Ontwerp-voorbereidingsbesluit van Provinciale Staten. Provinciale Staten van Zuid-Holland,

Transcriptie

1 Ontwerp-voorbereidingsbesluit van Provinciale Staten Provinciale Staten van Zuid-Holland, Overwegende dat het provinciaal woonbeleid, zoals neergelegd in de Visie Ruimte en Mobiliteit, tot doel heeft te komen tot een evenwichtige woningmarkt waarin voor alle doelgroepen een passend woningaanbod beschikbaar is; dat naast een realistisch kwalitatief en kwantitatief onderbouwd woningprogramma ook sprake moet zijn van een passend aanbod voor de doelgroepen van het huurbeleid; dat op dit moment extra aandacht nodig is voor het beheer van de sociale voorraad, omdat de druk op die voorraad in Zuid-Holland in de afgelopen jaren is toegenomen en de doelgroep die op een sociale woning is aangewezen in de toekomst nog verder zal toenemen; dat in de Rotterdamse regio bij uitvoering van de Rotterdamse woonvisie een situatie dreigt te ontstaan waarbij het evenwicht tussen vraag en aanbod van sociale huurwoningen op termijn verdwijnt; dat het in die woonvisie verwoorde belang van het realiseren van aantrekkelijke en gedifferentieerde woonmilieus wordt onderschreven; dat echter vooralsnog onvoldoende verzekerd is dat in de Rotterdamse regio voldoende compensatie zal plaatsvinden voor de sociale woningen die in Rotterdam aan de voorraad zullen worden onttrokken; dat het daarom gewenst is de Verordening Ruimte aan te passen met regels voor woningdifferentiatie per gemeente voor de gemeenten in de woonregio Rotterdam, opdat zo spoedig mogelijk een evenwichtiger situatie wordt bereikt waarin in de regio een groter aanbod aan sociale woningen tot stand komt ; dat vooruitlopend daarop (grootschalige) sloop van sociale woningen ongewenst is en nieuwbouw mede gericht zal moeten zijn op een toename van de sociale voorraad; Gelet op artikel 4.1 en 3.3 sub b van de Wet ruimtelijke ordening artikel 3.3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht besluiten : 1. te verklaren dat een aanpassing van de Verordening Ruimte wordt voorbereid voor de gemeenten die deel uitmaken van de Woonregio Rotterdam, te weten Albrandswaard, Barendrecht, Bernisse, Brielle, Capelle aan den IJssel, Hellevoetsluis, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Ridderkerk, Rotterdam, Schiedam, Spijkenisse, Vlaardingen en Westvoorne; 2. te verklaren dat de uit dit besluit voortvloeiende verplichting om de beslissing op een aanvraag om omgevingsvergunning aan te houden alleen geldt voor aanvragen in de onder 1 genoemde gemeenten voorzover sprake is van

2 omgevingsvergunningaanvragen voor nieuwbouw of grootschalige renovatie van meer dan 25 woningen; 3. te bepalen dat het in de onder 1 genoemde gemeenten verboden is over te gaan tot algehele sloop van meer dan 25 woningen per project; 4. te bepalen dat de onder 2 genoemde aanhoudingsplicht niet van toepassing is A.In de gemeenten Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen indien sprake is van a. nieuwbouw, mits als gevolg daarvan het aantal huurwoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens (710,68 euro in 2017) niet afneemt.voorzover ten behoeve van de nieuwbouw sloop noodzakelijk is geldt het onder 3 genoemde verbod niet; b. grootschalige woningrenovatie, waarbij het aantal woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens en het aantal woningen onder de hoge aftoppingsgrens ( 635,05) niet afneemt ; B.In de overige gemeenten indien sprake is van a. nieuwbouw van woningen, waarbij per project minimaal 30% huurwoningen met een maximale kale huur van 710,68 wordt gerealiseerd; b. grootschalige woningrenovatie, waarbij het aantal woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens en het aantal woningen met een huur onder de hoge aftoppingsgrens ( 635,05) niet afneemt ; 5. te bepalen dat voor overige situaties op verzoek van een gemeente de aanhoudingsplicht kan worden doorbroken en het sloopverbod kan worden opgeheven na instemming van Gedeputeerde Staten. Voordat Gedeputeerde Staten definitief over een verzoek beslissen horen zij Provinciale Staten; 6. dit voorbereidingsbesluit bekend te maken conform de wettelijke vereisten en elektronisch beschikbaar te stellen op ( IMRO nr ) 7. te verklaren dat dit voorbereidingsbesluit in werking treedt de dag na bekendmaking in het Provinciaal Blad en na zes maanden vervalt. Toelichting Op grond van diverse gegevens en onderzoeken is bij de opstelling van de regionale woonvisie Regio Rotterdam geconstateerd dat in de afgelopen jaren de druk op de woningmarkt toeneemt, waarbij als gevolg van meerdere ontwikkelingen met name de voorraad aan sociale woningen in het gedrang komt. De doelgroep die op die woningen is aangewezen groeit nog steeds en zal naar verwachting ook in de toekomst nog fors toenemen. Een aantal factoren draagt hieraan bij: - de bevolkingstoename (in Rotterdam zal het aantal inwoners naar verwachting met toenemen) - de negatieve inkomensontwikkeling de afgelopen jaren

3 - het beleid gericht op langer zelfstandig wonende ouderen - de toenemende vergrijzing - de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens In de regio Rotterdam zijn in de Woningmarktstrategie en Woonvisie Regio Rotterdam ( Dat spreken we af ) destijds afspraken gemaakt om tot een evenwichtige woningmarkt in de regio te komen. De provincie hanteerde bij de opstelling van deze woonvisie als een van de uitgangspunten of de omvang van sociale voorraad per subregio voldoende is om aan de vraag van de doelgroep tegemoet te komen. Omdat geconstateerd werd dat in de regio sprake was van grote dynamische woningschaarste, werd hierover de volgende afspraak gemaakt: De gemeenten in regio zullen de komende jaren doorgaan met vraaggericht realiseren van woningbouwplannen, met bijzondere aandacht voor de omvang van de voorraad sociale woningen in relatie tot de huishoudens die daarop zijn aangewezen. (pagina 17 Woningmarktstrategie en Woonvisie Regio Rotterdam ) Op dit moment is echter nog onvoldoende duidelijk hoever de uitvoering van die afspraken is en of die afspraken nog voldoen. Het in de afgelopen jaren gevoerde huurbeleid heeft bovendien geleid tot een versnelde afname van de voorraad sociale huurwoningen. Daarnaast heeft Rotterdam recent een eigen woonvisie vastgesteld, waarin onder meer is voorzien in grootschalige sloop van sociale (huur)woningen, waardoor op termijn de voorraad sociale huurwoningen met zal afnemen. Volgens de gemeente Rotterdam hebben Rotterdammers recht op een betaalbare huurwoning, terwijl er ruim woningen (huur en koop) voor hen beschikbaar zijn. De gemeente hanteert echter een aantal uitgangspunten waardoor een onjuist beeld ontstaat. Zo hanteert de gemeente een te lage inkomensgrens en zij overschat daartegenover het aantal beschikbare woningen. De inkomensgrens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning ligt dit jaar op ,- bruto. Dat is fors hoger dan de inkomensgrens die Rotterdam in zijn woonvisie gebruikt, namelijk circa voor alleenstaanden en voor gezinnen. Dit betekent dat er tienduizenden Rotterdammers meer zijn die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning dan de Woonvisie voorspiegelt. Uit de cijfers in de Woonvisie is af te leiden dat het om ruim Rotterdamse gezinnen gaat. Daartegenover stonden in 2012 (pagina 66 e.v. regionale woonvisie Regio Rotterdam ) corporatiewoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens. Dat Rotterdam koopwoningen

4 met een WOZ-waarde onder de ,- meetelt in de voorraad goedkope woningen vertroebelt het beeld van de hoeveelheid benodigde sociale huurwoningen. Vooralsnog is ook onvoldoende verzekerd dat in de Rotterdamse regio voldoende compensatie zal plaatsvinden voor de sociale woningen die in Rotterdam aan de voorraad zullen worden onttrokken. De gemeente Lansingerland heeft recent nog aangegeven dat zij alleen bouwen voor de behoefte van eigen bevolking. Tevens vermeldt het college van Lansingerland dat ook Rotterdam zal bouwen voor de behoefte van eigen bevolking. Hierbij wordt verwezen naar de woningmarktafspraken (Notitie naar aanleiding van motie : Kadernota 2017-Sociale huurwoningen in Lansingerland). Provinciale Staten zien derhalve een ontwikkeling in de regio Rotterdam waarin voor de toenemende doelgroep die op de sociale voorraad is aangewezen steeds minder woningen beschikbaar zijn. De slaagkansen van woningzoekenden zullen hierdoor bij ongewijzigd beleid fors afnemen. Om die ontwikkeling tegen te gaan is het van belang om te bezien op welke wijze naast andere acties- de Verordening Ruimte kan bijdragen aan een evenwichtige differentiatie in de gemeentelijke woningbouwplannen. In de tussentijd is het niet gewenst dat ontwikkelingen plaatsvinden die de sociale voorraad nog verder doen afnemen. De Wet ruimtelijke ordening voorziet in de mogelijkheid dat in de aanloop naar een aanpassing van de verordening een voorbereidingsbesluit wordt genomen. Op grond daarvan moeten bouwaanvragen tijdelijk worden aangehouden. Bij een voorbereidingsbesluit kunnen ook bepalingen over het gebruik van gronden, werken en werkzaamheden en slopen worden opgenomen. Voorgesteld wordt om in dit geval een voorbereidingsbesluit te nemen met daarbij een tijdelijk sloopverbod. Het besluit bevat een aantal uitzonderingen en specifieke bepalingen. Zo wordt een ondergrens gehanteerd van bouwaanvragen en sloopbesluiten voor meer dan 25 woningen. Omdat de gemeenten Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen beschikken over de hoogste percentages sociale huurwoningen in de regio, is voor deze gemeenten het aanhoudingsbesluit niet van toepassing op bouwaanvragen in de vrije sector, mits deze niet leiden tot een afname van de sociale voorraad. Hiermee kan invulling gegeven worden aan de wens tot gedifferentieerd samengestelde wijken en buurten. Voor de overige gemeenten die onder dit besluit vallen, kunnen alleen bouwaanvragen gehonoreerd worden indien de voorraad sociale huurwoningen niet afneemt en minimaal 30 procent van de nieuw te bouwen woningen uit sociale huurwoningen bestaat. Hiermee wordt in deze gemeenten ook voorkomen dat de toekomstige ruimte voor de bouw van sociale huurwoningen wordt beperkt.

5 Voor grootschalige woningrenovatie van meer dan 25 woningen worden eisen gesteld aan het aantal huurwoningen tot zowel de huurtoeslaggrens als de aftoppingsgrens. De reden daarvoor is dat juist ook plannen van deze aard het aantal woningen in de sociale huursector in de praktijk fors kunnen beinvloeden. Het voorbereidingsbesluit voorziet in de mogelijkheid dat de uit het besluit voortvloeiende beperkingen kunnen worden opgeheven na instemming van Gedeputeerde Staten, die daarbij Provinciale Staten betrekken. Provinciale Staten verzoeken Gedeputeerde Staten om daarvoor dezelfde procedure te hanteren als bij de besluiten tot het verlenen van ontheffing van de Verordening Ruimte.. Dit betekent dat Provinciale Staten in staat worden gesteld om hun opvattingen kenbaar te maken voordat Gedeputeerde Staten een ontheffing verlenen. Provinciale Staten kunnen ook tussentijds het voorbereidingsbesluit intrekken, bijvoorbeeld als voldoende zicht is op voorstellen in de regio die het evenwicht op de woningmarkt op termijn alsnog terugbrengen of waarborgen. Op grond van de wet vervalt het voorbereidingsbesluit na zes maanden of zoveel eerder als de betreffende aanpassing van de Verordening Ruimte in werking is getreden.