Az. 0(4 zoto. immilm. immumr mow. Gerneente Zeist. T.a.v de gemeenteraad. Herontwikkeling percelen Veldheim Stenia. Geachte eden van de raad,

Transcriptie

1 Publiekshal. Het Rond 1, Zeist wvvw.twitttercom/gemeentezeist immimmir immilm. immumr mow _ago Postbus 513, 3700 AM, Zeist Telefoon Gerneente Zeist T.a.v de gemeenteraad Az. 0(4 zoto Datum 4 april 2018 Ons kenmerk Burgerservicenummer Uw kenmerk Bijlage(n) 1 Behandeld door M.A.G. Dingemans Onderwerp Herontwikkeling percelen Veldheim Stenia Geachte eden van de raad, Aan de Utrechtseweg liggen drie percelen die eigendom waren van Veldheim Stenia. Het gaat om de volgende percelen: Utrechtseweg 69, 86 en 119. Vanwege het faillissernent van Veldheim Stenia liggen deze percelen nu bij de curator. Door de curator zijn twee makelaars ingeschakeld om de percelen te verkopen. Deze maklaars verwachten dat potentiele kopers een andere functie wensen voor de percelen dan de huidige maatschappelijke bestemming. Om de percelen gerichter te kunnen verkopen, hebben de makelaars ons gevraagd wat de mogelijkheden zijn voor eventuele herontwikkeling. Herontwikkelingsmogelijkheden De herontwikkelingsmogelijkheden van de drie percelen hebben wij vastgelegd in een notitie. Hierin geven wij op hoofdlijnen aan welke functies mogelijk zijn, welke (nieuw)bouwmogelijkheden er zijn en onder welke voorwaarden. Hieronder benoemen wij de belangrijkste punten uit deze notitie. De volledige notitie hebben wij als bijlage toegevoegd. Aantoonbaar gebrek aan vraag naar maatschappelijke functie De percelen Utrechtseweg 69, 86 en 119 hebben momenteel alien nog een maatschappelijke bestemming. De aanwezige gebouwen staan echter leeg en vervullen geen maatschappelijke functie meer. Dit geldt niet alleen voor deze percelen, maar meerdere percelen in Zeist. Ook daarvoor bestaan plan nen voor een andere functie (over het algemeen woningbouw). Voorkomen dient te worden dat deze percelen "zo maar" hun maatschappelijke functie verliezen, waardoor er mogelijk in de toekomst een tekort ontstaat aan percelen met een maatschappelijke bestemming. Een nieuwe eigenaar van de percelen van Veldheim Stenia aan de Utrechtseweg moet daarom eerst aantonen dat er geen vraag is naar de maatschappelijke functie. Aileen dan kan nagedacht worden over een andere functie voor de betreffende percelen. Dit is de belangrijkste voorwaarde voor herontwikkeling. Daarbij gelden dan onderstaande voorwaarden. Nieuwbouwmogelijkheden ondersteunend aan monumentaal karakter De drie percelen liggen aan de Utrechtseweg. Die is onderdeel van de Stichtse Lustwarande. Daarnaast is het hoofdhuis op Utrechtseweg 69 een Rijksmonument en zijn de hoofdhuizen op de andere percelen gemeentelijk monument. Eventuele nieuwbouw dient het monumentale karakter van de percelen te versterken. Daarvoor is dan cultuurhistorisch onderzoek (voor tuin en gebouwen) noodzakelijk. De resultaten van zo'n onderzoek zijn leidend voor eventuele nieuwbouwplannen en gelden voor de gebouwen en het gehele perceel.

2 2 Eventueel: woningbouw, mogelijk in combinatie met andere functies De gemeente Zeist kent een grote vraag naar woningen. De drie (voormalige) locaties van Veldheim Stenia liggen in/nabij woonwijken. Een woonfunctie is dan ook voor de hand liggend. De differentiatie uit de Woonvisie is dan in principe ook leidend. Omdat herontwikkeling mogelijk leidt tot extra woningen, zijn deze percelen onderdeel van de Versnellingsopgave Huisvesting. De Utrechtseweg wordt echter gekenmerkt door een mix van functies (wonen/werken). Het is dan ook wenselijk om te onderzoeken of een andere functie dan wonen, of een combinatie van wonen met een andere functie, mogelijk is. Planontwikkeling dient in samenspraak met de omgeving te gebeuren Op het moment dat er een nieuwe eigenaar is voor de percelen van Veldheim Stenia aan de Utrechtseweg en deze wenst een herontwikkeling van de percelen, dan geldt dat planontwikkeling in samenspraak dient te gebeuren met de onngeving. De uitgangspunten voor Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl (GONS) zijn van toepassing. Vervolg Met de notitie over herontwikkelingsmogelijkheden kunnen de voornnalige percelen van Veldheim Stenia aan de Utrechtseweg op de markt worden gezet. Op het moment dat er een nieuwe eigenaar is voor deze percelen, gaan wij graag met u in gesprek over de uitgangspunten voor herontwikkeling. Actuele informatie over de herontwikkeling van de percelen van Veldheim Stenia kunt u vinden op Hoogachtend, burgenneester en wethouders van Zeist, e gemeentesecretaris, de burgemeester, W.C.M. Lissenberg - van Austerlitz Bosch en Duin Den Dolder Huis ter Heide Zeist

3 3 Bijlage: Herontwikkelingsmogelijkheden Veldheim Stenia 1. Utrechtseweg Utrechtseweg Utrechtseweg 119 Algemeen De genneente wil niet op voorhand de maatschappelijke functie van de drie percelen veranderen. Eerst dient duidelijk aangetoond te worden dat er geen/niet voldoende vraag meer is naar percelen met een maatschappelijke bestennming en dat een gehele of gedeeltelijk maatschappelijke functie op deze percelen niet (meer) haalbaar is. Indien dit aangetoond is, dan volgt op de volgende pagina's een voorzet naar de herontwikkelingsmogelijkheden van de drie percelen. De genoemde functies zijn niet limitatief. Ook andere functies passend bij de omgeving, die in overeenstemnning zijn met het cultuurhistorisch waardevolle karakter en bijdragen aan een lange termijn toekomstperspectief van de percelen zijn mogelijk. In alle drie gevallen is het van cruciaal belang dat de percelen deel uitmaken van de Stichtse Lustwarande. Als voorwaarde voor eventuele herontwikkeling van de percelen geldt dat in sannenspraak met de omgeving dient te gebeuren. Ook geldt dat voordat de gemeente een uitspraak kan doen over nieuwbouwnnogelijkheden, van elke locatie een cultuurhistorisch onderzoek (naar gebouwen en tuin- /parkhistorie) uitgevoerd dient te worden.

4 4 Utrechtseweg 69 (Rijksmonument) a. Mogelijke functies: Woningbouw (eventueel met een nnaatschappelijke component). In principe is de woningdifferentiatie uit de Woonvisie leidend. Hier kan van afgeweken worden mits dit noodzakelijk is voor het monumentale karakter van het perceel. Dit dient dan wet aangetoond te worden. b. Nieuwbouw (hoogte / locatie / positionering) Cultuurhistorisch onderzoek voorzien van een heldere en actuele waardestelling (onder meer naar de tuinhistorie en bouwhistorisch onderzoek volgens de landelijke richtlijnen) van het perceel is leidend voor nieuwbouwmogelijkheden. Nieuwbouw dient het monumentale karakter van het perceel te ondersteunen/versterken en bij te dragen aan de allure van de Stichtse Lustwarande. Hoofdgebouw dient in bijzondere positie geplaatst te worden. Voor het hoofdgebouw dient bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd te worden met het oog op zowel borging van de waarden als de zoektocht naar een passende herbestemming. Architectuur dient aan te sluiten bij het hoofdgebouw. Ensemblewerking is van belang. Een verkaveling met los geplaatste woningen/gebouwen (zoals in omliggende wijk) ligt niet direct voor de hand. Het voorterrein dient open te blijven en mogelijk een openbaar karakter te krijgen. Het achterterrein dien ingericht te worden als openbare ruimte passend bij de entree van het hoofdgebouw. Wellicht is een stedelijke pleinruimte voorstelbaar, waarbij het tuinhistorisch onderzoek een onderlegger moet zijn.

5 5 c. Overige eisen Er dient te voldaan worden aan de parkeernormen van de gemeente Zeist. Parkeren dient zoveel mogelijk aan de achterkant plaats te vinden. In de zichtlijn vanaf het hoofdgebouw richting de Utrechtseweg is parkeren in het openbaar gebied/beeld niet toegestaan. Ontsluiting van het terrein dient zodanig plaats te vinden dat deze passend is bij de cultuurhistorische waarde. Bij de uitwerking van de plannen zal sterk getoetst worden op beeldkwaliteit. Het voorterrein dient openbaar toegankelijk te worden.

6 6 Utrechtseweg 86 (gemeentelijk monument) a. Mogelijke functies: Er dient onderzocht te worden of een maatschappelijke functie eventueel in combinatie met het naastgelegen perceel mogelijk/wenselijk is. Een connbinatie van woningbouw en een maatschappelijke functie is ook denkbaar. Mogelijk maakt het perceel historisch gezien deel uit van het grotere geheel van buitenplaats Beeklust. Wanneer uit het cultuurhistorisch onderzoek blijkt dat het geval is en wanneer daar voldoende cultuurhistorische waarden aan toe te kennen zijn, dan wil de gemeente onderzoeken of de herinrichting van het perceel en eventuele toevoeging of vervangen van bouwwerken kan worden betrokken bij het oorspronkelijke geheel, onn te streven naar herstel van een samenhangend en bij voorkeur meer openbaar toegankelijk beleefbaar park. Moet het perceel vanuit de historie en de huidige cultuurhistorische waarden als eigenstandig terrein met een eigen tijdlaag beschouwd blijven, dan is de focus bij herontwikkeling daarop gericht. Bij ontwikkeling naar woningbouw is de differentiatie uit de Woonvisie van kracht hier. Eventueel kan enige uitwisseling in gevraagde woningbouwcategorieen plaatsvinden met het perceel aan de Utrechtseweg 69. Voor het zuidwestelijk deel van het perceel, gelegen aan de Van Renesselaan, is sowieso een woonfunctie mogelijk. Naast woningbouw zijn ook andere werkgerelateerde functies mogelijk.

7 7 b. Nieuwbouw (hoogte / locatie / positionering) Bouwmogelijkheden zijn afhankelijk van de uitkomsten van het cultuurhistorisch onderzoek. Nieuwbouw dient de monumentale waarde van het hoofdgebouw te ondersteunen. Een herorientatie van de nu toegestane bouwvolumes is naar aanleiding van het cultuurhistorisch onderzoek wellicht mogelijk. De geldt zowel als het perceel op zichzelf een ensemble is geweest als dat het perceel oorspronkelijk deel heeft uitgemaakt van buitenplaats Beeklust. Het ligt niet voor de hand dat de totale bouwmogelijkheden kunnen worden uitgebreid. Het kan wel betekenen dat bepaalde bebouwing in hoogte kan toenemen en elders een bouwvlak wordt verwijderd. c. Overige eisen Er dient te voldaan worden aan de parkeernormen van de gemeente Zeist. Parkeren dient zoveel mogelijk uit het zicht plaats te vinden en in ieder geval niet voor het front van het hoofdgebouw. Openheid/zicht op hoofdgebouw herstellen is wenselijk.

8 8 Utrechtseweg 119 (gemeentelijk monument) a. Mogelijke functies: Congres/hotel Kantoor of andere werkfuncties Woningbouw b. Nieuwbouw (hoogte / locatie / positionering) Hoofdgebouw dient behouden te blijven. Naar het hoofdgebouw dient een bouwhistorische verkenning uitgevoerd te worden in het kader van een (eventuele) toekomstige herbestemming. Aandacht dient hierbij te zijn voor de context met de groene omgeving/stedenbouw. Nieuwbouw dient ondersteunend te zijn aan het monumentale karakter van het hoofdgebouw. Mate van nieuwbouw is afhankelijk van functie. c. Overige eisen Ontsluiting nieuwbouw achterste deel op het perceel is eventueel nnogelijk via terrein Woongoed (nader te onderzoeken). Parkeren dient achter het hoofdgebouw plaats te vinden. Er dient voldaan te worden aan de parkeernormen van de genneente Zeist.