bedrijfsontwikkeling (bedrijfsverzamelgebouw) op een gebied gelegen aan de Nassau dwarsstraat tussen de Nassaulaan en de A59.

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Inleiding:Door Poland en Wagemakers B.V. wordt verzocht om medewerking voor een bedrijfsontwikkeling (bedrijfsverzamelgebouw) op een gebied gelegen aan de Nassau dwarsstraat tussen de Nassaulaan en de A59. Feitelijke informatie:het betreffende gebied is in het plan in hoofdzaak Vlijmen bestemd tot toekomstig woongebied. Bebouwing is niet toegestaan. In eerdere beleidsvisies voor dit gebied en het tot nu toe gevoerde beleid wordt voor dit gebied een bedrijfsbestemming aangehouden. In dat kader zijn er in de omgeving verschillende malen vrijstellingen op grond van artikel 19 WRO (ZPP) verstrekt. Ook voor de gevraagde ontwikkeling is een ZPP nodig. Bij de ruimtelijke onderbouwing zal ook rekening gehouden moeten worden met het beeldkwaliteitplan ten aan zien van de nieuw aan te leggen parallelweg. De gevraagde ontwikkeling is in principe passend in de ter plaatse reeds in gang gezette bestemmingsontwikkeling. Om die reden is door het college op 17 januari 2006 in principe medewerking aan het voeren van een vrijstellingsprocedure toegezegd en is op 8 mei 2007 besloten de procedure aan te vangen. Afweging:Het bouwperceel grenst aan de voormalige spoorlijn. Ter plaatse is de ontwikkeling van de toekomstige parallelweg gepland. Een rechtstreekse ontsluiting op deze parallelweg behoort niet tot de mogelijkheden. De ontsluiting zal dus via de Nassaudwarsstraat moeten plaatsvinden. Het beeldkwaliteitsplan vraagt bijzondere aandacht voor de positionering, vormgeving, architectuur en uitstraling van de bedrijfsgebouwen en geeft daarbij een aantal voorbeelden. In de planontwikkeling en de daarbij behorende ruimtelijke onderbouwing zijn de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan nader uitgewerkt. Huidige bestemmingsontwikkeling De gevraagde ontwikkeling is in principe passend in de ter plaatse reeds in gang gezette bestemmingsontwikkeling. In het gebied bevinden zich diverse bedrijfjes. Aan een aantal van die bedrijven (Meesters, Brands, woonwagencentrum) wordt momenteel aandacht besteed om te komen tot een kwaliteitsverbetering van de omgeving. Een goede invulling van dit, op dit moment braakliggende, perceel zal zeker een positief kwalitatieve impuls geven aan het gebied. Stedenbouwkundig zijn er geen bezwaren tegen deze ontwikkeling. Ook milieutechnisch zijn er geen belemmeringen. De aanvrage is voorzien van een ruimtelijke onderbouwing. Een akoestisch onderzoek en een verkennend bodemonderzoek zijn bijgevoegd. Een 1 / 6

2 waterparagraaf is in de ruimtelijke onderbouwing opgenomen. in in in Inzet van middelen:er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel. Met betrekking tor eventuele schadeclaims zal een schaderisico-overeenkomst worden afgesloten Gevoerde procedure: Het aanvraagformulier en de daarbij behorende stukken hebben daartoe vanaf 21 mei 2007 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn de volgende zienswijzen ingediend: a. De heer A.L. Brands-Verhoeven, Nassaudwarsstraat 1a Vlijmen, dd. 22 mei 2007, ingekomen 23 mei De heer Brands stelt het volgende: 1 de straat is niet geschikt om veel verkeer te verwerken met name als het vrachtverkeer betreft; 2. de hoogte van het gebouw belemmert het uitzicht; 3. er is sprake van toename van geluids- en verkeersoverlast; 4. de woning zal in waarde dalen. b. Fam. Van Meerendonk, Nassaudwarsstraat 2 Vlijmen d.d. 24 mei 2007, ingekomen 29 mei De heer Van Meerendonk stelt het volgende: 1. de toename van bedrijfsactiviteiten veroorzaken toename van geluidsoverlast; 2. een kwalitatief hoogstaande bedrijfsontwikkeling is op deze locatie niet mogelijk; 3. er is sprake van toename van verkeersintensiteit en overlast daarvan. c. De heer A.M.P. de Hart, Industriestraat 1 Vlijmen d.d. 22 juni 2007, ingekomen 22 juni De heer De Hart stelt het volgende: 1. de waarde van zijn pand zal door het bouwplan verminderen; 2. het uitzicht wordt belemmerd en het woongenot aangetast. d. De heer W. de Gouw, Nassaudwarsstraat 4 Vlijmen, d.d. 22 juni 2007 ingekomen 25 juni De heer De Gouw stelt het volgende: 1. het gebouw grenst aan zijn perceel; 2. er is sprake van geluidsoverlast; 3. er is sprake van verkeerstoename; 4. er is sprake van overlast van autoverlichting; 5. er is sprake van geluidsoverlast van de te vestigen bedrijven; 6. er is sprake van inkijk op zijn perceel vanuit de bedrijven; 7. er is sprake van een toename in onveiligheid vanwege de makkelijke toegankelijkheid tot zijn perceel; 8. er is sprake van toename van brandgevaar; 9. er is sprake van waardevermindering van zijn eigendommen; Ten aanzien van deze zienswijzen wordt het volgende opgemerkt: 2 / 6

3 a. De heer A.L. Brands-Verhoeven. 1. In vergelijking met de huidige situatie zal er sprake zijn van een toename van verkeersbewegingen in en rondom het plangebied. Gezien de beoogde inrichting van het terrein en de dimensionering van wegen van en naar het plangebied is er echter geen onevenredige overlast te verwachten als gevolg van deze extra verkeersbewegingen. De parkeerbehoefte en behoefte aan tijdelijke stalling (laden en lossen) zal binnen het plangebied opgevangen worden. De toename van de verkeersbewegingen van het vrachtverkeer ten opzichte van de huidige situatie is, gezien de soort van de te vestigen inrichtingen, naar verwachting gering. 2. De afstand van de bebouwing tot de aangrenzende percelen is zodanig dat belemmering van het uitzicht als gevolg van de bouwhoogte ondergeschikt is aan de belemmering van het uitzicht door het oprichten van bebouwing op het perceel met andere woorden het wordt bepaald door de situering van de gebouwen en niet, of minder mate door de bouwhoogte. De mogelijkheid van bebouwing van het perceel is aanwezig, los van de voorliggende aanvrage. 3. Voor eventuele geluids- of verkeersoverlast zullen op grond van de milieuwetgeving beperkingen worden gesteld, zodat binnen de wettelijke normen wordt gebleven. 4. Voor zover sprake is van een waardedaling, dan zal daarbij een beroep kunnen worden gedaan op het bepaalde in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (planschade). De bezwaren onder 1 en 2 zijn ongegrond. Het bezwaar onder 3 is gegrond, doch hieraan zal tegemoet worden gekomen door middel van bestaande wetgeving. Het bezwaar onder 4 is niet ontvankelijk. b. Familie van De Meerendonk. 1. Verwezen wordt naar het vorenstaande. 2. Over de aard van de te vestigen bedrijven kunnen op dit moment geen uitspraken worden gedaan. Over vermeende spanningen tussen toekomstige bedrijven en anderen evenmin. 3. In vergelijking met de huidige situatie zal er sprake zijn van een toename van verkeersbewegingen in en rondom het plangebied. Gezien de beoogde inrichting van het terrein en de dimensionering van wegen van en naar het plangebied is er geen onevenredige overlast te verwachten als gevolg van de extra verkeersbewegingen. Het parkeerbehoefte en behoefte aan tijdelijke stalling (laden en lossen) zal binnen het plangebied opgevangen worden. De bezwaren onder 1 en 3 zijn gegrond, doch hieraan zal tegemoet worden gekomen door middel van bestaande wetgeving. Het bezwaar onder 2 is ongegrond. c. De heer A.M.P. de Hart: 1. Voor zover sprake is van een waardedaling, dan zal daarbij een beroep kunnen worden gedaan op het bepaalde in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (planschade). 2. Voor wat het bezwaar van aantasting van het woongenot en het uitzicht wordt verwezen naar het vorenstaande. Het bezwaar onder 1 is niet ontvankelijk. Het bezwaar onder 2 is ongegrond. d. De heer W. de Gouw: 1. Het plangebied grenst aan het eigendom van de heer de Gouw. In de terreininrichting en situering van de gebouwen is rekening gehouden met redelijke en gangbare stedenbouwkundige voorwaarden. Zo is voldoende afstand aangehouden tussen bebouwings- en perceelsgrenzen. 2. De geluidsbelasting vanuit de A59 kan niet bij de ontwikkeling van dit bouwplan worden betrokken. Voor het overige zullen in de voorschriften in het kader van de milieu- en gebruikersvergunning voorwaarden worden opgenomen; 3 / 6

4 3. In vergelijking met de huidige situatie zal er sprake zijn van een toename van verkeersbewegingen in en rondom het plangebied. Gezien de beoogde inrichting van het terrein en de dimensionering van wegen van en naar het plangebied is er geen onevenredige overlast te verwachten als gevolg van de extra verkeersbewegingen. De parkeerbehoefte en de behoefte aan tijdelijke stalling van voertuigen (laden en lossen) zal binnen het plangebied opgevangen worden. 4. Indien aantoonbaar sprake is van lichtoverlast van verkeer zullen in overleg met betrokkene passende maatregelen worden getroffen; 5. Voor eventuele geluidsoverlast vanuit de bedrijven zullen op grond van de milieuwetgeving beperkingen worden gesteld, zodat binnen de wettelijke normen wordt gebleven. 6. De aantasting van privacy is een aspect dat zal moeten worden beoordeeld aan de hand van een verzoek tot planschade. 7. Ter voorkoming van de toename van (sociale) veiligheid zullen passende voorschriften worden opgenomen in de te verlenen gebruiks- en milieuvergunningen voor de te vestigen bedrijven; 8. Maatregelen ter voorkoming van brandgevaar zullen worden opgenomen in de voorschriften voor de bouw- en milieuvergunning; 9. Voor zover sprake is van een waardedaling, dan zal daarbij een beroep kunnen worden gedaan op het bepaalde in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (planschade). De bezwaren onder 1 en 2 zijn ongegrond. De bezwaren onder 6 en 9 zijn niet-ontvankelijk. De bezwaren onder 4,5, 7 en 8 zijn gegrond, doch hieraan zal tegemoet worden gekomen door middel van bestaande wetgeving. in in in Procedure: Op grond van artikel 19, lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (ZPP) kan ten behoeve van de verwezenlijking van een project vrijstelling worden verleend van het geldende bestemmingsplan, mits: het project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing; vooraf van Gedeputeerde Staten de verklaring is ontvangen dat zij tegen het verlenen van vrijstelling geen bezwaar hebben. De juridische procedure rond deze vrijstelling is in november 2005 gewijzigd en loopt, in het kort, als volgt: - het college bepaalt of de procedure wordt aangevangen; - zo ja dan gaat het plan vervolgens 6 weken ter visie; - aan de raad wordt een voorstel gedaan omtrent het aanvragen van de verklaringen van geen bezwaar bij de provincie, zonodig in combinatie met een voorbereidingbesluit; - na ontvangst van de verklaring van geen bezwaar beslist het college over de vrijstelling in samenhang met de bouwvergunning. Voorbereidingsbesluit Een vrijstelling op grond van voornoemd artikel is niet mogelijk, indien het project wordt uitgevoerd in een gebied waarvoor het bestemmingsplan niet tijdig is herzien, danwel geen vrijstelling van de actualiseringplicht door Gedeputeerde Staten is verleend, tenzij: 4 / 6

5 voor het gebied een voorbereidingsbesluit geldt, of een ontwerp voor een herziening ter inzage is gelegd. Het Hoofdzakenplan Vlijmen, is ouder dan 10 jaar en dus niet tijdig herzien. Voor het gebied aan de Nassaulaan/Nassaudwarsstraat geldt een voorbereidingsbesluit Advies:Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems BIJLAGEN: TER INZAGE: besluit Verzoek, tekeningen, rapporten, zienswijzen De stukken liggen ter inzage in de leeskamer, locatie Vlijmen. 5 / 6

6 BESLUIT De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 25 september 2007; gezien het voorstel van het college van 31 juli 2007, doc.nr. ; gelet op artikel 19, lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening; b e s l u i t : 1. de door de heer A.L. Brands-Verhoeven, de Familie van de Meerendonk en de heren A.M.P. de Hart en W. de Gouw, voornoemd, ingediende zienswijzen gedeeltelijk gegrond (in het voorstel vermelde punten onder a, sub 1 en 2, onder b, sub 1 en 3 en onder d, sub 4,5,7 en 8), gedeeltelijk ongegrond (in het voorstel vermelde punten onder a, sub3, onder b, sub 2, onder c, sub 2, en onder d, sub 1 en 2) en gedeeltelijk niet-ontvankelijk (onder a, sub 4, onder c, sub 1 en onder d, sub 6 en 9) te verklaren; 2. de vereiste verklaring van geen bezwaar inzake de vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 1,van de Wet op de Ruimtelijke ordening (ZPP) voor de bouw van een bedrijfsontwikkeling (bedrijfsverzamelgebouw) op een gebied gelegen aan de Nassaudwarsstraat tussen de Nassaulaan en de A59, aan te vragen. de griffier, de voorzitter, A.J. Emmen drs. H.P.T.M. Willems 6 / 6