MEMO. Overwegende/constaterende dat: Er geen kwantitatieve doelstelling wordt geformuleerd t.a.v. openbaar groen omvang en hoe dit wordt bekostigd

Transcriptie

1 -1- Bijlage 2 MEMO Onderwerp :Inbrengwaarden doorgerekend inclusief bebouwingstudies Datum :9 november 2010 Ons kenmerk : Aanleiding In maart 2010 nam de raad een amendement aan bij het vaststellen van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor de ontwikkeling van het Haringbuysgebied. In het amendement spreekt de raad zich uit over de inbrengwaarde van een gedeelte van de grond, genaamd: gebied B. Aangezien de methode die genoemd wordt ongebruikelijk is, heeft de ambtelijke organisatie het noodzakelijk geacht inzicht te geven in de consequenties van het uitvoeren van dit gedeelte van het amendement. 2. Doelstelling Met dit memo geeft de gemeente inzicht in de verschillende waarderingsmethoden en de gevolgen daarvan voor de exploitatie van het project. Het laat zien wat de gevolgen zijn voor de projectdoelstellingen ten aanzien van de hoeveelheid benodigde bebouwing om budgetneutraal uit te komen bij keuze voor bepaalde inbrengwaarde. Mocht blijken dat het amendement zoals aangenomen door de raad in maart van dit jaar, leidt tot onduidelijke of niet bedoelde uitkomsten, of juridische risico s in zich draagt dan kan het college overwegen de raad te verzoeken het amendement in heroverweging te nemen. 3. Probleemstelling en oplossingen Het amendement van 25 maart 2010 ( corsanummer ) betrof een aanvulling op het SPvE paragraaf 2.3. en luidde: Overwegende/constaterende dat: Er geen kwantitatieve doelstelling wordt geformuleerd t.a.v. openbaar groen omvang en hoe dit wordt bekostigd Vult het Stedebouwkundig Programma van Eisen, Paragraaf 2.3, aan met: Van het hele plangebied wordt ca. 1ha voor privaat bezit (kavels) bestemd, het overige deel wordt beoogd als openbaar park.) De inrichtingskosten van het openbare park worden onderdeel van de projectkosten. Het gebied aangeduid als 'B', al langer in bezit van de gemeente, wordt tegen de gekapitaliseerde pachtwaarde + de eventuele pachtafkoopsom + de boekwaarde ingebracht in de projectkosten. `Het gedeelte van het amendement dat gaat over de inbrengwaarde van deelgebied B (gronden ten zuiden van de oude trambaan) kan op verschillende manieren worden uitgelegd. Is bedoeld alleen de waarde van de gronden van de manege? Gezien de verwijzing naar gekapitaliseerde pachtwaarde en pachtafkoopsom lijkt dat te zijn bedoeld. Echter, het gebied B bestaat uit meer dan alleen de manege. Een gedeelte van de grond in het deelgebied is in handen van derden en andere delen zijn weliswaar in eigendom van de gemeente maar daar is geen (erf)pachtwaarde te berekenen. Het element over de boekwaarde geeft onduidelijkheid wanneer de boekwaarde niet jaarlijks geactualiseerd is door taxatie en bijschrijving van rente. Er zijn verschillende methoden om de boekwaarde te bepalen. Bij gemeenten is de boekwaarde in het algemeen gelijk aan de historische verwervingsprijs, al dan niet opgehoogd met rente. Het meest gebruikelijk is dat de rente jaarlijks in de gemeentebegroting als kosten worden genomen. De boekwaarde is dan gelijk aan de historische verwervingsprijs en verandert niet. Een minder vaak voorkomende variant is dat de rente over de boekwaarde jaarlijks wordt bijgeschreven. De boekwaarde loopt dan door de jaren heen op. Dit komt wel voor bij gronden

2 -2- die zijn bedoeld voor ontwikkeling, maar nog niet in een grondexploitatiebegroting zijn opgenomen. Tenslotte is het mogelijk dat de boekwaarde bij verwerving direct wordt afgeboekt, waarmee het perceel voor nul in de boeken staat. Dat gebeurt dikwijls wanneer geen ontwikkeling wordt voorzien 1. De gemeente Bloemendaal heeft de grond op 30 december 1958 gekocht voor fl ,=. Kadastraal, en in de koopakte bepaald, besloeg de koop een perceel van m2. Door afsplitsing ten behoeve van o.a. het huidige fietspad en gebruik ten behoeve van dienstwoningen beslaat het huidige gedeelte, waar een equivalent van fl ,= voor is betaald, nog 3.580m2. Omgerekend is er voor de grond fl ,= x 3.580/ = fl ,= betaald. Bij een rentevoet van 4% is de netto contante waarde gerekend over een periode tot aan 31 december 2007 (moment waarop de gemeente deelgebied A kocht) fl ,= x (1+4%) tot de macht 49 = fl ,35 = omgerekend ,35 2 Echter, geeft de oorspronkelijke verwervingsprijs een reëel beeld van de actuele (boek)waarde? Het kan voorkomen dat de verwervingstransactie bewust of onbewust tegen een hogere of lagere waarde plaats heeft gevonden. De historische verwervingsprijs geeft voor de gemeente wellicht houvast maar kan alleen een actuele waarde weerspiegelen als de koop onlangs heeft plaatsgevonden. Dat is hier niet het geval. In de boekhouding van de gemeente is geen boekwaarde voor de percelen bekend. Het uitgangspunt is dan dat de verwervingsprijs in 1958 of daarna is afgeboekt. Nu de actuele boekwaarde daarmee op nul moet worden gesteld is niet relevant waarop de verwervingsprijs betrekking had. Omdat de gemeente de erfpacht van de manege heeft beëindigd (en niet zal verlengen) wordt de gekapitaliseerde pachtwaarde op nul gesteld. De erfpachtafkoopsom bedraagt ,=. Bovenstaande betekent dat het amendement als volgt geïnterpreteerd kan worden: het gedeelte van de grond dat niet is verpacht wordt tegen nul-waarde ingebracht. Het gedeelte waar nu de manege is gevestigd (kad. percelen 6223 en 6224), wordt tegen een inbrengwaarde van ,= ingebracht. De totale inbrengwaarde van plangebied B is dus bij uitvoeren van het amendement ,= Overige interpretaties van het amendement zouden kunnen leiden tot doelredenaties om een zekere wenswaarde boven tafel te krijgen. Dat biedt (juridisch) geen houvast en er ontstaat een vermoeden van Staatssteun. 4. Effecten Wat zijn de effecten van verschillende inbrengwaarden op de projectdoelstellingen? De gemeente heeft extern advies gevraagd ten aanzien van de meeste gebruikte waarderingsmethoden van grond (deelgebied B) met betrekking tot het project. Dat is gedaan om ook later uitleg te kunnen geven over de waarderingsmethode en de gevolgen daarvan. Het onderzoek is tevens uitgevoerd omdat het in Nederland gebruikelijk is de grondwaarde in te brengen tegen de zgn ontwikkelingswaarde. Om vergelijking mogelijk te maken is steeds gerekend met hetzelfde model en zit de vergelijking in het aan m2 bruto vloeroppervlak (BVO). Bedacht moet worden dat het aantal m2 BVO's mede afhankelijk is van het exacte woningbouwprogramma. Deze opmerking geldt bij alle varianten van inbrengwaarden Bij een inbrengwaarde van ,= volgens het amendement is er nauwelijks effect op de exploitatie, alleen wat extra kosten bouw- en woonrijp maken. Daarmee rekenend is in 2012 een grondopbrengst nodig van 7,3 miljoen (op nominaal peil 2010). Deze grondopbrengst kan worden gerealiseerd met de realisatie van ca m2 BVO. Bij een inbrengwaarde tegen de WOZ waarde is een extra grondopbrengst nodig van ,= (=kavels voormalige manege) ,= (=rest van de kavels in deelgebied B eigendom gemeente). Daarmee rekenend is in 2012 een grondopbrengst nodig van 7,8 miljoen (op nominaal 1 2 Uit extern advies Fakton advies inbrengwaarde gronden gebied B project Haringbuys (Corsanummer ) Netto contante waarde berekend met: PV = huidige waarde (afkorting van het Engelse 'present value') in munteenheid, FV = toekomstige waarde (afkorting van het Engelse 'future value') in munteenheid, t = periode (in jaren) en i = rentevoet (als fractie, d.i. percentage gedeeld door 100), in dit verband ook wel disconteringsvoet genoemd

3 -3- peil 2010), hetgeen ca 7% meer is. Het aantal BVO's wordt dan ook 7% meer tot een totaal van ca m2. Bij een inbrengwaarde tegen ontwikkelingswaarde is in 2012 een extra grondopbrengst nodig van 1,16 miljoen(6116 m2 à 190,=/m2). Daarmee rekenend is in 2012 een grondopbrengst nodig van 8,5 miljoen (op nominaal peil 2010), hetgeen 16% meer is. Het aantal BVO's wordt dan ook 16% meer tot een totaal van ca m2. Niet vergeten moet worden dat zelfrealisator Anton van Dijk voor 20% grondoppervlak in bezit heeft van het plangebied. De gemeente wil deze gronden niet verwerven. De gemeente is in onderhandeling waarbij de kern van de samenwerkingsovereenkomst is dat van Dijk in een zelfde dichtheid mag bouwen als de gemeente. Het strookje grond van de heer Barnhoorn is verwaarloosbaar klein en wordt niet meegenomen in de ontwikkeling tenzij een goede prijs kan worden bedongen. Onderstaand schema geeft weer wat de gevolgen zijn in bebouwing bij toepassing van de waarde conform het amendement, van de WOZ waarde en ontwikkelingswaarde. Een en ander leidt tot het extra bouwen van woningen van respectievelijk 1 en 5 extra woningen binnen het totale plangebied. eigenaar gemeente gemeente kavel nrs 6223, 6224 (=manege) 6225, 6556, 6561, 6562 Kavelopp in m2 Gemeente totaal ex tra terug te verdie nen equivalent in extra huizen bij 200m2 woonopp/woning voor van Dijk Totaal aantal wonin gen gemeente bij 200m2 woonopp/woning Totaal aantal wonin gen van Dijk bij 200m2 woonopp/woning Totaal aantal wonin gen project bij 200m2 woonopp/woning Bebouwingsdichtheid / hectare bij 200m2 woonoppervlak / woning Waarde cf amendement Woz waarde ontwikkelingswaarde a 190,-/m ,= ,= ,= ,= ,= ,= ,= ,= 0,0 1,5 3, ,= Opm : 200 m2 woonopp. = 250 m2 BVO De laatste regel van bovenstaand schema is interessant: de hoogst aangegeven bebouwingsdichtheid zal daarmee vergelijkbaar zijn met de omgeving Teding van Berkhoutlaan / Zonnebloemlaan, maar ongeveer 50% van de omgeving Rijnegomlaan en ca. 25% van het Vogelpark. Zie ook onderstaande afbeelding

4 -4- Dichtheden in de omgeving van plangebied 4.1. Programma woningbouw gemeente De schematische voorstelling in stedenbouwkundige opstelling is hieronder weergegeven in 3 varianten per inbrengwaarde. Grondgebonden woningen ( vrijstaand en 2 onder 1 kap), alleen appartementen gebouwen in 3 lagen en een mix daarvan. De bebouwingsvarianten zijn ook in vogelvlucht weergeven, om hiermee de verhouding tot de omgeving inzichtelijk te maken. Benadrukt wordt dat het geen ontwerpen zijn, het geeft slechts de mogelijkheden van het gebied aan Bebouwingsstudies in relatie tot amendement betreffende uitgeefbaar terrein. Bebouwingstypologie en uitgeefbaar terrein zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Op het moment dat gekozen wordt voor alleen grondgebonden woningen, zal een groot deel van het gebied uitgegeven worden als tuin. Als gekozen wordt voor appartementen zal een veel groter deel van het plangebied ingericht kunnen worden als openbaar park/groen. Bij een gecombineerd programma wordt uiteraard bovenstaande gecombineerd. In de bebouwingstudies is te zien hoe een en ander zich tot elkaar verhoudt. Conclusie is dat bij grondgebonden woningen het amendement niet gehaald wordt, bij appartementen wel, en bij een combinatie mogelijk wel, afhankelijk van de kavelgroottes die worden gekozen. Er is vanuit gegaan dat het perceel van Van Dijk op dezelfde manier wordt verdeeld als het gemeentelijk terrein. Dit betekent dat volgens het amendement in het totale plangebied niet meer dan 1,25 ha uitgeefbaar terrein mag zitten. Vasthouden aan de Parkgedachte trekt ook een wissel op de structurele exploitatielasten van de gemeentebegroting. De verschillende oplossingsrichtingen bieden ruimte aan een Park variërend in grootte van 0 tot m2. Met referentie aan het Wethouder Laan Park aan de Burgemeester den Texlaan moet de gemeente extra jaarlijkse exploitatielasten begroten van 1,91 /m2 exclusief BTW Park. Dit komt neer op een jaarlijkse extra last van ca ,= exclusief BTW. De gedachte dat een Park verdere bebouwing tegengaat kost dus geld. Voorkomen van verdere bebouwing kan goed geregeld worden in het bestemmingsplan waaraan de raad exclusief goedkeuring geeft. Ook op deze locatie is dat mogelijk. Privaatrechtelijk kan verdere bebouwing ook geregeld worden door het gebied als mandelig gebied (gemeenschappelijk eigendom) aan bewoners uit te geven. Het weiland aan de Teding van Berkhoutlaan is in eigendom van aanwonende bewoners en is al sinds mensenheugenis onbebouwd.

5 Bebouwingsstudies Bebouwingsstudies zijn voor 9 verschillende varianten uitgevoerd. Het betreffen schematische weergaven. Daarnaast is met een computeranimatie een zg vogelvlucht per variant gemaakt. Deze voorstellingen geven een beter beeld van de dichtheden in bebouwing per hectare. Hieronder is het aantal woningen en het ruimtegebruik per inbrengwaarde globaal weergegeven. Ook hier geldt dat het niet om ontwerpen gaat maar om de dichtheid in relatie tot bebouwingstypologie. Het oppervlak aan uitgeefbaar, water, ontsluiting en overig is uitgedrukt in ha. Dit geeft een indicatie en zal in de volgende fasen specifieker worden uitgewerkt. Het oppervlak voor wegen is telkens gelijk gehouden omdat er vanuit wordt gegaan dat er op eigen terrein wordt geparkeerd, en dus het oppervlak aan wegen en openbare weg in alle varianten vrijwel gelijk is. Voor het water is uitgegaan van het oppervlak dat nodig is om sloten rondom het terrein te realiseren, in principe is dit altijd voldoende als watercompensatie. De aantallen woningen is afgerond naar hele aantallen waardoor de verhouding tussen gemeentelijk grondgebied en terrein van Van Dijk soms niet helemaal 1:1,25 is. Hierna volgen dezelfde afbeeldingen in groter formaat met een toelichting in cijfers. Ter toelichting op de eerste weergave: Als een inbrengwaarde cf amendement wordt gekozen dan wordt met alleen grondgebonden woningen een woningbouwprogramma van 29 woningen gehaald. Hierbij is 1,74 hectare uitgeefbare grond totaal benodigd inclusief van Dijk en 0,65 ha voor openbare voorzieningen wegen. Er blijft dan 1,11 hectare over voor een park (ongeveer het formaat van twee hockeyvelden) of extra tuinen/water. Daarna zijn de afbeeldingen in vogelvlucht opgenomen.

6 -6-

7 -7-

8 -8-

9 -9-

10 - 10 -

11 - 11 -

12 Weergaven in vogelvlucht.

13 Rekenvoorbeeld voor mix grondgebonden / appartementen bij inbreng tegen ontwikkelingswaarde 15 vrijstaande woningen genereren samen uitgeefbare grond van m2. (gem. 600 m2/kavel, klein maar wel aan park). Uitgeefbaar terrein appartementen en eigen terrein (entree, terrasjes, evt. bezoekersparke ren) is ca m2 per gebouw: totaal m2. Dit is samen ca m2, delen door 1,25 (sleutel van Dijk) komt uit op m2 uit geefbare grond. (om en nabij 1 ha.) Conclusie: als we in deze modellen werken met beperkte kavels voor de villa s in combinatie met appartementen lijkt m2 uitgeefbaar haalbaar. Hierbij is uitgangspunt dat de parkachtige gebieden rond de appartementen als openbaar worden beschouwd, terwijl dit in de praktijk waarschijnlijk gemeenschappelijk eigendom zal worden, en dus wordt uitgegeven. Om enige zekerheid over de waarde van het woningbouwprogramma te hebben, zijn gerealiseerde transactieprijzen van de afgelopen 5 jaar uit de omgeving gebruikt. Deze kadastrale gegevens zijn door O&S geanalyseerd3. 5. Conclusies De gedachte dat een marktpartij extra voordeel geniet als de gemeente voor de ontwikkelingswaarde inbrengt klopt niet omdat het rekenmodel in alle gevallen uitgaat van minimale bebouwing. Bij ontwikkelaars met eigen grond is veelal slecht zichtbaar hoeveel wordt verdiend aan de grond. De aankoop waarde is dan tegen lage (agrarische) waarde geschied en vervolgens komt er een ontwikkelingswaarde van de grond onder de woningen te zitten. In het rekenmodel is de marktwaarde gelijk gesteld aan de ontwikkelingswaarde. Anders gezegd is de marktwaarde van de grond gelijk gesteld aan de residuele waarde van de grond. Die waarde is gebruikt om het aantal m2 BVO terug naar te rekenen. Marktpartijen kunnen dus niets verdienen aan de grond. Het rekenmodel houdt wel rekening met marktconforme winst en risico opslagen. De gedachte dat bestaande en nieuwe bewoners slecht af zouden zijn bij een inbreng tegen ontwikkelingswaarde is dat, gezien het minieme verschil in bebouwingsdichtheid / hectare geen kwaliteitsverarming plaatsvindt. Er vloeit dus voor niemand voordeel uit voort wanneer tegen amendementswaarde zou worden ingebracht Het uitvoeren van het amendement sluit aan bij de doelstellingen van het project. De bij amendement verkondigde methode is weliswaar niet veel gebruikt maar bruikbaar. De gemeente adviseert deze methode niet te gebruiken omdat hiermee elke link met de marktwaarde teniet wordt gedaan en ruimte blijft bestaan voor verschillende interpretaties van het amendement. Een andere methode die gebruikt wordt is de WOZ-waardering. Ook voor dit project is deze methode bruikbaar. De WOZ waarde bepaling is met veel wetgeving omkleed en staat het beste borg voor de huidige waarde in het economisch verkeer. Het rapport4 adviseert de methode van de ontwikkelingswaarde te gebruiken. Deze methode is het meest gebruikt in Nederland en omkleed met veel regelgeving in onder andere zg GREX-wet (art 6.12 ev Wro). Deze methode legt wel een link met de toekomstige marktwaarde. Om het vermoeden van staatsteun te vermijden is het nodig om een marktconforme inbrengwaarde te hanteren. Zou de grond niet in eigendom zijn geweest van de gemeente dan zou aankoop ervan ook tegen ontwikkelingswaarde zijn geschied. Toepassing van de verschillende inbrengwaarden leidt tot respectievelijk 0, 1 en 5 extra woningen in het hele plangebied (inclusief de heer van Dijk). Bezien van de daaruit voortvloeiende bebouwingsdichtheden zijn die verschillen gering en blijft de ruimtelijke kwaliteit onverminderd overeind bij inbreng tegen ontwikkelingswaarde. Inbreng van de grond tegen ontwikkelingswaarde zonder verdere winstdoelstellingen komt het uitgangspunt van minimale bebouwing tegemoet. 3 4 Organisatieonderdeel van de gemeente Haarlem, Onderzoek en Statistiek. Uit extern advies Fakton advies inbrengwaarde gronden gebied B project Haringbuys (Corsanummer )