Ontwikkelplan De Horst

Transcriptie

1 Ontwikkelplan De Horst 2 e concept, 1 april 2009 buro-ro i.s.m. BügelHajema adviseurs en Estheticon projectadvies 1

2 INHOUD De geschiedenis in een notendop...3 Massastudies...3 model 1: school + woning handhaven...4 Model 2: school saneren, woning handhaven...6 model 3: school + woning saneren...8 model 4: dubbel gesloten bouwblok...10 Bouwstenen voor het ontwerp...11 wateroppervlakte...11 opkopen woning dorpsstraat combi gezondheidscentrum met appartementen...11 koppeling met de molen en centrum...11 planschadeanalyse...12 financieel...12 Voorkeursvariant: molenzicht...14 referenties: roombeek enschede en plan van berlage amsterdam...15 Financiele gegevens voorkeursvariant...fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Marsroute

3 DE GESCHIEDENIS IN EEN NOTENDOP In de raad van oktober 2005 is gesproken over het wel of niet verplaatsen van de basisschool De Horst. Dit heeft geleid tot een onderzoek naar mogelijkheden voor renovatie of verplaatsing naar de locatie van de voormalige gemeentewerf aan de Postweg. Dit onderzoek is in de raad van oktober 2006 besproken, waarin geconcludeerd werd om de school te verplaatsen en om de invulling van de vrijgekomen locatie in een ruimer kader binnen het dorp te bezien waarbij de lokale partijen betrokken worden. In het in juni 2007 door de gemeente vastgestelde Strategische Plan is de haalbaarheid van toekomstige woonlocaties onderzocht. Ook de inbreiding van De Wijk op de locatie van De Horst is daarin meegenomen. Er is toen gerekend op 8 appartementen en een gezondheidscentrum. In de raad van september 2007 is een onderzoek besproken van de Grontmij over de parkeerbehoefte van bezoekers van het centrum van De Wijk. Er is toen opdracht gegeven om in de plannen voor de Horst 30 extra parkeerplekken mee te nemen. De raad heeft toen aanvullend gevraagd om te onderzoeken of aankoop van Dorpsstraat 61 financieel haalbaar zou zijn en of het een meerwaarde voor de locatie op zou leveren. In augustus 2008 heeft de raad ingestemd met de startnotitie van de centrumlocatie. De startnotitie gaf kort gezegd antwoord op de vraag: wat moet er allemaal gebeuren om binnen een te onderzoeken plangebied een nieuw complex te realiseren. In de periode september 2008 maart 2009 is de afdeling VROM samen met externe adviseurs bezig geweest met tekenen (maken van verschillende massastudies) en rekenen (om de financiële haalbaarheid van de massa s te bepalen). De Grontmij heeft alle belangrijke omgevingsonderzoeken uitgevoerd. Dit heeft enkele randvoorwaarden voor de ontwikkeling opgeleverd. In dit rapport worden de uitkomsten besproken en wordt de verdere aanbevolen marsroute weergegeven. MASSASTUDIES BügelHajema heeft verschillende mogelijkheden bekeken variërend van renovatie van de bestaande bebouwing tot aan sloop van de school en dorpsstraat 61/63 en nieuwbouw van de locatie met een gezondheidscentrum en appartementen. De studies zijn globaal in vier groepen in te delen: Behoud Dorpsstraat 61/63 Sloop Dorpsstraat 61/63 Woningen en Gezondheidscentrum Model 1a en 2a en 4 Model 3a Alleen woningen Model 1b en 2b Model 3b In dit hoofdstuk worden de modellen gepresenteerd. Een analyse, financiële doorrekening en een voorkeursalternatief volgt in de volgende hoofdstukken. 3

4 MODEL 1: SCHOOL + WONING HANDHAVEN bestaande schoolgebouw wordt gehandhaafd, gymzaal verdwijnt alle bomen ingepast 30 parkeerplaatsen op plaats gymlokaal extra parkeren voor nieuwe functie in noordoosthoek (plaats fietsenstalling) rondom openbaar groen met langzaam verkeer route die achterkanten ontsluit en de parkeerterreinen met de Dorpsstraat verbindt. Model 1A: Gezondheidscentrum van 1200 m² 4

5 Model 1B: 8-10 zorgwoningen / appartementen ( m² GBO) met terras en/of tuin 5

6 MODEL 2: SCHOOL SANEREN, WONING HANDHAVEN voortzetting groene ruimte Emmaweg in plangebied, beëindiging met gebouw meeste bomen in te passen woningen met tuinen/balkons op het zuiden en westen bergingen op plaats fietsenstalling 30 parkeerplaatsen + extra parkeren t.b.v. nieuwe functies aan oostzijde plangebied verbinding met parkeerterrein Dorpsstraat d.m.v. eenrichtingsverkeer appartementen, stadswoningen en gezondheidscentrum grotendeels uitwisselbaar Model 2A: 15 appartementen (100 m² GBO) met 1200 m² gezondheidscentrum 6

7 Model 2B: 14 stadswoningen (130 m² GBO) met tuin 7

8 MODEL 3: SCHOOL + WONING SANEREN voortzetting groene ruimte Emmaweg in plangebied, beëindiging met gebouw meeste bomen in te passen woningen met tuinen/balkons op het zuiden en westen (in model 3b ook op het oosten) bergingen in zuidwesthoek 30 parkeerplaatsen op perceel woning extra parkeren t.b.v. nieuwe functies in noordoosthoek (plaats fietsenstalling) model 3a: langzaam verkeer verbinding met parkeerterrein Dorpsstraat model 3b: knip met parkeerterrein Dorpsstraat Model 3A: 9-13 appartementen ( m² GBO) met losstaand gezondheidscentrum van 1100 m² 8

9 Model 3B: 12 stadswoningen (120 m² GBO) met appartementen ( m² GBO) 9

10 MODEL 4: DUBBEL GESLOTEN BOUWBLOK school saneren, woning handhaven sluiten van eerste bouwblok met (half)vrijstaande woningen maken van tweede bouwblok door nieuw bouwvolume en tuinmuur meeste bomen in te passen woningen met dakterrassen op het zuiden bergingen op plaats fietsenstalling 50 parkeerplaatsen op binnenplein ontsluiting vanaf parkeerterrein Dorpsstraat Langzaam verkeer verbinding met Brietweg Model 4: 1600 m² vrije kaveluitgifte met appartementen ( m² GBO) en een gezondheidscentrum van 1200 m2 in de plint 10

11 BOUWSTENEN VOOR HET ONTWERP De vier modellen met subvarianten en de gebiedsonderzoeken hebben de volgende bouwstenen opgeleverd: WATEROPPERVLAKTE Om het nieuwe gebied te mogen ontwikkelen is een waterberging noodzakelijk. Dit kan door het toevoegen van open water, ondergronds via infiltratiekratten of via wadi s. Water is daarmee een ontwerpsturend element. OPKOPEN WONING DORPSSTRAAT 61 Gebleken is dat het vanuit stedenbouwkundig oogpunt wenselijk is om de woning Dorpsstraat 61/63 op te kopen. Hierdoor worden meer mogelijkheden verkregen voor een optimale invulling van het gebied. Financieel is het echter onmogelijk om de aankoop terug te verdienen binnen het plan. COMBI GEZONDHEIDSCENTRUM MET APPARTEMENTEN Stadswoningen passen niet binnen de schaal van De Wijk. De meest gewenste invulling is een gezondheidscentrum in de plint, op de begane grond samen met appartementen op de bovenste lagen boven het gezondheidscentrum. Zo wordt levendigheid gekregen op het binnengebied. Indien niet de gehele oppervlakte van het gezondheidscentrum ingevuld wordt met aanbieders van zorg, kan overwogen worden om meer commerciële functies toe te laten. KOPPELING MET DE MOLEN EN CENTRUM Op basis van de modellen is geconcludeerd dat de nieuwe invulling gekoppeld dient te worden aan het centrum. De meeste modellen gaan uit van een koppeling met de Brietweg. Nadeel van deze koppeling aan de Brietweg is dat de nieuwe locatie zich dan met de rug naar het centrum zou toekeren. 11

12 PLANSCHADEANALYSE Adviesbureau Kenniscentrum heeft een planschaderisicoanalyse opgesteld. Hieruit blijkt dat rekening gehouden moet worden met ongeveer aan planschade bij behoud van de Dorpsstraat 61/63 en ongeveer bij sloop van Dorpsstraat 61/63. Er is daarbij uitgegaan van een gemiddelde woningwaarde van drie ton per woning. FINANCIEEL De vier verschillende modellen zijn onderling financieel vergeleken. De berekening is gedaan met de volgende aannames: 1) Berekening op eindwaarde (dus wat heeft het project gekost als het klaar is); 2) Meenemen van de boekwaarde van de huidige school ten tijde van de inbreng in 2010; 3) Berekening inclusief herinrichting bestaande parkeerterrein; 4) Berekening op basis van kengetallen. In de eventuele volgende fase van het project zal een nauwkeuriger kostenraming plaats vinden. 5) Uitgegaan wordt van waterberging in het plangebied, via een 900 m² grootte vijver, via ondergrondse infiltratiekratten, via wadi s of met een combinatie hiervan. 6) Voor de bepaling van de hoogte van de opbrengsten is uitgegaan van een residuele berekening rekening houdend met vergelijkbaar vastgoed in de directe omgeving van de Wijk. Voor de bebouwingsmogelijkheden per model zijn twee scenario s doorgerekend waarvan uiteindelijk het gemiddelde is genomen. Voorwaarde is een optimale marktwerking realiseren (onder concurrentie) op basis van commerciële prijsniveaus. Hierbij is als uitgangspunt genomen dat ten tijde van de verkoop eind 2010/begin 2011 de vastgoedmarkt voldoende hersteld zal zijn van de huidige financiële en economische crisis. Indien dit onvoldoende het geval blijkt is het raadzaam de ontwikkeling op te schorten en verdere investeringen uit te stellen om zo de rentekosten te beperken. GEMIDDELD RESULTAAT OP EINDWAARDE 12

13 De financiële vergelijking leert ons dat geen van de modellen financieel haalbaar zijn. Dit is voor een groot deel te wijten aan additionele wensen en verplichtingen ten opzichte van eerder uitgevoerde verkenningen. Hierbij valt te denken aan het oplossen van de wateropgave, de wenselijke aankoop van de woning aan de Dorpsstraat 61/63 en de op te nemen resterende boekwaarde van de school. Bij de financiële analyse van het voorkeursmodel wordt hier verder op ingegaan. Per model kunnen verder nog de volgende opmerkingen worden geplaatst. Model 1: renovatie van het oude schoolgebouw is financieel niet haalbaar. Omdat omvorming van de schoolfunctie naar een woonfunctie wordt aangemerkt als nieuwbouw, dient de nieuwbouw zich te houden aan het bouwbesluit. Om die reden zou het dak verhoogd moeten worden en zouden lichtstraten toegepast moeten worden. Tevens kunnen vraagtekens gesteld worden bij de stedenbouwkundige kwaliteit van een dusdanige oplossing en de verkoopbaarheid van de te realiseren objecten. Verder zijn een aantal wenselijke bouwstenen niet opgenomen waaronder de aankoop van de woning aan de Dorpsstraat 61, welke nog sterk kostenverhogend zou werken. Model 2: is financieel gezien na model 4 het minst negatieve model. Stedenbouwkundig zou het echter wenselijker zijn dat het model zich niet met de rug naar het centrum keert. Verder brengt het alternatief 2b een verkooprisico met zich omdat Stadswoningen met tuin niet erg voor de hand liggen op deze locatie en er aan wordt getwijfeld of hier de doelgroepen binnen de Wijk wel worden bediend. Model 3: dit model is na model 1 ogenschijnlijk het meest negatieve model. Hierbij moet echter niet worden vergeten dat bij dit model de woning aan de Dorpsstraat 61 wordt aangekocht wat een flinke kostenpost met zich meebrengt. Verder geldt ook hier dat dit model een verkooprisico met zich meebrengt omdat Stadswoningen met tuin niet erg voor de hand liggen op deze locatie en er aan wordt getwijfeld of hier de doelgroepen binnen de Wijk wel worden bediend. Met name bij model 3b verwachten wij een groot afbreukrisico gezien de hoge aantallen. Ook is het model weer met de rug naar het centrum gekeerd. Model 4: dit is financieel gezien het meest gunstige model hoewel nog steeds niet sluitend. Het programma lijkt goed afgestemd op de markt in de Wijk en de bebouwing is gericht op het centrum. Wel is ook hier Dorpsstraat 61 niet aangekocht wat een aanzienlijke kostenverzwaring tot gevolg zou hebben. 13

14 VOORKEURSVARIANT: MOLENZICHT Met de bouwstenen in de hand is een voorkeursmodel ontwikkeld. Het model gaat uit van een koppeling met de molen, zowel fysiek qua looproutes als ook visueel vanuit 8 tot 12 appartementen van 100 tot 150 m² GBO (het gemiddelde aantal is in de tekening ingetekend). In de plint van de appartementen wordt een zorgcomplex van 1200 m² gerealiseerd. De vijver met natuurlijke oevers wordt gebruikt als afscheiding tussen de parkeerplaatsen en het centrum (300 m²). Het overtollige water wordt ook via wadi s geborgen (nog eens 300 m²). Deze wadi-ruimte kan ingericht worden als rustige openbare ruimte tussen de twee bouwblokken. Langs de Brietweg is ruimte voor ongeveer 1650 m² aan vrije kavels. Er is ruimte voor 50 parkeerplaatsen, plus nog een deel van het parkeren tussen het groen ter plaatse van de huidige woning aan de Dorpsstraat 61/63. De aankoop van deze woning is meegenomen waardoor een goede koppeling met en doorkijk naar het centrum wordt gelegd. Hiermee wordt ook de kans op weerstand uit de omgeving verkleind en het risico op planschade. Met de aankoop zijn echter wel aanzienlijke kosten gemoeid. 14

15 REFERENTIES: ROOMBEEK ENSCHEDE EN PLAN VAN BERLAGE AMSTERDAM 15

16 MARSROUTE Voorgesteld wordt om met het voorkeursmodel de diverse partijen te raadplegen, gezondheidsafnemers, ondernemers, dorpsbelang, omwonenden. Op basis van de reacties kan het plan eventueel worden aangepast en ter vaststelling aangeboden worden aan de gemeenteraad. Na vaststelling door de gemeenteraad kan een bestemmingsplan gemaakt worden en kunnen gesprekken opgestart worden met ontwikkelaars. Gedacht kan worden aan de sociale samenwerkingspartners vanuit het prestatieconvenant (Actium en Woonconcept). Er kan een contract worden aangeboden op basis van een marktconforme afname. Aangezien onderhandse aanbesteding momenteel punt van juridische discussie is (transparante aanbesteding), moet een aanbestedingsclausule in de contracten worden opgenomen. Als de jurisprudentie de komende tijd duidelijker wordt, dan is een (Europese) aanbesteding een optie. Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad en eventueel Raad van State, kan de sloop en bouw starten. tweede kwartaal 2009 derde kwartaal 2009 vierde kwartaal 2009 eerste kwartaal 2010 tweede kwartaal 2010 derde kwartaal 2010 vierde kwartaal 2010 eerste kwartaal 2011 communicatie RAAD bestemmingsplan bestek aanbesteding Bouwrijp maken Start bouw 16