Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

Transcriptie

1 Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

2

3 Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam G.H. van der Wilt en W.H.M. van der Zanden Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) 20 juni 2012 In opdracht van Stadsontwikkeling (afd. Wonen), Maaskoepel en stadsregio Rotterdam

4 Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) Auteur: G.H. van der Wilt en W.H.M. van der Zanden Project: Adres: Blaak 34, 3011 TA Rotterdam Postbus 21323, 3001 AH Rotterdam Telefoon: (010) Telefax:(010) Website: 2 Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

5 INHOUD Samenvattende beschouwing 5 1 Omvang middeninkomens Totale omvang middeninkomens Middeninkomens in huurwoningen Omvang en voorkeur verhuisgeneigde middeninkomens 15 2 Woningaanbod middeninkomens Koopaanbod Transacties NVM Woningaanbod Funda Sociaal huuraanbod Particulier huuraanbod Totale aanbod voor middeninkomens Lagere middeninkomens Hogere middeninkomens 24 3 Confrontatie vraag en aanbod Opmerkingen vooraf Totale vraag-aanbodverhouding Vraag-aanbodverhouding voor lagere middeninkomens Vraag-aanbodverhouding voor hogere middeninkomens 29 4 Gedrag middeninkomens Opzet en respons Uitsplitsing resultaten Bekendheid nieuwe maatregel Huishoudinkomen en perspectief Huidige woonsituatie Verhuizen Invloed nieuwe regelgeving 39 Bijlagen 43 Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam 3

6 4 Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

7 Samenvattende beschouwing De woningmarktpositie van middeninkomens staat onder druk. Sinds 1 januari 2011 wordt op last van de Europese Unie een strengere inkomensgrens voor sociale huurwoningen gehanteerd, waardoor doorstromen voor middeninkomens lastiger is geworden. Daarnaast zijn de hypotheekeisen verscherpt en zijn consumenten door de huidige economische omstandigheden onzeker en minder snel geneigd uit de huursector door te stromen naar de koopsector. Om in de stadsregio Rotterdam een vinger aan de pols te houden hebben de gemeente Rotterdam, de stadsregio Rotterdam en Maaskoepel in onderling overleg besloten om de gevolgen van het EU-besluit voor middeninkomens op de woningmarkt te monitoren. Het Centrum voor Onderzoek en Statistiek van de gemeente Rotterdam verzorgt de uitvoering van deze monitor. De monitor is een momentopname in een zeer dynamisch veld. Middeninkomens in de stadsregio In de stadsregio Rotterdam woonden op 1 januari 2010 bijna huishoudens die tot de middeninkomens gerekend kunnen worden: bijna met een huishoudinkomen tussen en (lagere middeninkomens) en met een huishoudinkomen tussen en (hogere middeninkomens). In totaal gaat het om 31% van alle huishoudens in de stadsregio Rotterdam. Ter vergelijking: in heel Nederland behoorde op 1 januari % van alle huishoudens tot de middeninkomens. Middeninkomens zijn relatief gezien het sterkst vertegenwoordigd in Rozenburg 1, Ridderkerk en Krimpen aan den IJssel (overal meer dan 35%). Tabel 1. Aantal en aandeel huishoudens naar inkomensklasse sociale doelgroep (tot ) lagere middeninkomens ( tot ) hogere middeninkomens ( tot ) hoge inkomens (vanaf ) totaal aantal huishoudens stadsregio Nederland stadsregio 45% 13% 18% 24% 100% Nederland 41% 14% 20% 26% 100% De meest nadelige gevolgen van de nieuwe EU-regelgeving worden verwacht voor middeninkomens die willen verhuizen naar een sociale huurwoning. Van de lagere middeninkomens woont in de stadsregio Rotterdam 51% in een (sociale of particuliere) huurwoning; van de hogere middeninkomens woont 35% in een huurwoning. Deze percentages zijn hoger dan landelijk, waar 40% van de lagere middeninkomens en 24% van de hogere middeninkomens in een huurwoning woont. In twee gemeenten in de stadsregio Rotterdam is het aandeel middeninkomens in een huurwoning hoger dan regionaal gezien. Het gaat om Rotterdam en Rozenburg bij de lagere middeninkomens en Rotterdam en Vlaardingen bij de hogere middeninkomens. In Lansingerland, Bernisse en Westvoorne wonen de minste middeninkomens in een huurwoning. 1 Rozenburg behoort sinds 18 maart 2010 tot de gemeente Rotterdam. De inkomengegevens die hier worden gepresenteerd gaan nog over de periode daarvoor ( ). Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam 5

8 Tabel 2. Aandeel huishoudens per inkomensklasse wonend in een huurwoning sociale doelgroep (tot ) lagere middeninkomens ( tot ) hogere middeninkomens ( tot ) hoge inkomens (vanaf ) stadsregio 82% 51% 35% 14% Nederland 69% 40% 24% 10% Op basis van cijfers van het CBS en het WoonOnderzoek Nederland 2009 (WoON2009) is een schatting gemaakt van de omvang van de groep middeninkomens die aangeeft verhuisgeneigd te zijn. In totaal gaat het om bijna huishoudens in de stadsregio Rotterdam. Hiervan behoort 60% tot de hogere middeninkomens en 40% tot de lagere middeninkomens. Rotterdam heeft veruit de grootste groep verhuisgeneigde middeninkomens (22.300); in de meeste gemeenten ligt dit aantal (ver) onder de Woningaanbod voor middeninkomens Het potentiële woningaanbod voor middeninkomens in de stadsregio Rotterdam bestaat uit drie componenten: het koopaanbod, het sociale huuraanbod en het particuliere huuraanbod. Op basis van twee verschillende varianten 2 is een bandbreedte bepaald voor het totale potentiële woningaanbod voor middeninkomens in de stadsregio Rotterdam. Daarbij is rekening gehouden met de inkomensgrenzen in relatie tot het verkrijgen van een hypotheek met NHG. Voor de lagere middeninkomens zijn in potentie tussen de en woningen beschikbaar, voor de hogere middeninkomens tussen de en Tabel 3. Potentieel woningaanbod voor lagere en hogere middeninkomens aanbod aanbod sociale huur aanbod particuliere huur koopwoningen lage variant hoge variant lage variant hoge variant totaal lage variant totaal hoge variant lagere middeninkomens hogere middeninkomens Confrontatie vraag en aanbod De cijfers over het aantal verhuisgeneigde middeninkomens en het potentiële woningaanbod zijn met elkaar geconfronteerd om te bepalen wat de ruimte is voor middeninkomens op de woningmarkt in de stadsregio Rotterdam. Dit geeft een zo realistisch mogelijk beeld van de verhouding tussen vraag en aanbod. Het is echter onmogelijk om met alle aspecten die hier op van invloed kunnen zijn rekening te houden, zoals economische omstandigheden, veranderende woonwensen, kwaliteit en locatie van het aanbod (zie voor een uitgebreider overzicht paragraaf 3.1). Voor de verhuisgeneigde lagere middeninkomens (bijna ) in de stadsregio Rotterdam zijn bij een potentieel woningaanbod van tussen de en woningen tussen de 1,1 en 1,3 woningen per huishouden beschikbaar. Voor de verhuisgeneigde hogere middeninkomens (bijna ) in de stadsregio Rotterdam zijn bij een potentieel woningaanbod van tussen de en woningen tussen de 1,0 en 1,2 woningen per huishouden beschikbaar. Voor de totale groep verhuisgeneigde middeninkomens (ongeveer ) valt de verhouding tussen de potentiële vraag en het potentiële aanbod 2 Zie voor een toelichting op deze varianten hoofdstuk 2. 6 Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

9 minder gunstig uit dan voor de twee afzonderlijke groepen (tussen de 0,6 en 0,7 woningen per huishouden), aangezien het woningaanbod voor de twee afzonderlijke groepen niet bij elkaar kan worden opgeteld (door overlap). Bovenstaande betekent dat de potentiële vraag het potentiële aanbod overstijgt en er, regionaal gezien, een tekort aan woningen voor de middeninkomens is. Let wel, dit tekort is puur kwantitatief, niet kwalitatief. Hoewel er veel niet kwantificeerbare externe invloeden zijn bij de berekening van deze cijfers, is dit de beste schatting die op basis van de beschikbare bronnen gemaakt kan worden. Tabel 4. Vraag-aanbodverhouding lagere- en hogere middeninkomens en totaal aantal verhuisgeneigden woningaanbod lage variant woningaanbod hoge variant verhouding lage variant Verhouding hoge variant lagere middeninkomens ,1 1,3 hogere middeninkomens ,0 1,2 alle middeninkomens ,6 0,7 Het perspectief van middeninkomens Uit dit onderzoek blijkt dat de nieuwe Europese maatregel onder ingeschreven woningzoekenden met een middeninkomen die de afgelopen twee jaar wel eens op een aangeboden sociale huurwoning hebben gereageerd vrij bekend is: 75% geeft te kennen bekend te zijn met de maatregel. Dit percentage is hoger dan gemiddeld onder ouderen (vanaf 55 jaar), woningzoekenden met een huishoudinkomen net boven de gestelde inkomensgrens en (dringend) verhuisgeneigden. 80% van respondenten geeft aan (misschien) te willen verhuizen. De belangrijkste redenen hiervoor zijn de wens voor een grotere woning, een ander type woning, een andere locatie en een tuin. Van de verhuisgeneigde respondenten is 44% intensief op zoek naar een nieuwe woning, onder andere door te reageren op aanbod van sociale huurwoningen, door zich te oriënteren op het huren van een woning in de particuliere huursector en door zich te oriënteren op het kopen van een huis. Iets meer dan één op de drie verhuisgeneigde respondenten geeft aan dat een verhuizing dringend is. Iets meer dan een kwart van de verhuisgeneigde respondenten kan als urgent worden aangemerkt: deze groep heeft aangegeven dat een verhuizing dringend is en dat men intensief op zoek is naar een nieuwe woning. Van alle respondenten, ook degenen die niet verhuisgeneigd zijn, geeft 60% aan de invloed van de nieuwe Europese regelgeving te merken doordat er minder vrijkomende woningen zijn waarvoor men in aanmerking komt. Onder verhuisgeneigden die intensief op zoek zijn naar een nieuwe woning en een verhuizing dringend vinden stijgt dit percentage naar zo n 80%. Mocht verhuizen naar een andere woning niet lukken, dan blijft ruim driekwart van de respondenten wonen in hun huidige woning. Een deel zou minder gaan werken waardoor het huishoudinkomen daalt en men weer in aanmerking komt voor betaalbare huurwoningen. Ook zijn er respondenten die zich dan gaan richten op het kopen van een woning of hun huidige woning gaan opknappen of verbouwen. Er zijn ook respondenten die, mocht verhuizen niet lukken, overwegen te emigreren of bij familie in te gaan wonen. Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam 7

10 8 Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

11 Inleiding Per 1 januari 2011 is de zogenoemde Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (DAEB) in werking getreden. Deze regeling geeft gevolg aan het besluit van de Europese Commissie dat woningcorporaties alleen voor staatssteun in aanmerking kunnen komen indien zij 90 procent van hun jaarlijkse woningaanbod met een huurprijs tot de maximale huurtoeslaggrens ( 652,52 per ) verhuren aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot per jaar (op ). Indien corporaties niet aan deze eis voldoen verliezen zij voor bepaalde activiteiten hun recht op staatssteun, wat grote financiële gevolgen heeft (garantiestelling voor leningen, grondprijzen, etc.). Een effect van deze regeling is dat de kansen van de huishoudens met een inkomen (net) boven deze grens op de woningmarkt nadelig kunnen worden beïnvloed. Zij kunnen immers slechts nog in beperkte mate toegelaten worden tot dit huurprijssegment van woningcorporaties en moeten meer hun mogelijkheden zoeken in de particuliere huursector en de koopsector. Omdat ook voor de financiering van een koopwoning door de banken strengere hypotheekvoorwaarden worden gesteld en ook de normen voor de Nationale Hypotheek Garantie zijn aangescherpt, kan worden verwacht dat de kansen voor deze middeninkomens verslechteren. De grootste problemen worden verwacht voor huishoudens met een inkomen tussen en Verder wordt verwacht dat ook de hogere middeninkomens (van tot ) nadelige gevolgen zullen ondervinden. De mate waarin middeninkomens door deze regeling op de woningmarkt in de problemen komen hangt van veel factoren af. Het geldt uiteraard alleen voor degenen die willen of moeten verhuizen, en dan vooral voor degenen die naar een sociale huurwoning willen verhuizen. Zie voor een gedetailleerde schets van de problematiek de brief van de Rotterdamse wethouder Karakus aan de commissie FIB van 7 maart Landelijk wordt ook aandacht aan deze kwestie geschonken door het Ministerie van BZK/WWI. Op 31 oktober 2011 stuurde de minister een brief naar de Tweede Kamer, waarin wordt aangegeven dat de zelfstandige effecten van de maatregel lastig te bepalen zijn. De minister heeft het Planbureau voor de Leefomgeving opdracht gegeven hier onderzoek naar te doen. Dat onderzoek zal met behulp van een simulatiemodel worden uitgevoerd. Om ook in de regio Rotterdam de vinger aan de pols te houden, hebben de gemeente Rotterdam, de stadsregio Rotterdam en Maaskoepel in onderling overleg besloten om de gevolgen van het EU-besluit voor de middeninkomens op de woningmarkt te monitoren. Het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) van de gemeente Rotterdam verzorgt de uitvoering van deze monitor. Opbouw van de monitor Het doel van de monitor is de positie van de groep middeninkomens op de woningmarkt in de stadsregio Rotterdam te volgen. Dit gebeurt aan de hand van vier indicatoren: de ontwikkeling van de omvang van de groep middeninkomens, het woningaanbod voor middeninkomens, de confrontatie tussen de vraag en het aanbod en het actuele gedrag van middeninkomens op de Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam 9

12 woningmarkt. In het eerste hoofdstuk wordt gekeken naar de omvang van de groep middeninkomens, aan de hand van gegevens uit het Regionaal InkomensOnderzoek (RIO) van het CBS. De middeninkomens worden verdeeld in lagere middeninkomens ( ) en hogere middeninkomens ( ). Daarnaast wordt onderscheid gemaakt tussen middeninkomens in huurwoningen en middeninkomens in koopwoningen. Zoals eerder is aangegeven gaat het om huishoudens die willen verhuizen. Met behulp van gegevens uit het WoonOnderzoek Nederland (WoOn2009) wordt een bandbreedte bepaald van de groep middeninkomens die verhuisgeneigd is en zich dus op de woningmarkt begeeft. Het tweede hoofdstuk gaat in op het woningaanbod voor de middeninkomens. Of en in hoeverre middeninkomens in de problemen komen op de woningmarkt hangt sterk af van de hoeveelheid (en kwaliteit) van het beschikbare aanbod voor deze groep. Met behulp van gegevens van het NVM wordt de omvang van het verkochte aanbod in een jaar in beeld gebracht. Daarnaast wordt aan de hand van de website Funda het actuele woningaanbod voor middeninkomens in kaart gebracht. Met behulp van gegevens uit de jaarlijkse monitor woonruimteverdeling van het COS wordt het potentiële jaarlijkse huuraanbod van woningcorporaties voor de middeninkomens in beeld gebracht. Voor het huuraanbod van particuliere verhuurders wordt eerst de omvang van het particuliere aanbod in beeld gebracht, waarna op basis van de mutatiegraad geschat wordt hoe groot dit aanbod jaarlijks is. In het derde hoofdstuk worden de gegevens uit het eerste en tweede hoofdstuk met elkaar geconfronteerd, om zo de ruimte op de woningmarkt voor middeninkomens te benoemen. De kanttekening hierbij is dat niet alleen de middeninkomens aanspraak zullen maken op het woningaanbod zoals dat in het tweede hoofdstuk is weergegeven. Ook de voorkeuren van woningzoekenden, de kwaliteit en de locatie van het aanbod en economische omstandigheden zullen van invloed zijn op de uiteindelijke ruimte die er voor middeninkomens op de woningmarkt is. In het vierde hoofdstuk tenslotte wordt gekeken naar het actuele gedrag van middeninkomens op de woningmarkt. Hiervoor is onder ingeschreven woningzoekenden in de stadsregio Rotterdam die behoren tot de middeninkomens een digitale vragenlijst uitgezet. In de vragenlijst is onder andere gevraagd naar de bekendheid van de nieuwe maatregel, naar de huidige woonsituatie, in hoeverre men verhuisgeneigd is en of de nieuwe maatregel invloed heeft gehad op het zoeken naar een nieuwe woning. Voor een meer kwalitatieve invulling van dit hoofdstuk is een aantal woningzoekenden benaderd voor een interview, waarin verder op het onderwerp is ingegaan. Bijlagen Opmerking: Rozenburg is sinds 18 maart 2010 een deelgemeente van Rotterdam, maar wordt in deze rapportage nog als aparte gemeente gepresenteerd, omdat enkele cijfers betrekking hebben op de periode dat Rozenburg nog niet bij Rotterdam hoorde. 10 Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

13 1 Omvang middeninkomens In dit hoofdstuk kijken we naar de omvang van de groep middeninkomens, aan de hand van gegevens uit het Regionaal InkomensOnderzoek (RIO) van het CBS. Behalve een onderscheid naar lagere en hogere middeninkomens kijken we specifiek naar de middeninkomens die in een huurwoning wonen, omdat voor deze groep de meeste nadelige gevolgen van de nieuwe regelgeving worden verwacht. Vervolgens berekenen we aan de hand van indicatoren uit het WoOn2009 de omvang van de groep middeninkomens die verhuisgeneigd is en zich dus op de woningmarkt begeeft. 1.1 Totale omvang middeninkomens De omvang van de groep middeninkomens wordt gevolgd met behulp van de gegevens uit het Regionaal InkomensOnderzoek (RIO) van het CBS. De meest recente zijn afkomstig uit het RIO2009. Daarmee kan de omvang van de groep middeninkomens per in beeld worden gebracht. In de tabellen 1.1 en 1.2 staat het totaal aantal huishoudens per gemeente in de stadsregio Rotterdam (1.1) en per Rotterdamse deelgemeente (1.2) en een verdeling naar vier inkomensklassen: de sociale doelgroep (tot ), de lagere middeninkomens ( tot ), de hogere middeninkomens ( tot ) en de hoge inkomens (vanaf ). Uit tabel 1.1 blijkt dat er in de stadsregio Rotterdam bijna een kwart miljoen huishoudens wonen die tot de sociale doelgroep gerekend kunnen worden. Daarnaast behoren huishoudens tot de lagere middeninkomens, huishoudens tot de hogere middeninkomens en ruim huishoudens tot de hoge inkomens. Tabel 1.1 Aantal huishoudens en uitsplitsing inkomensklassen per gemeente, de stadsregio Rotterdam en Nederland, stand totaal aantal huishoudens sociale doelgroep (tot ) lagere middeninkomens ( tot ) hogere middeninkomens ( tot ) hoge inkomens (vanaf ) Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen a/d IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal SRR Nederland Bron: RIO2009 CBS, bewerking COS. Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam 11

14 Tabel 1.2 Aantal huishoudens en uitsplitsing inkomensklassen per deelgemeente in Rotterdam, stand totaal aantal huishoudens sociale doelgroep (tot ) lagere middeninkomens ( tot ) hogere middeninkomens ( tot ) hoge inkomens (vanaf ) Stadscentrum Delfshaven Overschie Noord Hillegersberg-Schiebroek Kralingen-Crooswijk Prins Alexander Feijenoord IJsselmonde Charlois Hoogvliet Hoek van Holland Pernis totaal Rotterdam* Bron: RIO2009 CBS, bewerking COS. * totaal is inclusief overige gebieden in Rotterdam. De tabellen 1.3 en 1.4 geven de verdeling van de inkomensgroepen per gemeente en per Rotterdamse deelgemeente weer. Uit tabel 1.3 blijkt dat 45% van de huishoudens in de stadsregio Rotterdam tot de sociale doelgroep behoort, 13% tot de lagere middeninkomens, 18% tot de hogere middeninkomens en 24% tot de hoge inkomens. In vergelijking met heel Nederland wonen er in de stadsregio Rotterdam meer huishoudens uit de sociale doelgroep en minder huishoudens met een hoger inkomen. In de tabel zijn in de kolommen van de middeninkomens de percentages die hoger zijn dan het percentage voor de hele stadsregio lichtgrijs gearceerd. De percentages die ook hoger zijn dan het totale landelijke percentage zijn donkergrijs gearceerd. Zo wordt in één oogopslag duidelijk waar relatief gezien veel middeninkomens wonen. In vijf gemeenten is het aandeel lagere middeninkomens hoger dan in de stadsregio als geheel. Het gaat om Schiedam, Vlaardingen, Rozenburg, Ridderkerk en Krimpen aan den IJssel. In Vlaardingen, Rozenburg en Ridderkerk is het percentage lagere middeninkomens ook hoger dan landelijk. In maar liefst dertien gemeenten is het aandeel hogere middeninkomens hoger dan regionaal. Alleen in Rotterdam, Schiedam en Westvoorne is dit aandeel gelijk aan het regionale aandeel of lager. In acht van de gemeenten waar het aandeel hogere middeninkomens hoger is dan regionaal, is dit aandeel ook hoger dan landelijk. Het gaat om Maassluis, Hellevoetsluis, Spijkenisse, Rozenburg, Ridderkerk, Krimpen aan den IJssel, Brielle en Bernisse. In Rozenburg is het aandeel middeninkomens (zowel de lagere als de hogere) het hoogst van de hele regio: 41%. Westvoorne heeft het laagste aandeel middeninkomens: 28%. Regionaal gezien behoort 31% van de huishoudens tot de middeninkomens, landelijk gezien is dit 34%. 12 Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

15 Tabel 1.3 Verdeling inkomensklassen per gemeente, de stadsregio Rotterdam en Nederland, stand (rij-%) sociale doelgroep (tot ) lagere middeninkomens ( tot ) hogere middeninkomens ( tot ) hoge inkomens (vanaf ) Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen a/d IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal SRR Nederland Bron: RIO2009 CBS, bewerking COS. Van de Rotterdamse deelgemeenten heeft Pernis het hoogste aandeel middeninkomens: 39%. Delfshaven, Hillegersberg-Schiebroek en Feijenoord hebben met 26% het laagste aandeel middeninkomens. Rotterdam als totaal heeft een aandeel middeninkomens van 29%. Tabel 1.4 Verdeling inkomensklassen per Rotterdamse deelgemeente stand (rij-%) sociale doelgroep (tot ) lagere middeninkomens ( tot ) hogere middeninkomens ( tot ) hoge inkomens (vanaf ) Stadscentrum Delfshaven Overschie Noord Hillegersberg-Schiebroek Kralingen-Crooswijk Prins Alexander Feijenoord IJsselmonde Charlois Hoogvliet Hoek van Holland Pernis totaal Rotterdam* Bron: RIO2009 CBS, bewerking COS. * totaal is inclusief overige gebieden in Rotterdam. Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam 13

16 1.2 Middeninkomens in huurwoningen De meeste nadelige gevolgen van de nieuwe regelgeving worden verwacht voor middeninkomens in een huurwoning die willen verhuizen naar een huurwoning. De tabellen 1.5 en 1.6 geven per inkomensklasse het aandeel weer dat in een huurwoning woont. Het gaat om zowel sociale als particuliere huurwoningen. Hier vallen ook dure huurwoningen onder. Regionaal gezien woont 51% van de lagere middeninkomens en 35% van de hogere middeninkomens in een sociale of particuliere huurwoning. Dat is 11% hoger dan landelijk (respectievelijk 40% en 24%). In twee gemeenten is het aandeel lagere middeninkomens in een huurwoning hoger dan regionaal gezien. Het gaat om Rotterdam (57%) en Rozenburg (53%). In de meeste overige gemeenten ligt dit aandeel tussen het regionale en het landelijke aandeel. In Lansingerland, Bernisse en Westvoorne ligt het aandeel lagere middeninkomens in een huurwoning onder het landelijke aandeel. Ook het aandeel hogere middeninkomens is in twee gemeenten hoger dan regionaal. Het gaat om Rotterdam (44%) en Vlaardingen (37%). In drie gemeenten is dit aandeel lager dan landelijk. Het gaat om Hellevoetsluis, Lansingerland en Bernisse. Tabel 1.5 Aandeel huishoudens per inkomensklasse wonend in een sociale of particuliere huurwoning, per gemeente,de stadsregio Rotterdam en Nederland, stand sociale doelgroep (tot ) lagere middeninkomens ( tot ) hogere middeninkomens ( tot ) hoge inkomens (vanaf ) Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen a/d IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal SRR Nederland Bron: RIO2009 CBS, bewerking COS. In Rotterdam woont 57% van de lagere middeninkomens en 44% van de hogere middeninkomens in een sociale of particuliere huurwoning. In zes deelgemeenten is het aandeel lagere middeninkomens dat in een huurwoning woont hoger dan stedelijk. Het gaat om Stadscentrum, Delfshaven, Kralingen-Crooswijk, Prins Alexander, Feijenoord en Hoek van Holland. Het aandeel hogere middeninkomens in een huurwoning is in vier deelgemeente hoger dan stedelijk. Het gaat om Stadscentrum, Delfshaven, Kralingen-Crooswijk en Feijenoord. 14 Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

17 Tabel 1.6 Aandeel huishoudens per inkomensklasse wonend in een sociale of particuliere huurwoning, per Rotterdamse deelgemeente, stand sociale doelgroep (tot ) lagere middeninkomens ( tot ) hogere middeninkomens ( tot ) hoge inkomens (vanaf ) Stadscentrum Delfshaven Overschie Noord Hillegersberg-Schiebroek Kralingen-Crooswijk Prins Alexander Feijenoord IJsselmonde Charlois Hoogvliet Hoek van Holland Pernis totaal Rotterdam* Bron: RIO2009 CBS, bewerking COS. * totaal is inclusief overige gebieden in Rotterdam. 1.3 Omvang en voorkeur verhuisgeneigde middeninkomens Met behulp van het WoonOnderzoek Nederland 2009 (WoON2009) is bepaald hoe hoog het percentage verhuisgeneigde huishoudens behorende tot de middeninkomens is 1. Door dit gegeven te relateren aan de omvang van de middeninkomens kan bepaald worden hoe groot de groep middeninkomens is die zich op de woningmarkt begeeft. De schaal waarop het WoON is afgenomen, is alleen voor de grootstedelijke regiogemeenten Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Maassluis voldoende om op gemeenteniveau uitspraken te doen. Dat komt doordat de steekproef voor deze gemeenten in het WoON oversampled is. Dit houdt in dat het aantal respondenten voor deze gemeenten verhoogd is zodat ook op een lager schaalniveau (bv. per wijk) betrouwbare uitspraken gedaan kunnen worden. Voor de groei- en kleinstedelijke gemeenten is er niet oversampled. Voor die gemeenten is daarom gekozen de verhuisgeneigdheid voor het totaal van deze gemeenten te berekenen en dit toe te passen op alle afzonderlijke groei- en kleinstedelijke gemeenten. Tabel 1.7 geeft voor de grootstedelijke gemeenten en de overige regiogemeenten het percentage verhuisgeneigde huishoudens weer. We beperken ons hier tot de lagere middeninkomens en de hogere middeninkomens. Opmerking: Het WoON2009 is afgenomen in De marktomstandigheden waren op dat moment anders dan nu. De veranderde marktomstandigheden kunnen van invloed zijn op de verhuisgeneigdheid. 1 Het WoON gaat over het jaar De afbakening van de middeninkomens is daarom teruggerekend naar inkomensgrenzen voor dat moment, te weten: lagere middeninkomens ( t/m ), hogere middeninkomens ( t/m ). Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam 15

18 Tabel 1.7 Percentage verhuisgeneigde middeninkomens per gemeente lagere middeninkomens hogere middeninkomens Rotterdam 28% 28% Schiedam 32% 34% Vlaardingen 29% 30% Maassluis 31% 30% Groei- en kleinstedelijke gemeenten 11% 18% Bron: WoOn2009, bewerking COS. Vervolgens zijn deze percentages gerelateerd aan de omvang van de middeninkomens per gemeente (tabel 1.1) en afgerond op vijftigtallen. Dit laatste is gedaan omdat niet afgeronde getallen een nauwkeurigheid zouden suggereren die er niet is. In de stadsregio Rotterdam zijn ongeveer bijna lagere middeninkomens en bijna hogere middeninkomens verhuisgeneigd. Veruit het grootste deel van deze twee groepen bevindt zich in de drie grootstedelijke gemeenten Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen. Zie tabel 1.8. Tabel 1.8 Omvang verhuisgeneigde middeninkomens per gemeente lagere middeninkomens hogere middeninkomens totaal Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen a/d IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal SRR Met behulp van het WoOn2009 is ook bepaald waar de voorkeur van de verhuisgeneigde middeninkomens naar uit gaat: een huurwoning of een koopwoning. Deze verhouding is weergegeven in tabel 1.9. Van de vier grootstedelijke gemeenten is Rotterdam de enige gemeente waarin de verhuisgeneigde lagere middeninkomens (iets) vaker de voorkeur hebben voor een koopwoning dan voor een huurwoning. Ook in de groei- en kleinstedelijke gemeenten heeft een meerderheid van de groep verhuisgeneigde lagere middeninkomens de voorkeur voor een koopwoning. In de grootstedelijke gemeenten Schiedam, Vlaardingen en Maassluis heeft een meerderheid van de groep verhuisgeneigde lagere middeninkomens de voorkeur voor een huurwoning. Van de verhuisgeneigde hogere middeninkomens in de grootstedelijke gemeenten heeft een meerderheid de voorkeur voor een koopwoning. In de groei- en kleinstedelijke gemeenten heeft een meerderheid van de groep verhuisgeneigde hogere middeninkomens juist de voorkeur voor een huurwoning. 16 Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

19 Tabel 1.9 Voorkeur verhuisgeneigde middeninkomens per gemeente (rij-%) koopwoning huurwoning Rotterdam lagere middeninkomens 51% 49% hogere middeninkomens 59% 41% Schiedam lagere middeninkomens 46% 54% hogere middeninkomens 66% 34% Vlaardingen lagere middeninkomens 49% 51% hogere middeninkomens 58% 42% Maassluis lagere middeninkomens 39% 61% hogere middeninkomens 53% 47% Groei- en kleinstedelijke lagere middeninkomens 54% 46% gemeenten hogere middeninkomens 47% 53% Bron: WoOn2009, bewerking COS. Op basis van de twee hiervoor behandelde indicatoren (omvang en voorkeur verhuisgeneigde middeninkomens) kan inzichtelijk worden gemaakt hoe groot de vraag naar huur- en koopwoningen per gemeente in theorie kan zijn. Die theoretische vraag bedraagt ongeveer huurwoningen en ongeveer koopwoningen. In bijlage I is een tabel opgenomen waarin de vraag naar huur- en koopwoningen per gemeente is uitgesplitst naar lager en hogere middeninkomens. In het volgende hoofdstuk richten we ons op het beschikbare aanbod voor middeninkomens, waarna we in hoofdstuk drie kijken hoe vraag en aanbod zicht tot elkaar verhouden. Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam 17

20 18 Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

21 2 Woningaanbod middeninkomens In dit hoofdstuk kijken we naar het (potentiële) woningaanbod voor de middeninkomens. In drie paragrafen brengen we achtereenvolgens het koopaanbod, het sociale huuraanbod en het particuliere huuraanbod per gemeente in beeld. Deze drie delen vormen samen het totale (potentiële) woningaanbod voor middeninkomens in de stadsregio Rotterdam. 2.1 Koopaanbod Voor het in kaart brengen van het koopaanbod maken we gebruik van twee bronnen. De eerste bron is het transactiebestand van de NVM, op basis waarvan de omvang van het verkochte aanbod in een jaar kan worden weergegeven. Het meest recente transactiebestand heeft betrekking op Daarnaast is een scan gemaakt van de website om het actuele woningaanbod in kaart te brengen. In beide gevallen zijn een aantal specifieke prijsgrenzen gehanteerd die verband houden met de mogelijkheden voor verschillende inkomensgrenzen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) 1. Opmerking: in de tabellen 2.1 en 2.2 staan ook transacties en te koop aangeboden woningen vanaf Deze zijn voor de volledigheid weergegeven, maar worden verder niet gebruikt in de berekeningen van het totale woningaanbod. Woningen in dit prijssegment zullen voor middeninkomens namelijk alleen bereikbaar zijn indien ze een behoorlijke overwaarde op hun huidige woning hebben Transacties NVM In tabel 2.1 staat per gemeente het aantal transacties van koopwoningen in 2010 weergegeven. De verkoopprijzen houden rekening met de mogelijkheden van huishoudens met verschillende huishoudinkomens om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie. In 2010 zijn er ongeveer koopwoningen in de stadsregio Rotterdam verkocht. Daarvan stond de helft in Rotterdam. In het hele grootstedelijk gebied ging het om 67% van de verkochte woningen, in het groeistedelijk gebied om 18% van de verkochte woningen en in het kleinstedelijk gebied om 15%. 1 Bron: Open deuren, dichte deuren. Middeninkomens op de woningmarkt, p. 87. Raden voor de leefomgeving en infrastructuur, juni 2011 en Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam 19

22 Tabel 2.1 Aantal transacties van koopwoningen per gemeente in 2010 t/m t/m t/m vanaf totaal Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen a/d IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal SRR Bron: NVM, bewerking COS. Naar verkoopprijs bezien had iets meer dan één op de drie (35%) verkochte woningen in 2010 een verkoopprijs van maximaal Een kwart van de verkochte woningen had een verkoopprijs tussen de en , 30% had een verkoopprijs tussen de en en 10% had een verkoopprijs vanaf Woningaanbod Funda In tabel 2.2 staat een overzicht van het aantal koopwoningen dat in de regio wordt aangeboden op de website De aanbodscan is gemaakt op maandagochtend 12 maart De ondergrens voor de vraagprijs is vastgesteld op ; aanbod met een lagere vraagprijs betrof voornamelijk garageboxen. In eerste instantie toonde Funda.nl alleen aanbod van makelaars die bij de NVM zijn aangesloten. De dekkingsgraad bedroeg daarmee zo n 80% van het complete woningaanbod in Nederland. Sinds september 2007 presenteert de website ook woningaanbod van makelaars die niet bij de NVM zijn aangesloten. Volgens de site zelf is de dekkingsgraad daarmee op 90- tot 95% van de koopwoningenmarkt gekomen. Er van uit gaande dat het woningaanbod op Funda.nl 90% van de koopwoningenmarkt behelst, is het aanbod in de stadsregio Rotterdam, dat tijdens de aanbodscan is gevonden, opgehoogd tot 100%. Zodoende ontstaat er een zo compleet mogelijk beeld van het aanbod van koopwoningen in de stadsregio Rotterdam. In de tabel is te zien dat er ten tijde van de aanbodscan koopwoningen werden aangeboden in de stadsregio Rotterdam. Ruim 40% daarvan stond in Rotterdam en 60% in de vier grootstedelijke gemeenten samen. De groeistedelijke gemeenten waren goed voor 21% van het koopaanbod en de kleinstedelijke gemeenten voor 19%. 20 Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

23 Tabel 2.2 Aantal te koop aangeboden woningen op per gemeente t/m t/m t/m > totaal Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen a/d IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal SRR Bron: , bewerking COS * opgehoogd naar 100% Van alle aangeboden koopwoningen had 29% een vraagprijs van maximaal euro en had 22% een vraagprijs tussen de en Dit is aanbod waarvoor de lagere middeninkomens (met een huishoudinkomen tot ) een hypotheek met NHG kunnen krijgen. Daarnaast had 32% van het woningaanbod een vraagprijs tussen de en en 17% vanaf Sociaal huuraanbod Woningcorporaties mogen in de nieuwe regelgeving maximaal 10% van hun huuraanbod tot de huurtoeslaggrens ( 652,52 in 2011) toegankelijk stellen aan de middeninkomens. Daarnaast is er nog het woningaanbod met een huurprijs vanaf de huurtoeslaggrens; hiervoor gelden geen beperkingen. Tabel 2.3 toont het aanbod van sociale huurwoningen per gemeente in Kolom A toont het totale aanbod tot de huurprijsgrens. In kolom B staat het aandeel daarvan dat verhuurd mag worden aan middeninkomens (10%). In kolom C is dit aandeel nogmaals weergegeven, maar nu op basis van gerealiseerde verhuringen in In vrijwel alle gemeenten wordt de 10% niet gehaald. In kolom D staat het woningaanbod met een huurprijs vanaf de huurprijsgrens. Kolom E geeft, wederom op basis van gerealiseerde verhuringen in 2011, nogmaals het woningaanbod met een huurprijs vanaf de huurprijsgrens. In vrijwel alle gemeenten wordt een deel van het woningaanbod vanaf de huurprijsgrens verhuurd aan de sociale doelgroep, waardoor er minder woningen overblijven voor de middeninkomens. De kolommen F en G tenslotte tonen de bandbreedte van het potentiële woningaanbod voor middeninkomens binnen de sociale huursector. De lage variant gaat er van uit dat de 10% ruimte voor middeninkomens niet optimaal benut wordt en dat er ook woningen met een huurprijs boven de huurprijsgrens aan de sociale doelgroep worden verhuurd (optelsom Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam 21

24 kolommen C en E); de hoge variant gaat er vanuit dat de ruimte voor middeninkomens wel optimaal benut wordt en dat er geen woningen met een huurprijs boven de huurprijsgrens aan de sociale doelgroep worden verhuurd (optelsom kolommen B en D). Tabel 2.3 Potentieel woningaanbod sociale huursector voor middeninkomens, lage en hoge variant, gebaseerd op aanbod en verhuringen in 2011 A B C D E F G totaal aanbod tot aanbod tot huurprijsgrens aanbod vanaf huurprijsgrens huurprijsgrens maximaal gerealiseerd maximaal gerealiseerd aanbod lage variant aanbod hoge variant Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen a/d IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal SRR Huurprijsgrens in 2011: 652,52. Uit de tabel wordt duidelijk dat het potentiële aanbod voor middeninkomens in de sociale huursector in de stadsregio Rotterdam, op basis van aanbod en verhuringen in 2011, tussen de woningen (lage variant) en woningen (hoge variant) bedraagt. 2.3 Particulier huuraanbod Om het aanbod van particuliere verhuurders in beeld te brengen maken we gebruik van gegevens over de particuliere huurvoorraad per gemeente van het CBS. De meeste recente cijfers hierover dateren van Aan de hand van de mutatiegraad, met een ondergrens van 8% en een bovengrens van 12%, wordt bepaald tot hoeveel (potentieel) aanbod voor middeninkomens deze voorraad leidt. De onder- en bovengrens van de mutatiegraad is gebaseerd op historische gegevens voor Rotterdam en zullen toegepast worden op alle gemeenten in de stadsregio; er zijn geen redenen om aan te nemen dat de mutatiegraad in verschillende delen van de stadsregio verschillend is. Tabel 2.4 toont de particuliere huurvoorraad in de stadsregio Rotterdam in In totaal bestond deze uit woningen. Daarvan staat 68% in Rotterdam. De grootstedelijke gemeenten zijn samen goed voor 79% van de particuliere huurvoorraad, in de groeistedelijke gemeenten staat 11% van de particuliere huurvoorraad en in de kleinstedelijke gemeenten staat 10% van de particuliere huurvoorraad. Bij een mutatiegraad van 8% is er een potentieel 22 Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

25 particulier huuraanbod voor middeninkomens van woningen. Bij een mutatiegraad van 12% bedraagt het potentiële particuliere huuraanbod voor de middeninkomens woningen. Tabel 2.4 Totaal aantal particuliere huurwoningen en potentieel particulier huuraanbod per gemeente in de stadsregio Rotterdam in 2010 Particuliere huurvoorraad potentieel aanbod bij mutatiegraad van 8% potentieel aanbod bij mutatiegraad van 12% Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen a/d IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal SRR Bron: CBS, bewerking COS 2.4 Totale aanbod voor middeninkomens Om het totale potentiële woningaanbod voor de middeninkomens in beeld te brengen, is het aanbod van Funda.nl, het sociale huuraanbod en het particuliere huuraanbod bij elkaar opgeteld Lagere middeninkomens Zoals in paragraaf is aangegeven komen de lagere middeninkomens alleen voor een hypotheek met NHG in aanmerking bij koopwoningen met een maximumprijs tot Het totale potentiële woningaanbod voor de lagere middeninkomens in de stadsregio Rotterdam bedraagt tussen de woningen in de lage variant en woningen in de hoge variant. Ongeveer 60% van het totale woningaanbod voor de lagere middeninkomens is gelegen in Rotterdam. De vier grootstedelijke gemeenten zijn samen goed voor 75% van het totale woningaanbod voor de lagere middeninkomens. In de groeistedelijke gemeenten staat 18% van het totale woningaanbod voor de lagere middeninkomens en in de kleinstedelijke gemeenten 7%. Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam 23

26 In tabel 2.5 is de samenstelling van dit aanbod weergegeven. In kolom A staat het koopwoningenaanbod tot In de kolommen B en C staat het sociale huuraanbod in zowel de lage als hoge variant en in de kolommen D en E staat het particuliere huuraanbod in zowel de lage als hoge variant. De kolommen F en G tonen de bandbreedte van het totale potentiele woningaanbod voor lagere middeninkomens. Kolom F is een optelsom van de kolommen A, B en D, kolom G is een optelsom van de kolommen A, C en E. Tabel 2.5 Totaal potentieel woningaanbod voor lagere middeninkomens per gemeente in de stadsregio Rotterdam, lage en hoge variant A B C D E F G Aanbod aanbod sociale huur aanbod particuliere huur totaal totaal koopwoningen aanbod aanbod (tot ) lage variant hoge variant lage variant hoge variant lage variant hoge variant Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen a/d IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal SRR Hogere middeninkomens Voor de hogere middeninkomens is ook het koopwoningenaanbod tussen de en bereikbaar. Het totale potentiële woningaanbod voor deze groep middeninkomens ligt tussen de woningen in de lage variant en woningen in de hoge variant. Ruim 50% van het totale woningaanbod voor de hogere middeninkomens ligt in Rotterdam. De vier grootstedelijke gemeenten zijn samen goed voor zo n 70% van het totale woningaanbod voor de hogere middeninkomens. In de groeistedelijke gemeenten is dit ongeveer 20% en in de kleinstedelijke gemeenten iets meer dan 10%. In tabel 2.6 is de samenstelling van dit aanbod weergegeven. De opbouw van de tabel is gelijk aan de opbouw van tabel Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

27 Tabel 2.6 Totaal potentieel woningaanbod voor hogere middeninkomens per gemeente in de stadsregio Rotterdam, lage en hoge variant A B C D E F G Aanbod aanbod sociale huur aanbod particuliere huur totaal totaal koopwoningen aanbod aanbod (tot ) lage variant hoge variant lage variant hoge variant lage variant hoge variant Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen a/d IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal SRR Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam 25

28 26 Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

29 3 Confrontatie vraag en aanbod In dit hoofdstuk wordt de vraag naar woningen vanuit de groep middeninkomens geconfronteerd met het potentiële aanbod voor deze groep woningzoekenden. Uit deze confrontatie moet blijken hoe groot of klein de ruimte voor middeninkomens op de woningmarkt in de stadsregio Rotterdam is. 3.1 Opmerkingen vooraf De tabellen 3.1, 3.2 en 3.3 geven, op basis van de eerder gedane aannamen, een zo realistisch mogelijk beeld van de verhouding tussen de vraag van middeninkomens en het aanbod voor middeninkomens. Daarbij moet nog een aantal kanttekeningen geplaatst worden, die wel van invloed kunnen zijn op de cijfers, maar niet zijn uit te drukken in cijfers. Zowel aan de vraag- als aanbodzijde zijn de aantallen, hoewel zo recent mogelijk, momentopnames. Zoals eerder aangegeven stammen de cijfers over de verhuisgeneigdheid uit Iemand die toen heeft aangegeven verhuisgeneigd te zijn kan, bijvoorbeeld door de huidige marktomstandigheden, zijn of haar plannen hebben bijgesteld of een verhuizing pas later realiseren. En een bepaald aantal aangeboden woningen in jaar X garandeert niet dat er in jaar Y net zo veel woningen worden aangeboden. De verhuisgeneigdheidscijfers zijn gebaseerd op de vraag of men binnen twee jaar wil verhuizen en zijn dus dynamisch. De cijfers over het woningaanbod hebben betrekking op één bepaald meetmoment (koopaanbod) of een afgebakende periode van één jaar (huuraanbod) en zijn dus statisch. Het is niet mogelijk om bij de berekeningen van de verhouding tussen vraag en aanbod rekening te houden met deze verschillen. De transactiecijfers van de NVM (tabel 2.1) laten zien dat minder dan de helft van het koopwoningenaanbod in een jaar wordt verkocht. Er is geen hard onderscheid tussen het woningaanbod voor lagere middeninkomens en dat voor hogere middeninkomens. Hogere middeninkomens (en ook hoge inkomens vanaf ) kunnen ook vissen uit de vijver koopwoningen voor lagere middeninkomens. Tegelijkertijd hebben middeninkomens ook toegang tot het woningaanbod met een hogere vraagprijs dan , zolang de uiteindelijke verkoopprijs van deze woningen daar (in verband met de NHG) maar onder ligt. Bovendien maakt het uit of men een woning te verkopen heeft en hoeveel overwaarde daarmee wordt geboekt, die men mee kan nemen in de nieuwe aankoop. Men kan buiten de eigen gemeente of regio zoeken, maar er is ook concurrentie van woningzoekenden van buiten de stadsregio. Daarnaast zijn er nog andere factoren die van invloed kunnen zijn, zoals de specifieke woonwensen van de verhuisgeneigden, de kwaliteit van het aanbod, de locatie van het aanbod en de economische omstandigheden. 3.2 Totale vraag-aanbodverhouding In tabel 3.1 staan per gemeente alle verhuisgeneigde middeninkomens (zowel de lagere- als de hogere middeninkomens), het beschikbare woningaanbod in de lage en hoge variant en de Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam 27