Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam

Transcriptie

1 Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam Samenvatting De vrije sector huurmarkt staat de laatste jaren steeds meer in de belangstelling van beleggers, ontwikkelaars en gemeenten. In 2015 heeft de gemeente Rotterdam een verkenning uitgevoerd naar de marktpotentie van vrije sector huurwoningen in Rotterdam. Inmiddels, begin 2017, is er nieuwe informatie beschikbaar waarmee de verkenning geactualiseerd kan worden. Het gaat met name om een nieuwe meting van het beschikbare woningaanbod en nieuwe inzichten in de actuele en toekomstige vraag- en aanbodontwikkeling. Volgens de nieuwe informatie zijn er in 2016 naar schatting vrije sector huurwoningen in Rotterdam. Dit is ruim 9 procent van de totale voorraad. Zowel het aantal als het aandeel is stijgend. Kenmerkend voor deze voorraad (t.o.v. de totale voorraad) is dat het relatief grote, nieuwe woningen betreft. Zo n 62% van de vrije sectorvoorraad is een appartement en ook dat aandeel stijgt. De nieuwe meting van het beschikbare woningaanbod geeft aan dat de huurprijzen inmiddels hoger liggen dan ten tijde van de vorige verkenning. Het aandeel van het Rotterdamse topsegment vanaf euro is groter (nu een derde, was een vijfde) en de totale gemiddelde huurprijs per meter ligt hoger (14 euro per meter, was 11). Ook de interesse in vrije sector huurwoningen is de afgelopen jaren verder gestegen. Om grip te krijgen op de vraagontwikkeling naar huurwoningen zijn opnieuw gegevens gebruikt over de huishoudenontwikkeling, de verhuisdynamiek en woonvoorkeuren van diverse huishoudenstypen. Met name de hogere meting van woonvoorkeuren leidt tot een grotere toekomstige vraagverwachting dan tijdens de vorige verkenning. Tegenover de hogere verwachte vraagontwikkeling staat een (inmiddels) grotere vrije sector huur woningvoorraad en een groter planaanbod, dan was voorzien tijdens de vorige verkenning. Vanwege de beschikbaarheid van kapitaal bij investeerders en de toenemende vraagbehoefte zijn veel nieuwe plannen bedacht. Bij een vraagontwikkeling van huishoudens per jaar en een mutatiegraad van 10 procent jaarlijks zou een extra marktruimte zijn voor jaarlijks gemiddeld woningen. Bij een hogere mutatiegraad (12%) is de extra marktruimte kleiner, gemiddeld zo n 800 woningen per jaar. Deze verkenning biedt natuurlijk geen garanties. Er zijn veronderstellingen gedaan. Zoals voor de verwachte huishoudenontwikkeling, en de aanname dat liberalisering en onttrekkingen door uitponding elkaar in evenwicht houden. Ook geldt dat marktvoorkeuren en verhuisdynamiek kunnen veranderen in een andere economische context. Uiteindelijk zijn specifieke product- en locatiekenmerken van doorslaggevend belang bij het effectueren van de vraag. 1

2 Inleiding Rotterdam telt op 1 januari 2016 ruim woningen. Daarvan is tweederde een huurwoning en één derde een koopwoning. Bijna de helft van de totale woningvoorraad is van woningcorporaties en een op de vijf woningen is een particuliere huurwoning. In deze verkenning wordt een profiel gegeven van de Rotterdamse vrijesector huurmarkt en wordt de toekomstige vraag- en aanbodontwikkeling in dit deel van de woningmarkt verkend. Ten opzichte van de vorige verkenning (september 2015) is gebruik gemaakt van een nieuwe meting van het beschikbare woningaanbod. Ook is het beeld van de actuele en toekomstige vraag- en aanbodontwikkeling gebaseerd op nieuwe informatie. 1. Kenmerken van de Rotterdamse woningvoorraad De totale woningvoorraad De Rotterdamse voorraad bestaat voor een kwart uit eengezinswoningen (grondgebonden woningen) en voor driekwart uit appartementen. De koopsector bestaat voor bijna de helft uit eengezinswoningen. In de huurwoningmarkt zijn appartementen sterker vertegenwoordigd en in de particuliere huurmarkt het meest met 88 procent. ROTTERDAMSE WONINGVOORRAAD NAAR EIGENDOM EN WONINGTYPE Corporatie Particuliere Eigenaarbewoner Onbekend Totaal huur huur Grondgebonden woning Appartement Totaal Grondgebonden woning 17% 12% 46% 38% 26% Appartement 83% 88% 54% 62% 74% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% Aandeel in totale voorraad 46% 19% 34% 100% Vrije sector huur In de vrije sector heeft de verhuurder meer vrijheid om de huurprijs te bepalen. Het puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale huurverhoging gelden namelijk niet voor deze zogeheten geliberaliseerde huurwoningen. In de volksmond worden dit wel vrije sectorwoningen genoemd 1. Onder vrije sector huur wordt in deze verkenning dan ook dat deel van de woningmarkt verstaan, waarvoor huurders geen huurtoeslag kunnen aanvragen. Sinds 1 januari 2015 ligt deze grens bij 710,68 euro. Dit bedrag is tot 2019 bevroren. De omvang van de vrije sector huurmarkt is niet op eenvoudige wijze te bepalen. Er is geen algemeen toegankelijke registratie van huurprijzen beschikbaar. De beste manier om een beeld te krijgen van dit marktsegment is de huurprijs te beschouwen als een afgeleide van de marktwaarde van woningen, zoals deze wordt bepaald ten behoeve van de onroerende zaakbelasting (WOZ). In de recente literatuur 2 hierover wordt de huurwaarde geschat op circa 6% van de marktwaarde. Door de schatting van de huurwaarde van 6,0% te hanteren, wordt de vrije sector in de particuliere huurmarkt in Rotterdam geraamd op circa woningen; dat is 35 procent van alle particuliere huurwoningen in Rotterdam. De afbakening op basis van de WOZ-waarde leidde voor de corporatiesector echter tot een overschatting en daarom is uitgegaan van het door de corporaties opgegeven overzicht van woningen in Zie analyse in Socrates 2016, tussentijdse update (ABF, 2016; pagina 18-20) 3 Bron: Maaskoepel 2

3 In 2016 bevat de totale vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam aldus woningen, onderscheiden in particuliere huurwoningen en corporatie huurwoningen. Het segment vormt ruim 9 procent van de totale voorraad. Zowel het aantal als het aandeel is stijgend. ROTTERDAMSE WONINGVOORRAAD NAAR EIGENDOM EN HUURSEGMENT Verder kan de voorraad vrije sector huur in vergelijking met de totale Rotterdamse woningvoorraad worden gekarakteriseerd als: Relatief grote woningen: ruim de helft van de vrije sector huur heeft een woonoppervlakte vanaf 100 m2 Relatief nieuwe woningen: ongeveer de helft van de vrije sector huur dateert van na 1990 Hoewel in meerderheid appartementen, toch vaker dan gemiddeld grondgebonden woningen Met name in de particuliere vrije sector huur een hogere mutatiegraad (14%) dan gemiddeld in de totale woningvoorraad (9%) KARAKTERISTIEK VAN DE ROTTERDAMSE VRIJE SECTOR HUURVOORRAAD 3

4 2. Woningaanbod in de vrije sector huurmarkt Op basis van een inventarisatie van huurwoningen met een huurprijs vanaf 700 euro die in Rotterdam worden aangeboden op Funda kan een profielschets worden gegeven van het beschikbare woningaanbod in de vrije sector. Dit is echter geen volledig overzicht van het woningaanbod. Zo ontbreekt hier het aanbod van corporaties. De website van Pararius is uitgebreider, maar lastiger om te verwerken tot overzichtelijke informatie. Het gaat hier echter om het vormen van een profiel. De veronderstelling is dan dat het aanbod op Funda een doorsnede is van het totale aanbod. In de periode januari 2016 december 2016 zijn ruim woningen verhuurd. Ruim 80 procent van het aanbod betreft een appartement. Het merendeel bevindt zich in de bestaande bouw. Het aanbod dat eind december 2016 te huur staat bedraagt nog slechts zo n 300 woningen. In 2016 zijn relatief weinig nieuwbouwhuurwoningen opgeleverde en in verhuur gebracht, vandaar het beperkte aanbod. AANTAL AANGEBODEN VRIJE SECTOR HUURWONINGEN OP FUNDA Verhuurd (jan 2016 dec 2016) Bestaand Nieuwbouw Totaal Appartement Eengezinswoning Totaal Te Huur (eind dec 2016) Bestaand Nieuwbouw Totaal Appartement Eengezinswoning Totaal Ongeveer 44 procent van het aanbod uit 2016 bevindt zich in het prijssegment van 700 tot euro. Het (Rotterdamse) topsegment vanaf euro vormt ongeveer 30 procent van het aanbod in de vrije huursector. Deze percentages zijn gebaseerd op de door Funda vermelde huurprijzen, ongeacht de huurcondities gestoffeerd, gemeubileerd, beiden of geen van beiden ( kaal ). HUURPRIJS WONINGAANBOD VRIJE SECTOR HUUR OP FUNDA (JAN 2016 DEC 2016) Huurprijs Appartement % Eengezins % Totaal % euro euro euro euro euro euro euro en meer Totaal

5 De totale gemiddelde huurprijs per vierkante meter bedraagt in Rotterdam 14 euro. Bij appartementen is dat hoger (15 euro) dan bij eengezinwoningen (11 euro). Bij gemeubileerde woningen ligt de huurprijs doorgaans hoger dan gemiddeld, bij kaal aangeboden woningen lager. De vierkantemeterprijzen van gestoffeerde woningen liggen nauwelijks hoger dan gemiddeld, bij appartementen zelfs lager. GEMIDDELDE HUURPRIJS PER M2 AANBOD OP FUNDA (JAN 2016 DEC 2016) gestoffeerd gemeubileerd beiden kaal totaal aantal / m2 aantal / m2 aantal / m2 aantal / m2 aantal / m2 Appartementen eengezinswoningen totaal Bij het appartementenaanbod variëren de gemiddelde kale huurprijzen van 9 tot 16 euro per vierkante meter. Rotterdam Centrum is de locatie met de hoogste kale huurprijs per vierkante meter (16 euro). Gemeubileerde appartementen zijn hier aangeboden voor gemiddeld 22 euro per vierkante meter. In vrijwel alle gevallen gaat het om reeds bestaande appartementen (geen nieuwbouw). Het totale aantal aangeboden appartementen is in Rotterdam Centrum ook aanzienlijk groter dan in de andere gebieden: 354 appartementen, op afstand gevolgd door Kralingen met 190 appartementen. In de gebieden Pernis en Hoek van Holland is door Funda slechts één appartement in het vrije huursegment aangeboden. GEMIDDELDE HUURPRIJS PER M2 APPARTEMENTENAANBOD OP FUNDA (JAN 2016 DEC 2016) appartementen gestoffeerd gemeubileerd beiden kaal totaal gebied aantal / m2 aantal / m2 aantal / m2 aantal / m2 aantal / m2 Rotterdam Centrum Delfshaven Overschie Noord Hillegersberg-Schiebroek Kralingen-Crooswijk Feijenoord IJsselmonde Pernis Prins-Alexander Charlois Hoogvliet Hoek van Holland Rozenburg totaal

6 Twintig procent van het vrije sectoraanbod bestaat uit eengezinswoningen (246 van de aangeboden woningen). Hier variëren de gemiddelde kale huurprijzen van 7 tot 13 euro per vierkante meter. De meeste eengezinswoningen zijn aangeboden in Hillegersberg (49 woningen) waarvan bijna de helft gestoffeerd en met een gemiddelde vierkantemeterprijs van 14 euro. In Hoek van Holland zijn twee eengezinswoningen aangeboden, de gemiddelde vierkantemeterprijs bedroeg 7 euro. In Rotterdam Centrum is slechts eengezinswoning aangeboden, gestoffeerd en voor 16 euro per vierkante meter. GEMIDDELDE HUURPRIJS / M2 EENGEZINSWONINGENAANBOD FUNDA (JAN 2016 DEC 2016) eengezinswoningen gestoffeerd gemeubileerd beiden kaal totaal gebied aantal / m2 aantal / m2 aantal / m2 aantal / m2 aantal / m2 Rotterdam Centrum Delfshaven Overschie Noord Hillegersberg-Schiebroek Kralingen-Crooswijk Feijenoord IJsselmonde Pernis Prins-Alexander Charlois Hoogvliet Hoek van Holland Rozenburg totaal Ontwikkeling huurprijzen Het Funda aanbod dat in de vorige verkenning was geïnventariseerd, had betrekking op de periode december 2013 december Vergelijking leert, dat de huurprijzen inmiddels hoger liggen. Het aandeel van het (Rotterdamse) topsegment vanaf euro is groter (nu een derde, was eenvijfde). De totale gemiddelde huurprijs per meter ligt hoger (14 euro per meter, was 11) en dit verschil kan volledig worden toegeschreven aan een hogere gemiddelde prijs/m2 van appartementen (15 euro per meter, was 11). 6

7 3. Vraagontwikkeling in de vrije sector huurmarkt Uitgangspunten/aannames Op basis van enkele aannames is een globaal beeld gevormd van de ontwikkeling van de vraag naar vrije sector huurwoningen in Rotterdam. De resultaten staan in de tabel op de volgende pagina. In de berekening wordt gebruik gemaakt van de PRIMOS huishoudensprognose voor de ontwikkeling van verschillende huishoudenstypen en het WoonOnderzoek Nederland voor de ontwikkeling van de verhuisdynamiek en de woonvoorkeuren. De aannames in het vraagmodel zijn als volgt te beschrijven: Huishoudensontwikkeling De PRIMOS-prognose (2015) laat voor Rotterdam een toename zien van het aantal huishoudens in de periode van pakweg huishoudens. Deze huishoudensontwikkeling is niet voor elk huishoudenstype hetzelfde. Er wordt een afname berekend van het aantal paren zonder kinderen in de leeftijdsgroep jaar (-2.000), maar juist een toename van de overige huishoudenstypen. Vooral oudere huishoudens (vanaf 65 jaar) zullen gaan toenemen. Deze groep vormt ruim de helft van de huishoudenstoename. Verhuisdynamiek De dynamiek van jaarlijks verhuizende huishoudens kan voor de verschillende huishoudenstypen worden afgeleid uit het WoonOnderzoek Nederland (WoON2015). Het betreft hier het aandeel huishoudens dat in twee jaar tijd is verhuisd. Hiervoor is gekeken naar de verhuisdynamiek in de gemeenten van de G32, aangezien de WoON-steekproef voor Rotterdam alleen te klein is om uitspraken op te baseren. De verhuisdynamiek (in een periode van twee jaar) variëert van circa 62 procent in de jonge leeftijdsklassen tot slechts 3,5 procent in de oudste leeftijdsklasse. In de tabel op de volgende pagina zijn de WoON2015percentages omgezet in een verhuisdynamiek per jaar. Volgens deze aanname verhuist op jaarbasis circa 1 op de 3 jonge huishoudens, maar bij ouderen slechts 1 op de 55. Het totale vraagvolume wordt berekend als het jaarlijks aandeel huishoudens dat verhuist (op basis van de verhuisdynamiek) plus de toe- of afname (op basis van de ontwikkeling). Tijdens de vorige verkenning (september 2015) was de verhuisdynamiek afgeleid uit het WoON2012. De nieuwe WoON2015-percentages liggen wat lager. Dit heeft wellicht te maken met het feit dat de economische crisis op haar dieptepunt was in de twee jaren voorafgaand aan de WoON2015-meting. Woonvoorkeur vrije sector huur De voorkeur voor een vrije sector huurwoning is eveneens afgeleid uit het WoON2015. Daarbij is gekeken naar het aandeel verhuisgeneigde huishoudens dat als woonwens een huurwoning in de vrije sector heeft genoemd. Ook deze voorkeuren zijn gebaseerd op de woonwensen van verhuisgeneigden in de G32. De voorkeur variëert van 23 procent voor alleenstaanden en paren zonder kind 65+ jaar, tot 10 procent voor gezinnen (inclusief eenoudergezinnen). De percentages liggen hoger dan in de vorige verkenning (najaar 2015), toen de voorkeur voor vrije sector huur was afgeleid uit het WoON2012. Woonvoorkeur naar woningtype Ook hiervoor is het WoON2015 gebruikt als referentie. Per huishoudenscategorie komen daaruit de volgende voorkeuren voor grondgebonden appartementen naar voren: Alleenstaanden tot 30 jaar (25% - 75%) Paar zonder kind tot 30 jaar (35% - 65%) Gezinnen (50% - 50%) Alleenstaanden en paren zonder kind 30 tot 65 jaar (30% - 70%) Alleenstaanden en paren zonder kind vanaf 65 jaar (10% - 90%) Deze woningtype-percentages zijn vergelijkbaar met de vorige verkenning, toen ze waren afgeleid uit het WoON

8 Scenario s vraagontwikkeling Voor de berekening van de vraag zijn twee verschillende scenario s (A en B) uitgewerkt. Het verschil tussen scenario A en scenario B is uitsluitend gemaakt op de mate van verhuisdynamiek. In scenario B zijn de wat hogere verhuisdynamiek-percentages uit het WoON2012 aangehouden. De reden hiervoor is dat de meer recente, lagere, verhuisdynamiek uit het WoON2015 wellicht (meer) gedrukt wordt door de economische crisis (zie uitgangspunten/aannames), terwijl daar inmiddels geen sprake meer van is. De hogere WoON2012-percentages voor verhuisdynamiek zijn enerzijds te vinden bij jonge alleenstaanden en anderzijds bij gezinnen en alleenstaanden/paren (zonder kinderen) boven de dertig. Uitkomsten vraagontwikkeling In scenario A is er op basis van deze aannames een jaarlijkse vraag van zo n huishoudens voor een woning in de vrije sector huur. Daarvan gaat voor huishoudens de voorkeur uit naar een appartement en voor huishoudens naar een grondgebonden woning. In scenario B, met wat hogere percentages voor verhuisdynamiek, is er een jaarlijkse vraag van circa huishoudens. Daarvan gaat voor huishoudens de voorkeur uit naar een appartement en voor bijna huishoudens naar een grondgebonden woning. VRAAGONTWIKKELING IN DE VRIJE SECTOR HUURMARKT ROTTERDAM, OP BASIS VAN AANNAMES A B C=A-B D E F G H Scenario A Inschatting jaarlijkse waarvan Huishoudens Ontwikkeling Verhuis- Interesse vraag grond- apparte dynamiek VS huur VS huur gebonden menten Alleenstaand jaar ,50% 22% Paar zndr kind jaar ,25% 18% Gezinnen (incl eenoudergezin) ,38% 10% Allstnden+Paren zndr kind jr ,30% 12% Allstnden+Paren zndr kind 65+ jr ,75% 23% Overig Totaal A B C=A-B D E F G H Scenario B Inschatting jaarlijkse waarvan Huishoudens Ontwikkeling Verhuis- Interesse vraag grond- apparte dynamiek VS huur VS huur gebonden menten Alleenstaand jaar ,75% 22% Paar zndr kind jaar ,75% 18% Gezinnen (incl eenoudergezin) ,25% 10% Allstnden+Paren zndr kind jr ,50% 12% Allstnden+Paren zndr kind 65+ jr ,50% 23% Overig Totaal Formule inschatting jaarlijkse vraag naar vrije sector huur F =((A*D)+(C*0,1*D))*E. De uitkomst is afgerond op 50-tallen. In de vorige verkenning (najaar 2015) waren voor de vraagontwikkeling ook twee verschillende scenario s uitgewerkt, die echter van elkaar verschilden in de mate van voorkeur voor een vrije sector huurwoning. Bij het eerste scenario was deze voorkeur direct gebaseerd op de meting die toen beschikbaar was, het eerder genoemde WoOn2012. In dit eerste scenario werd een toekomstige vraag geschat van jaarlijks zo n huishoudens voor een woning in vrije huursector. Bij het tweede scenario werd een wat grotere voorkeur voor vrijesector huurwoningen toegekend aan alleenstaanden en paren zonder kinderen tot 65 jaar. Dit tweede scenario leidde tot een toekomstige vraag van jaarlijks circa huishoudens. 8

9 De uitkomst van de huidige vraagberekening, jaarlijks á huishoudens, ligt boven de scenario s van de vorige verkenning (2.900 á 4.000). Dit wordt veroorzaakt doordat in de huidige berekening gebruik is gemaakt van een nieuwere huishoudenprognose en een meer recente interessemeting met grotere vraag naar vrije sector huurwoningen. 4. Aanbodontwikkeling in de vrije sector huurmarkt Na de vraagontwikkeling te hebben verkend, wordt nu een beeld gevormd van de toekomstige ontwikkeling van het aanbod van vrije sector huurwoningen in Rotterdam. Daarbij zijn de volgende aannames gehanteerd: Voorraad vrije sector huur Aan het begin van deze verkenning is de voorraad vrije sector huurwoningen afgebakend op particuliere huurwoningen. Daarbij worden corporatiewoningen geteld die worden verhuurd in de vrije sector (boven de huurprijsgrens). In totaal wordt dan gerekend met een startvoorraad van vrije sector woningen in Rotterdam in Nieuwbouw Op basis van de planningsoverzichten van de gemeente kan het aantal nieuwbouwwoningen in de vrije huursector worden bepaald (in het overzicht afgerond op 5-tallen). In de periode is er volgens de planning sprake van toevoegingen door nieuwbouw. Het grootste gedeelte daarvan (4.000 woningen) staat gepland voor de eerstkomende jaren Deze nieuwbouwplanning ligt beduidend hoger dan die waarmee in de vorige verkenning (najaar 2015) is gerekend. Toen werden er toevoegingen geraamd in de periode De grote vraagbehoefte en de beschikbaarheid van kapitaal bij beleggers hebben gezorgd voor deze sterke stijging. Mutatiegraad Uit de eerder gegeven karakteristiek is gebleken dat de mutatiegraad in de vrije huursector gemiddeld 11% is, variërend van 7 procent voor duurdere corporatiewoningen tot 14 procent in de particuliere vrije sector. Voor de berekening van het aanbod dat jaarlijks beschikbaar komt door mutaties in de voorraad wordt uitgegaan van een bandbreedte rondom deze 11%. Eén variant gaat uit van een mutatiegraad van 10 procent. Daarnaast is een variant opgenomen met een mutatiegraad van 12 procent. Naast toevoegingen door nieuwbouw en het beschikbaar komen van aanbod door mutaties, is er sprake liberaliseren van huurprijzen door corporaties bij mutaties. Hierdoor komen er steeds vrije sector huurwoningen bij. Tegelijkertijd vinden er onttrekkingen plaats door uitponding, zowel van corporatiewoningen als van particuliere huurwoningen. Voor deze excercitie is gekozen voor de aanname dat toevoegingen aan de vrije huursector door liberaliseren en onttrekkingen door uitponding elkaar in evenwicht houden; per saldo nul dus. 9

10 Uitgaande van deze aannames is er gemiddeld jaarlijks een aanbod beschikbaar in de vrije huursector van woningen (bij een mutatiegraad van 10%) tot woningen (bij een mutatiegraad van 12%). De fasering in de gemeentelijke nieuwbouwplanning-overzichten leidt ertoe dat in de eerstkomende jaren meer aanbod beschikbaar komt dan daarna. Jaar Voorraad 1 jan Nieuwbouw Vrijkomend bij mutatie 10% Totaal aanbod (nieuw+mutatie) Vrijkomend bij mutatie 12% Totaal aanbod (nieuw+mutatie) Confrontatie vraag - aanbodontwikkeling in de vrije sector huurmarkt Nu de ontwikkeling van vraag en aanbod in beeld zijn gebracht, kunnen beiden met elkaar worden geconfronteerd om de extra ruimte in dit marktsegment te verkennen. In onderstaande tabel is dat voor beide aanbodvarianten gedaan. Wat betreft de vraagontwikkeling is het getal van huishoudens per jaar aangehouden (vraagscenario B met meer verhuisdynamiek), omdat er inmiddels geen sprake meer is van economische crisis. Jaar Confrontatie bij vraag per jaar Gemid deld Behoefte (bandbreedte) mutatiegraad 10% mutatiegraad 12% NB: de in de tabel gepresenteerde aantallen zijn niet optelbaar tot een totaal voor de periode Het gaat om een beeld van de jaarlijks aanwezige martkruimte. 6. Conclusie Bij een vraagontwikkeling van huishoudens per jaar en een mutatiegraad van 10 procent jaarlijks zou een extra marktruimte zijn voor gemiddeld woningen. Bij een hogere mutatiegraad (12%) is de extra marktruimte kleiner, gemiddeld zo n 800 woningen per jaar. De verwachte vraagontwikkeling ligt hoger dan in de vorige verkenning. Dat is vooral omdat bij de huidige berekeningen gebruik kon worden gemaakt van een meer recente meting van de voorkeur voor vrije sector huurwoningen. Tegenover de hogere verwachte vraagontwikkeling staat een (inmiddels) grotere voorraad en een groter planaanbod volgens de gemeentelijke overzichten, dan was voorzien tijdens de vorige verkenning. Doordat deze verhogingen deels tegen elkaar wegvallen, is de berekende bandbreedte voor extra marktruimte vergelijkbaar met de vorige verkenning. Deze verkenning biedt natuurlijk geen garanties. Er zijn veronderstellingen gedaan, zoals de verwachte huishoudenontwikkeling en de aanname dat liberalisering en onttrekkingen door uitponding elkaar in evenwicht houden. Ook geldt dat marktvoorkeuren en verhuisdynamiek kunnen veranderen in een andere economische context. Uiteindelijk zijn specifieke product- en locatiekenmerken van doorslaggevend belang bij het effectueren van de vraag. Onderzoek en Business Intelligence; maart 2017 Auteur: Marco Hoppesteyn Voor meer informatie: 10