Aan de leden van de gemeenteraad

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Raadsvergadering : 15 maart 2006 Agendapunt : 17 Portefeuillehouder : R.J. van der Wekken Afdeling : RenM Behandelend ambt. : J. T. Wesdorp Datum : 28 februari 2006 Onderwerp : Planschadeverzoeken ex artikel 49 Wet op de Ruimtelijke Ordening, M. Rave/M.S. Mandemaker, I..A.J. Catsman-Buis, J.J. Kaspers/J.Linssen en S. Bakker te Dreischor Aan de leden van de gemeenteraad 1. Korte inhoud voorstel Door J.J. Josiasse, taxateur, is namens de heer M. Rave/mevrouw M.S. Mandemaker, Molstraat 3a, Dreischor een verzoek om planschade ingediend op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (W.R.O.). Voorts zijn door Juridisch Bouwadviesbureau Parkboog namens de heer en mevrouw I.A.J. Catsman-Buis, Molstraat 1, Dreischor, de heer J.J. Kaspers en mevrouw J. Linssen, Stoofweg 12, Dreischor en mevrouw S. Bakker, Nieuwe Schoolstraat 12, Dreischor eveneens verzoeken om planschade ingediend. 2. Inleiding Blijkens de verzoeken om planschade wordt gesteld dat er schade wordt geleden als gevolg van het op 16 december 2004 vastgestelde en inmiddels onherroepelijke bestemmingsplan Stoofweg, dat voorziet in de bouw van 12 woningen aansluitend aan de bestaande woonbebouwing aan de Renkumstraat. Het plangebied wordt aan de noord- en zuidrand ontsloten. De ontsluitingsweg aan de noordrand vindt aansluiting op de (voorheen doodlopende weg) Nieuwe Schoolstraat. De ontsluitingsweg aan de zuidrand is gelegen tussen de woningen Stoofweg 10 en 12 en vindt aansluiting op de Stoofweg. Door het Kenniscentrum zijn op 21 december 2005 adviezen uitgebracht aan ons college. Door de indieners van de planschadeverzoeken kan worden ingestemd met de uitgebrachte advisering. 3. Overwegingen (verzoek Rave/Mandemaker) Aan de noordwestzijde van het perceel Molstraat 3a zijn agrarische gronden gelegen die als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan deels gewijzigd zijn in een woonbestemming, om een twaaftal woningen met bijbehorende voorzieningen te realiseren. Het perceel Molstraat 3a is gelegen tussen de percelen Molstraat 1 en 3 alsmede Stoofweg 10. Aan de noordwestzijde kijken verzoekers straks uit op een achttal vrijstaande woningen. De afstand tussen de dichtstbijzijnde (woon)bebouwing zal circa 16 m. bedragen. De nieuw te bouwen woningen hebben een maximale nokhoogte van 10 m. De situeringswaarde van de woning Molstraat 3a zal dan ook niet onevenredig meer afnemen door de bouw van 12 woningen in de nabijheid van deze woning, mede gelet op het feit dat deze slechts 3 m. van het perceel van verzoekers grenst aan het nieuwe planregime. Als gevolg van de relatief besloten en ongunstige ligging van de woning van verzoekers is het

2 Kenniscentrum van oordeel dat verzoekers geen rechten kunnen doen op verlies van uitzicht vanuit de woning of tuin. Voor slechts een beperkt gedeelte van het perceel Molstraat 3a is in de praktijk zicht op de gronden met de agrarische bestemming. Op grond van de maximale invulling van het oude planregime was beperkte bebouwing mogelijk op agrarische gronden, zodat verzoekers geen rechten kunnen ontlenen aan het verlies van uitzicht op de agrarische gronden. Dat in het nieuwe plan hoger mag worden gebouwd doet niets hieraan af. Het verlies van uitzicht is dan ook geheel te wijten aan het bestemmingsplan Dreischor Kom en niet aan het nieuwe planregime. Gesteld kan worden dat er sprake is van een intensiever gebruik, inclusief hinder, van de aangrenzende gronden in vergelijking met het oude planologische regime, met name omdat vanwege het gewijzigd gebruik (van agrarisch naar wonen) zich meer mensen in het plangebied zullen ophouden. Verzoekers zullen dan ook als gevolg van de nieuwbouw op een korte afstand van hun perceel in beperkte mate meer geluidhinder ondervinden die niet te hunnen laste behoort te blijven. Door de commissie wordt gesteld dat verzoekers in hun woongenot worden aangetast als gevolg van zicht op hun perceel vanuit o.a. de tweede verdieping van de nieuwbouwwoningen. Door het intensievere gebruik van de gronden en het zicht op het perceel is er sprake van een aantasting op de privacy van verzoekers. Het object Molstraat 3 is volgens de schadebeoordelingscommissie met ,-- in waarde gedaald. 4. Overwegingen (verzoek Catsman-Buis) Het perceel van verzoekers is gelegen in het verlengde van de Renkumstraat. De achterzijde van het perceel is gelegen tegen de gronden met de agrarische bestemming, waarvan een gedeelte in het nieuwe planregime is gewijzigd om een twaalftal woningen met de daarbij behorende voorzieningen te realiseren. De dichtstbijzijnde hoofdbebouwing zal circa 9,5 m. van de perceelsgrens van verzoekers kunnen worden gerealiseerd met een maximale nokhoogte van 10 m. De afstand tussen de achtergevels van de nieuw te bouwen woningen van verzoekers bedraagt minimaal 37,5 m. Het Kenniscentrum heeft vastgesteld dat verzoekers volgens het oude planologische regime over de gronden liggend tegen de achterste perceelsgrens aanspraak konden doen gelden op uitzicht over agrarische gronden. Hierop kon slechts in zeer beperkte mate bebouwing worden opgericht. Verzoekers konden dan ook geen rechten ontlenen aan het vrije uitzicht, omdat bouwwerken konden worden opgericht. Het perceel met woning verliest uiteindelijk door het realiseren van de nieuwe wijk voorgoed de status van een woning aan de rand van de dorpskern. Beoordeeld naar de factor privacy en uitzicht stelt het Kenniscentrum uit de vergelijking vast dat de omvang van de nieuwe bebouwing intensiever en dominanter van aard is dan in het oude planregime het geval kon zijn. In het nieuwe planregime worden verzoekers geconfronteerd met een intensievere vorm van verstening en bewoning tegen de achterkant van hun perceel. Het uitzicht wordt voor verzoekers in aanzienlijke mate nadelig beïnvloed. De privacy in verzoekers tuin en woning wordt door de nieuwe planontwikkeling evenzo nadelig beïnvloed nu in de nieuwe situatie het gebied intensiever wordt gebruikt door bewoning en vanuit de woning op zeer korte afstand van verzoekers perceel directe mogelijkheid voor inkijk ontstaat in (hoofdzakelijk) de tuin van verzoekers. Door deze situatie komt het woongenot in ernstige mate in het geding. Gelet op het bovenstaande is het ook aannemelijk dat verzoekers woning door de nieuwe planontwikkeling aan situeringswaarde zal inboeten, nu in vergelijking met het oude planregime de woning aan de achterzijde niet meer aan in beperkte mate- onbebouwd agrarische gebied grenst. Tevens wordt schade geleden als gevolg van de geluidsoverlast door het gebruik van de nieuwe woningen. De achtertuinen van de woningen komen te liggen tegen de achtertuinen van verzoekers. Als gevolg van de nieuwbouwwijk is er sprake van een intensivering 2

3 van het toegestane gebruik. Gelet op het voorgaande en de ligging van de woningen kan worden gesteld dat er sprake is van een toename van geluidhinder door de nieuwe buren. De schadebeoordelingscommissie is van mening dat het object Molstraat 1 met in waarde is gedaald. 5. Overwegingen (verzoek Kaspers-Linssen) Aan de achterzijde van het perceel van verzoekers zijn agrarische gronden gelegen die als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan deels gewijzigd zijn in een woonbestemming. Tussen het perceel van verzoekers en het perceel Stoofweg 10 is tevens een strook grond gelegen met een agrarische bestemming. Deze strook grond, gelegen ten oosten van het perceel van verzoekers heeft in het nieuwe planregime in hoofdzaak de bestemming verkeers- en verblijfsdoeleinden gekregen en dient dan ook ten behoeve van de ontsluiting van de nieuw te bouwen woningen. Deze nieuwe weg vindt aansluiting op de Stoofweg. Aan de andere kant van de nieuwe wijk is tevens een ontsluiting gepland die aansluiting vindt met de voorheen doodlopende Nieuwe Schoolstraat. Ten noord-oosten van het perceel van verzoekers is een bebouwingsvlak gesitueerd waarop maximaal 8 woningen mogen worden gebouwd. Tussen deze bebouwing en de woning van verzoekers is de ontsluitingsweg met groenvoorziening gepland. De afstand van het hoofdgebouw van verzoekers tot de eerste woning bedraagt minimaal circa 30 m. Aan de oostzijde van het perceel van verzoekers komt de ontsluitingsweg naar de Stoofweg te liggen. Tussen deze ontsluitingsweg ligt een groenstrook van circa 5 m. diep. Het Kenniscentrum heeft vastgesteld dat verzoekers volgens het oude planologische regime over de gronden grenzend aan de noordzijde van hun perceel aanspraak konden doen gelden op uitzicht over agrarische gronden. Hierop kon slechts in zeer beperkte mate bebouwing worden gerealiseerd in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een maximale hoogte van 6 m. Verzoekers konden geen rechten ontlenen aan het vrije uitzicht, omdat er bouwwerken konden worden opgericht. Desondanks mocht wel worden verondersteld dat er sprake was van een vorm van openheid van deze agrarische gronden. Beoordeeld naar de factor uitzicht heeft de commissie vastgesteld dat de omvang van de nieuwe bebouwing intensiever en dominanter van aard is dan in het oude planregime het geval kon zijn. Uitzicht kon in het oude planregime alleen bestaan op een bouwwerk, geen gebouw zijnde. In het nieuwe planregime worden verzoekers geconfronteerd met een intensievere vorm van verstening en bewoning in noordoostelijke richting. Mede gezien de woonbestemming, is de transparantie van het voorheen agrarische gebied verloren gegaan. Gesteld kan worden dat verzoekers in hun uitzicht in noord-oostelijke richting worden beperkt als gevolg van de intensievere bebouwingsmogelijkheden in het nieuwe planregime. In noordelijke richting zal de zichtlijn van verzoekers niet onevenredig afnemen, omdat ook in het nieuwe planregime verzoekers kunnen uitkijken op (relatief onbebouwde) agrarische gronden. Dat het zicht deels wordt beperkt ligt aan het feit dat het naastgelegen perceel dieper is dan het perceel van verzoekers. Het Kenniscentrum is van mening dat de bouwmogelijkheid van een aantal woningen inclusief uitweg op een kleine afstand tot de woning en het perceel van verzoekers van dien aard is dat een dergelijke inbreuk per saldo een verslechtering oplevert van de situeringswaarde met een nadelig effect op de waarde van de woning van verzoekers. Als gevolg van het nieuwe planregime is er sprake van een intensiever gebruik, inclusief hinder, van de gronden in vergelijking met het oude planologische regime, met name omdat vanwege het gewijzigde gebruik (van agrarisch naar wonen) zich meer mensen in het plangebied zullen ophouden. Het Kenniscentrum is verder van mening dat verzoekers schade lijden als gevolg van het realiseren van een ontsluitingsweg op de Stoofweg. Door de intensivering van het toegestane gebruik en de aanwezigheid in de directe nabijheid van de 3

4 ontsluitingsweg zal er sprake zijn van een toename van geluid-, licht- en stankhinder. De aan te leggen groenvoorziening zal slechts een deel van deze hinder kunnen wegnemen. De waardevermindering van het object Stoofweg 12 bedraagt volgens de schadebeoordelingscommissie Overwegingen (verzoek Bakker) Het perceel van verzoekster is gelegen aan het einde van de doodlopende Nieuwe Schoolstraat. Aan de westzijde van het perceel zijn gronden met een agrarische bestemming gesitueerd, waarvan een gedeelte in het nieuwe bestemmingsplan is gewijzigd om een twaaftal woningen met de daarbij behorende ontsluiting te realiseren. Tussen de woningen Nieuwe Schoolstraat 12 en de woningen Renkumstraat 2 e.v. is een stuk grond gelegen met tuinbestemming. Deze grond heeft voor het overgrote gedeelte in het nieuwe planregime de bestemming verkeers- en verblijfsdoeleinden gekregen ten behoeve van de ontsluiting van de nieuwbouw op de (voorheen doodlopende) Nieuwe Schoolstraat. Direct ten westen van het perceel van verzoekster en daarmee aansluitend op de bebouwing van de Nieuwe Schoolstraat, is in het nieuwe planregime een bebouwingsvlak getekend van maximaal 2 vrijstaande woningen. De dichtstbijzijnde hoofdbebouwing zal 3 m. ten westen van het perceel van verzoekster kunnen worden gerealiseerd met een maximale nokhoogte van 10 m. Direct tegen de zijdelingse perceelsgrens van verzoekster komt een ontsluitingsweg die aansluiting vindt op de voormalig doodlopende Nieuwe Schoolstraat. Het Kenniscentrum heeft vastgesteld dat verzoekster volgens het oude planologische regime over de gronden grenzend aan de westzijde van haar perceelsgrens aanspraak kon doen gelden op uitzicht over agrarische gronden. Hierop kon slechts in zeer beperkte mate bebouwing worden gerealiseerd in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een maximale hoogte van 6 m. Het nieuwe planregime maakt het mogelijk om op een afstand van 3 m. afstand van de zijdelingse perceelsgrens van verzoekster een van de twee vrijstaande woningen te realiseren. De minimale afstand tussen deze woningen zal 15 m. bedragen. Het perceel en de woning van verzoekster verliest uiteindelijk door het realiseren van de nieuwe wijk voorgoed de status van een woning aan de rand van de dorpskern. Beoordeeld naar de factor privacy en uitzicht wordt vastgesteld dat de omvang van de nieuwe bebouwing intensiever en dominanter van aard is dan in het oude planregime mogelijk was. Verzoekster kon geen rechten ontlenen aan het vrije uitzicht omdat bouwwerken konden worden opgericht. Desondanks mocht wel worden verondersteld dat er sprake was van een vorm van openheid van deze agrarische gronden. In het nieuwe planregime wordt verzoekster geconfronteerd met een intensievere vorm van verstening en bewoning, gezien in westelijke richting. Verzoekster lijdt dan ook uitzichtschade als gevolg van de intensievere bebouwingsmogelijkheden in het nieuwe plan. De privacy van verzoekster in tuin en woning wordt door de nieuwe planontwikkeling evenzo nadelig beïnvloed nu in de nieuwe situtatie het gebied ten zuidwesten van haar perceel intensiever wordt gebruikt door bewoning en vanuit de woningen op zeer korte afstand van verzoekers perceel directe mogelijkheid voor inkijk ontstaat in haar tuin. Door deze situatie komt het woongenot in ernstige mate in het geding. Gelet op het bovenstaande, wordt het aannemelijk geacht dat de woning van verzoekster door de nieuwe planontwikkeling aan situeringswaarde zal inboeten nu in vergelijking met het oude planregime de woning aan de westzijde niet meer aan in beperkte mate- onbebouwd agrarisch gebied grenst. Gelet op de afstand tussen de woning Nieuwe Schoolstraat 12 ten opzichte van de naastgelegen woningen zal door deze nieuwbouw een vermindering plaatsvinden van zon- en daglichttoetreding in voornamelijk de tuin van verzoekster. Het Kenniscentrum is van mening dat verzoekster tevens schade lijdt als gevolg van het realiseren van een ontsluitingsweg op de Nieuwe Schoolstraat. Het perceel ten zuiden van verzoekster had 4

5 voorheen een tuinbestemming. Gelet op het voorgaande, alsmede de realisering van een ontsluitingsweg recht voor het perceel van verzoekster, kan worden gesteld dat er sprake is van een toename van geluid-, licht- en stankhinder. Gelet op de bereikbaarheid van de gehele wijk zullen naast de nieuwe bewoners ook de overige bewoners van de wijk gebruik kunnen maken van de nieuw te realiseren ontsluiting. Hinder zal zich dan ook niet beperken tot woon- en werkverkeer van de nieuw te bouwen woningen. Het object Nieuwe Schoolstraat 12 is volgens de schadebeoordelingscommissie met in waarde gedaald. Er zijn geen punten in de uitgebrachte advisering door het Kenniscentrum, welke naar onze mening niet correct zijn. Van een extern deskundigenadvies (in dit geval Kenniscentrum) kan niet zomaar worden afgeweken. Dit dient heel goed gemotiveerd en onderbouwd te worden. 7. Financiële overwegingen Dekking van deze schadeclaims kan plaatsvinden via de exploitatie van het bestemmingsplan Stoofweg, Dreischor. De rentelast kan worden geboekt ten laste van de post kortlopend geld. 8. Voorstel Wij stellen u voor op grond van artikel 49 W.R.O. een schadevergoeding toe te kennen aan: a. de heer M. Rave/mevrouw M.S. Mandemaker ter grootte van te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 juni 2005 van 288 b. de heer J.J. Kaspers/mevrouw J. Linssen ter grootte van te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 maart 2005 van 620; c. de heer en mevrouw I.A.J. Catsman-Buis ter grootte van te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 maart 2005 van 504; d. mevrouw S. Bakker ter grootte van te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 april 2005 van 821. Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, de secretaris, de burgemeester, drs.ir.j.w.de Vos MPA. mr. J.J.P.M. Asselbergs. 5