CONCEPT PRIJSNOTA GRONDEN IN BEZIT BIJ GEMEENTE NOORD-BEVELAND 2012

Transcriptie

1 CONCEPT PRIJSNOTA GRONDEN IN BEZIT BIJ GEMEENTE NOORD-BEVELAND Inleiding Burgemeester en wethouders van Noord-Beveland zijn krachtens artikel 160 van de Gemeentewet bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten en deze te verrichten. Tot deze privaatrechtelijke rechtshandelingen behoort de verkoop van gemeentegronden, waaruit voortvloeit het recht tot prijsbepaling van deze gronden. Een en ander is opgenomen in de grondbeleidsnota die op 30 oktober 2008 door de raad is vastgesteld. Vooruitlopend op een herziening van de grondbeleidsnota wordt op een drietal onderdelen in deze prijsnota gronden afgeweken van het gestelde in de grondbeleidsnota. In de grondbeleidsnota van de gemeente Noord-Beveland is opgenomen dat eenmaal per twee jaar een nieuwe prijsnota zal worden vastgesteld. In verband met de nog immer voortdurende verslechterde economische situatie is echter (wederom) besloten deze prijsnota vast te stellen voor de duur van één jaar. Verder wordt in deze prijsnota afgeweken van de grondbeleidsnota op het gebied van de wijze van prijsbepaling, te weten door middel van taxatie door een onafhankelijk taxateur. Voor de grondprijzen in 2012 is een benchmark uitgevoerd met de omliggende Bevelandse gemeenten en is wederom de economische situatie in ogenschouw genomen. Tenslotte wordt nu ook op grond van de grootte van het te verkopen perceel nog differentiatie aangebracht. Voor nieuwe projecten waarvoor nog geen bestemmingsplan is vastgesteld, geldt voor de grotere kavels - te weten groter dan 650m 2 - voor elke extra m 2 een lagere grondprijs. Deze is het gemiddeld bedrag van de volle prijs en de prijs voor tuingrond. Van de nieuwe prijsnota wordt kennis gegeven in het Noord-Bevelands advertentie- en informatieblad, het zogenaamde gele krantje. Deze prijsnota 2012 heeft de instemming van de leden van de raad van Noord-Beveland bij besluit van

2 Als nieuwe categorieën zijn ten opzichte van de eerdere prijsnota s toegevoegd de huurprijs voor weiland en dijk en de grondprijzen van bedrijfsgrond. Hiermee omvat deze prijsnota alle categorieën grond in bezit bij de gemeente Noord-Beveland. De hoofdstukken 2 tot en met 4 zien op woningbouw(gerelateerde) doeleinden en tuin- en weidegrond. Hoofdstuk 5 ziet op bedrijfsgrond. 2. Prijsvorming en -vaststelling 2.1 Gekozen methode voor woningbouw(gerelateerde) doeleinden en tuin- en weidegrond In 2008 zijn de prijzen bevroren op het niveau van Voor 2009 en 2010 zijn de prijzen wederom bepaald op grond van marktprijs en benchmark door middel van taxatie door een onafhankelijk taxateur, maar is besloten een gematigde prijsverhoging door te voeren, gezien de algemene economische situatie en de situatie op de woningmarkt in het bijzonder. Voor het jaar 2011 is besloten om de grondprijzen te bevriezen vanwege de nog immer voortdurende economische situatie die zich uit in de stagnatie in de verkoop van woningbouwgrond. Op dit moment is nog steeds sprake van een uitermate kwetsbare markt. Herstel valt op korte termijn nog niet te verwachten. Daarom is er ook dit jaar weer voor gekozen om de grondprijzen te bevriezen. Verder rechtvaardigt de economische situatie een differentiatie in grondprijs tussen kleinere en grotere percelen. 2.2 Grondprijzen woningbouwgronden De grondprijzen voor alle kernen zijn als volgt: Uitbreiding woningbouw: - aaneengesloten bouw: 175,-- - twee onder één kap: 185,-- - vrijstaand: 195,-- Deze bedragen zijn exclusief B.T.W. en k.k. en exclusief de toeslagen uit paragraaf 4.1. Verder geldt voor nieuwe projecten waarvoor nog geen bestemmingsplan is vastgesteld, dat voor de grotere kavels - te weten groter dan 650m 2 - voor elke extra m 2 een lagere grondprijs wordt gerekend. Voor het meerdere bedraagt de grondprijs het gemiddelde bedrag tussen de volle prijs en de prijs voor tuingrond. De bedragen zijn ook behoudens het gestelde in hoofdstuk 3. 2

3 3. Afwijkende grondprijzen In zijn algemeenheid geldt dat unieke locaties te allen tijde zullen worden getaxeerd. Hierbij behoud het college zich het recht voor om bij de prijsbepaling af te wijken van het getaxeerde bedrag, uit onderhandelingsoogpunt. Ook kan het zijn dat bijzondere projecten zoals met het oog op duurzaamheid, bijzondere prijzen en/of toeslagen rechtvaardigen. Deze grondprijzen zullen echter door de raad worden bepaald. 3.1 Dorpsvernieuwingslocaties Vanaf 2009 geldt hiervoor geen vaste prijs meer maar worden ook deze locaties getaxeerd. Dit betekent dat vanaf 2009 naast de oppervlakte van de grond de staat van de grond in ogenschouw zal worden genomen in relatie tot de verwachte opbrengstwaarde (residuele waardemethode). Mocht uit het bovenstaande blijken dat het project negatief is maar van grote betekenis voor de leefbaarheid van de desbetreffende kern, zal dit betekenen dat het tekort zal worden gedekt uit de bestemmingsreserve dorpsvernieuwing/isv. 3.2 Sociale woningbouw Wanneer de situatie daartoe noopt, kunnen in de onderhandelingen ten behoeve van sociale woningbouw afwijkende afspraken worden gemaakt over de uiteindelijke grondprijs. 3.3 Gronden gelegen aan of uitgang hebbende op de openbare weg waar bebouwing is toegestaan Gronden gelegen aan of uitgang hebbende op de openbare weg waar bebouwing is toegestaan, bijv. bergingen, schuurtjes, geringe uitbreidingen woningen, en gronden gelegen aan de openbare weg, waarop geen bebouwing is toegestaan. Ten aanzien van deze gronden is in de prijsnota 2005 besloten dat wanneer zich een dergelijke vraag daadwerkelijk voordoet, de prijs bepaald wordt op basis van een deskundigentaxatie, waarbij de taxatiekosten door de koper gedragen zullen worden. Inzake verkoop van gronden waarop geen bebouwing is toegestaan wordt een meerwaardeclausule opgenomen in de verkoopovereenkomst. Dit in de vorm van een kwalitatieve verplichting. Deze houdt in dat, wanneer in een later stadium op grond van een bestemmingswijziging alsnog bebouwing wordt toegestaan, verrekening plaatsvindt tussen de verkoopwaarde en de bebouwingswaarde op het moment van bestemmingswijziging. Deze bebouwingswaarde wordt op dat moment wederom op basis van deskundigentaxatie en voor rekening van koper, vastgesteld. 3

4 3.4 gronden gelegen achter woningen of andere gebouwen Hierbij gaat het om gronden gelegen achter woningen of andere gebouwen, die geen directe verbinding hebben met de openbare weg en waarop geen bebouwing is toegestaan. Afspraak uit de prijsnota 2005 is dat deze grondprijs jaarlijks wordt geïndexeerd conform de prijsindex voor alle huishoudens. Voor deze gronden wordt afgezien van het bevriezen van de grondprijzen, om redenen dat de verhoging marginaal is terwijl er wel administratieve lasten zijn. Ook ten aanzien van deze gronden geldt de meerwaardeclausule zoals omschreven in paragraaf 3.3. De geïndexeerde prijs voor deze zogenaamde tuingrond bedraagt in ,13 m². 3.5 Huurprijs voor tuingrond Uitgangspunt voor huurprijsberekening is de gangbare verkoopprijs voor tuingrond. Uitgaande van een gangbare jaarlijkse rentelast van 5% kwam de afgeleide huurprijs in 2005 neer op 1,20 per m². Afspraak is dat deze prijs telkens wordt geïndexeerd. Ook deze prijs wordt dus voor het jaar 2012 wel geïndexeerd om de onder paragraaf 3.4 genoemde redenen. Achterliggende doelstelling van de aanzienlijke huurprijsverhoging in 2005 was enerzijds een marktconforme prijs te bepalen en anderzijds koop van deze gronden te stimuleren. Uitgangspunt is namelijk verkoop van tuingrond die nu nog in bezit is van de gemeente. Slechts wanneer er gegronde redenen zijn om de grond in ons bezit te houden, zal van de voorkeur voor verkoop worden afgezien. Voor het jaar 2012 ligt de geïndexeerde huurprijs voor tuingrond op 1,33 per m Huurprijs voor weiland en dijk Bij een huurovereenkomst voor een weiland/dijk niet zijnde geschikt voor landbouwdoeleinden wordt met ingang van 2012 een huurprijs gerekend van 0,10 m 2. Deze prijs staat in verhouding tot het gebruik, namelijk het laten grazen van bijvoorbeeld schapen of paarden. 4. Toeslagen op grondprijzen 4.1 Toeslagen voor ISV-opgaven en strategische aankopen Op basis van een advies is besloten om voor locaties welke goed in de markt liggen (hoger verkoopsegment) een opslag van 10,-- per m 2 te hanteren en bij alle overige locaties uit te gaan van 5,-- per m 2. Bij de opzet van exploitatieplanningen komt dit vanzelf naar voren en kan de raad daar ook een oordeel over vormen. De opslag wordt ponds-pondsgewijs verdeeld over de reserve ISV en de bestemmingsreserve bouwgrondexploitaties. Gekozen is voor een dergelijke opslag bij uitbreidingsplannen teneinde de verkoop van grond in inbreidingslocaties te stimuleren, door hier deze opslag niet te hanteren. 4

5 4.2 Bestemmingswijzigingen Wanneer op verzoek van een derde een bestemmingswijziging of aanpassing op enige andere wijze wordt doorgevoerd die weliswaar ingepast kan worden binnen het woningbouwprogramma van de gemeente maar welke niet ziet op enige sociale volkshuisvestelijke doelstelling, wordt, ongeacht of het om een in- of uitbreidingslocatie gaat, aan de hand van een deskundigentaxatie besloten welk verkooptarief zal worden gehanteerd. 5. Grondprijzen van bedrijfsgrond 5.1 Gekozen methode prijsvorming en -vaststelling In 2010 is er voor gekozen om te komen tot harmonisering van de grondprijzen tussen de Bevelandse gemeenten en gezamenlijke afspraken rond herstructurering en duurzaam bouwen. Leidend voor de prijsvaststelling was het deskundigenadvies van de Stec Groep. Dit advies ging uit van de residuele grondwaardemethodiek. Daarbij diende een optimum te worden gevonden tussen de grondprijzen en een mogelijk lager uitgiftetempo. De grondprijzen in de Bevelandse gemeenten lagen voor het overgrote deel (ver) onder de met deze methode berekende marktwaardes. Geadviseerd werd om de bedrijfsgrondprijzen gefaseerd op te hogen tot de werkelijke marktwaarde. Er is in 2010 voor gekozen om een all-in prijs vast te stellen waarbinnen een opslag van 7,50 per m 2 is opgenomen ter bevordering van duurzaam bouwen. Dit bedrag kan middels een subsidieregeling door het nemen van duurzaamheidsmaatregelen weer terug worden verdiend. 5.2 Grondprijzen van bedrijfsgronden Op grond van het advies is er in 2010 voor gekozen de grondprijs voor het bedrijventerrein Cruijckelcreke op te hogen van 55,41 m 2 naar 69,50 per m 2 en om jaarlijks te bezien hoe de markt zich ontwikkelt en dus de door Stec voorgestelde verhoging wel of niet conform de marktsituatie is en toegepast gaat worden. De grondprijs voor de uitgifte van bedrijfsbouwgroep op het nieuwe bedrijventerrein RipII is conform dezelfde methodiek al in 2010 vastgesteld op 74,50 voor zichtlocaties en 69,50 voor niet-zichtlocaties. Gezien de bestaande economische situatie is er voor gekozen om in 2011 geen verhoging van deze grondprijzen door te voeren. Om dezelfde reden is dit in 2012 ook zo. Hierbij is mede in aanmerking genomen dat de beschikbare bedrijfsgrond op het bedrijventerrein Cruijckelcreke vrijwel geheel is uitgegeven en dat woonrijp maken en uitgifte van bedrijfsgrond op het bedrijventerrein RipII is uitgesteld tot 2013 in verband met gebrek aan belangstelling. 5

6 6. Administratieve bepalingen 6.1 Looptijd prijsnota Deze prijsnota heeft een looptijd van 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 of zoveel later als de volgende prijsnota zal worden vastgesteld. 6.2 Financiële registratie Van de ontvangen toeslagen wordt jaarlijks een financieel overzicht opgesteld ter registratie van de ontvangsten voor de daarmee te dienen doelen. Vastgesteld bij besluit van het college van burgemeester en wethouders van Noord- Beveland d.d, nummer.. Gehoord hebbende de raad van Noord-Beveland d.d.. Gepubliceerd in het Noord-Bevelands advertentie- en informatieblad van week..,