Grondbank RZG Zuidplas. Bijstelling AANKOOP STRATEGIEKADER

Transcriptie

1 Grondbank RZG Zuidplas Bijstelling AANKOOP STRATEGIEKADER

2 Inleiding Bij de vaststelling van het ASK op 18 juni 2007 door het Algemeen Bestuur van de Grondbank RZG Zuidplas is besloten tot een bijstelling van het ASK in het najaar 2007 aan de hand van de nieuwe inzichten over de aantallen te realiseren woningen en de programmering. In de bijstelling van het ASK komt onder meer aan de orde de verwervingsstrategie rond Moerkapelle en de Gouweknoop (in relatie tot de infrastructuur). Thans wordt door de projectorganisatie en de verschillende gemeentes gewerkt aan het opstellen van ontwerp-bestemmingsplannen. Verwacht wordt dat deze plannen voor de gebieden waar de Grondbank de eigenaren actiever wenst te gaan benaderen in de loop van 2008 ter inzage kunnen worden gelegd. Ook worden op dit moment door de projectorganisatie Zuidplaspolder voorbereidingen getroffen om te komen tot de oprichting per 1 januari 2008 van het openbaar lichaam Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuiplaspolder (ROZ). In dat kader worden de haalbaarheidsberekeningen ten behoeve van de op te stellen grondexploitaties van de deelgebieden die te maken hebben met het zogenaamde startpakket nader geactualiseerd en gepreciseerd en met elkaar in de tijd in verband gebracht. De uitkomsten van de laatste activiteit worden in november 2007 verwacht en zal een bijdrage leveren om de risico's samenhangend met het verwervingsbeleid van de Grondbank in 2007 en 2008 te beheersen. In 2008 zullen ook verder stappen worden gezet voor het opzetten van exploitatiemaatschappijen om de plannen te realiseren. Voor de inbreng van de gronden van de Grondbank in deze exploitatiemaatschappijen zullen in 2008 nadere voorstellen aan het AB worden voorgelegd m.b.t. de grondslagen van de door de Grondbank te bepalen uitnameprijs. Zodra duidelijkheid bestaat t.a.v. de door de gemeentes gewenste bestemmingen en de exploitatiemaatschappijen zijn opgericht kan definitief worden besloten wanneer wordt overgegaan tot een actief verwervingsbeleid van het betreffende deelgebied. Dit bijgestelde ASK geeft een aanzet om het huidige terughoudende verwervingsbeleid om te zetten in een meer actieve benadering van de grondeigenaren en hierin wordt per te ontwikkelen deelgebied de in te zetten verwervingsstrategie voor 2008 nader aangegeven. Bestaand verwervingsbeleid; In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat de strategie van de Grondbank zich tot op heden heeft gekenmerkt tot het inzetten en bewaken van het de gemeente ten dienste staande juridisch instrument, zijnde de Wet voorkeursrecht gemeenten. Daarnaast zijn er door de Grondbank contacten gelegd met eigenaren en adviseurs van eigenaren. Daar waar mogelijkheden tot aankoop zich voordeden, of in die gevallen waarin eigenaren op grond van de Wvg hun gronden aan de gemeente te koop aanboden is steeds positief gereageerd, voor zover de aangeboden gronden strategisch gezien interessant waren om aan te kopen. 1

3 Bijgesteld verwervingsbeleid; Het wordt steeds duidelijker welke locaties in de periode in uitvoering zullen worden genomen en welke locaties niet. Om tijdig te kunnen starten met de voorgenomen planuitvoering is het wel een vereiste dat over de benodigde gronden kan worden beschikt. Dat betekent m.b.t. de grondverwerving dat een actievere benadering van de eigenaren nu gewenst is. Die actievere benadering is dan vooral gewenst voor de eigenaren van de gronden waar de ontwikkelingen als eerste aan de orde zullen zijn. In een interview ronde met eigenaren die meer dan m 2 grond in bezit hebben kan de verkoopbereid van deze eigenaren worden besproken en tevens kan worden bezien welke mogelijke belemmeringen er voor de eigenaren zijn om hun eigendommen aan de Grondbank te verkopen. Aan de hand van de uitkomsten van deze interviews kan de verwervingstrategie per gebied en/of per eigenaar nader worden geformuleerd. Dit is de eerste stap om te komen tot een actieve benadering van de eigenaren. Zodra de exploitatiemaatschappijen zijn opgericht zullen de gronden aan de hand van een dan op te stellen verwervingstrategie met bijbehorende tijdsplanning formeel te koop kunnen worden gevraagd. Bij de uitgangspunten voor de grondverwerving in 2008 zal gelden dat de te betalen koopprijs voor aan te kopen onroerende zaken zal worden gebaseerd op de marktwaarde van de onroerende zaak. In uitzonderlijke gevallen kan het gewenst zijn om te verwerven op basis van het betalen van een bijkomende vergoeding naast de onroerende zaakwaarde. Indien dit zich voordoet, dan zullen de onderhandelingen daarover worden ingezet nadat de voorzitters van het DB daar toestemming voor hebben verleend. De risico s van de investeringen in de grondaankopen moeten worden bezien in relatie tot de exploitatiebegrotingen per deelgebied. De Grondbank zal de projectorganisatie verzoeken om dit nader in beeld te brengen, met als primaire doelstelling om te kunnen beoordelen of de financiële risico s van de deelnemers aan de Grondbank inzichtelijk en beheersbaar zijn. In dit verband wordt verwezen naar de inleiding van het ASK. 2

4 3

5 Hieronder wordt per locatie de verwervingsstrategie voor 2008 nader aangegeven. Restveen en Groene Waterparel De verwervingen worden gedaan door de Dienst Landelijk Gebied van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (DLG). De Grondbank en DLG houden elkaar op de hoogte van de concrete ontwikkelingen. T.a.v. de verwervingen van Van Vliet draagt de Grondbank in nauw overleg met de gemeenten Nieuwerkerk aan den IJssel en Moordrecht zorg voor het voeren van de onderhandelingen. Als de onderhandelingen tot een concreet resultaat leiden en de afdoende financiële bijdrage van het Rijk zeker is gesteld moet in goed overleg met alle betrokken overheidspartijen worden bepaald wie welke gronden afneemt. Vervolgens kunnen de eigendommen worden overgedragen. Gelet op de ligging van de van Van Vliet aan te kopen gronden zal de Grondbank geen gronden afnemen en leidt deze transactie ook niet tot een financieringsbehoefte voor de Grondbank. 4

6 Rode waterparel Realisatie zal in de periode plaats vinden. Derhalve zal in 2008 contact worden gelegd met ca.18 eigenaren die meer dan m2 grond in eigendom hebben en die geen ontwikkelaar of overheid zijn. De eigendomsposities in de rode waterparel zien er ongeveer als volgt uit: 18 eigenaren: 80 ha Ontwikkelende marktpartij 64 ha Bureau Beheer Landbouwgronden: 25 ha Grondbank 40 ha Totaal 209 ha. Indien in 2008 bekend wordt met welke partijen zal worden samengewerkt in de nog op te richten GEM zullen in 2008 met de ontwikkelende partij(en) afspraken worden gemaakt over de strategie van de grondverwerving. 5

7 Zuidplas West In dit gebied wordt een onderscheid gemaakt tussen de gronden direct ten zuiden van Zevenhuizen, ter weerszijden van de A20, (Nieuwerkerk Noord - Oost), het glasgebied ten noorden van de A20 (Nieuwerkerk Noord-West) en het zgn. middengebied. De ontwikkelingen in het middengebied zijn niet opgenomen in het startpakket, maar de start van de ontwikkeling is wel voorzien voor De ontwikkeling van de andere gronden (Zevenhuizen Zuid en Nieuwerkerk Noord en Oost) is wel opgenomen in het startpakket waarmee deze gebieden voor 2020 gerealiseerd zullen zijn. Daarom zullen voor de gebieden Zevenhuizen Zuid en Nieuwerkerk Noord en Oost in 2008 contacten worden gelegd met de eigenaren van m2 of meer, niet zijnde overheid of ontwikkelaar. 6

8 De eigendomsposities in deze gebieden zien er ongeveer als volgt uit: Zevenhuizen - Zuid 12 eigenaren: 39,7 ha Ontwikkelende marktpartij 18,5 ha Gemeente 7,4 ha Grondbank 1,9 ha Totaal 67,5 ha. Nieuwerkerk Noord-Oost 20 eigenaren: 42,8 ha Ontwikkelende marktpartij 30 ha Overheid excl. Grondbank: 0 ha Grondbank 3,4 ha Totaal 76,2 ha. Glasgebied Nieuwerkerk Noord. 40 eigenaren: 75,2 ha Ontwikkelende marktpartij 17,5 ha Hoogheemraadschap: 0,5 ha Grondbank 0 ha Totaal 93.2 ha. M.b.t. het middengebied zal een wat passievere benadering van de eigenaren aan de orde zijn, maar met eigenaren die concreet bereid zijn om te verkopen zal getracht worden om tot overeenstemming te geraken. Ook in het middengebied zal in de eerste fase een deel van de hoofdplanstructuur (zie tekening op de volgende pagina) gerealiseerd moeten worden (lanen en linten, verlegging N219, etc.). Gedurende het MER- en bestemmingsplantraject zal duidelijk worden over welke gebieden/ tracés het hierbij gaat. Dit kan betekenen dat contacten met de betreffende eigenaren zullen worden gelegd. 7

9 8

10 Zuidplas Noord Voor wat betreft de grondverwerving kan dit planonderdeel in twee delen gesplitst worden, te weten ten noorden en ten zuiden van de A12. De gronden die in het ISP aangeduid zijn als nieuw: glastuinbouwbedrijvenlandschap ten noorden van de A12 kennen een overzichtelijke eigendomssituatie met vier eigenaren van grote percelen. Behoudens met voormalig vd Torre zijn er contacten met de overige grondeigenaren. Ten zuiden van de A12 is de grondeigendom versnipperd. In dit gebied betreft het ca 18 eigenaren die meer dan m2 grond in eigendom hebben. De Grondbank en ontwikkelaars hebben in dit gebied nog geen eigendommen verworven. In afstemming met contactpersonen vanuit de glastuinbouwsector zullen op korte termijn gesprekken gevoerd kunnen gaan worden met de betreffende eigenaren. Daar waar mogelijk zullen gronden worden aangekocht ten name van de Grondbank. Zodra de GEM Zuidplas Noord is opgericht kunnen de gronden door de Grondbank vervolgens worden doorgeleverd aan deze GEM. De eigenaren van de voor woningbouw bestemde gronden (> m 2 ) nabij Moerkapelle ten zuiden van Waddinxveen zullen in 2008 worden benaderd, waarbij de aankoopmogelijkheden nader zullen worden onderzocht. Ook de eigenaren in de ecologische-verbindingszone ten zuiden van Waddinxveen, de Vreedenburghzone, zullen op eenzelfde wijze worden benaderd als de hiervoor genoemde eigenaren nabij Moerkapelle. 9

11 Gouweknoop De eigenaren in het meest oostelijk gedeelte van de Gouweknoop zullen in 2008 worden benaderd, voor het overige deel van de Gouweknoop wordt het huidige beleid gecontinueerd. In het meest oostelijke gedeelte van de Gouweknoop betreft dit 6 eigenaren die gezamenlijk ongeveer 43,5 ha grond in eigendom hebben. Met de provincie Zuid-Holland zullen afspraken worden gemaakt m.b.t. verwervingen ten behoeve van de infrastructuur. Trekker voor de verwervingen ten behoeve van de infrastructuur is de provincie. Daar waar de mogelijkheid zich voor doet zal de Grondbank samen met de provincie verwervingen verrichten indien eigenaren niet alleen de ondergrond ten behoeve van de infrastructuur willen verkopen maar tevens andere gronden binnen het rechtsgebied van de Grondbank bij de transactie willen betrekken. Het Nieuwe Midden Het gebied bestaat uit het Middengebied (conform ISP) en het Plantagekwadrant. Het Plantagekwadrant zal voor 2020 worden ontwikkeld. Het Middengebied zal behoudens de hoofdplanstructuur (lanen en linten, tochten, etc.) na 2020 worden ontwikkeld. Het bestaande verwervingsbeleid zal hier worden gecontinueerd. 10

12 11