GEMEENTE LOPIK VOORSTEL. Raadsvergadering d.d. 19 juni 2007 Nr. : 6. Aan de raad van de gemeente Lopik.

Transcriptie

1 VOORSTEL GEMEENTE LOPIK Raadsvergadering d.d. 19 juni 2007 Nr. : 6 Aan de raad van de gemeente Lopik. Onderwerp: Noordoostelijke uitbreiding kern Uitweg Behandelend ambtenaar: A. Vruggink Voorstel: 1. instemmen met het stedenbouwkundig ontwerp voor de noordoostelijke uitbreiding van de kern Uitweg, zoals is vermeld op tekening nr. A d.d. 24 juli 2006 (basisplan); of instemmen met het stedenbouwkundig ontwerp voor de noordoostelijke uitbreiding van de kern Uitweg, zoals is vermeld op tekening nr. A d.d. 12 februari 2007 (variant 2). 2. de geheimhouding van de haalbaarheidsberekening (bijlage 3 bij het raadsvoorstel) bekrachtigen. Inleiding Op 6 december 2006 is het stedenbouwkundig plan voor de uitbreiding van de kern Uitweg aan de bevolking van Uitweg gepresenteerd. Op dezelfde avond zijn twee varianten gepresenteerd voor een nieuwe ontsluiting van de kern Uitweg op de Lopikerweg Oost. In het basisplan (bijlage 1 - ligt bij de griffie ter inzage) is de ontsluiting geprojecteerd tussen de woningen Batuwseweg 5 en Lopikerweg Oost 110. In variant 2 (bijlage 2 - ligt bij de griffie ter inzage) is de nieuwe ontsluiting geprojecteerd ten noorden van Lopikerweg Oost 110. De ontsluiting in variant 2 heeft tot gevolg dat het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan moet worden aangepast en nagegaan moet worden of de voorgestelde wijzigingen van het basisplan mogelijkheden biedt om een financieel haalbaar plan te realiseren. Tevens dient er een afweging gemaakt te worden welke ontsluiting de meest wenselijke is in relatie tot het te realiseren programma, de exploitatie van het plan en de politiek/maatschappelijke mening. In de afgelopen maanden zijn er verschillende gesprekken geweest met de ontwikkelaars (Woningbouwvereniging Lopik en Stigter s Projectontwikkeling B.V.) en zijn de verschillende mogelijkheden doorgerekend en besproken. Het aanjaagteam woningbouwversnelling van de provincie Utrecht heeft een bemiddelende rol in deze kwestie gespeeld en de opgestelde berekeningen getoetst.

2 Argumenten: Woningbouwprogramma In onderstaande tabel is weergegeven welk programma er kan worden gerealiseerd in zowel het basisplan als variant 2. Woningtype Basisplan Variant 2 Verschil 2/1 kap Vrijstaand Rijen App. betaalbaar Totaal In concreto komt het erop neer dat in variant 2 t.o.v. het basisplan minder 2 onder 1 kapwoningen worden gebouwd en meer vrijstaande woningen en dat het aantal rijenwoningen vermindert en er meer appartementen (ca ,--) worden gebouwd. Het programma betaalbaar (appartementen onder de grens van ,--) neemt met 6 toe, terwijl het aantal rijenwoningen met 8 afneemt. Daardoor neemt het aandeel betaalbaar toe in variant 2 ten opzichte van het basisplan. Het programma vrije sector (2 onder 1 kap en vrijstaand) wordt met 1 woning uitgebreid. Vooraf zijn er geen voorwaarden geformuleerd, anders dan dat de wens is geuit om in Uitweg ook in de betaalbare sfeer woningen te realiseren. Daarom is de samenstelling van het programma redelijk vrij en niet toetsbaar. Stedenbouwkundige kwaliteit In het basisplan is in het midden van het plangebied en in de zuidwesthoek de rijenwoning en appartementen gesitueerd. In variant 2 zijn de rijenwoningen en appartementen, als gevolg van de projectie van de ontsluitingsweg, gesitueerd in het midden van het plangebied en in de oksel van de ontsluitingsweg in de zuidwesthoek. Getracht is zoveel mogelijk het oorspronkelijke programma te halen om de financiële haalbaarheid veilig te stellen. Zie kopje financiële haalbaarheid. Als gevolg hiervan ontstaat een min of meer geforceerde situering van deze woningen en is ruimtelijk gezien niet de meest wenselijke oplossing. De te bouwen woningen zullen kleiner zijn. Geconcludeerd mag worden dat woonkwalitatief en markttechnisch het basisplan meer voordelen heeft dan variant 2. Financiële haalbaarheid Zoals al gemeld is in de afgelopen maanden vrij intensief met de ontwikkelaars overleg geweest over de financiële consequenties van de aanpassingen in het plan als gevolg van de ontsluiting ten noorden van Lopikerweg Oost 110. Het aanjaagteam woningbouwversnelling van de Provincie Utrecht heeft hierin een bemiddelende rol gespeeld. In een overleg op 9 mei jl. hebben partijen geconcludeerd dat de door de provincie Utrecht gepresenteerde cijfers als basis dienen voor het bepalen van de financiële haalbaarheid. In bijlage 3 (geheim - ligt bij de griffie alleen voor raadsleden ter inzage) zijn de kosten en opbrengsten naast elkaar gezet. In deze opzet is meegenomen het door de raad op 24 oktober 2006 beschikbaar gestelde krediet voor de aanleg van de brug, aankoop van de grond en het mogelijk verplaatsen van de transformatorruimte. In de door de ontwikkelaars gepresenteerde cijfers is dit bedrag niet opgenomen. 2

3 Volgens de berekeningen van de provincie valt aan de kostenkant variant 2 voordeliger uit dan het basisplan. Daarbij moet aangetekend worden dat de bedragen nog ramingen betreffen en mogelijk de kosten in variant 2 vanwege de lengte van de weg nog zullen toenemen. Aan de opbrengstenkant heeft het omzetten van het programma in de vrije sector (basisplan naar variant 2) een geringe positieve invloed op het planresultaat. Het omzetten van rijenwoningen naar appartementen heeft een behoorlijke negatieve invloed op het planresultaat. Het uiteindelijke planresultaat van variant 2 is negatiever dan van het basisplan. Verkeersstromen Het behoeft geen betoog dat het nuttig en noodzakelijk is dat er een tweede ontsluiting van Uitweg op de Lopikerweg Oost komt. Dit betekent dat het verkeer straks de mogelijkheid heeft de bestaande of de nieuwe ontsluiting te gaan gebruiken. Verwacht mag worden dat het autoverkeer en het zwaardere verkeer zal gaan kiezen voor de nieuwe ontsluiting, nog onafhankelijk waar deze is gesitueerd. De ontsluiting tussen de woningen Batuwseweg 5 en Lopikerweg Oost 110 is een korte verbinding en komt direct uit op de bestaande infrastructuur t.w. de Batuwseweg. De ontsluiting via de wat noordelijker gesitueerde weg (variant 2) gaat langs c.q. door de nieuw te realiseren wijk. In beide situatie gaat er meer overlast ontstaan voor omwonenden. In het ene geval komt de ontsluitingsweg in een bestaande gebouwde omgeving en in het andere geval in een nieuwe nog te realiseren woonomgeving. Zo er sprake zou zijn van geluidsoverlast (nog te onderzoeken) is in beide gevallen het mogelijk de overlast door toepassing van technische maatregelen aan de weg en woningen te beperken. De kosten van de weg ten noorden van Lopikerweg Oost 110 zijn in verband met de lengte van de weg hoger. In het basisplan komt de wijk achter bestaande bebouwing te liggen en de ontsluiting gaat via de bestaande gebouwde omgeving. Dit betekent dat het verkeer komende uit de nieuwe wijk via de Batuwseweg Uitweg zal verlaten. Bij variant 2 is dit anders omdat er een keuze is, namelijk het verkeer kan via de Batuwseweg en de nieuwe ontsluitingsweg de wijk verlaten. De verkeersstromen zijn bij variant 2 meer gespreid. Mening ontwikkelaars Stigter s Projectontwikkeling B.V. te Lopik heeft bij brief van 10 mei 2007 laten weten dat in verband met hogere aanlegkosten, verminderde opbrengst van de appartementen en daardoor rendementsvermindering niet ingestemd kan worden met variant 2. De betreffende brief ligt ter inzage bij de griffie (bijlage 4). Woningbouwvereniging Lopik heeft een mondelinge reactie gegeven en zal dit nog in een brief verwoorden. De reactie komt hierop neer dat Wbv Lopik om woonkwalitatieve/markttechnische financiële aspecten niet kan meegaan met variant 2. Zij vinden de kwaliteit van de te realiseren appartementen beneden het door hen gehanteerde niveau. Vanuit hun maatschappelijke/ontwikkelende betrokkenheid willen zij kwalitatieve goede woningen realiseren. Politiek/maatschappelijke mening Zoals al gemeld is op 6 december 2006 een informatieavond gehouden over de uitbreiding van Uitweg. Uit het verslag (bijlage 5 - ligt ter inzage bij de griffie) blijkt dat een merendeel van de aanwezigen voorstander is van een nieuwe brug. Slechts enkelen hebben aangegeven voorstander te zijn van het verlengen van de Batuwseweg als ontsluiting van Uitweg. De noordelijker te situeren ontsluiting kreeg meer steun tijdens de informatieavond. De conclusie dat het aanleggen van een 3

4 ontsluitingsweg noordelijker meer draagvlak heeft dan het verlengen van de Batuwseweg is gerechtvaardigd. Waardering In het voorgaande zijn diverse onderwerpen aan de orde geweest die in onderstaande tabel zijn gewaardeerd. De argumentatie van de waardering is in het vorenstaande terug te vinden. = neutraal + = positief - = negatief Waarderingsmatrix Onderwerp Basisplan Variant 2 woningbouwprogramma /+ kwaliteit + - financiële haalbaarheid + - ontsluiting - + kosten ontsluiting - politiek/maatschappelijke mening - + Uit deze matrix blijkt de patstelling waarin het proces van dit plan zich bevindt. De ontwikkelaars realiseren de uitbreiding van Uitweg geheel voor eigen rekening en risico. Daardoor zijn zij de regisserende partij als het gaat om de ontwikkeling sec. De gemeente is de faciliterende partij en kan vanuit die rol, in het kader van het algemeen belang, randvoorwaarden stellen. Het onderdeel woningbouwprogramma levert in principe qua aantallen geen discussie op. De discussie laait wel op als het gaat om kwaliteit. De ontwikkelaars vinden het ontwikkelrisico m.b.t. kwaliteit bij variant 2 te hoog. In tegenstelling tot andere ontwikkelaars houden Wbv Lopik en Stigter s Projectontwikkeling vast aan de kwaliteit. Dit doen zij vanuit hun regisserende en risicodragende rol. Het risico vertaalt zich ook nog eens in geld. Bij variant 2 negatief en daarom is van de zijde van de gemeente de bereidheid getoond mee te denken/helpen om het geringe negatieve resultaat bij variant 2 te dichten. In de voorwaardenscheppende rol c.q. belangenbehartiger is onder andere de ontsluitingsweg in het project gekomen en zijn er, ter uitvoering van die wens, door uw raad gelden beschikbaar gesteld. Dat de woningbouw in Uitweg gestalte krijg is in het belang van de gemeenschap en Uitweg danwel de gemeente Lopik. De discussie spitst zich helemaal toe op de locatie van de ontsluitingsweg en er dient nu, om het proces niet verder te vertragen, een uitspraak gedaan te worden. Raadsbesluit 24 oktober 2006 In uw vergadering van 24 oktober 2006 heeft de raad in principe een krediet beschikbaar gesteld van ca ,-- voor de aanleg van de brug, aankoop van de grond en eventueel verplaatsen van de transformatorruimte. Er is ook een besluit genomen dat in principe ingestemd wordt met het stedenbouwkundig ontwerp voor de noordoostelijke uitbreiding van Uitweg. Dit betrof het basisplan (bijlage 1 - ligt ter inzage). Deze twee besluiten hebben richting gegeven aan de verdere ontwikkeling van het plan, maar uw raad heeft de uiteindelijke oordeelsvorming aan zich gehouden door tegelijkertijd te besluiten dat pas na afronding van de (informele) inspraakprocedure een definitief besluit zal worden genomen. Gelet op hetgeen 4

5 hiervoor is verwoord is het wenselijk uw raad een uitspraak te vragen, welk model (basis of variant 2) de voorkeur heeft. Scenario s Er doen zich twee mogelijkheden voor, zodra uw raad een besluit heeft genomen: 1. Als uw raad de voorkeur uitspreekt voor het basisplan dan zal met de ontwikkelaars een exploitatieovereenkomst worden gesloten en kan de planologische procedure worden gestart. 2. Kiest uw raad voor variant 2 dan is de kans aanwezig dat de ontwikkelaars besluiten de ontwikkeling niet door te zetten. Is dit het geval dan zal nader bezien moeten worden op welke wijze de impasse kan worden doorbroken Financiële toelichting: Zie hiervoor het kopje Financiële haalbaarheid. Lopik, 22 mei Burgemeester en wethouders van Lopik; de secretaris, de burgemeester, F.M.M. BROEKMAN G.J. SPELT, LOCO 5