Raadsbijlage Voorstel tot het afsluiten van een convenant volkshuisvesting met de Stichting Samenwerkende Eindhovense Woning-corporaties

Transcriptie

1 gemeente Eindhoven Dienst Stadsontwikkeling Raadsbijlage nummer zo6 Inboeknummer 981or3994 Beslisdatum BikW a9 september r 998 Dossiernummer 84o.6o x Raadsbijlage Voorstel tot het afsluiten van een convenant volkshuisvesting met de Stichting Samenwerkende Eindhovense Woning-corporaties 1 Inleiding Het in overleg met de woningcorporaties opstellen van een convenant is een van de activiteiten, welke op basis van het door de uw raad vastgestelde Volkshuisvestingsplan 1995 dient plaats te vinden. Wij kunnen u thans ter goedkeuring voorleggen het ontwerp convenant volkshuisvesting, zoals dat in overleg met de Stichting Samenwerkende Eindhovense Woningcorporaties (SSEW) is opgesteld. 2 Probleemstelling Doel van het af te sluiten convenant is om op basis van wederzijdse intenties voor een langdurige periode (10 jaar) met elkaar (woningcorporaties en gemeente) prestatie-afspraken te maken over belangrijke volkshuisvestelijke thema s. De thema s, waaraan op basis van het volkshuisvestingsplan aandacht moet worden besteed, zijn: de inzet van (beleids)instrumenten door partijen; behoud minimale omvang betaalbare voorraad; huisvesting bijzondere aandachtsgroepen; realiseren betaalbare nieuwbouw; toezicht (BBSH) op de corporaties; kamerverhuur; aanpasbaar en duurzaam bouwen; eventuele bijzondere positie van bepaalde corporaties; opstellen plan van aanpak opzet masterplannen strategische voorraad. In het ontwerp convenant zijn op genoemde terreinen door de gemeente en SSEW i.c. de woningcorporaties voor de gehele convenantsperiode prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken moeten worden gezien als wederzijdse intenties, waarvan de concrete vertaling in taakstellende prestaties plaatsvindt in de jaarlijks af te sluiten bilaterale prestatie-overeenkomsten tussen de gemeente en de individuele woningcorporaties. Gelet op het grote belang dat wij hechten aan een goede invulling van Samen

2 Raadsbijlage nummer so6 aan de Slag, ook voor wat betreft de samenwerking met de woningcorporaties op het terrein van de volkshuisvesting, zijn de onderhandelingen zorgvuldig gevoerd. Vanwege de inhoudelijke impact en de financiele consequenties heeft het traject veel en intensief overleg en daardoor ook veel tijd gevergd. 3 Maatschappelijke effecten en het meetpunt voor succes In het belang van de goede huisvesting in een leefbare omgeving, waarbij wij ons in het kader van het convenant specifiek gericht hebben op de in het BBSH genoemde doelgroep van minder draagkrachtigen, is het wenselijk (zo niet noodzakelijk) dat woningcorporaties en gemeente op de in de probleemstelling aangeduide beleidsterreinen komen tot een gezamenlijke aanpak van problemen en te realiseren wensen en/of behoeften. Van belang is dat woningcorporaties en gemeente hierbij cooperatief en in aanvulling op elkaar "aan de slag gaan". De concrete uitwerking en realisering van de in het convenant gestelde doelen, geformuleerd in de vorm van prestatie-afspraken, zullen het te bereiken maatschappelijk effect bepalen (aantal en differentiatie te bouwen woningen, omvang van de betaalbare huurwoningenvoorraad, aanpassen woningvoorraad ten behoeve van ouderen, aantal te realiseren onzelfstandige wooneenheden, aanpak herstructureringsopgave etc). 4 Wijze van aanpak / oplossingsrichting Het afsluiten van het convenant is de eerste stap in het proces van gestructureerde samenwerking tussen woningcorporaties en gemeente in een tijd, waarin zich de afgelopen jaren grote veranderingen hebben voltrokken op het terrein van de volkshuisvesting. Met dit convenant wordt ook inhoud gegeven aan de wens van de rijksoverheid om op lokaal niveau afspraken te maken over volkshuisvestelijke thema s, toegespitst op de lokale situatie, en de inzet hierbij van het maatschappelijk vermogen van de woningcorporaties. Het rijk heeft meer afstand genomen in sturende en financiele zin, de gemeente daarentegen heeft een grotere verantwoordelijkheid gekregen voor het plaatselijke volkshuisvestingsbeleid en de woningcorporaties zijn zelfstandige ondernemers geworden met een maatschappelijke (sociale) taak. Het convenant kent de volgende opbouw: de pre-ambule; hoofdstuk A definities; hoofdstuk 8 doel en inhoud; paragraaf I doelstelling; paragraaf II taken en verantwoordelijkheden van partijen; paragraaf III verantwoording/toezicht en besluiten aanmerkelijk belang; paragraaf IV procedure vaststelling prestatie-afspraken; paragraaf V geschillen; hoofdstuk C prestatie- en beleidsafspraken (Meerjarenprogramma ; paragraaf I nieuwbouw;

3 f ,ÃćâĆňâĂİ paragraaf II voorraadbeheer; paragraaf III huisvesten van primaire doelgroep en aandachtsgroepen; paragraaf IV stedelijk overleg; paragraaf V slotparagraaf. In hoofdstuk C zijn de beleidsvoornemens per thema in de verschillende paragrafen op (hoofdlijnen) nader uitgewerkt. Elke paragraaf wordt afgesloten met geformuleerde prestatie-afspraken, welke door partijen (woningcorporaties en gemeente) in de convenantsperiode zullen worden ingevuld. Gelet op de looptijd van het convenant (10 jaar) kan het niet anders zijn dan dat de geformuleerde prestaties met de inzichten en kennis van vandaag, periodiek herijkt zullen moeten worden. Het eerste ijkpunt is in het convenant vastgelegd in 2002, tenzij er zich ontwikkelingen voordoen, welke om een eerdere evaluatie vragen. De resultaten van de evaluatie zullen uiteraard aan u worden voorgelegd. Wij stellen ons voor dat u ons college machtigt de uitwerking en uitvoering van het convenant ter hand te nemen. Onder punt 6 "overige gevolgen voor de aanpak" gaan wij nog nader in op enkele essentiele onderdelen van het convenant. 5 Financiele gevolgen en risico s De kosten, welke verbonden zijn aan de uitvoering van het convenant, zijn begroot op f ,ÃćâĆňâĂİ. Hiervan nemen de gezamenlijke woningcorporaties een bedrag van f ,ÃćâĆňâĂİ voor hun rekening en de gemeente f ,ÃćâĆňâĂİ. Hierbij merken wij op dat de woningcorporaties uit de verkoopopbrengsten van de te bouwen koopwoningen in de marktsector een bedrag van naar raming f ,ÃćâĆňâĂİ als verkoopwinst kunnen genereren, dat zij ter financiering van hun aandeel in de kosten van het convenant als dekkingsmiddel zullen inzetten. Daarnaast stellen wij u voor om ÃćâĆňâĂİ eveneens ter financiering van hun aandeel in de convenantskosten- 50% van de vrijvallende middelen uit het Garantiefonds woningbouw aan de gezamenlijke woningcorporaties ter beschikking te stellen. Dit bedrag zal naar verwachting ca. f ,ÃćâĆňâĂİ bedragen. Ten aanzien van het gemeentelijk aandeel in de kosten van het convenant doen wij u het volgende dekkingsvoorstel: 1 beschikbaarstelling deel grondopbrengsten voor sociale huurwoningen in Meerhoven f ,ÃćâĆňâĂİ (1.000 woningen gemiddeld f 5.000,ÃćâĆňâĂİ per woning) 2 inzet van BWS-middelen voor sociale huurwoningen (gemiddelde BWS-subsidie f 3.335,ÃćâĆňâĂİ per woning (1.800 woningen) en f ,ÃćâĆňâĂİ per kamer (400 kamers)

4 f ,ÃćâĆňâĂİ f ,ÃćâĆňâĂİ f ,ÃćâĆňâĂİ f ÃćâĆňâĂİ f ,ÃćâĆňâĂİ 3 beschikbaarstelling van BLS-middelen in de herstructureringsgebieden 4 beschikbaarstelling van midddelen uit het Stadsvernieuwingsfonds 5 beschikbaarstelling van middelen uit het budget Grote Stedenbeleid (post leefbaarheid) 6 beschikbaarstelling van middelen uit het Garantiefonds woningbouw Totaal Wij stellen u voor dit bedrag als taakstellend te hanteren. In het kader van de evaluatie van het convenant zullen wij u, indien zulks noodzakelijk blijkt vanwege nieuwe ontwikkelingen (wijzigingen in de gedane aannames e.d), nadere voorstellen doen. 6 Overige gevolgen van de aanpak Enkele onderwerpen waarover in het convenant afspraken worden gemaakt willen wij nader toelichten. Het betreffen: a het voornemen om geen goedkope huurwoningen te bouwen (tot f 700,-). Wij, en evenzeer de woningcorporaties, hechten eraan dat in Eindhoven een voldoende voorraad goedkope huurwoningen met een huurprijs tot f 700,ÃćâĆňâĂİ per maand beschikbaar blijft. De omvang dient echter in relatie te staan tot de vraag vanuit de doelgroep met de minimuminkomens. De omvang van de minimaal te handhaven omvang van goedkope huurwoningen is voor de eerstkomende jaren 1998/1999 vastgesteld op Dit aantal komt overeen met ca. 50%%uo van de omvang van de primaire doelgroep met een minimuminkomen. Door de gewijzigde huursubsidiewetgeving, waardoor het mogelijk is geworden voor de mensen met een minimuminkomen om een woning, met gebruikmaking van huursubsidie te huren tot de aftoppingsgrens, zijnde f 823,ÃćâĆňâĂİ respectievelijk f 882,ÃćâĆňâĂİ per maand, is de keuzevrijheid voor deze categorie van woningzoekenden fors vergroot, omdat door het oprekken van de huurgrens, de omvang van de voor hen bereikbare voorraad huurwoningen, eveneens fors is toegenomen. In de oude IHS-regeling lag de huurgrens (door de fiatteringsgrens van f 300,ÃćâĆňâĂİ ) namelijk op f 678,ÃćâĆňâĂİ per maand. In het convenant en de daarbijbehorende bijlagen zijn hieromtrent ook kwantitatieve gegevens opgenomen. De hogere netto-huurlast van een woning met een huurprijs van f 700,ÃćâĆňâĂİ per maand in vergelijking met een huurprijs van f 823,ÃćâĆňâĂİ bedraagt f 31,ÃćâĆňâĂİ per maand. Aangezien met gebruikmaking van het sterk verbeterde instrument IHS het aanbod van bereikbare huurwoningen, ook voor de huishoudens met een minimuminkomen, een meer dan voldoende omvang heeft, heeft ons college in overleg met de SSEW doen besluiten in principe geen goedkope huurwoningen te bouwen. Hierbij is wel de afspraak gemaakt dat voor de huishoudens, die vanwe-

5 ge sloop van hun woning gedwongen worden te verhuizen, een compensatieregeling wordt uitgewerkt, waarbij een tegemoetkoming in de hogere netto-huurlasten wordt verstrekt, indien deze huurders kiezen voor een duurdere nieuwbouwwoning (zie hieronder). Een bijkomend - overigens niet onbelangrijk - argument is geweest dat het bouwen van goedkope huurwoningen tot zeer forse financiele consequenties zou leiden. Per woning zou in de vorm van een objectsubsidie een bedrag in orde van grootte van f ,ÃćâĆňâĂİ moeten worden bijgelegd om het verschil tussen werkelijke stichtingskosten en kostendekkende stichtingskosten op te vangen; b het voornemen tot sloop van tot goedkope huurwoningen. In het convenant wordt ervan uitgegaan dat in de convenantsperiode van 10 jaar in het kader van de herstructurering van daarvoor in aanmerking komende wijken tot goedkope huurwoningen zullen worden gesloopt. De uiteindelijke afweging van de plannen geschiedt op basis van op te stellen masterplannen voor de betreffende wijken. Voor de wijken Lakerlopen en Kruidenbuurt wordt in overleg met belanghebbende partijen aan de totstandkoming van masterplannen gewerkt. Vooruitlopend op de masterplannen zal het in het convenant aangekondigde door de gemeente in overleg met de SSEW op te stellen plan van aanpak voor de herstructureringsopgaveop korte termijn worden aangepakt. In dit plan van aanpak zal, naast de aspecten van planning en afstemming, ook in financiele termen een vertaling worden gegeven aan de herstructureringsplannen. Hieruit zal op hoofdlijnen de financiele inmspanning duidelijk moeten worden, welke de herstructureringsopgave met zich meebrengt en op welke wijze partijen (woningcorporaties en gemeente) hierin zullen participeren. Zonodig zal (de financiele paragraaf van) het convenant hierop worden geactualiseerd, rekening houdend met de hiervoor beschikbare reguliere middelen. Het in 1996 door het bureau Interface in opdracht van de woningcorporaties en gemeente uitgevoerd woningmarktonderzoek geeft aan dat er in Eindhoven een dermate grote omvang van goedkope huurwoningen is, dat het verantwoord is om een deel te slopen. Wij zijn met de woningcorporaties van mening dat dit aantal globaal gezien tot mag bedragen, mits voor de huurders die gedwongen zullen moeten verhuizen, voor een adequaat flankerend beleid wordt gezorgd. Dit flankerend beleid zal gestalte krijgen in de vorm van: 1 het bieden van herhuisvestingsmogelijkhedenin de bestaande goedkope woningvoorraad in de wijk of elders in de stad of 2 het bieden van herhuisvestingsmogelijkhedenin de (vervangende) nieuwbouwwoningen in de eigen wijk of elders (bijvoorbeeld Meerhoven). In dit geval zullen de huurders in aanvulling op de IHS financieel worden gecompenseerd voor de hogere netto-huurlasten van de nieuwbouwwoning in de vorm van een huurgewenningsbijdrage. Een regeling hiertoe wordt voorbereid. Met deze aanpak kiezen wij in overleg met de woningcorporaties voor de weg van

6 subjectsubsidiering voor de huishoudens die met een gedwongen verhuizing worden geconfronteerd in plaats van een objectgerichte subsidiering welke door de (te) lage huurstelling ten goede komt aan alle toekomstige huurders; c het beschikbaar stellen aan de gezamenlijke woningcorporaties van 50% van de vrijvallende middelen uit het Garantiefonds woningbouw. In het verleden heeft de gemeente aan de woningcorporaties garanties verstrekt ten behoeve van met financiele instellingen aangegane leningen onder de voorwaarde dat de betreffende corporatie(s) jaarlijks 0,259o van het schuldrestant storten in een gemeentelijk risicofonds ter dekking van de eventueel uit de garanties voor de gemeente voortvloeiende verliezen. Inmiddels hebben de woningcorporaties de garanties overgedragen aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw of zijn de overdrachten daartoe in behandeling. Het gevolg hiervan is dat de door de woningcorporaties gestorte bedragen kunnen vrijvallen, omdat er voor de gemeente geen risico s voor verliezen kunnen ontstaan. In het betreffende raadsbesluit is destijds vastgelegd dat bij beeindiging van de garantietermijnen over de besteding van het batige saldi overleg zal worden gevoerd met de woningcorporaties en dat de besteding van saldi plaats dient te vinden in het belang van de volkshuisvesting. Overleg met de SSEW heeft ertoe geleid dat de vrijvallende middelen worden ingezet voor de afdekking van de kosten van het convenant volkshuisvesting en dat woningcorporaties en gemeente ieder voor 50Yo hiertoe over de middelen kunnen beschikken. Wij stellen u voor hiermede akkoord te gaan. 7 Resultaten van overleg / inspraak Het voorliggend ontwerp convenant is in overleg met de Stichting Samenwerkende Eindhovense Woningcorporaties totstandgekomen. Op verzoek van de SSEW is de tweede alinea op pagina 5 onder b toegevoegd. 8 Communicatie Naar aanleiding van de besluitvorming in ons college is de inhoud van het ontwerp convenant door de verantwoordelijke wethouder en de voorzitter van de SSEW aan de pers gepresenteerd. Na de besluitvorming door uw raad zal een actieve berichtgeving en informatieverstrekking in overleg met de SSEW plaatsvinden. 9 Advisering raadscommissie(s) De commissie voor grote stedenbeleid, volkshuisvesting en verkeer hebben wij over dit voorstel gehoord. De commissie is in meerderheid akkoord met het voorstel. Een minderheid gaat niet akkoord met het voorstel en een andere minderheid behoudt haar stem voor tot de raadsbehandeling. Naar aanleiding van het advies van de commissie zal nader overleg worden gevoerd met de SSEW over de toepassing van het politiekeurmerk veilig bij

7 nieuwbouw. Verder zal een referentiewooneenheid voor kamers worden opgesteld. Haar advies ligt voor u ter inzage. Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven, R. Welschen, burgemeester. C. Tetteroo, secretaris.

8 Besluit: De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 29 september 1998, nr. 206; gelet op het advies van de commissie voor grote stedenbeleid, volkshuisvesting en verkeer; besluit: 1 goedkeuring te verlenen aan het met de Stichting Samenwerkende Eindhovense Woningcorporaties af te sluiten convenant volkshuisvesting, conform ontwerp, en de uitvoering hiervan op te dragen aan burgemeester en wethouders 2 in te stemmen met het dekkingsplan en aanwending van middelen voor wat betreft het gemeentelijk aandeel in de kosten van het convenant conform de uitwerking in punt 5 van het voorstel; 3 goedkeuring te verlenen aan het voorstel om de vrijvallende middelen van het Garantiefonds woningbouw voor 50/o ten goede te laten komen aan de gezamenlijke woningcorporaties onder de conditie dat zij de middelen inzetten ter (mede)afdekking van hun aandeel in de kosten van het convenant volkshuisvesting. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 12 oktober R. Welschen, voorzitter. C. Tetteroo, secretaris. GA