Collegevoorstel. Inleiding. Feitelijke informatie. Afweging. Zaaknummer: OLOGMM08. Ontwerp wijzigingsbesluit Burchtstraat 7, Heusden

Transcriptie

1 Zaaknummer: OLOGMM08 Onderwerp Ontwerp wijzigingsbesluit Burchtstraat 7, Heusden Collegevoorstel Inleiding Sinds oktober 2009 zijn de aanvragers (de heer en mevrouw H.M. Schalk van Sterkenburg) eigenaar van de gebouwen aan Burchtstraat 7. Tot dat moment werd het oostelijke deel van het pand gebruikt als garagebedrijf met dienstwoning op de 1 e en 2 e verdieping. Het naastgelegen koetshuis werd gebruikt als rijwielhandel. Sindsdien is het garagebedrijf niet meer gehuisvest in dat gebouw, en wil de aanvrager het gebouw volledig gebruiken als woning. De rijwielhandel zal blijven. Op het gebouw ligt in het vigerende bestemmingsplan een bedrijfsbestemming. Volledig gebruik ten behoeve van woondoeleinden is niet mogelijk volgens de voorschriften. Derhalve is een verzoek om wijziging van het bestemmingsplan aangevraagd. Feitelijke informatie De aanvraag tot bestemmingsplanwijziging is ingediend op 20 mei Aangezien de dienstwoning niet meer ten dienste staat van het garagebedrijf ontstaat de noodzaak om de huidige bestemming te wijzigen naar woondoeleinden. Het perceel is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan Vesting Heusden, alsmede de verschillende partiële herzieningen daarvan. Met de 5 e partiële herziening is het totale pakket aan voorschriften herzien. De wijzigingsbevoegdheid waarmee een bedrijvenbestemming omgezet kan worden in een woonbestemming was aanvankelijk uit het bestemmingsplan gehouden bij Kroonbesluit. Door middel van de 5 e partiële herziening is deze wijzigingsbevoegdheid teruggekomen. Deze maakt het mogelijk het gebouw volledig voor bewoning te bestemmen. Een nadere beschrijving van het bovenstaande is opgenomen in de bijlage met toetsing aan planologische aspecten. Afweging In de bijgevoegde toets aan planologische aspecten wordt ingegaan op het huidige en in voorbereiding zijnde bestemmingsplan, op vigerend beleid en andere planologische aspecten. In deze bijlage komt naar voren dat er geen belemmeringen zijn voor of door de wijzigingsplannen. Het plan is ook besproken in de Taskforce Bedrijventerreinen van de gemeente. Dit, omdat door de bestemming Bedrijf naar Woondoeleinden te wijzigen, er mogelijkheden voor bedrijven onttrokken worden aan Heusden. In het overleg is geconstateerd dat er twee redenen zijn medewerking te verlenen aan de plannen. Enerzijds past een garagebedrijf niet binnen de vesting Heusden, gezien de beschikbare ruimte, het cultuurhistorische karakter en de gevoeligheid omtrent de aanwezigheid van auto s in de vesting. Anderzijds ligt het perceel buiten het centrumgebied. Door de bestemming te veranderen naar Woondoeleinden wordt een betere aansluiting verkregen bij de filosofie om centrumfuncties bij elkaar te clusteren en daarbuiten voornamelijk woonfuncties toe te staan. De aanvragers hebben ook gevraagd om de bestemmingen van het achtererf te wijzigen. Dit is echter niet mogelijk (zie de bijlage: Planologische toets). Voorgesteld wordt dan ook om aan de 1

2 Zaaknummer: OLOGMM08 Onderwerp Ontwerp wijzigingsbesluit Burchtstraat 7, Heusden aanvragers te verzoeken de verbeelding zo aan te passen dat alleen de wijziging van de bestemming bedrijf naar wonen verbeeld wordt. Inzet van Middelen Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel. Risico's Het is mogelijk dat er zienswijzen ontvangen worden. Deze kunnen doen besluiten het ontwerpbesluit te wijzigen. Ook is na vaststelling beroep bij de Raad van State mogelijk. Procedure vervolgstappen Dit ontwerpbesluit zal gepubliceerd worden. De stukken zullen gedurende zes weken ter inzage gelegd worden. Na terinzagelegging zullen eventuele zienswijzen verwerkt worden en ter vaststelling aangeboden worden aan het college. communicatie Publicatie zal plaatsvinden in de Scherper, via de website en via de Staatscourant. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 2

3 Zaaknummer: OLOGMM08 Onderwerp Ontwerp wijzigingsbesluit Burchtstraat 7, Heusden BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 12 oktober 2010; gelet op: Wet ruimtelijke ordening, artikel 3.6, lid 1; besloten: 1. in te stemmen met de inhoud van de aangeleverde documenten en de bijgevoegde beargumentering op planologische aspecten; 2. de aanvragers te verzoeken om de verbeelding zo aan te passen dat alleen de bestemmingswijziging waarvoor het college kan besluiten zichtbaar is; 3. het ontwerp wijzigingsbesluit vast te stellen; 4. de stukken gedurende zes weken ter inzage te leggen en eenieder de gelegenheid te bieden zienswijzen in te dienen. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 3

4 Wijzigingsbesluit ex artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening Het college van Heusden; Heeft in aanmerking genomen; het verzoek d.d. 20 mei 2010 van de heer en mevrouw H.M. Schalk van Sterkenburg, wonende Burchtstraat 7 te Heusden, om medewerking te verlenen aan een wijziging ex artikel 3.6, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening van het ter plaatse geldende bestemmingsplan Vesting Heusden en de bijbehorende partiële herzieningen teneinde van een deel van de gronden gelegen op het perceel Burchtstraat 7 te Heusden, kadastraal bekend gemeente Heusden, Heusden, sectie A, nummer 2676, de bestemming te wijzigen; Overwegende dat; - op de betreffende percelen het bestemmingsplan Vesting Heusden van toepassing is, evenals de voorschriften van de 5 e partiële herziening van genoemd bestemmingsplan, vastgesteld door de gemeenteraad op 21 februari 1984 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten bij besluit van 27 maart 1985 en vastgesteld door de gemeenteraad op 22 november 1994 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant bij besluit van 6 maart 1995; - het betrokken perceel de bestemming Bedrijven heeft, met als aanduiding garagebedrijf ; - op basis van het bepaalde in artikel 19, lid 1, sub b van het bestemmingsplan Vesting Heusden, vijfde partiële herziening, ons college de bestemming kan wijzigen in Woondoeleinden, met dien verstande dat; 1. de wijzigingsbevoegdheid slechts kan worden toegepast, indien het cultuurhistorische karakter van de Vesting Heusden, zoals dat omschreven is in de plantoelichting, niet in onevenredige mate wordt geschaad; 2. op deze wijziging de voorschriften van artikel 3 van toepassing zijn. - er aan bovenstaande voorwaarden voldaan wordt, zoals onderstaand is aangegeven; Ad 1: Door de bestemmingswijziging verandert het cultuurhistorische karakter van de vesting niet. Daarnaast heeft de wijziging tot gevolg dat de gevel 1/2

5 van het gebouw dusdanig aangepast wordt, dat het beter past bij de omliggende stedenbouwkundige en architectonische structuur. Dit doordat de gevelindeling teruggebracht wordt naar de oorspronkelijke staat. Ad 2: De voorschriften van artikel 3 zullen van toepassing zijn. - er geen planologische bezwaren zijn, zoals verwoord in de bij dit besluit bijgevoegde planologische toets. - het ontwerpbesluit en de verbeelding met ingang van [Datum] voor de duur van zes weken op grond van Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor eenieder ter inzage zijn gelegd. - tijdens deze periode de mogelijkheid is geboden om schriftelijk/mondeling hiertegen een zienswijze in te dienen. De stukken waren in te zien op de gemeentehuizen in Drunen en Vlijmen en in de bibliotheek in Oudheusden. De bekendmaking heeft plaatsgevonden in de Scherper van [Datum] en langs elektronische weg via plaatsing op de gemeentelijke website; - naar aanleiding van de ter inzage ligging [wel/geen] zienswijzen ingediend zijn; Besluiten; Vast te stellen het plan tot wijziging van het bestemmingsplan Vesting Heusden ex artikel 3.6, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening, inhoudende de wijziging van de bestemming van een deel van de gronden gelegen op het perceel Burchtstraat 7 te Heusden, kadastraal bekend gemeente Heusden, Heusden, sectie A, nummer 2676, conform de bij dit besluit behorende verbeelding en de bij het bestemmingsplan horende regels. Vlijmen, [Datum], Het college van Heusden, de secretaris, de burgemeester, mr. J.T.A.J. van der Ven drs. H.P.T.M. Willems Bijlagen: - Collegebesluit en samenhangende besloten stukken - Verbeelding 2/2

6 Onderwerp: Ontwerp wijzigingsbesluit Burchtstraat 7, Heusden Zaaknr: OLOGMM08 Bijlage: Toets aan bestemmingsplan, ruimtelijk beleid en andere planologische aspecten 1. Toets aan vigerend bestemmingsplan Het plan is gelegen binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan Vesting Heusden. Het bestemmingsplan is vastgesteld op 21 februari 1984 en onherroepelijk geworden op 27 maart De bebouwing heeft de bestemming Bedrijven. De aanbouw aan de woning ligt in de bestemming Bedrijfserf, de rest van het perceel heeft de bestemmingen Erf en Tuin. De bestemming Bedrijven laat een woning niet toe. In de vijfde partiële herziening (vastgesteld 22 november 1994 onherroepelijk 6 maart 1995) van het bovengenoemd bestemmingsplan zijn de voorschriften deels gewijzigd. Hiermee is een wijzigingsbevoegdheid, die bij Kroonbesluit uit het moederplan is gehaald, teruggekomen. Deze wijzigingsbevoegdheid, gewaarborgd in artikel 19, lid 1, sub b, staat een wijziging van de bestemming Bedrijven naar Woondoeleinden toe. Voorwaarde erbij is wel dat het cultuurhistorische karakter van de vesting Heusden niet onevenredig mag worden aangetast. Verderop in deze tekst wordt hierop ingegaan. 1

7 Onderwerp: Ontwerp wijzigingsbesluit Burchtstraat 7, Heusden Zaaknr: OLOGMM08 Het wijzigen van de gronden met de bestemming Bedrijfserf, Erf en Tuin is niet toegestaan. Dit betekent niet dat de gronden als zodanig onbruikbaar worden voor de aanvrager. Voorgesteld door de aanvrager was om de tuinbestemming uit te breiden. Hierdoor zouden bouwmogelijkheden beperkt worden. Met de (bedrijfs)erfbestemming is bebouwing wat meer mogelijk. Tevens zijn de gronden te gebruiken als achtertuin. 2. Toets aan vigerend beleid 2.1 Rijksbeleid De Nota Ruimte geeft geen concrete aanwijzingen. Het gaat hier om een kleine planologische aanpassing binnen bestaand stedelijk gebied, de nota geeft geen aanknopingspunten voor dit soort plannen. Wel relevant is het feit dat het plan binnen een Rijksbeschermd Stadsgezicht ligt. Het gebouw zal echter zó uitgevoerd worden, dat het de gevelindeling krijgt van hoe het ooit was. Dit is ook geïllustreerd in de aangeleverde stukken. Een garagebedrijf past ook niet meer binnen de vesting. Daar komt bij dat het gebouw een gemeentelijk monument is, en daardoor komt het straatbeeld en dus ook het stadsgezicht niet in gevaar. Immers, de bouwaanvraag zal te zijner tijd ook langs de monumentencommissie moeten ter beoordeling. 2.2 Provinciaal beleid Verordening Ruimte In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is vastgelegd hoe de bevoegdheden voor ruimtelijke ordening zijn verdeeld tussen de gemeenten, provincies en het rijk. Zo kan de provincie regels opstellen waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen: de planologische verordening. Door deze regels weten de gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. De onderwerpen die in de verordening staan komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. Verordening ruimte, fase 1 Provinciale Staten hebben op 23 april 2010 de Verordening ruimte, fase 1, vastgesteld. De Verordening ruimte, fase 1, is op 1 juni 2010 in werking getreden. Verordening ruimte, fase 2 (ontwerp) Gedeputeerde Staten hebben op 1 juni 2010 de ontwerp-verordening ruimte, fase 2, vastgesteld. Dit ontwerp doorloopt de inspraakprocedure. De inspraaktermijn is inmiddels gesloten. Het ontwerp is nog wel in te zien. In dit ontwerp is ook de tekst van fase 1 opgenomen en aangevuld. Dit document is dan ook gebruikt voor deze toets aan beleid. De verordening geeft aan dat het plangebied binnen het bestaande stedelijk gebied ligt. Artikel (stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied) van de tekst zegt: Bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn uitsluitend gelegen in het bestaand stedelijk gebied. De aanvraag past derhalve binnen het beleid. 2

8 Onderwerp: Ontwerp wijzigingsbesluit Burchtstraat 7, Heusden Zaaknr: OLOGMM Ander provinciaal beleid Het meeste provinciaal beleid heeft als leidraad zuinig ruimtegebruik. Zuinig ruimtegebruik betekent schaars omgaan met uitbreidingen van het stedelijk gebied en zoeken naar andere oplossingen voor dezelfde ontwikkeling. Functies die niet meer uitgeoefend worden, kunnen vervangen worden door andere. Voorbeeld zijn voormalige agrarische gebouwen, die gebruikt kunnen worden door andere agrariërs, maar ook door andere functies. Maar ook wisselen van bedrijfsfuncties naar woondoeleinden zoals in de aanvraag past binnen dit beleid. De Verordening Ruimte vervangt veel eerder beleid van de provincie. Dit betekent dat andere beleidsstukken, zoals de uitwerkingsplannen e.d. opgenomen zijn in dit stuk. Het uitwerkingsplan landelijke regio Groot Langstraat geeft aan dat herstructurering binnen de vesting van Heusden mogelijk is, mits het past binnen de historische stedenbouwkundige structuur. Dit is het geval, deze structuur verandert nauwelijks. 2.3 Gemeentelijk beleid Structuurvisie, Ideeën voor een plek De structuurvisie is vastgesteld op 21 juli 2009 en vormt sindsdien het kader voor ruimtelijke plannen en beleid binnen de gemeente Heusden. Het plan is niet meteen in verband te brengen met één van de onderwerpen van de structuurvisie van de gemeente Heusden. Op de kaart zijn geen relevante objecten afgebeeld. De enige onderwerpen waarmee een verband getrokken kan worden, zijn Wonen en Bedrijvigheid. Wonen: Bedrijvigheid: De gemeente Heusden staat de komende jaren voor een forse opgave voor wat betreft de woningbouw. De structuurvisie noemt woningen. In dat licht speelt deze woning geen rol van betekenis, des te meer omdat het in principe om de uitbreiding van een bestaande woning gaat. De aanvraag verkleint of vergroot de woningopgave niet, en belemmert niet de bouw van de andere genoemde projecten. De gemeente Heusden wil de mogelijkheden voor bedrijven vergroten. Dat wil zeggen, meer ruimte bieden voor vernieuwingen, aanpassingen en nieuwvestiging. Echter, het gaat hier dan voornamelijk om de echte bedrijventerreinen, en niet om bedrijven binnen de bestaande (woon)gebieden. Ook hier geldt; de aanvraag vormt geen belemmering voor deze ontwikkelingen. 3. Toekomstig bestemmingsplan Voor Heusden is een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding, Heusden Vesting. Het bestemmingsplan zal waarschijnlijk in het einde van dit jaar als voorontwerp ter inzage gelegd worden. Als deze wijzigingsprocedure vastgesteld wordt, zal het plan opgenomen worden in het nieuwe bestemmingsplan. Hierbij zullen de uitgangspunten gevolgd worden die voor dat bestemmingsplan gelden. De verdeling in Tuin en (bedrijfs)erf voor het onbebouwde deel 3

9 Onderwerp: Ontwerp wijzigingsbesluit Burchtstraat 7, Heusden Zaaknr: OLOGMM08 van het perceel zal veranderen. De bestemming Bedrijf op het perceel zal waarschijnlijk veranderen in Gemengde doeleinden, met een nadere aanduiding voor de rijwielhandel. Het deel dat middels de wijzigingsprocedure naar Woondoeleinden getransformeerd wordt, zal deze bestemming behouden. 4. Andere planologische aspecten 4.1 Flora en Fauna Het gaat om een grotendeels interne verbouwing van een pand in het midden van de vesting. Het pand heeft niet leeggestaan de afgelopen jaren en dus is de kans op aanwezige vleermuizen nihil. Natuurwaarden, voor zover aanwezig, komen dus niet in het gedrang. Mochten de uitvoerders tijdens de werkzaamheden bepaalde fauna aantreffen, dan zijn ze verplicht dit te melden en bestaat de kans dat de bouw stilgelegd wordt. Gezien het bovenstaande is de vindkans klein. 4.2 Cultuurhistorie en archeologie De bodem zal niet extra verstoord worden, dus eventuele archeologische waarden komen niet in gevaar. Het pand heeft cultuurhistorische waarde, het is immers een monument. De bouwaanvraag zal dan ook beoordeeld worden door de monumentencommissie. Op de inpassing in het geheel van de straat en de vesting, is reeds eerder ingegaan. 4.3 Stedenbouwkunde De interne bouwwerkzaamheden hebben geen gevolg voor de stedenbouwkundige waarden in het gebied. De functieverandering heeft tot gevolg dat het gebouw beter past in zijn omgeving en dat het contrast met het centrumgebied groter wordt, iets wat aangemoedigd wordt. De voor- en achtergevel veranderen licht, maar hierdoor wordt de situatie min of meer in zijn historische staat teruggebracht. Hierdoor zal het gebouw juist meer een geheel gaan vormen met de aangrenzende bebouwing (die in dezelfde stijl is gebouwd) en de omgeving. Dit komt het straatbeeld ten goede. 4.4 Bodem Op de locatie was in het verleden een tankstation gevestigd. Onderzoek heeft aangetoond dat de grond matig verontreinigd is geraakt met minerale olie. Deze verontreiniging is gesaneerd waarbij ook de tanks zijn verwijderd. In opdracht van de Stichting Uitvoering Amovering Tankstations (SUBAT) heeft De Straat Milieu-Adviseurs een evaluatierapport van deze sanering opgesteld. Het rapport is van 23 februari 1998 en heeft als kenmerk B4901. Uit het evaluatierapport blijkt dat na de sanering in de grond op één plaats een lichte verontreiniging met minerale olie is achtergebleven. Dit is echter enkele meters (ruim drie) vanaf het pand. Verder zijn er geen verontreinigingen achtergebleven bij de grondsanering. In de grond is een verontreiniging met minerale olie achtergebleven. Het betreft echter een lichte verontreiniging die niet doorloopt tot aan de bebouwing. De onderzoeksresultaten leveren geen belemmering op voor de voorgenomen afgifte van de bouwvergunning. 4

10 Onderwerp: Ontwerp wijzigingsbesluit Burchtstraat 7, Heusden Zaaknr: OLOGMM Water Het plan brengt geen gevolgen voor de waterhuishouding met zich mee. De bebouwing en verharding wordt niet uitgebreid. 4.6 Geluid Een woning is een geluidsgevoelig object. Naast de locatie van de woning, in het belendende gebouw zit reeds een fietsenhandel. Volgens het boekje Bedrijven en milieuzonering van de VNG, valt een fietsenhandel onder milieucategorie 1 (SBI-2008 nr. 952). Een bedrijf in die categorie kan in principe tussen omliggende woningen gevestigd worden. 5

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27