicht en gebruik geeft. De IJssel met de Pothoofdkade, de doorgetrokken Buitengracht en de in ere herstelde oude haven zijn de toekomstige ruimtelijke dragers van het Sluiskwartier.

31

32 Start

33 3.2.2 Klein Ten Zijthoff In het scenario klein Ten Zijthoff wordt ingezet op een geleidelijke transformatie van het Sluiskwartier. Er is niet echt sprake van een fase van tussentijdelijkheid. De transformatie start met de herinrichting van de verkeersruimte van het Pothoofd en van de kop van de Bokkingshang, de aanleg van 180 parkeerplaatsen op maaiveld en in samenhang hiermee het verbeteren van de vindbaarheid en toegankelijkheid van deze parkeervoorziening (inclusief Wilhelminabruggarage). Hiervoor worden de panden Sluisstraat 2, 4 en alle aanbouwen van het Ten Zijthoff-complex en enkele (of delen van) aanbouwen van de bebouwing langs het Pothoofd gesloopt. Vervolgens kan het Sluiskwartier stapje voor stapje doorgroeien naar een eindbeeld. Er zal vooral worden geprobeerd om partijen te verleiden tot initiatieven om delen van het Pothoofd en Sluisstraat 6 van het Ten Zijthoff-complex te herontwikkelen. De ambitie hierbij is om de bestaande rijkdom aan historische sporen c.q. gelaagdheid in het Sluiskwartiers zoveel mogelijk te respecteren en tegelijkertijd op een passende wijze eigentijdse sporen toe te voegen. Zo kan bijvoorbeeld het gebied met de panden Pothoofd 111 tot en met 123 worden herontwikkeld, waarbij de inzet is om één of meerdere panden geheel of gedeeltelijk te behouden. Overeenkomstig het ontwikkelingsbeeld blijven de Schippersflat (al dan niet gepimt) en de panden Pothoofd in dit scenario eveneens behouden. De panden Pothoofd (Driessen Tapijthandel) en de HAT-eenheden worden nog minimaal de komende 10 jaar verhuurd. Daarna kunnen deze locaties worden herontwikkeld. Uiteindelijk zal deze geleidelijke transformatiestrategie resulteren in een qua leeftijd en uitstraling gevarieerde bebouwingswand aan de IJssel, waaraan de wordingsgeschiedenis van het Sluiskwartier nog deels is af te lezen. Gezien de onzekerheid met betrekking tot de beschikbaarheid van programma, bouwkundige staat van panden etc. is een dergelijk aanpak geen sinecure en vraagt om veel creativiteit van ontwikkelaars, gemeente, initiatiefnemers etc. Van het Ten Zijthoff-complex wordt overeenkomstig het ontwikkelingsbeeld alleen Sluisstraat 6 behouden. Afhankelijk van de kansen die zich aandienen kan het pand zowel voor als na het doortrekken van de Buitengracht worden uitgebouwd. De verwachting is dat dit de kansen voor een mogelijke herbestemming vergroot. Wonen, wonen/werken, bedrijvigheid kunnen ook in dit scenario een plek krijgen in het Sluiskwartier. Maar met een meer publieke bestemming complementair aan de binnenstad zal de meerwaarde van het Sluiskwartier voor de stad beduidend kunnen toenemen.

34 Mogelijke tussenstand

35 Mogelijk eindbeeld

36 Kernkwaliteit Sluiskwartier Historisch gelaagdheid Het Sluiskwartier kent een rijk verleden. Er hebben zich in de tijd grote ruimtelijke veranderingen voltrokken. De middeleeuwse ramen buiten de muren, 16 e eeuwse vestingwerken, haven, eind 19e eeuwse bedrijvigheid, doorgaande weg- en vaarverbindingen, 20 e eeuwse stadsvernieuwing, etc. Elke periode heeft in meer of mindere mate haar fysieke sporen nagelaten. Deze zijn deels nog zichtbaar en liggen deels verborgen onder de grond. In between Vanouds is het Sluiskwartier een overgangszone tussen binnenstad en omringende (landelijk) gebied. Door de eeuwen heen kregen met name functies complementair aan de binnenstad er een plek, zoals de ramen, verdedigingswerken, bedrijvigheid etc. Kortom het Sluiskwartier was en is niet de wereld van de binnenstad, maar een entiteit met een eigen gezicht. Water als drager Door de eeuwen heen heeft water in uiteenlopende verschijningsvormen een sturende rol gespeeld in de ontwikkeling van het gebied: rivier als vaarweg, rivierkade voor overslag, haven als overslagpunt, grachten als onderdeel van de verdedigingswerken en vaarweg, sluiskolk als schakel tussen rivier en vaarverbindingen in het achterland, wandelboulevard met zicht op de rivier, etc. Klein Ten Zijthoff De ambitie is om de bestaande rijkdom aan historische sporen c.q. gelaagdheid in het Sluiskwartiers zoveel mogelijk te respecteren/zichtbaar maken en tegelijkertijd op een passende wijze eigentijdse sporen toe te voegen. Kortom een geleidelijke stedenbouwkundige transformatie. Naast het doortrekken van de Buitengracht, in ere herstellen van de oude haven etc., worden zoveel mogelijk bestaande panden hergebruikt en getransformeerd. Inzetten op een stedenbouwkundige invulling die bijdraagt aan het versterken van Sluiskwartier als bronpunt voor de binnenstad, balkon aan de IJssel en daarmee het gebied een eigen gezicht en gebruik geeft. De IJssel met de Pothoofdkade, de doorgetrokken Buitengracht en de in ere herstelde oude haven zijn de toekomstige ruimtelijke dragers van het Sluiskwartier.

37

38 Aspecten Criteria GROOT Ten Zijthoff klein Ten Zijthoff Parkeren Korte termijn - parkeeropgave van 180 pp - ontsluiting vanaf Pothoofd Lange termijn - bijdrage gebouwde voorziening aan robuuste parkeeroplossing + - Cultuurhistorie Behoud bouwhistorische waarden Pothoofd - + Stedenbouw Behoud cultuurhistorische waarden Ten Zijthoff Mogelijkheden om op lange termijn potenties Ontwikkelingsbeeld te realiseren; + + +/- + Potentie extra kwaliteitsimpuls voor binnenstad korte termijn +/- + Potentie kwaliteitsimpuls voor binnenstad lange termijn + + Vastgoedexploitatie Beheer onrendabele panden Pothoofd + - Minimaal 10 jaar doorexploiteren rendabel vastgoed - + Beheer Ten Zijthoffcomplex +/- +/- Planeconomie Fasering investeringen - + Ontwikkelpotentie + -

39 3.3. Onze keuze Nevenstaande tabel laat samengevat voor de aspecten parkeren, cultuurhistorie, stedenbouw, vastgoedexploitatie en planeconomie de plussen en de minnen van de beide scenario s zien. Parkeren Voor de parkeeropgave op de lange termijn biedt Groot Ten Zijthoff beduidend betere mogelijkheden. Er is in de eindsituatie fysiek meer ruimte beschikbaar voor een gebouwde parkeeroplossing. Bovendien zijn in dit scenario de ontwikkeling van het vastgoed en de parkeergarage financieel direct te koppelen. Cultuurhistorie GROOT ten Zijthoff zet in op het behoud van de gehele historische kern van het Ten Zijthoff-complex. Tevens past een nieuwe stedenbouwkundige invulling, die is geïnspireerd op de historie, in de cultuurhistorische biografie van het Sluiskwartier. Het scenario Klein Ten Zijthoff gaat voor het behouden van zoveel mogelijk sporen uit het gelaagde verleden en het geleidelijk toevoegen van eigentijdse sporen. Hoewel ieder op een geheel eigen wijze, spelen beide ontwikkelscenario s meer dan het ontwikkelingsbeeld in op het erfgoed en de identiteit van het Sluiskwartier. Stedenbouw In vergelijking met GROOT Ten Zijthoff biedt Klein Ten Zijthoff in potentie meer kansen om op korte termijn zowel bij het Ten Zijthoff-complex als aan het Pothoofd tot herontwikkeling te komen. En zo een extra ruimtelijke kwaliteitsimpuls aan het Sluiskwartier c.q. de stad te geven. Hierbij zijn echter nog veel factoren onzeker, zoals de beschikbaarheid van mogelijk programma, de bouwkundige staat van te transformeren gebouwen, de bereidheid van investeerders en ontwikkelaars om in te stappen etc. Kortom de haalbaarheid van een geleidelijke transformatiestrategie is op voorhand moeilijk in te schatten. Vastgoedexploitatie De boekwaarde van het vastgoed (historisch bezit) in het Sluiskwartier is in relatie tot de ontwikkelpotentie hoog. Het gefaseerd afboeken van onrendabel vastgoed en het nog doorexploiteren van rendabel vastgoed zal financieel de minste pijn doen. Het scenario Klein Ten Zijthoff biedt met haar gefaseerde transformatie van het vastgoed voor een dergelijke strategie de beste kansen. Planeconomie Het scenario Klein Ten Zijthoff maakt gefaseerd investeren mogelijk. Daar tegenover staat dat de ontwikkelpotentie in dit scenario relatief klein is en zoals aangegeven er op voorhand veel onzekerheden zijn (bouwkundige staat, mogelijk programma, etc.). Het scenario GROOT Ten Zijthoff vraagt daarentegen om grote eenmalige investeringen, maar heeft in principe meer ontwikkelpotentie.

40 Conclusie Het vastgoed is in 2013 van de Woonbedrijf Ieder1 mede overgenomen om in het Sluiskwartier een structurele bijdrage aan een robuuste parkeeroplossing voor de binnenstad te garanderen. Het scenario Groot ten Zijthoff biedt hiervoor op lange termijn de beste kansen. Daar staat echter tegenover dat door de grootschalige sloop van panden aan het Pothoofd er dan eenmalig een grote afboeking nodig is en het rendabele vastgoed de komende jaren niet kan worden doorgeëxploiteerd. Op grond van voorgaande bevindingen is onze keuze het scenario Groot Ten Zijthoff maar met een gefaseerde sloop van het vastgoed aan het Pothoofd. Naast het behoud van de historische kern van Ten Zijthoff (Sluisstraat 4 en 6), Schippersflat en Pothoofd (4 middenstandswoningen) betekent dit, dat: de ruimte om minimaal 180 parkeerplaatsen op maaiveld aan te leggen bestuurlijk wordt vastgelegd en in 2015 een RO-procedure wordt opgestart om dit mogelijk te maken. Als gevolg van de RO-procedure en gebruikelijke opzeggingstermijnen voor het gebruik van de te slopen panden is het naar verwachting niet mogelijk om in 2015 alle panden te kunnen slopen, die nodig zijn voor de aanleg van 180 parkeerplaatsen. Daarmee is het ook een onmogelijkheid om al in 2015 het (auto)parkeren vrij maken van het Grote Kerkhof volledig in het Sluiskwartier te compenseren. Dit zal op haar beurt elders in de binnenstad fysieke en financiële consequenties met zich meebrengen. er vooruitlopend op de sloop van alle benodigde panden er wel al zo snel mogelijk een substantieel deel van de parkeeropgave wordt verwezenlijkt. Ofwel de180 parkeerplaatsen zullen in de tijd gefaseerd worden aangelegd. vanuit oogpunt van vastgoedexploitatie de panden Pothoofd (Driessen) en Pothoofd (HATeenheden) nog minimaal tot het moment van een definitieve parkeeroplossing ofwel 2023 blijven staan. Het laten staan van deze beide panden houdt wel in dat de beschikbare ruimte voor een hoogwaardig ingerichte bezoekersparkeerplaats aan de krappe kant is. Hierdoor is er een zeker risico, dat er niet aan de kwaliteitseisen van een zogenaamde bezoekerslocatie wordt voldaan ofwel het benodigde aantal van 180 parkeerplaatsen niet wordt gehaald en daarmee een Grote Kerkhof zonder geparkeerde auto s c.q. de parkeerbalans voor de gehele binnenstad onder druk komt te staan. In dit stadium van het planproces is hierover nog geen definitief uitsluitsel te geven. Het vraagt namelijk om een nadere uitwerking, exacte inmeting van panden, terreingrenzen, bomen etc.

41 4. Ontwikkelstrategie tussentijdelijkheid 4.1 Stappen Stap 1: Vooruitlopend op een RO-procedure voor de te slopen panden aan het Pothoofd en het beëindigen van het huidige gebruik kan in 2015 een eerste stap worden gezet. Deze bestaat uit de volgende fysieke maatregelen: Herinrichting van het Pothoofd inclusief fietsverbinding en in samenhang hiermee de herinrichting van de kop van de Bokkingshang om de aanlooproute tussen Sluisstraathof/ Wilhelminabruggarage en binnenstad te optimaliseren. Zo mogelijk wordt hierbij voorgesorteerd op de ontwikkeling van een stadsbalkon aan de IJssel in het verlengde van de Zandpoort (Bereikbaarheidsconclaaf). Het slopen van Sluisstraat 2 en alle aanbouwen van het Ten Zijthoff-complex om de historische kern van het complex vrij te stellen. De vrijkomende ruimte wordt benut om het parkeren in de Sluisstraathof te optimaliseren en uit te breiden tot circa 110 parkeerplaatsen. Naar verwachting is het hiervoor nodig om ook een heel klein deel van de aanbouw van het pand Pothoofd en van Pothoofd 127 te slopen c.q. aan te passen. De ontsluiting van de Wilhelminabruggarage en bij voorkeur ook het maaiveld parkeren vindt in deze fase plaats via de bestaande toegangsweg naar de Wilhelminabruggarage. Zoals in paragraaf 3.3 is aangegeven, betekent dit dat in 2015 het auto-parkeren vrijmaken van het Grote Kerkhof nog niet volledig in het Sluiskwartier is te compenseren. Stap 2: Na de RO-procedure voor de te slopen panden aan het Pothoofd en het beëindigen van het huidige gebruik kan naar verwachting een tweede stap in 2017/2018 worden gezet. Dit is het slopen van de panden Pothoofd 111 tot en met 127 om een uitbreiding van 110 naar 180 parkeerplaatsen mogelijk te maken. Het pand van de voormalige Tapijthandel Driessen en de HAT-eenheden blijven gehandhaafd. In deze fase is in principe een ontsluiting van de parkeervoorziening Wilhelminabruggarage/Sluisstraathof vanaf de Welle/Pothoofd mogelijk. Een dergelijke ontsluiting vraagt extra ruimte. Het zet daarmee de gewenste omvang en kwaliteit van de parkeervoorziening nog verder onder druk. Zoals aangeven in paragraaf 3.3 vraagt dit in de uitwerkingsfase nader onderzoek.

42 Stap 1 Tussentijdelijkheid

43 Stap 2 Tussentijdelijkheid

44

45 4.2 Openbare ruimte Kwaliteitsslag Pothoofd/kop Bokkingshang Vanuit de kernkwaliteiten en de toekomstige ontwikkeling van het Sluiskwartier en directe omgeving zijn voor de herinrichting van het Pothoofd/kop Bokkingshang onderstaande uitgangspunten relevant. Vanouds is het Sluiskwartier een overgangszone met een eigen gezicht tussen binnenstad en omringende gebied. Met het afwaarderen van de betekenis van de Welle voor de auto wordt het Pothoofd ter hoogte van het Sluiskwartier de overgang tussen een autoluwe Welle en het Pothoofd als inprikker vanaf de zogenaamde Centrum-as (A1- Zutphenseweg, Mr. de Boerlaan, station) richting de binnenstad. Tussen het voormalige bastion aan de Pothoofdkade en de Zandpoort zou deze overgang in het wegprofiel zichtbaar mogen zijn. In samenhang met de gewenste afwaardering van de autoverbinding tussen Welle en Emmastraat (Bereikbaarheidsconclaaf) de inrichting van de Bokkingshang meer op de (overstekende) voetganger af te stemmen en daarmee de aanlooproute Zandpoort- Wilhelminabruggarage/Sluisstraathof herkenbaarder, prettiger en veiliger te maken (Project Park en Walk; eind 2013 door B&W vastgesteld). Zo mogelijk voorsorteren op de ontwikkeling van een stadsbalkon aan de IJssel in het verlengde van de Zandpoort (Bereikbaarheidsconclaaf). Ook hier een meer op de (overstekende) voetganger afgestemde inrichting van de Welle nastreven. De voorgestelde maatregelen hebben nu nog geen effect op de doorstroming. Het realiseren van dan wel open houden van de mogelijkheid voor een auto-ontsluiting vanaf het Pothoofd naar de parkeervoorziening Wilhelminabruggarage en/of Sluisstraathof. Overeenkomstig de Fietsagenda Zuid het bestaande tweezijdig te berijden fietspad langs het Pothoofd door te trekken ter hoogte van het Sluiskwartier tot aan de Zandpoort. Intensiveren/optimaliseren maaiveld parkeren Het maaiveld parkeren is enerzijds een tijdelijke oplossing die vooruit loopt op een definitieve gebouwde parkeeroplossing in het Sluiskwartier anderzijds maakt het de komende jaren een essentieel onderdeel uit van de parkeeroplossing voor onze binnenstad. Kortom de inrichting vraagt om een goed evenwicht tussen ruimtelijke kwaliteit, functionaliteit en tijdelijkheid. Zo mogelijk Wilhelminabruggarage en Sluisstraathof gezamenlijk als één grote parkeervoorziening laten functioneren. Bij voorkeur met één naam, één ingang voor auto s, een directe en herkenbare koppeling tussen het maaiveld parkeren en de aanlooproute vanaf de Wilhelminabruggarage naar de binnenstad, etc. De herkenbaarheid en de toegankelijkheid van de parkeervoorziening Wilhelminabruggarage Sluisstraathof voor de automobilist verbeteren. Uitgangspunt hierbij is dat in de toekomst de parkeerroute via de Welle/Pothoofd en niet meer via de Sluisstraat loopt.

46 Met de inrichting van de resterende openbare ruimte langs het Pothoofd aansluiten bij de wereld van de Pothoofdkade. Wellicht is het mogelijk om in deze periode van tussentijdelijkheid de voormalige en toekomstige gevelroolijn op een bijzondere wijze te markeren. Het streven is om in de tussentijdelijkheid te voorkomen dat er niet zichtbare cultuurhistorische sporen in de ondergrond worden weggehaald of aangetast.

47 4.3 Bestaand vastgoed Ten Zijthoff-complex (Sluisstraat 2, 4 en 6) Huidige situatie Het Ten Zijthoff complex bestaat uit Sluisstraat 2, 4 en 6 met allerlei aanbouwen. Het pand Sluisstraat 4 wordt verhuurd. Sluisstraat 6 staat hoofdzakelijk leeg. De woning Sluisstraat 2 is gekraakt. De onderhoudsstaat van het gehele complex is slecht. gebouw. Een nieuwe invulling met daarbij horende renovatie is van groot belang. Vervolgtraject Gezien de staat van onderhoud is het van belang om binnen afzienbare termijn een nieuwe invulling aan de gebouwen en de buitenruimte van Sluisstraat 4 en 6 te geven. Het SIED heeft in 2014 al een interessante studie verricht naar nieuwe functionele mogelijkheden van dit complex. In 2015 en verder zal worden Vastgoedstrategie In het ontwikkelingsbeeld van Coenen wordt alleen Sluisstraat 6 behouden. In het scenario GROOT Ten Zijthoff wordt voorgesteld om ook Sluisstraat 4 te behouden. De aanbouwen aan het complex en Sluisstraat 2 worden gesloopt. Dit om ruimte te maken voor uitbreiding van het maaiveldparkeren aan de Sluisstraathof en de verbinding te leggen met de Wilhelminabruggarage. Een belangrijk aandachtspunt is de slechte onderhoudsstaat van het verkend wat een goede nieuwe functie (al dan niet tijdelijk) zou kunnen zijn. In dit kader is het van belang te constateren dat het besluit om het pand voor de langere termijn te behouden afhankelijk is van een nieuwe functionele invulling. Tevens wordt geadviseerd om een evaluatie/ bezinningsmoment in te bouwen indien niet gekomen wordt tot een nieuwe invulling met bijbehorende renovatie. Alternatieve scenario s zullen dan verkend moeten worden.

48 Schippersflat Huidige situatie De gemeente heeft 9 appartementen in bezit in de Schippersflat. Deze zijn in het verleden aangekocht met het beeld van een integrale sloop en nieuwbouwontwikkeling in het Sluiskwartier. Sinds enkele jaren is de gemeente gestaakt met het verwerven van deze appartementen. In het ontwikkelingsbeeld van Coenen wordt de suggestie gedaan om de Schippersflat te laten staan. Vastgoedstrategie Uitgangspunt is het behoud van de Schippersflat. Conform het ontwikkelingsbeeld van Coenen is een uitbreiding of ophoging van de Schippersflat een optie. Door Courage Architecten is hier reeds een inspirerende uitwerking van gemaakt. Wellicht dat er private partijen zijn die hier in goed overleg met de VVE van de Schippersflat mogelijkheden voor zien. Wanneer hier binnen een redelijke termijnen geen perspectief voor is zullen de appartementen afzonderlijk te koop aangeboden worden. De gemeente zal tevens in overleg met de VVE nog verkennen of er sprake kan zijn van een verduurzaming/ gevelrenovatie van de Schippersflat (gemeente facilitaire rol). Vervolgtraject De 9 appartementen die in bezit zijn van de gemeente worden vanaf 2015 verkocht. Gezocht zal worden naar een (particuliere) belegger die wellicht interesse heeft om deze appartementen in één keer te kopen. Alternatief is deze appartementen afzonderlijk te koop aanbieden.

49 Pothoofd (voormalige Tapijthandel Driessen) Huidige situatie Dit pand heeft een redelijke onderhoudsstaat. Ook de begane grond is sinds 2014 verhuurd. Hier is de kringloopwinkel de Brug gevestigd. De bovenwoningen zijn verhuurd. Pothoofd 111 tot en met 127: Huidige situatie Deze panden zijn over het algemeen in een slechte onderhoudsstaat. Het grootste gedeelte van deze panden is gekraakt of in bruikleen gegeven (om niet). Meer recentelijk heeft het SIED hier haar intrek genomen (tijdelijkheid was bekend). Vastgoedstrategie In de nabije toekomst kan het pand in aanmerking komen om conform het ontwikkelingsbeeld van Coenen ruimte te maken voor een nieuwe vastgoedontwikkeling langs de IJssel. Gezien de staat van onderhoud en het feit dat het pand goed is te verhuren, wordt voorgesteld om het gehele pand nog minimaal 10 jaar in eigendom te houden. Met de aanleg van het maaiveld parkeren wordt het gebruik van het pand (bevoorrading achterzijde) wel beperkt. Vervolgtraject Verhuren voor minimaal een periode van 10 jaar. Vastgoedstrategie In de nabije toekomst komen conform het ontwikkelingsbeeld van Coenen deze panden in aanmerking om ruimte te maken voor een nieuwe vastgoedontwikkeling langs de IJssel. Vooruitlopend hierop wordt in de fase van tussentijdelijkheid voorgesteld deze panden te slopen. Het langer behouden van deze panden kost de gemeenschap geld. In afwachting van de toekomstige nieuwbouwontwikkeling wordt het maaiveldparkeren hier uitgebreid. Tevens kan de ontsluiting van het parkeerterrein vanaf het Pothoofd hier vormgegeven worden.

50 Vervolgtraject Opzeggen van de gesloten contracten (indien hier sprake van is) en de huidige gebruikers/ bewoners begeleiden naar nieuwe (woon)ruimte. Vervolgens slopen van deze panden en uitbreiden van het maaiveldparkeren van de Sluisstraathof. HAT woningen (Pothoofd) Huidige situatie Dit complex is in 2013 ook gekocht van Woonbedrijf Ieder1 (onderdeel van het totale pakket). De woningen zijn allemaal verhuurd. De onderhoudsstaat is goed. Vastgoedstrategie In de nabije toekomst kan het pand in aanmerking komen om conform het ontwikkelingsbeeld van Coenen ruimte te maken voor een nieuwe vastgoedontwikkeling langs de IJssel. Het pand zal daarom eigendom blijven van de gemeente. Gezien de staat van onderhoud en het feit dat het pand goed te verhuren is wordt voorgesteld het gehele pand voor minimaal 10 jaar nog te behouden. Vervolgtraject Verhuren voor minimaal een periode van 10 jaar.

51 Pothoofd Huidige situatie De onderhoudsstaat van deze 4 woningen is slecht. Deze woningen zijn gekraakt, in bruikleen gegeven of verhuurd. De afgelopen decennia is hier nauwelijks in geïnvesteerd in afwachting van de nieuwbouwontwikkelingen. Vervolgtraject Opzeggen van de gesloten contracten (indien hier sprake van is) en de huidige gebruikers/ bewoners begeleiden naar nieuwe (woon)ruimte. Deze woningen als kluswoningen aanbieden en vervolgens verkopen. Vastgoedstrategie In het ontwikkelingsbeeld van Coenen de suggestie gedaan om deze 4 karakteristieke woningen te behouden. Dit zou een goede overgang kunnen vormen tussen de nieuwbouw van het Pothoofd en toekomstige nieuwbouwontwikkeling in het Sluiskwartier. De 4 woningen zijn dus niet noodzakelijk voor toekomstige nieuwbouw conform het ontwikkelingsbeeld van Coenen. Verkoop van deze woningen is daarom een goede optie.