ontwerpvoorstel aan de raad

Transcriptie

1 Page 1 of 9 ontwerpvoorstel aan de raad Rotsoord: Ontwikkeling locatie De Boo - vaststelling Stedenbouwkundig Progrmma van Eisen Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor het volgende te besluiten: 1 het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor de ontwikkeling de locatie De Boo vast te stellen en te starten met de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan. Burgemeester en wethouders van Utrecht, De secretaris, De burgemeester, Conclusie commissie Stad en Ruimte: datum: 28 feb 2012 status:

2 Page 2 of 9 samenvatting Rotsoord: Ontwikkeling locatie De Boo - vaststelling Stedenbouwkundig Progrmma van Eisen Raadsvoorstel: 1 het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor de ontwikkeling de locatie De Boo vast te stellen en te starten met de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan. Argumenten 1.1 Het ontwikkelen van starterswoningen op aantrekkelijke locaties in Utrecht is bijzonder gewenst. 1.2 De herontwikkeling van de locatie De Boo kan een aanjager zijn voor de herontwikkeling van Rotsoord. 1.3 Het nader onderzoek heeft geresulteerd in ruimtelijk-functionele uitgangspunten die aansluiten bij de essenties van de visie Rotsoord en een stedenbouwkundig model dat op hoofdlijnen aan deze uitgangspunten voldoet. 1.4 De door insprekers voorgestelde aanpassingen leiden er toe dat het initiatief van Jebber financieel onhaalbaar wordt dan wel dat een stedenbouwkundig model resulteert met een aanzienlijk lagere kwaliteit.

3 Page 3 of 9 Rotsoord: Ontwikkeling locatie De Boo - vaststelling Stedenbouwkundig Progrmma van Eisen Context Jebber -een dochterbedrijf van woningbouwcorporatie Mitros en stichting Studentenhuisvesting Utrecht- kan eigenaar worden van de locatie De Boo in Rotsoord en wil op deze locatie starterswoningen ontwikkelen in combinatie met kleinschalige bedrijfsruimte en een aantal voorzieningen. Bij de bestuurlijke besluitvorming over het startdocument is door ons en commissie Stad en Ruimte geconstateerd dat: (1) het ontwikkelen van starterswoningen op deze locatie bijzonder wenselijk is, maar dat het initiatief van Jebber op een aantal punten niet past binnen de visie Rotsoord uit 2006 en (2) de wenselijkheid van starterswoningen op aantrekkelijke locaties in Utrecht en het raadsbesluit om de herontwikkeling van deze locatie over te laten aan de markt voldoende reden zijn om -met het initiatief van Jebber als uitgangspunt- te onderzoeken hoe het initiatief en de visie Rotsoord op elkaar kunnen worden afgestemd. In lijn met ons besluit van 15 februari 2011 is nader onderzoek uitgevoerd en daarin zijn de volgende aspecten in onderlinge samenhang bestudeerd: - ruimtelijk kader: massa, uitstraling en relatie met de omgeving; - verkeer en parkeren: ontsluiting van het plangebied en opvangen parkeerbehoefte, inclusief uitstralingseffecten op de directe omgeving; - functioneel kader: programma en meer in het bijzonder de verhouding wonen ten opzichte van creatieve en culturele functies; - milieu en duurzaamheid: zekerstelling van kwalitatief hoogwaardig openbaar gebied aan de Vaartsche Rijn. Het nader onderzoek is in gezamenlijkheid uitgevoerd door de gemeente Utrecht in een kaderstellende rol en Jebber in een onderzoekende rol. De tussen- en de eindresultaten zijn beoordeeld tegen de achtergrond van de visie Rotsoord en de Parkeernota. De resultaten van het nader onderzoek zijn opgenomen in een concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen dat op 16 augustus 2011 door ons is vrijgegeven voor inspraak en overleg en dat in de periode tussen 31 augustus en 12 oktober 2011 gedurende zes weken ter inzage is gelegd. In deze periode is op 20

4 Page 4 of 9 september 2011 een informatiebijeenkomst gehouden in de Rehobothkerk en zijn per brief, per en op de beschikbaar gestelde reactieformulieren in totaal veertien inspraakreacties ontvangen. Argumenten 1.1 Het ontwikkelen van starterswoningen op aantrekkelijke locaties in Utrecht is bijzonder gewenst. In de huidige situatie kan absoluut niet worden voldaan aan de grote vraag naar starterswoningen in Utrecht. In de woonvisie van de gemeente Utrecht is deze constatering omgezet in de doelstelling 'het realiseren van startersappartementen op binnenstedelijke locaties rond het centrum en op 'hotspots' in de wijken'. Met het oprichten van het dochterbedrijf Jebber door woningbouwcorporatie Mitros en de Stichting Studentenhuisvesting Utrecht laat de markt zien op deze vraag te willen inspelen. De ambitie van Jebber is om in de komende jaren in Utrecht woningen te realiseren voor starters in de regio Utrecht. 1.2 De herontwikkeling van de locatie De Boo kan een aanjager zijn voor de herontwikkeling van Rotsoord. De herontwikkeling van Rotsoord, zoals beoogd in de visie Rotsoord uit 2006, is tot op heden langzaam op gang gekomen en heeft zich hoofdzakelijk beperkt tot deelplannen met reguliere woningbouw. Hierdoor heeft de potentie van Rotsoord als 'creatieve en culturele hotspot' nog geen gestalte gekregen. In samenhang met de herbestemming van de watertoren aan het Heuveloord en de beoogde ontwikkelingen bij Pastoe-De Toonkamer kan het initiatief van Jebber -mede door de combinatie met kleinschalige bedrijfsruimte en voorzieningen- de herontwikkeling van Rotsoord definitief in gang zetten. 1.3 Het nader onderzoek heeft geresulteerd in ruimtelijk-functionele uitgangspunten die aansluiten bij de essenties van de visie Rotsoord en een stedenbouwkundig model dat op hoofdlijnen aan deze uitgangspunten voldoet. Het ruimtelijk kader in het concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen sluit aan bij de essentie dat ruimtelijke eenheden langs de Vaartsche Rijn verschillend moeten zijn in karakter, schaal en functie en de essentie dat de structuur van de openbare ruimte moet worden versterkt. De eerder door Jebber voorgestelde stedenbouwkundige modellen die uitgaan van een 'superblok' zijn om die reden afgewezen. Het resulterende stedenbouwkundig model is gebaseerd op drie eenheden die in karakter, schaal en functie verschillen. De eenheden zijn zodanig gesitueerd dat het mogelijk is: - de verbinding tussen De Helling en Heuveloord te herstellen als verbinding voor langzaam verkeer;

5 Page 5 of 9 - verbindingen tussen de Briljantlaan en de Vaartsche Rijn te realiseren; - openbaar gebied aan de Vaartsche Rijn te realiseren; - tussen de eenheden semi-openbaar gebied te realiseren met voldoende omvang. Het uitgangspunt ten aanzien van parkeren -op eigen terrein en bij voorkeur ondergronds voldoen aan de geldende parkeernormen- staat mede door het grote aantal kleine woningen op gespannen voet met het ruimtelijk kader en de financiële haalbaarheid. In het nader onderzoek is gebleken dat voldoende parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd door: - tussen de Briljantlaan en de verbinding tussen De Helling en Heuveloord een overdekte laag parkeerplaatsen op maaiveld; - parkeerplaatsen voor bezoekers in het openbaar gebied rond de locatie met daarin ook begrepen de bestaande parkeerplaatsen langs de Briljantlaan; - het resterende programma aan parkeerplaatsen door middel van een inpandige mechanische parkeervoorziening. In het concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen wordt de locatie ontsloten door bestaande infrastructuur. In de visie Rotsoord wordt voor de ontsluiting van het noordelijk deel van Rotsoord uitgegaan van een hoofdontsluiting centraal door het gebied. Mede door het raadsbesluit om in Rotsoord geen Wet Voorkeursrecht Gemeenten te vestigen is de kans dat deze hoofdontsluiting binnen afzienbare tijd in zijn geheel kan worden gerealiseerd bijzonder klein. Ten aanzien van het functioneel kader moet worden vastgesteld dat de locatie De Boo is aangekocht door een initiatiefnemer die in eerste instantie is gericht op het realiseren van starterswoningen. Door deze starterswoningen te combineren met een forse hoeveelheid kleinschalige bedrijfsruimte en een aantal toonaangevende voorzieningen zoals Thonet en Le:en kan desondanks een redelijke mate van functiemenging worden gerealiseerd. Naar aanleiding van het nader onderzoek is geconstateerd dat het niet mogelijk is om het initiatief van Jebber binnen de letterlijke betekenis en grenzen van de visie Rotsoord te realiseren. In een samenhangende afweging van ruimtelijk kader, parkeren, ontsluiting en functioneel kader is gekozen voor een aantal afwijkingen van de bouwhoogte zoals aangegeven in de visie Rotsoord. In het concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen wordt het mogelijk gemaakt om centraal op de locatie tot negen lagen en langs de Briljantlaan tot zeven lagen te bouwen. Langs de Vaartsche Rijn worden het uitgangspunt uit de visie Rotsoord - tot vier lagen - overgenomen. 1.4 De door insprekers voorgestelde aanpassingen leiden er toe dat het initiatief

6 Page 6 of 9 van Jebber financieel onhaalbaar wordt dan wel dat een stedenbouwkundig model resulteert met een aanzienlijk lagere kwaliteit. In de periode tussen 31 augustusen 12 oktober 2011 zijn per brief, per e- mail en op de beschikbaar gestelde reactieformulieren in totaalveertien inspraakreacties ontvangen. De inspraakreacties zijn behandeld inde inspraaknota. De rode draad is dat insprekers het niet eens zijn met de bouwhoogte die in het concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen wordt toegestaan en daarbij worden uiteenlopende argumenten aangedragen: - te veel woningen en andere functies op een te kleine locatie; - in strijd met de visie Rotsoord; - in het concept SPvE wordt ten onrechte prioriteit gegeven aan de openbare ruimte; - gaat ten koste van uitzicht, zonlicht en woongenot. Het voorgestelde aantal woningen past goed in de te verdichten stationsomgeving van station Vaartsche Rijn. Er is In Utrecht behoefte aan starterswoningen. Dit wordt ondersteund door de ambitie in het collegeprogramma 'Open, Sociaal en Groen'. Tot slot heeft Jebber aangegeven dat het nu voorgestelde aantal woningen en het aanvullende programma een reële financiële onderbouwing vormen voor het plan. Bij de bestuurlijke besluitvorming over het startdocument is doorons en de commissie Stad en Ruimte al geconstateerd dat de initiatief van Jebber op een aantal punten niet past binnen de visie Rotsoord en in het nader onderzoek, zoals beschreven onder argument 1.3 is bevestigd, dat het niet mogelijk is het initiatief binnen de letterlijke betekenis en grenzen van de visie Rotsoord te realiseren. Het gaat niet om deze constatering als zodanig, maar om de redenen die afwijkingen van de visie Rotsoord al dan niet aanvaardbaar maken: - de wenselijkheid van het initiatief zoals beschreven onder argumenten 1.1 en 1.2 en - het raadsbesluitvoor de locatie De Boo niet de Wet Voorkeursrecht Gemeenten toe te passen en de ontwikkeling van deze locatie over te laten aan de markt. De bestuurlijke besluitvorming over het startdocument heeft overigens wel een bredere discussie opgeroepen over de toepassing van de visie Rotsoord bij toekomstige initiatieven in Rotsoord. Deze discussie heeft geleid tot nader onderzoek met als resultaat een beknopt document onder de titel 'Herijking visie Rotsoord'. Het document heeft niet rechtstreeks betrekking op de afwegingen die in het kader van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen

7 Page 7 of 9 worden gemaakt en zal om deze reden separaat aan de commissie Stad en Ruimte worden toegestuurd. De redenen om te kiezen voor een aantal afwijkingen in de bouwhoogte zijn beschreven onder argument 1.3. In een aantal inspraakreacties wordt voorgesteld de bouwhoogte vast te stellen op gemiddeld vier lagen met een maximum vanzes lagen dan wel om de beschikbare ruimte beter te benutten ten koste van de korrelgrootte. In het nader onderzoek zijn in eerste instantie stedenbouwkundige modellen ontwikkeld binnen de bouwhoogten uit de visie Rotsoord. Deze modellen leiden echter zonder uitzondering tot in zichzelf gekeerde 'superblokken' die: - onvoldoende aansluiten bij de voor Rotsoord kenmerkende verschillen in karakter, schaal en functie; - nagenoeg geen mogelijkheden bieden om goede openbare ruimte te realiseren en - het noodzakelijk maken om een deel van de benodigde parkeerplaatsen aan de randen van het plangebied te realiseren in het zicht van de omgeving. Het daarna ontwikkelde stedenbouwkundige model met meerdere losse gebouwen biedt -in lijn met de visie Rotsoord- de mogelijkheid om de structuur van de openbare ruimte te versterken en maken het ook mogelijk de benodigde parkeerplaatsen in het plangebied en uit het zicht van de omgeving te realiseren. Het aantal woningen en het aanvullende programma maken dan wel een afwijking in de bouwhoogte noodzakelijk ten opzichte van de bouwhoogte uit visie Rotsoord en ten opzichte van de bouwhoogte in de omgeving. In het concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen is gekozen voor de aanzienlijk hogere kwaliteit die met het laatstgenoemde model kan worden gerealiseerd. De kritiek dat het initiatief van Jebber een aantal bestaande zichtlijnen onderbreekt is juist, maar in die zin betrekkelijk dat deze consequentie ook aan de orde is, indien wordt uitgegaan van de bouwhoogte uit de visie Rotsoord. In het stedenbouwkundig model dat ten grondslag ligt aan het concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen kan overigens wel met bouwvolumes worden geschoven. Jebber heeft naar aanleiding van de inspraakreacties bezonningsonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek laat de effecten zien van de bouwmogelijkheden die in het concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen zijn opgenomen. Uitvoering Na de vaststelling van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen, zal met Jebber

8 Page 8 of 9 een anterieure overeenkomst gesloten worden, waarin de kosten van de bestemmingsplanprocedure verhaald zullen worden op de initiatiefnemer. Op basis van de anterieure overeenkomst wordt de bestemmingsplanprocedure opgestart. In de tussenperiode is Jebber voornemens om de bestaande opstallen op de locatie te laten slopen en een aantal tijdelijke functies te realiseren, die een functie hebben voor de wijk. De participatie zal door gemeente Utrecht en Jebber gezamenlijk worden voortgezet door middel van ronde tafel bijeenkomsten met de belangrijkste 'stakeholders'. Bijlagen voor de raad en/of raadscommissie bijlage 1 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen,B&W bijlage 2 - Locatie De Boo - concept SPvE - inspraaknota - dd. 7 november 2011 (wordt separaat nag d) bijlage 3 - Resultaten bezonningsonderzoek Eerdere besluitvorming - Rotsoord - locatie De Boo - startdocument - college 15 februari 2011 en raadscommissie Stad en Ruimte 12 april Rotsoord - locatie De Boo - concept SPvE - vrijgaven voor inspraak en overleg - college 16 augustus 2011

9 Page 9 of 9 raadsbesluit Rotsoord: Ontwikkeling locatie De Boo - vaststelling Stedenbouwkundig Progrmma van Eisen Besluit 1 het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor de ontwikkeling de locatie De Boo vast te stellen en te starten met de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan. Aldus besloten in de vergadering van de raad, gehouden op... De griffier, De burgemeester,