bijlage bijgevoegd Algemeen Uitvoeringsmaatregelen en Uitvoeringsparagraaf Deze zijn verwijderd uit het document en zijn

Transcriptie

1 Bijlage Wijzigingen Nota Wonen Blz. oude Was Wordt versie Algemeen Cijfers Zijn voor zover mogelijk geactualiseerd en als bijlage bijgevoegd Algemeen Uitvoeringsmaatregelen en Uitvoeringsparagraaf Deze zijn verwijderd uit het document en zijn apart door het college vastgesteld. Uitvoering van het beleid is een collegebevoegdheid. 1, kader 1, 5 e bullet bevat een uitvoeringsparagraaf, waarin de doelen SMART worden geformuleerd Gekoppeld aan de Nota Wonen zit een uitvoeringsparagraaf, waarin de doelen SMART worden geformuleerd (collegebevoegdheid) , thema , laatste alinea Getalsmatig zijn er in de gemeente voldoende woningen voor senioren, maar deze zijn lang niet allemaal kwalitatief geschikt. Vanaf 1 januari 2011 komt deze groep niet meer in aanmerking voor een huurwoning tot 652,. Zij zijn ofwel aangewezen op een duurdere huurwoning (echter, slechts 1% van de huurwoningen in de gemeente is duurder dan 652, ), ofwel op een koopwoning (echter, voor huishoudens met een inkomen net boven , is een koopwoning niet haalbaar, zeker door de aanscherping van de financieringsregels in 2011). Getalsmatig zijn er in de gemeente voldoende woningen voor senioren, maar deze zijn lang niet allemaal kwalitatief geschikt. Er wordt in toenemende mate een wens van aanleunwoningen gezien. Deze groep komt niet meer in aanmerking voor een huurwoning tot 710,. Zij zijn ofwel aangewezen op een duurdere huurwoning in de vrije sector, ofwel op een koopwoning. Huurwoningen in de vrije sector zijn mondjesmaat aanwezig. Herstructurering gaat vaak gepaard met huurverhogingen. Deze wijzigingen moet op een adequate wijze uitgelegd worden aan huurders en moet in verhouding zijn met de huren van voor de herstructurering. Tegenover een huurverhoging moet altijd een vorm van woonkwaliteit of een vorm van verlaging van de woonlasten staan (bijvoorbeeld d.m.v. verlaging van de energielasten). Er komen steeds meer statushouders naar gemeenten in het algemeen. De druk op sociale huurwoningen kan hierdoor vergroot worden. Niet bekend is hoe groot de behoefte is aan tijdelijke huisvesting. Op dit moment zijn er voor jongeren onvoldoende betaalbare huur en koopwoningen, waardoor een deel van hen noodgedwongen de gemeente verlaat. Opplussen van bestaande woningen Het aantal geschikte woningen kan ook worden vergroot door het opplussen van bestaande woningen, bijvoorbeeld door het verbreden van deurkozijnen, drempels verwijderen en ophogen van galerijen. Daarnaast kan het langer zelfstandig thuis wonen worden bevorderd. Geschikte woningen Het aantal geschikte woningen kan ook worden vergroot door het opplussen van bestaande woningen, bijvoorbeeld door het verbreden van deurkozijnen, drempels verwijderen en ophogen van galerijen. Daarnaast kan het langer zelfstandig thuis wonen worden bevorderd. Ouderen willen hun woning steeds vaker verkopen en een

2 27 Stimuleren van mantelzorg Mantelzorg wordt gestimuleerd als het mogelijk is om in de achtertuin van de woning van de oudere een unit te bouwen waarin de mantelzorger (vaak een zoon of dochter) kan wonen. Indien dit ruimtelijk mogelijk is (en bij huurwoningen na instemming van de verhuurder) wil de gemeente meewerken aan deze vorm van semipermanente huisvesting De gemeente wil voorzien in de woonbehoefte van deze groep door ervoor te zorgen dat het aanbod van duurdere huurwoningen (duurder dan 652, ) en goedkope koopwoningen (tot , ) wordt vergroot. Een mogelijk middel om dit laatste te bereiken is door het verkleinen van de kernvoorraad. Hierover kunnen pas afspraken worden gemaakt zodra een besluit is genomen over het al niet verhogen van de grens. 29 De omvang bedraagt gemiddeld per jaar tussen de 50 en 100 woningen. De ondergrens vloeit voort uit Primos De argumenten voor de bovengrens zijn: o voorsorteren op een mogelijk tekort aan woningbouwmogelijkheden van de gemeente Sliedrecht (zie onderdeel 4 van bijlage 2); o het eventueel aantrekken van de woningmarkt; o het eventueel huisvesten van arbeidsmigranten, na het vaststellen van de behoefte (zie subparagraaf 4.2.4); o mogelijkheden die worden geboden in de provinciale structuurvisie en de positie van HardinxveldGiessendam in de structuurvisie (zie onderdeel 2 van bijlage 2). Van dit totale programma behoren tussen de 30 woningen (bij het totaal van 50 woningen) en 50 woningen (bij het totaal van 100 woningen) tot de sociale sector. Binnen de sociale sector zijn de huurwoningen en (goedkope) koopwoningen uitwisselbaar. Het percentage meergezinswoningen bedraagt maximaal 20%. Deze woningen worden vooral koopappartement betrekken of eventueel huren. Het aanbod hiervoor is gering. Ouderen willen hiermee hun geld vrijmaken. Stimuleren van mantelzorg Mantelzorg wordt gestimuleerd als het mogelijk is om in de achtertuin van de woning van de oudere een unit te bouwen waarin de mantelzorger (vaak een zoon of dochter) kan wonen. Indien dit ruimtelijk mogelijk is (en bij huurwoningen na instemming van de verhuurder) wil de gemeente meewerken aan deze vorm van semipermanente huisvesting. Er is meer behoefte aan woningen in buurt van zorgaanbieders (aanleunwoningen). De gemeente wil voorzien in de woonbehoefte van deze groep door ervoor te zorgen dat het aanbod van huurwoningen in de vrije sector (duurder dan 710, ) en goedkope koopwoningen (tot , ) wordt vergroot. Op basis van de beschrijving van de huidige woningmarkt (hoofdstuk 2) wordt het bouwprogramma als volgt vastgesteld: De omvang bedraagt gemiddeld per jaar tussen de 50 en 100 woningen. De ondergrens vloeit voort uit Primos De argumenten voor de bovengrens zijn: o het eventueel aantrekken van de woningmarkt; o het eventueel huisvesten van arbeidsmigranten, na het vaststellen van de behoefte (zie subparagraaf 4.2.4); o mogelijkheden die worden geboden in de provinciale structuurvisie en de positie van HardinxveldGiessendam in de structuurvisie (zie onderdeel 2 van bijlage 2). Van dit totale programma wordt alleen sociale woningbouw toegevoegd als hier incidenteel behoefte aan is. Binnen de sociale sector zijn de huurwoningen en (goedkope) koopwoningen uitwisselbaar. 2

3 gebouwd in de woonzorgzones. Het nieuwbouwprogramma heeft een relatie met de regionale woonvisie en de afstemming met de gemeenten in de regio Alblasserwaard Vijfheerenlanden. 29 Tabel 21: Jaarlijks nieuwbouwprogramma Sector Minimum Maximum Sociaal Markt Totaal Deze verdeling geldt niet voor elke bouwlocatie, maar heeft betrekking op het jaarlijks te bouwen aantal woningen. Dit betekent dat per bouwlocatie de differentiatie kan variëren, afhankelijk van de locatie (bijvoorbeeld al dan niet in een woonzorgzone), de geschiktheid voor een specifieke doelgroep en de stedenbouwkundige en financiële mogelijkheden. Om in beeld te brengen wat de gevolgen van dit nieuwbouwprogramma zijn voor de woningbouwlocaties zal de gemeente haar huidige woningbouwprogramma actualiseren. De gemeente hanteert deze verdeling niet als dogma. Het bouwprogramma kan worden aangepast als wijzigingen op de woningmarkt daarom vragen. Om in een zo laat mogelijk stadium te kunnen anticiperen op marktontwikkelingen is het overigens belangrijk dat het bestemmingsplan in eniger mate flexibel en globaal is. Ook wil de gemeente bevorderen dat de woningen voor meerdere doelgroepen geschikt zijn (zoals voor jongeren én voor ouderen). 30 Om te bewerkstelligen dat ook in de toekomst voldoende bouwlocaties beschikbaar zijn, continueert de gemeente haar strategisch grondbeleid. Vooralsnog heeft de gemeente echter voldoende bouwgrond in eigendom Herstructurering Naast nieuwbouw is het aanpassen van de bestaande woningvoorraad een belangrijk middel om knelpunten weg te nemen. De gemeente zal bij nieuwe mogelijkheden zoals een bedrijf dat uit de bebouwde kom verdwijnt beoordelen welke woningdifferentiatie past bij de woonbehoefte. Daarnaast zal zij aan Omnivera vragen welke mogelijkheden haar bestaande woningbezit heeft om te worden aangepast Herstructurering Naast nieuwbouw is het aanpassen van de bestaande woningvoorraad een belangrijk middel om knelpunten weg te nemen. De gemeente zal bij nieuwe mogelijkheden zoals een bedrijf dat uit de bebouwde kom verdwijnt beoordelen welke woningdifferentiatie past bij de woonbehoefte. Daarnaast zal de gemeente met Omnivera GWZ komen tot afspraken welke mogelijkheden er zijn om bestaand woningbezit aan te passen. In de prestatieafspraken worden hierover afspraken gemaakt. 3

4 Arbeidsmigranten Jongeren De gemeente wil de samenstelling van de bevolking evenwichtiger maken door jongeren die in de gemeente willen blijven wonen, daarbij te ondersteunen. Op dit moment zijn er voor hen vanwege een gebrek aan doorstroming onvoldoende betaalbare huur en koopwoningen Duurzaamheid Knelpunt Omdat de huidige markt een vragersmarkt is, is het belangrijk dat de kwaliteit van de woningen voldoet aan de eisen van deze tijd. Waar nodig moet die kwaliteit worden verbeterd. Mogelijke oplossingen De volgende mogelijkheden doen zich voor om de kwaliteit van de woningen te vergroten: Duurzaamheidsscan In regionaal verband wordt momenteel gewerkt aan een duurzaamheidsscan. Zodra deze is uitgevoerd, zal de gemeente bepalen welke mogelijkheden er zijn om het gebruik van duurzame materialen te stimuleren. Gebruik van duurzame materialen De gemeente stimuleert dat in projecten aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen. Verbeteren van de energetische kwaliteit De gemeente zoekt naar mogelijkheden van energiebesparing, zoals warmtekoude opslag in De Blauwe Zoom. Daarnaast liggen grote besparingsmogelijkheden in de bestaande woningvoorraad. Inzet van de gemeente is het verlagen van de woonquote in de bestaande woningvoorraad. Voor starters kan worden overwogen om de nieuwe starterslening ook te kunnen inzetten voor het bekostigen van energiebesparende maatregelen (zie subparagraaf 4.3.1). Flexibeler maken van de woningvoorraad Veel woningen zijn niet aanpasbaar en daardoor niet geschikt voor de behoeften van de ouder De gemeente wil de samenstelling van de bevolking evenwichtig houden door jongeren die in de gemeente willen blijven wonen, daarbij te ondersteunen. Op dit moment zijn er voor hen voldoende betaalbare huur en koopwoningen. Door de toegevoegde nieuwbouwwoningen zijn voor jongeren die in niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning voldoende mogelijkheden zich te orienteren op de woningmarkt. Daarnaast zijn er voldoende woningen voor jongeren in de sociale huursector. Uit de cijfers van de huisvesting van jongeren in woningen die beschikbaar gehouden worden voor deze doelgroep, blijkt dat deze woningen meestal terecht komen bij overige doelgroepen Duurzaamheid en Leefbaarheid Knelpunt Omdat de huidige markt een vragersmarkt is, is het belangrijk dat de kwaliteit van de woningen voldoet aan de eisen van deze tijd. Waar nodig moet die kwaliteit worden verbeterd. Mogelijke oplossingen Duurzaamheid is belangrijk item op de woningmarkt. Als het gaat over de betaalbaarheid of de verkoopbaarheid van woningen speelt duurzaamheid een steeds belangrijkere rol. De gemeente heeft een bescheiden rol in dit geheel. Woningbezitters zijn zelf verantwoordelijk voor investeringen in hun woning. Belangrijk is dat eigenaren voldoende informatie beschikbaar hebben om de juiste keuzes te kunnen maken op het gebied van duurzaamheid. Het gaat bij duurzaamheid dus vooral over voorlichting aan eigenaren en huurders. Deze rol moet door alle partijen gedragen worden. hetzelfde geldt voor de leefbaarheid van wijken 4

5 wordende mens. De gemeente wil de flexibiliteit van de woningvoorraad vergroten door bij nieuwbouwprojecten te verlangen dat een bepaald percentage van de woningen aanpasbaar wordt gebouwd. Verwezen wordt naar subparagraaf Leefbaarheid Knelpunt De leefbaarheid in de beide kernen van de gemeente is prima. Er doen zich geen leefbaarheidsproblemen voor zoals veel grote steden die kennen. Desalniettemin zijn er verbeteringen nodig en mogelijk. Mogelijke oplossingen De gemeente is bezig om wijkbeheer op te zetten, door met alle partijen (zoals politie, Omnivera, zorginstellingen en jongerenwerker) wijkteams te formeren. De wijkteams bespreken de mogelijkheden om de leefbaarheid in de wijk te vergroten, zoals het verbeteren van slecht onderhouden achterpaden. Daarnaast biedt woningbouw de mogelijkheid om jeugdwerkloosheid te reduceren. 37 Uitvoeringsparagraaf 40 paragraaf Hoofdstuk Omnivera De gemeente werkt bij voorkeur samen met Omnivera als leverancier van sociale huurwoningen. Beide partijen erkennen hierin het wederzijds belang. Omnivera is voor de gemeente een belangrijke partij omdat zij de enige sociale verhuurder is in HardinxveldGiessendam. Ter uitvoering van deze Nota Wonen zal de gemeente nieuwe prestatieafspraken maken met Omnivera. Deze nieuwe afspraken vervangen de Prestatieafspraken Wonen Hardinxveld Giessendam , die partijen in december 2008 met elkaar hebben gemaakt. Onderdeel van die actualisatie is een evaluatie van de toen gemaakte prestatieafspraken. Op basis van de geformuleerde uitvoeringsmaatregelen zullen in de nieuwe prestatieafspraken in elk geval afspraken worden gemaakt over de thema s die in tabel 24 zijn vermeld. Het gemeentebestuur van HardinxveldGiessendam hecht veel waarde aan actueel woonbeleid. Het is daarom belangrijk dat het beleid dat in deze Nota Wonen staat verwoord regelmatig tegen het licht wordt gehouden: staan de beleidsdoelen nog overeind en kunnen deze worden gerealiseerd met de genoemde maatregelen en instrumenten? 5.1 Omnivera GWZ en Huurdersraad De gemeente werkt bij voorkeur samen met Omnivera GWZ als leverancier van sociale huurwoningen. Beide partijen erkennen hierin het wederzijds belang. Omnivera GWZ is voor de gemeente een belangrijke partij omdat zij de enige sociale verhuurder is in HardinxveldGiessendam. Ter uitvoering van deze Nota Wonen zal de gemeente nieuwe prestatieafspraken maken met Omnivera GWZ en de Huurdersraad. Het gemeentebestuur van Hardinxveld Giessendam hecht veel waarde aan actueel woonbeleid. Het is daarom belangrijk dat het beleid dat in deze Nota Wonen staat verwoord regelmatig tegen het licht wordt gehouden: staan de beleidsdoelen nog overeind en kunnen deze worden gerealiseerd met de 5

6 Om te bereiken dat het woonbeleid actueel blijft, monitort de gemeente de ontwikkelingen door middel van het invullen van de woonmonitor. Op basis van deze informatie en overige bestaande documenten, zoals die van Omnivera en andere marktpartijen, stelt de gemeente jaarlijks een voortgangsrapport op waarin wordt ingegaan op actuele ontwikkelingen op de woningmarkt en op de vraag in hoeverre de beleidsdoelen uit de Nota Wonen worden gerealiseerd. Dat voortgangsrapport wordt jaarlijks besproken in een Platform Wonen HardinxveldGiessendam. De gemeente nodigt hiervoor alle partijen uit die zich met wonen bezighouden, zoals makelaars, architecten, ontwikkelaars, woningcorporaties, zorginstellingen, financiers en notarissen. Tijdens die jaarlijkse bijeenkomst worden de volgende zaken besproken: Actuele ontwikkelingen op de woningmarkt. Voortgang uitvoering Nota Wonen. Actualisatie van de Nota Wonen: is de beleidsnota nog actueel? Zo niet, welke aspecten zijn aan een actualisatie toe? genoemde maatregelen en instrumenten? Om te bereiken dat het woonbeleid actueel blijft, monitort de gemeente de ontwikkelingen samen met externe partijen. Naast deze jaarlijkse bespreking in het Platform Wonen HardinxveldGiessendam heeft de gemeente halfjaarlijks een bestuurlijk overleg met Omnivera, waar de uitvoeringsparagraaf (zie hoofdstuk 5) wordt besproken. 6