Aanvullende toelichting Principeverzoek ontwikkeling Berkenrode

Transcriptie

1 . Aanvullende toelichting Principeverzoek ontwikkeling Berkenrode Projectnummer: 8181 Datum: 9 juli 2018 Opgesteld: Ewoud Dahmen/Jasper Vijfhuizen Onderstaand is een nadere toelichting opgenomen naar aanleiding van de, door de Commissie Ruimte van de gemeente Heemstede, gestelde vragen met betrekking tot het in oktober 2017 ingediende Principeverzoek herontwikkeling Buitenplaats Berkenrode. Het doel van deze toelichting is om, in aanvulling op het principeverzoek, duidelijkheid en openheid te verschaffen omtrent de gemaakte keuzes met betrekking tot de geplande herontwikkeling. Inleiding Het onderzoekscentrum voor groen erfgoed, Stichting In Arcadië, heeft in opdracht van het bestuur van Stichting Berkenrode het Masterplan Buitenplaats Berkenrode te Heemstede opgesteld (maart 2017). Stichting Berkenrode ziet zich gesteld voor een grote opgave op het gebied van de instandhouding van de buitenplaats; het Masterplan geeft invulling aan de bijbehorende vraagstelling. Er zijn grote investeringen nodig voor het wegwerken van achterstallig onderhoud en de gewenste kwaliteitsverbetering van gebouwen, tuinen en park. Ook de financiering van het dagelijkse beheer en onderhoud van de buitenplaats is een belangrijk aandachtspunt (zie ook onder Financiën ). In samenwerking met Stichting in Arcadië en Rentmeester- en adviesbureau Eelerwoude zijn plannen ontwikkeld om Stichting Berkenrode gezond te krijgen en houden en daarmee voor een duurzame exploitatie en kwaliteitsverbetering van de buitenplaats zorg te kunnen dragen. Hiertoe is eind 2017 een principeverzoek ingediend om te komen tot de ontwikkeling van een drietal nieuwe woningen. Om de impact van de bebouwing klein te houden is gekozen voor een laag model woningen (1-laags bungalow); er wordt dus afgezien van een twee-laags woning ter vervanging van de huidige bungalow. Locatiekeuze woningen In het Masterplan is, mede op basis van de historie van de buitenplaats, onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor het inpassen van een drietal nieuwe woningen (waarvan een ter vervanging van de bestaande bungalow; dit gebied zal hiermee overigens na sloop bij de moestuin kunnen worden betrokken). De boomgaard, onderdeel van de moestuin, is hierbij aangewezen als de meest geschikte locatie voor de drie nieuw te bouwen woningen. Begin 2017 heeft de gemeente Heemstede aan Hylkema Consultants gevraagd om te bekijken of voormeld Masterplan aanleiding geeft tot nadere verdieping en uitwerking of dat met de voorliggende stukken kan worden volstaan om een traject te starten om de 1 van 5

2 gewenste ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken. Hylkema concludeert dat het opgestelde Masterplan een gedegen historische studie naar de achtergronden van Berkenrode is en dat het de bestaande situatie en karakteristieken nauwkeurig in beeld brengt. Hylkema adviseert verder in te zoomen op het deelgebied moestuin en de historische ordening en indeling nog verder te analyseren, hetgeen de zoektocht naar de beste plek ten goede komt. Het is daarbij het onderzoeken waard om te bekijken of één woning aan de boomgaard gerelateerd kan worden en de twee andere woningen aan de moestuin. Stichting Berkenrode is graag bereid dit advies op te volgen en daar nadere opdracht toe te verlenen, nadat de gemeente heeft aangegeven positief te staan tegenover het ingediende principeverzoek. In het principeverzoek is daarom de gehele moestuin begrensd als zoekgebied voor de woningen. Zowel de adviseurs als het bestuur hebben ook nagedacht over andere mogelijk geschikte locaties op het landgoed. Hierbij is een aantal wezenlijke criteria in acht genomen. Om de impact van de bebouwing klein te houden is gekozen voor een laag model woningen (1- laags bungalow). Door de keuze voor een laag model bungalow wordt rekening gehouden met de wens van omwonenden om het uitzicht zo minimaal mogelijk aan te tasten. De keuze voor een dergelijk model woning heeft overigens directe gevolgen voor de verkoopwaarde. Vanuit de wens en noodzaak om een goede ruimtelijke kwaliteit te waarborgen zal aansluiting moeten worden gezocht bij andere, reeds aanwezige, bebouwing. Een locatie nabij het hoofdhuis valt af omdat het landgoed hier de meeste karakteristieke elementen bezit (zoals het hoofdhuis zelf en de grote vijver). Een andere plek zou liggen nabij de boerderij. In de buurt van deze boerderij worden op kleine schaal paarden gehouden. Deze paarden vormen een belangrijke inkomstenbron voor de stichting. Tevens zorgt dit voor een stuk beleefbaarheid voor de verzorgers/eigenaren alsook voor andere bezoekers en gasten van de buitenplaats. Daarnaast geldt dat deze locatie veel opener gelegen is, waardoor de bouwmassa veel nadrukkelijk aanwezig zal zijn, niet in de laatste plaats vanuit de omliggende woningbouw binnen de kom van Heemstede. De gekozen locatie tast de monumentale, landschappelijke, archeologische en ecologische waarden van de buitenplaats niet of slechts in zeer beperkte mate aan. Er hoeven geen grootschalige infrastructurele wijzigingen te worden doorgevoerd op de buitenplaats en de locatie is ruimtelijk het beste inpasbaar met het oog op bouwvolumes en zichtlijnen. Daarnaast blijft hiermee de oorspronkelijke structuur van de buitenplaats zo veel mogelijk intact. Dit komt ten goede aan de cultuurhistorische waarden, natuurwaarden, rust en beleefbaarheid van de buitenplaats. Voor de omwonenden, onder andere van Duin en Vaart, is de gekozen locatie nauwelijks zichtbaar omdat de moestuin is afgescheiden met een hoge haag. Hiermee is de gekozen locatie uit het rapport van Stichting in Arcadië en het principeverzoek van Eelerwoude de meest voor de hand liggende. 2 van 5

3 Financiën Het bestuur van Stichting Berkenrode heeft in de periode voordat het principeverzoek bij de gemeente werd ingediend onderzoek gedaan naar de lopende exploitatie van de buitenplaats, waarbij zowel naar de inkomsten als naar de uitgaven is gekeken. Zo is er destijds geconstateerd dat er subsidiemogelijkheden voor sober onderhoud van zowel de gebouwen, het park en de tuin bestaan die nog niet benut werden. In 2017 is de Subsidie Instandhouding Monumenten (SIM (voorheen BRIM)) voor beide onderdelen aangevraagd en toegekend, voor een periode van 6 jaar. Voor grote projecten wordt onderzocht of gebruik gemaakt kan worden van bijvoorbeeld provinciale subsidies; zo is recent een aanvraag bij de Provincie Noord-Holland ingediend voor een omvangrijk herstelprogramma groen en rood (kosten euro ,- incl BTW), waarvan een substantieel deel door de stichting zelf moet worden opgebracht (hetgeen niet uit de reguliere exploitatie kan worden gefinancierd). Om tot uitvoering van dit herstelprogramma over te kunnen gaan is het essentieel dat er een duurzame gezonde exploitatie komt; toekenning van de genoemde Provinciale subsidie betekent daarmee expliciet niet dat de extra, duurzame, inkomsten niet meer nodig zijn. Commerciële verhuur van het hoofdhuis aan een derde is gezien de belangrijke rol die het huis vervult bij de realisatie van de maatschappelijke en culturele doelstellingen van de stichting niet aan de orde. Andere commerciële activiteiten passen niet bij de maatschappelijke en culturele doelstellingen van de stichting en zullen (grote) schade toebrengen aan de natuur- en cultuurwaarden van de buitenplaats. Overige op de buitenplaats aanwezige gebouwen worden verhuurd of in erfpacht uitgegeven. Bij gebouwen die vrijkomen van huur wordt een zakelijke afweging gemaakt of deze in de toekomst opnieuw verhuurd gaan worden of dat deze middels een erfpachtconstructie op de markt gebracht gaan worden. Bij benodigde grote renovaties hoeft de stichting alsdan niet verder te investeren in het betreffende gebouw, terwijl de benodigde renovatie toch plaatsvindt binnen door de stichting gestelde kaders, waarbij de cultuurhistorische waarden behouden blijven. Aan de kostenkant is geconstateerd dat er geen noemenswaardige besparingen gerealiseerd kunnen worden. De beheerder, de enige werknemer van de stichting, doet vrijwel al het werk zelf, waar mogelijk in samenwerking met leden van de familie en andere betrokken vrijwilligers. In aangehechte Bijlage 1 is het Exploitatieoverzicht voor de periode opgenomen. Middels dit in samenspraak met de externe adviseur opgestelde exploitatieoverzicht wordt, uiteraard mede op basis van een aantal aannames, inzage gegeven in de exploitatie van de Buitenplaats voor de periode tot aan de realisatie van de woningen en de periode daarna. Het in het overzicht genoemde bedrag aan erfpachtinkomsten is gebaseerd op de recent door twee taxateurs/makelaars geraamde opbrengsten per in erfpacht uitgegeven perceel. Geconcludeerd kan worden dat de herontwikkeling zorgdraagt voor een gezonde, duurzame, exploitatie van de buitenplaats, waarbij de inkomsten groter zijn dan de uitgaven, het eigen vermogen in stand wordt 3 van 5

4 gehouden en de opbrengsten van dit vermogen, aangevuld met subsidies en fondsen, gebruikt kan worden voor eenmalige, grote, projecten als parkherstel. Met de wetenschap van nu is het redelijkerwijs niet te verwachten dat in de toekomst andere aanvullende economische dragers benodigd zijn om een gezonde exploitatie te behouden. Omgevingsparticipatie Het bestuur van Stichting Berkenrode is zich bewust van het feit dat de buitenplaats gelegen is in een bebouwde en bewoonde omgeving en het belang dat de buitenplaats heeft voor de omgeving. Het bestuur heeft daarom de omgeving van de buitenplaats middels diverse bijeenkomsten (zowel op groeps- als op individueel niveau) betrokken bij de eerste fase van het proces rondom de gewenste ontwikkeling. Uit deze overleggen is gebleken dat een deel positief staat tegenover de voorgenomen ontwikkeling, een ander deel (met name een van de aanwonenden) negatief. De Historische Vereniging Heemstede staat positief tegenover de plannen. Het bestuur hecht er waarde aan om de omgeving ook bij het vervolg van het traject op de hoogte te houden en te betrekken. Zij zal daartoe op vooraf vastgestelde momenten (bijvoorbeeld presentatie van de locatiekeuze, woningontwerp, beheermaatregelen en bestemmingsplanprocedure) bijeenkomsten voor de omgeving organiseren, waarbij zij de plannen verder zal toelichten en in gesprek zal gaan met de omgeving. De stichting wil de omgeving met name graag betrekken bij de locatiekeuze. Op deze wijze krijgt iedereen tegelijkertijd dezelfde en juiste informatie. Wanneer er behoefte is aan een individueel gesprek zal het bestuur daar de mogelijkheid voor bieden. Het bestuur van de stichting bestaat thans, conform het in de statuten bepaalde, uit de kinderen van de oprichter van de stichting. Het opnemen van een externe in het bestuur van de stichting is voor het bestuur niet aan de orde en kan gezien het private karakter redelijkerwijs ook niet van het bestuur gevraagd worden. Met de beschreven omgevingsparticipatie wordt recht gedaan aan de wens en noodzaak om de omgeving te betrekken. Het bestuur werkt nauw samen met externe gespecialiseerde adviseurs; als het agendaonderwerp daarom vraagt nodigt zij een of meerdere van deze adviseurs uit bij haar vergaderingen. Openbare toegankelijkheid Hoewel Berkenrode niet openbaar toegankelijk is, is het geenszins een gesloten buitenplaats. Op de relatief kleine buitenplaats vindt een veelheid aan activiteiten plaats met vele bezoekers. In aangehechte Bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de maatschappelijke activiteiten die in 2017 op de buitenplaats hebben plaatsgevonden. Deze activiteiten zijn in lijn met de doelstellingen uit de statuten van de stichting. Dagelijks komen verzorgers van de 22 paarden op de buitenplaats en ongeveer 40 dagen per jaar wordt er door vrijwilligers in de moestuin en in het bos gewerkt. Een lid van de POMologische Vereniging Noord-Holland organiseert jaarlijks een theorie en praktijkcursus appelsnoei op Berkenrode. Op verzoek worden door bestuursleden rondleidingen over de buitenplaats gegeven. Hiermee is de Buitenplaats in grote mate gecontroleerd opengesteld. 4 van 5

5 Verdere of algehele openstelling van (een deel van) de Buitenplaats is niet mogelijk zonder concessies te doen aan de doelstellingen van de stichting. De druk op de relatief kleine buitenplaats is reeds erg hoog en gezien bovenstaande activiteiten is het dan ook niet verantwoord om een bredere openstelling te faciliteren. Gezien de centrale ligging van de buitenplaats in Heemstede/de Randstad zal verdere openstelling ertoe leiden dat de buitenplaats als openbaar wandelpark intensief gebruikt gaat worden, waardoor aanwezige waarden te zeer zullen worden geschaad en er een reële kans bestaat op verrommeling, vervuiling en vernieling. Stichting Berkenrode heeft eerder al aangegeven wel begrip te hebben voor de wens van de omgeving om eens rond te kijken en te genieten van de buitenplaats. Het bestuur wil daarom de buitenplaats openstellen tijdens bijvoorbeeld de Open Monumentendagen. Daarnaast is het bestuur graag bereid om in samenwerking met de Historische Verenging Heemstede meer begeleide rondleidingen te gaan organiseren dan nu het geval al is. Aan de voornoemde activiteiten zal een bredere bekendheid worden gegeven, bijvoorbeeld door het plaatsen van artikelen in lokale media. Met dergelijke activiteiten en een publiciteitsvergroting zal het openbare karakter van de buitenplaats vergroot worden zonder dat dit leidt tot nadelige gevolgen (welke er wel zouden zijn bij een algehele openstelling) en zal de band tussen Berkenrode en de inwoners van Heemstede/de omgeving worden versterkt. ********* 5 van 5