Notitie gemeentelijk woningbedrijf voor betaalbare woningen.

Transcriptie

1 Bijlage 1 behorend bij het initiatiefvoorstel Aanpak van de recessie. Notitie gemeentelijk woningbedrijf voor betaalbare woningen. Inleiding. In de raad van 5 maart 2012 zijn de criteria en uitgangspunten Vitaal Opsterland 2 besproken. De fractievoorzitter van Opsterlands Belang heeft tijdens het debat de suggestie gedaan misschien een eigen gemeentelijk woningbedrijf op te richten. We leven in een tijd met eigentijdse vraagstukken en dan moet je ongebruikelijke wegen niet uit de weg gaan. De oproep is heeft geen vervolg gekregen door een denktank uit de raad samen te stellen en van daar uit met voorstellen te komen. De onderstaande notitie is het eerste resultaat en een begin van een denkrichting om de bouw van betaalbare woningen in Opsterland mogelijk te maken. Als we het hebben over betaalbare woningen, dan hebben we het ook uitdrukkelijk over de bouw van woningen voor starters. Door de raad is een motie van der Harst aangenomen en daarna nooit meer iets van gehoord. We vinden dat daar begonnen moet worden om de woningbouw uit het slob te halen. Een schets van de mogelijkheden. In de grote steden kent men het systeem van zogenaamde koopwoningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Deze regeling werkt daar goed, maar de gemeente Opsterland kent zo`n regeling niet. De regeling komt erop neer dat door een lage grondprijs tussen en in de drie grote dorpen en tussen de en voor de overige dorpen(dat is de huidige grondprijs voor sociale huurwoningen; ontleend aan grondprijzenbrief 12 januari 2012) het voor corporaties en marktpartijen mogelijk wordt koopwoningen aan te bieden die zo n goedkoper zijn dan gebruikelijk. Cruciaal bij een MGE-woning is dat de eigenaar bij verkoop de woning weer moet verkopen aan de corporatie of marktpartij waarvan de woning destijds is gekocht. De waardestijging die in de tussentijd heeft plaatsgevonden wordt 1

2 gedeeld tussen de eigenaar en de corporatie of marktpartij. Dat delen geldt trouwens ook voor het geval er verlies wordt geleden. Met dit systeem wordt bereikt dat er een voorraad betaalbare koopwoningen kan ontstaan in Opsterland. Na terugkoop kan de corporatie beslissen de woning weer te verkopen of te verhuren. Voor de koper heeft MGE het nadeel dat niet de volledige waardestijging aan hem ten goede komt, maar slechts de helft. Daar staat tegenover dat de woning een stuk goedkoper is dan een woning in de vrije sector en eerder bereikbaar is voor mensen met een middeninkomen. Voor de gemeente is het nadeel dat de grondopbrengst slechts gemiddeld zo n per woning bedraagt terwijl dat bij een gewone koopwoning gemiddeld zo n tot is. Corporaties kunnen MGE-woningen bouwen. Een regeling voor het bouw van MGE-woningen zou door de raad van Opsterland moeten worden vastgesteld. Na een goede informatieverstrekking kan worden beoordeeld of er voldoende belangstelling bestaat voor de bouw van MGE-woningen. Tot voor de kredietcrisis was er een zeer grote vraag naar koopwoningen in het middensegment die betaalbaar zijn voor mensen met een middeninkomen. Sedertdien is daar de klad ingekomen. Er zijn in Opsterland relatief veel woningen te koop. De woningen zijn vaak te duur voor mensen die wel een huis willen kopen maar niet meer dan rond de kunnen betalen. De MGE-woning is voor deze mensen een ideale oplossing. Zij kopen een zeer betaalbare woning en als het goed gaat profiteren ze in de toekomst voor 50% van de waardestijging. Valt het tegen dan is een eventueel verlies ook maar voor de helft voor hun rekening. Opsterland is een sociale gemeente en komt op voor de mensen met een laag inkomen door ervoor te strijden dat de huren betaalbaar blijven en er voldoende nieuwe sociale huurwoningen worden gebouwd. Maar wij willen inzetten voor de mensen met een middeninkomen. Bovendien willen we een aanzet leveren om de stagnerende woningbouw weer op gang te brengen. Om te voorkomen dat de corporaties geen belangstelling hebben voor de geboden mogelijkheid van de MGE-woningbouw, is het wenselijk ons ook te richten op de medewerking van commerciële marktpartijen. Ons voorstel is opmerkelijk genoeg niet alleen bijzonder interessant voor de kopers maar ook voor de marktpartijen en de gemeente. 2

3 Het plan voor de betaalbare MGE-koopwoning. De basis van het MGE concept is, dat de woningen zo goedkoop mogelijk en duidelijk onder de marktwaarde worden aangeboden. Daarnaast wordt binnen een op te richten (gemeentelijke) stichting geregeld dat de woningen, conform MGE concept, bij doorverkoop voor de doelgroep behouden blijven. Slechts de helft van de opgetreden waardestijging komt ten goede aan de verkopende partij. Van de andere helft profiteert de opvolgende koper. De periode dat de woningen binnen de stichting blijven, wordt door de gemeenteraad bepaald. Wij denken dat dit 15 jaar zou moeten zijn. Gedurende deze periode vormt zich binnen de stichting een zogenaamde stille reserve. Dat is het bedrag dat gelijk is aan het verschil tussen de marktwaarde en de (lagere) MGE-koopprijs. Aan het einde valt dit bedrag vrij als de woningen door de stichting marktconform worden verkocht. In het bovenstaande is er vanuit gegaan dat de stichting aan de kopers een korting geeft gelijk aan het verschil tussen marktwaarde en stichtingskosten. De stichting is in zo n geval de enig rechthebbende op de stille reserve. Een tweede mogelijkheid is dat een op te richten Ontwikkelingsbedrijf als korting gever optreedt. Het Ontwikkelingsbedrijf kan ook voor andere doeleinden gebruikt. De fractie OpsterLanders heeft al eerder gepleit voor het in het leven roepen van een Ontwikkelingsbedrijf Opsterland. Indien uitgegaan wordt van een residuele grondprijs en ca. 50% daarvan direct aan de koper worden doorberekend en ca. 50% als korting wordt gegeven zal er een revolving fund ontstaan. Daarmee wordt de bouw van een continue stroom MGE-koopwoningen mogelijk gemaakt. Hierbij zal het Ontwikkelingsbedrijf geen concessies hoeven te doen aan het uitgangspunt (bij marktwoningen) dat een residuele grondprijs in rekening wordt gebracht. Een derde mogelijkheid is, om afspraken te maken met financiële instellingen. Aan het begin van het proces maakt dan het stichtingsbestuur afspraken met een financiële instelling om de korting te geven op de koopsom, met als tegenprestatie dat de financier aan het eind van de stichtingsperiode een percentage van de stille reserve ontvangt. Het grote verschil met het vorige MGE-voorstel is dat de bouw van deze door commerciële marktpartijen te realiseren betaalbare MGE-koopwoningen geen (of een geringe) aanslag doet op de grondprijsinkomsten van het Ontwikkelingsbedrijf Opsterland. 3

4 Een gemeentelijk woningbedrijf: de stichting MGE-koopwoningen Opsterland. De hierboven beschreven tweede mogelijkheid heeft onze voorkeur. Het voordeel daarvan is dat de gemeente volledig zeggenschap heeft over de voorwaarden waaronder de woningen gebouwd en verkocht worden en wat er na 15 jaar met de woningen moet gebeuren (verkopen tegen marktwaarde, opnieuw verkopen als MGE-woning, verhuren). Van de waardestijging komt de helft ten goede aan de gemeente en dus aan de gemeenschap. Naar alle waarschijnlijkheid is er na 15 jaar sprake is van een waardestijging dat alsnog een grondopbrengst wordt gerealiseerd die vergelijkbaar is met een residuele grondprijs. Uiteraard zit er ook een risico aan een eigen gemeentelijk woningbedrijf. Als het heel slecht gaat met de economie en de huizenprijzen, zoals de afgelopen jaren, dan kan er ook verlies worden geleden. We gaan ervan uit, dat de kans minimaal zal zijn. Vooral omdat de looptijd lang is en de huizenprijzen dalen reeds naar een reëler niveau. Bovendien kan de gemeente in zo n geval besluiten de verkoop enige tijd uit te stellen. Rekenvoorbeeld op basis residuele grondwaarde (grondopbrengst euro) Marktwaarde Korting grondbedrijf (residuele waarde) Stichtingskosten VON-prijs MGE-woning Directe grondkosten Bouwkosten Als we uitgaan van een residuele grondwaarde berekening, zoals in bovenstaand voorbeeld wordt de grondopbrengst ( ) voor het grondbedrijf opgedeeld in twee delen. Namelijk direct een bedrag van voor het grondbedrijf. De overige wordt door het grondbedrijf als korting ingebracht in de stichting. Daarmee verwerft de stichting MGE het recht op de stille reserve aan het einde van de stichtingsperiode.(15 jaar) Stel dat de oorspronkelijke marktwaarde van de woning van met 2,0% per jaar stijgt dan is na 15 jaar de woning afgerond waard. Een 4

5 waardestijging van Zoals vermeld gaat de helft van dit bedrag ( ) naar de MGE-eigenaar. De stichting MGE betaalt in dit rekenvoorbeeld bij verkoop na 15 jaar dus aan de eigenaar (De oorspronkelijke koopprijs van de helft van de waardestijging is ). De marktwaarde van de woning is op dat moment Het verschil van ( ) komt volledig ten goede aan de stichting MGE. Dit bedrag kan vervolgens opnieuw gebruikt worden voor de bouw van MGEwoningen. Het werkt dan als een revolving fund. Rekenvoorbeeld op basis grondwaarde ,- en korting externe financier Marktwaarde Stille reserve Stichtingskosten Directe grondkosten Bouwkosten Stichtingskosten Korting externe financier VON-prijs MGE-woning De hierboven genoemde stille reserve zal in vijftien jaar licht groeien. Door deze stille reserve bij aanvang van de stichtingsperiode te verkopen aan een externe financier kan de VON-prijs van de MGE-woning omlaag gebracht worden naar Stel dat de oorspronkelijke marktwaarde van de woning van met 2,0% per jaar stijgt dan is na 15 jaar de woning waard. Een waardestijging van Zoals gezegd gaat de helft van dit bedrag ( ) naar de MGE-eigenaar. De stichting MGE betaalt bij verkoop na 15 jaar aan de eigenaar (De oorspronkelijke koopprijs van de helft van de waardestijging ). De marktwaarde van de woning is op dat moment Het verschil van ( ) komt ten goede aan de externe financier. 5

6 De stichting MGE heeft bij deze variant geen revolving fund voor de bouw van nieuwe MGE-woningen, terwijl de VON-prijs van de woningen aanzienlijk lager ligt dan de marktwaarde. Voorstel 1. Onderzoek de voor- en nadelen van de oprichting van een gemeentelijke stichting voor de bouw en het beheer van betaalbare MGE-koopwoningen voor mensen met een middeninkomen; 2. Onderzoek de voor- en nadelen van het betrekken van een externe financier bij de bouw en het beheer van betaalbare MGE-koopwoningen voor mensen met een middeninkomen; 3. Onderzoek de mogelijkheden van een pilot van 50 woningen met marktpartijen die in de geest van deze notitie zijn en die in Opsterland willen bouwen; 4. Onderzoek waar op relatief korte termijn geschikte bouwlocaties in Opsterland beschikbaar komen voor MGE-koopwoningen, zowel eengezinswoningen als appartementen; 5. Onderzoek de wettelijke mogelijkheden van de beschreven constructies. Wij verzoeken het college van burgemeester en wethouders om de resultaten van bovengenoemde onderzoeken en het preadvies op onze voorstellen uiterlijk in september 2012 te leveren. Fractie OpsterLanders Opsterland, april : Leo Andringa 6