Wijzigingsplan Landgoed De Horst

Transcriptie

1 Gemeente Leusden Wijzigingsplan Landgoed De Horst Nota zienswijzen Maart 2016 Kenmerk N03 Projectnummer

2

3 Nota zienswijzen

4

5 Inhoudsopgave 1. Inleiding 1 2. Ingediende zienswijzen 2 3. Aanpassingen van het wijzigingsplan 6

6

7 1 1. Inleiding Het ontwerp wijzigingsplan Landgoed De Horst heeft in het kader van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening vanaf 8 december 2015 t/m 18 januari 2016 voor belanghebbenden ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld een zienswijze te geven op het ontwerp wijzigingsplan en de bijbehorende stukken. Het ontwerp wijzigingsplan De Horst gaat over het realiseren van een landgoed en is gericht op het omzetten van agrarische grond naar de bestemming landgoed met een bos- en natuurfunctie. Het plan betreft het bestaande agrarische bedrijf op de hoek van de Horsterweg en de Engweg in Stoutenburg. Dit bedrijf wordt gesaneerd, waarbij de oude wederopbouwboerderij gehandhaafd blijft en een woonbestemming krijgt. De agrarische gronden worden ontwikkeld tot een natuurgebied en aan de (verlegde) Engweg worden vier nieuwe woningen gebouwd: een landhuis, een portierswoning, een koetswoning en een schuurwoning. Nota zienswijzen Wijzigingsplan Landgoed De Horst

8 2 2. Ingediende zienswijzen Gedurende de tervisielegging zijn 5 zienswijzen tijdig ingediend. Daar bij dient te worden opgemerkt dat twee reclamanten een "bezwaar tegen het bestemmingsplan" kenbaar hebben gemaakt. In dit stadium van planvorm kunnen geen bezwaren worden ingediend. De "bezwaren" zijn dan ook behandeld als zienswijzen tegen het wijzigingsplan. De ingediende zienswijzen komen in grote lijn met elkaar overeen. Hieronder worden deze zienswijzen themagewijs behandeld. Zienswijze 1: Aantasting uitzicht Alle reclamanten wijzen er op dat naar hun mening het uitzicht vanuit hun woning wordt beperkt door de voorgenomen bouw van het landgoed en de bijkomende landschappelijke inrichting. Reclamant 4 verzoekt daarnaast om enkele kleine aanpassingen ten aanzien van de inrichting van het gebied, zoals het verplaatsen van de schuilgelegenheid voor vee en de rij eikenbomen kleiner te maken en de ruimte tussen de eikenbomen vrij te houden van beplanting (struiken of ander hoog gewas). Reactie gemeente: Het valt niet te ontkennen dat de omvang van de bebouwing toeneemt. Door een aantal maatregelen is er in het inrichtingsplan voor gezorgd dat de uitstraling van de bebouwing zoveel mogelijk wordt beperkt. Ten eerste zal bij de bestaande boerderij het grote bijgebouw worden gesloopt, zodat ter plaatse meer openheid ontstaan en bovendien de niet al te fraaie bebouwing verdwijnt. Ten tweede is bij de opzet van de nieuw toe te voegen woningen gekozen voor een compacte opzet. Op deze wijze blijven er tussen de bestaande boerderij en de nieuwe woningen (en ten oosten daarvan) zichtlijnen naar het open landschap intact. Hetgeen niet het geval zou zijn indien de woningen verspreid over het gebied zouden komen te liggen. Tot slot is ook de opzet van het ensemble zodanig dat de woningen, met uitzondering van het hoofdgebouw, een lage goot- en nokhoogte krijgen (3,5 respectievelijk 7 meter). Het gebied wordt historisch gezien gekenmerkt door een rijke aanwezigheid van landschappelijke beplanting, zoals houtwallen-/singels, bomenrijen en boscomplexjes. Openheid is dan ook alleen aanwezig binnen dit landschappelijke raamwerk. In het inrichtingsplan zijn deze landschappelijke kenmerken als uitgangspunt gehanteerd waardoor het plangebied past binnen het grotere landschappelijke geheel. Ten aanzien van het verzoek van reclamant 4 om de schuilgelegenheid voor vee te verplaatsen en een grotere ruimte tussen de bomen in een bomenrij te bewerkstelligen, dient te worden opgemerkt dat de plaats van de schuilgelegenheid en de afstand van bomen niet worden geregeld in het wijzigingsplan. Formeel heeft deze opmerking dan ook geen betrekking op het wijzigingsplan. De initiatiefnemer heeft positief gereageerd op het verzoek. In overleg met reclamant zal een voor reclamant aanvaardbare oplossing worden gezocht. Nota zienswijzen Wijzigingsplan Landgoed De Horst

9 3 De gemeente is van mening dat met de gehanteerde uitgangspunten een zorgvuldige inrichting van het gebied wordt bereikt waarbij rekening is gehouden met de landschapskenmerken van het gebied. Conclusie: De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het wijzigingsplan. In overleg met reclamant 4 zal een voor reclamant aanvaardbare oplossing worden gezocht voor de plaatsing van de schuilgelegenheid. Verder worden er geen struiken of ander hoog gewas onder de eikenrij aangebracht zodat een doorkijk mogelijk blijft. Zienswijze 2: Waardedaling woningen Reclamanten 1, 2, 3 en 5 hebben aangegeven dat het plan een waardedaling van hun woning zal betekenen. Reactie gemeente: Gelet op de kwalitatieve inrichting van het gebied is van een waardedaling naar onze mening geen sprake gelet op de ligging van de voorgenomen nieuwbouw. Immers, de bestaande grote agrarische opstal wordt gesloopt, voor de nieuw toe te voegen woningen is gekozen voor een compacte opzet, en de afstand tussen de woningen aan de Slaperdijk en de nieuw te bouwen woningen bedraagt minimaal 235 meter. Eventuele waardevermindering is ruimtelijk gezien geen toetsingskader en wordt ook niet in een wijzigingsplan geregeld, hier is de wettelijke planschaderegeling eventueel van kracht. Conclusie: De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het wijzigingsplan. Zienswijze 3: Landgoed niet passend Reclamanten 1, 2, 3 en 5 hebben aangegeven dat het plan qua schaal en functie niet past in het agrarisch gebied. Reactie gemeente: Nieuwe landgoederen leveren een bijdrage aan de (recreatieve) belevingswaarde van een gebied, versterken de natuurlijke kwaliteiten en dragen bij aan het creëren van hoogwaardige woon- en werkmilieus. Het buitengebied krijgt steeds meer andersoortige functies dan (uitsluitend) agrarisch en gaat fungeren als stedelijk uitloopgebied. Op de ontwikkelingskaart, behorende bij het bestemmingsplan Buitengebied 2009, is het gebied aangewezen als stedelijk recreatief uitloopgebied. Waarbij in het onderliggende beleidsdocument voor 'vrijkomende agrarische gebouwen' (VAB-beleid) een landgoedontwikkeling in dit plangebied als mogelijkheid wordt benoemd. Door het opnemen van wandelpaden zal het plangebied bijdragen aan het verbeteren van het recreatieve medegebruik van het buitengebied. Ook het opnemen van natuur (en het op een natuurlijke wijze beheren van het gebied) komt het recreatieve medegebruik ten goede. Daarnaast is het toevoegen van natuur en waterberging een positief element. Wat de bij het landgoed behorende bebouwing betreft is in het vigerende bestemmingsplan, dat als kader fungeert voor het wijzigingsplan, ten aanzien van de gewenste omvang van de bebouwing uitgegaan van een huis van allure en formaat met een inhoud van maximaal m 3. Zoals ook bij zienswijze 1 reeds is aangegeven is er voor gekozen om dit bouwvolume te spreiden over een hoofdgebouw met een drietal kleinere volumes (met een lage goot- en nokhoogte). Daarmee is geen sprake van grootschalige bebouwing. Het hoofdgebouw is dan weliswaar groter dan de drie "bijgebouwen" maar voor "landhuizen" redelijk kleinschalig (maximaal Nota zienswijzen Wijzigingsplan Landgoed De Horst

10 4 m 3 ). De dakvormen en het materiaalgebruik zijn passend in de omgeving. De bebouwing zal een kwalitatief hoogwaardig karakter krijgen een daarmee bijdragen aan de recreatieve meerwaarde van het gebied. Conclusie: De gemeente is het niet eens met reclamanten dat de schaal en functie niet passend is in het gebied. De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het wijzigingsplan. Zienswijze 4: Precedentwerking Reclamanten 1, 2, 3 en 5 hebben aangegeven dat zij vrezen dat het voorgenomen bouwplan een precedent zal scheppen voor het bebouwen van het agrarisch gebied. Reactie gemeente: Ingevolge het bestemmingsplan Buitengebied 2009 hebben de aangrenzende percelen de bestemming Agrarisch gebied. Ter plaatse is geen bouwperceel opgenomen anders dan de bestaande (agrarische) bouwpercelen. Dat betekent dat verdichting volgens het bestemmingsplan is uitgesloten. Verder valt het gebied in het 'inpassingsplan Grebbelinielandschap' van de provincie Utrecht. Dit inpassingsplan is mede gericht op het in stand houden van de karakteristiek en het borgen van de kwaliteiten van de Grebbelinie. Het staande beleid is gericht op het zo weinig mogelijk aantasten van de openheid. Binnen deze beleidskaders is het realiseren van een Landgoed op de nu voorliggende plek mogelijk (zie ook de beantwoording bij zienswijze 3). Het ontwikkelen van een landgoed (zoals Landgoed De Horst) is onderhevig aan vele voorwaarden. Zo dient te worden voorzien in de aanleg van een openbaar toegankelijk, aaneengesloten bos- of natuurgebied met een oppervlakte van ten minste 5 hectare. Daarbij dient dan ook een substantiële hoeveelheid agrarische bebouwing te worden gesloopt. Bovendien moeten de gronden niet (of althans niet op een doelmatige wijze) kunnen worden gebruikt voor areaalvergroting of structuurversterking van nabijgelegen niet-intensieve veehouderijen. Tot slot dient aan de hand van een inrichtingsplan redelijkerwijs te worden aangetoond dat het nieuwe landgoed een duidelijke meerwaarde heeft op het gebied van ecologie, landschap en behoud van cultuurhistorische waarden, ten opzichte van de oude situatie. Conclusie: De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het wijzigingsplan. Zienswijze 5: Engweg Reclamanten 3 en 5 hebben voorts aangegeven dat de Engweg gelet op de oorlogshistorische achtergrond (Grebbelinie) niet aangepast mag worden. Reactie gemeente: Het plan voorziet in het handhaven van de Engweg. Zij het dat deze over het eerste deel (ten zuiden van de huidige boerderij) zal, in tegenstelling tot hetgeen op pagina 29 van het ontwerp-wijzigingsplan staat aangegeven, worden afgesloten voor alle verkeerssoorten. De historische Engweg zal als een hoger gelegen rug in het landschap zichtbaar blijven. De ontsluiting van het achterliggende gebied gaat in de toekomst ten noorden van de bestaande boerderij lopen zodat de aansluiting op de Horsterweg plaatsvindt ter plaatse van de aansluiting van de sportvelden. Vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid is dit een betere oplossing dan twee gescheiden aansluitingen. Nota zienswijzen Wijzigingsplan Landgoed De Horst

11 5 De gemeente is van mening dat het handhaven en zichtbaar houden van de Engweg voldoende rekening houdt met de historische waarde van de weg. Vanuit verkeerstechnische overwegingen gaat de voorkeur uit naar een volwaardige kruising op de Horsterweg. Conclusie: De zienswijze leidt tot een aanpassing van het wijzigingsplan. Op pagina 29 van de plantoelichting zal de tekst over de Engweg aangeven dat deze wordt afgesloten voor alle verkeerssoorten. Nota zienswijzen Wijzigingsplan Landgoed De Horst

12 6 3. Aanpassingen van het wijzigingsplan Naar aanleiding van de ingekomen zienswijzen is op pagina 29 van de plantoelichting de tekst over de Engweg gewijzigd. Voor het overige worden er geen wijzigingen aangebracht in het wijzigingsplan. Nota zienswijzen Wijzigingsplan Landgoed De Horst

13

14

15

16

17