Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen

Transcriptie

1 R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V D e b e w o o n d e o m g e v i n g Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen Woningmarktonderzoek t.b.v. het Woonplan Assen Rapport

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldigen en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen Woningmarktonderzoek t.b.v. het Woonplan Assen Rapport Opdrachtgever Gemeente Assen, Actium en Woonconcept Auteurs Marlies van der Vlugt Johan van Iersel Uitgave december 2009 Rapportnummer P13350 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam Telefoon Fax website:

4

5 INHOUD Samenvatting I Hoofdstuk 1 Inleiding Aanleiding onderzoek Leeswijzer 2 Hoofdstuk 2 Typering gemeente Assen anno Inleiding De wijken in Assen De woningvoorraad Huishoudens Woonsituatie: wie woont waar De regio van Assen 11 Hoofdstuk 3 De woningmarkt Inleiding Gerealiseerde verhuizingen Potentieel verhuisgeneigden Starters op de woningmarkt Spanning op de markt 34 Hoofdstuk 4 Toekomstverwachtingen Inleiding Demografische ontwikkelingen Het regionale perspectief Economische scenario s Opgaven voor de toekomst Invloedsferen op de woningmarkt 53 Hoofdstuk 5 Nieuwbouwplannen en woonmilieus Inleiding Nieuwbouwlocaties Veranderingen in de woningvoorraad Woonmilieus Eigenbouw en duurzaamheid 62 Inhoudsopgave

6 Hoofdstuk 6 Wonen met zorg Inleiding Leven met fysieke beperkingen De behoefte aan geschikte woonruimten Verwachtingen voor de toekomst 73 Hoofdstuk 7 Betaalbaarheid Inleiding Inkomensgroepen Toekomstige ontwikkelingen Woonlasten 85 Hoofdstuk 8 Leefbaarheid en wijkgericht werken Inleiding Leefbaarheid Woningmarktpositie naar wijk Wijkgericht werken 95 Bijlage Onderzoeksopzet 101 Gerealiseerde betrouwbaarheid 102 Weging 103 Resultaten op wijkniveau 103 Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen

7 I Samenvatting Op weg naar een nieuw Woonplan Assen wil haar woonbeleid, thans neergelegd in het Woonplan Groeien met kwaliteit uit 2003, actualiseren. Belangrijke basis voor deze actualisatie is gedegen inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Dit woningmarktonderzoek beschrijft de resultaten van een enquête onder de inwoners van Assen over wonen, de woonomgeving en verhuiswensen. Dit onderzoek is uitgevoerd door RIGO in opdracht van de gemeente Assen en de woningcorporaties Actium en Woonconcept. Wonen in Assen anno 2009 Gemeente Assen toont het typische beeld van een middelgrote provinciestad: er wonen relatief veel gezinnen (35%) en 65-plussers (21%), terwijl het aantal jonge huishoudens gering is. De woningvoorraad bestaat uit woningen, waarvan permanent bewoond. In deze rapportage staat deze bewoonde woningvoorraad centraal. Meer dan de helft van de voorraad bestaat uit eengezinskoopwoningen 1, gevolgd door eengezinshuurwoningen en huurappartementen 2. De voorraad van Woonconcept bestaat uit 306 woningen, de voorraad van Actium bestaat uit woningen. Het is prettig wonen in Assen. Dit blijkt uit de waardering van de inwoners over het wonen en de woonomgeving en uit het feit dat Assen populair is onder woningzoekenden, zowel uit Assen als uit de omgeving. De afgelopen jaren heeft Assen een flink aantal vestigers aangetrokken (gemiddeld ruim 600 personen per jaar). Daarmee is het aantal (zelfstandig wonende) huishoudens gegroeid tot in Deze vestigers noemen het prettige woon- en leefklimaat als reden zich in Assen te vestigen. De meeste Assenaren wonen naar wens. Van de Assenaren overweegt 23% binnen vijf jaar te verhuizen, waarvan bijna de helft binnen nu en twee jaar. Deze verhuisgeneigdheid is relatief laag, hetgeen mede te maken heeft met de economische crisis. De verhuiswensen van starters worden minder door de economische crisis beïnvloed. In totaal overwegen circa jongeren de komende jaren een start te maken aan de wooncarrière. Het totaal aantal huishoudens dat de komende 5 jaar overweegt te verhuizen ligt hiermee op huishoudens. Veruit het grootste deel van de doorstromers - 82% - wil bij verhuizing in Assen blijven wonen. Redenen van mensen om Assen te verlaten liggen met name op het vlak van studie of werk. Het aandeel dat ook buiten Assen zoekt ligt onder starters hoger dan gemiddeld. Van de starters zoeken er bijna 900 zelfstandige woonruimte in A s- sen. voetnoot 1 2 Eengezinswoningen worden ook wel grondgebonden woningen genoemd en zijn geschikt voor in principe alle huishoudentypen. Appartementen worden ook wel aangeduid als meergezinswoningen. Samenvatting

8 II Actuele fricties op de woningmarkt In het woningmarktonderzoek is aan de respondenten gevraagd naar welk woningtype zij bij voorkeur verhuizen. Uit de antwoorden blijkt dat met name de eengezinskoopwoning populair is. Voor een deel bestaat deze behoefte aan eengezinskoopwoningen u it kwaliteitszoekers : huishoudens waarvoor een verhuizing geen noodzaak is, maar als ze mog e- lijkheden zien hun woonsituatie te verbeteren dan zullen zij dat doen. Deze kwaliteitszo e- kers zijn in het huidig economisch tij terughoudend (mede omdat prijssti jgingen niet langer vanzelfsprekend zijn). Vandaar dat ondanks de grote behoefte aan eengezinskoopwoningen, de afzet van gezinswoningen in met name de duurdere sectoren moeizaam verloopt. Zetten we de vraag af tegen het potentiële aanbod (de woningen die vrij komen als iedereen de verhuiswens waar zou maken) dan ontstaat een beeld van de fricties op de wonin g- markt anno Dit is weergegeven in figuur 1-1. De figuur laat zien dat de grootste spanning zich voordoet in de eengezinskoopsector: de vraag is groter dan het aanbod. We hebben het dan over de expliciete vraag: huishoudens die zonder twijfel hebben aangeg e- ven een eengezinswoning in de koopsector te wensen. Woonwensen zijn echter niet altijd zo eenduidig. Mensen oriënteren zich op meerder woningtypen en de keuze tussen een huur- of een koopwoning is deels afhankelijk van het economisch tij. In figuur 1-1 zijn de twijfelaars die een eengezinswoning in de huur- of de koopsector wensen bij zowel de staafjes eengezinskoop als eengezinshuur opgeteld. De figuur laat zien dat er ook vraag is naar appartementen, vooral in de (sociale) huursector. Daar staat echter ook een groot aanbod tegenover. Uitgaande van de vraagaanbodverhoudingen hebben d e eengezinswoningen in de huursector momenteel de zwakste markpositie. Dit heeft deels te maken met de kwaliteit van de bestaande woningen. Bijvoorbeeld in de wijk Lariks, waar zowel relatief als absoluut veel eengezinshuurwoningen van Actium zijn te vinden, wordt de kwaliteit van de woningen in de buurt minder positief beoordeeld dan gemiddeld (een 6,0 t.o.v. een 6,6 gemiddeld in de huursector). Daarnaast is de vraagdruk in deze wijk gering. De zwakke marktpositie van de eengezinshuurwoning zal zich daarom vooral in deze wijk manifesteren. Lariks wordt gevolgd door Assen-Oost, waar de vraagdruk eveneens gering is en de waardering van de woningen in de buurt eveneens onder het gemiddelde ligt. Naast de kwaliteit van het aanbod speelt ook een rol dat door de economische groei in de afgelopen jaren de doelgroep voor dit segment - gezinnen met een laag inkomen in aantal is afgenomen. Het kan overigens zo zijn dat de economische crisis zorgt voor een (tijdelijke) opleving van de popular i- teit van de huursector. fig u ur 1-1: Het potentië le aanb od afg ezet tegen de w oni ngv r aag, inclus ief s tar t ers eengezins meergezins eengezins meergezins twijfelaars expliciete vraag potentieel aanbod koop huur Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen

9 huishoudens III Aan de inwoners is ook gevraagd hun voorkeur uit te spreken voor verschillende woonmil i- eus. Meest populair zijn de woonmilieus rustig stedelijk wonen en buitenwijk rustig w o- nen. De groep mensen die een levendig stedelijk woonmilieu hoog waardeert is minder groot. Toch is dit nog circa 20% van de verhuisgeneigde huishoudens. Het gaat over het algemeen om kritische woonconsumenten die ook in andere woonmilieus zoeken. Maa t- werk en kwaliteit zijn van belang. Toekomstige ontwikkelingen Bij toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt spelen demografische en economische ontwikkelingen een belangrijke rol. Wat betreft demografie heeft RIGO ingezoomd op meerdere demografische scenario s. Volgens de prognose van provincie Drenthe (2009) wonen in 2030 circa mensen in gemeente Assen. Deze prognose gaat uit van een positief migratiesaldo van 500 personen per jaar, iets minder dan de instroom van de afg e- lopen jaren. De huishoudentoename gedurende de periode 2008 tot 2020 komt neer op ruim (figuur 1-2), wat betekent dat er gemiddeld per jaar circa 365 woningen nodig zijn om de extra behoefte te accommoderen. Meer dan de helft van de toename bestaat uit huishoudens van 65 jaar of ouder. Het aandeel 65+ neemt toe van 21% in 2009 tot 26% in In personen gaat het om een toename van 14% in 2009 tot 18% in 2020 en 22% in fig u ur 1-2: Ontwikke li ng aant al huis ho udens vo lg ens mig rat ie -nul en m ig ra tiesaldo werkelijke cijfers RIGO-prognose: migratie-nul provinciale prognose: migratiesaldo 500 jaartal Bron: CBS/PLB, provincie Drenthe, RIGO-prognoses Ook als we uitgaan van de prognose migratie nul (waarbij de ontwikkeling van de bevolking alleen wordt bepaald door geboorte en sterfte) neemt het aantal huishouden toe. Wel komt deze variant over de periode een kleine lager uit dan de provinciale prognose. Dit betekent dat over de periode er gemiddeld per jaar circa 240 woningen extra nodig zijn voor de eigen aanwas en 125 woningen voor de opvang van de regionale behoefte. Voor het accommoderen van de huishoudentoename is voldoende plancapaciteit nodig. Gemeente Assen heeft plancapaciteit voor de bouw van in totaal woningen in de Samenvatting

10 IV periode 2009 tot Nieuwbouwplannen worden echter zelden allemaal gerealiseerd, gemiddeld genomen in Nederland vindt 30% van de plannen geen doorgang of wordt uitg e- steld. Daarnaast worden er ook woningen gesloopt. Dit betekent dat er een ambitieuze opgave ligt om de plannen te realiseren. De Assense woningmarkt staat niet op zichzelf maar moet gezien worden in de regionale context. Ook in de omliggende gemeenten neemt het aantal huishoudens nog toe. Het gaat vooral om een toename van oudere huishoudens. In de afgelopen jaren is gemeente Assen er in geslaagd veel jonge gezinnen in de leeftijd van 35 tot 45 jaar aan te trekken. De pr o- vinciale prognose gaat ervan uit dat dit in de toekomst zal blijven lukken. Hierbij moet wo r- den opgemerkt dat het aantrekken van deze groep lastiger zal worden. Landelijk neemt deze groep namelijk in aantal en aandeel af en eenzelfde trend is zichtbaar is de omligge n- de gemeenten van Assen. Bovengenoemde demografische ontwikkelingen bepalen in belangrijke mate de woningbehoefte in de toekomst. Ook economische ontwikkelingen zijn van belang. De omvang van de portemonnee is van invloed op de woonwens. De prognoses omtrent de economische ontwikkelingen in Nederland volgen elkaar momenteel in hoog tempo op. Nie mand kan exact voorspellen hoe heftig de recessie zal zijn en hoe lang deze zal duren. In deze studie is daarom gewerkt met twee scenario s: 1) een zware crisisvariant (ZWC), waarbij de crisis een flinke impact heeft ook op de langere termijn, en 2) een lichte crisisvariant (LC), waarbij na een relatief korte dip in de economische ontwikkeling de groei weer doorzet. Consequenties voor het voorraadbeleid tot 2020 voetnoot RIGO heeft ook voor 2020 de woningbehoefte geraamd, rekening houdend met kwalitatieve fricties op de markt en demografische en economische ontwikkelingen. De belangrijkste toename van de woningbehoefte betreft eengezinskoopwoningen. Het accent in de uitbre i- dingsopgave zal op termijn dan ook met name op dit segment moeten liggen (ook al loopt de afzet op dit moment moeilijk). Over de periode tot 2020 zal de toename vooral betrekking hebben op het (middel)dure segment: tussen en en het segment boven de Omdat door de crisis op de korte termijn de afzet van de duurdere woningen naar verwachting moeizamer zal verlopen, ligt het voor de hand in de nieu w- bouwplanning in het begin wat meer het accent op de goedkopere segmenten te leggen en naar verloop van tijd het aandeel duurdere woningen op te schroeven. Ook de behoefte aan appartementen neemt de komende jaren toe. Dit zowel in de koop - als in de huursector. De behoefte aan eengezinswoningen in de huursector blijft nagenoeg constant. Dit betekent dat de positie van dit segment precair blijft. Als de economie aa n- trekt en de doorstroming op gang komt kunnen de eengezinshuurwoningen met een mind e- re prijs-kwaliteitverhouding in de problemen komen. Voor de woningen met voldoende kwaliteit, kan verkoop dan uitkomst bieden. Uiteraard geldt ook voor de huursector als geheel dat de prijs-kwaliteitverhouding bepalend is voor de marktpositie. Grofweg geldt hierbij dat de goedkope segmenten (onder de 358) het moeilijk kunnen krijgen vanwege een te geringe kwaliteit en de duurdere segme n- 3 4 Daarnaast zijn plannen voor het toevoegen van 216 (onzelfstandige) verblijfseenheden met zorg. Het gaat hier om de woningbehoefte: een totaalplaatje waarin de woonsituatie van huishoudens die niet wensen te verhuizen en de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens zijn verdisco n- teerd. Kijken we alleen naar de wensen van verhuisgeneigde huishoudens, dan gaat de vraag vooral uit naar woningen in het goedkope tot middeldure segment. Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen

11 V ten (boven de 648) vanwege een te hoge prijs en concurrentie met de koopsector. De belangrijkste (toename van de) behoefte in de huursector zit tussen de kwaliteitskortingsgrens en de liberalisatiegrens. Omdat woonkwaliteit vaak samenhangt met bouwperiode, zijn de woningen met een rel a- tief slechte kwaliteit vaak geconcentreerd gelegen in bepaalde wijken. Daarnaast kunnen andere leefbaarheidproblemen zich op wijkniveau manifesteren. Niet voor niets speelt in het voorraadbeleid het wijkgericht werken dan ook een belangrijke rol. In de voorliggende studie is niet uitgebreid ingegaan op de leefbaarheid in de wijken. Dat gebeurt in een and e- re, uitgebreide studie naar leefbaarheid waarvan de resultaten begin 2010 verschijnen. Wel is ook in dit onderzoek gestreefd naar een representatief beeld op wijkniveau. Op basis hiervan kan het volgende gezegd worden over de marktpositie van de Assense wijken. Van de Assense wijken staat Lariks het meest onder druk. De woningen en de woonomg e- ving worden door de inwoners relatief laag beoordeeld en de geringe kwaliteit vormt voor velen een aanleiding om te willen verhuizen. Bij gevolg wonen er in deze wijk dan ook vooral lagere inkomens, met weinig keuzemogelijkheden. Hoewel Lariks beduidend slechter scoort dan de andere wijken, is belangrijk te vermelden dat alles relatief i s: ook in Lariks wonen veel tevreden mensen en is het overall oordeel van de inwoners nog altijd gemi d- deld een (ruime) voldoende. Na Lariks zijn er verschillende wijken waar mogelijk problemen kunnen ontstaan en/of er op kleinere schaal al problemen bestaan. Zo geldt voor de wijk Peelo dat het gemiddeld oordeel over de woningen en woonomgeving goed is, maar dat er ook een relatief grote groep wil verhuizen juist vanwege deze kwaliteit. Nader onderzoek en analyse moet uitwi j- zen wat hier exact aan de hand is. Doordat in dit onderzoek veel indicatoren op wijkniveau in kaart zijn gebracht, biedt het een goede eerste houvast bij deze zoektocht. Andere wijken waar mogelijk (op kleine schaal) problemen kunnen ontstaan zijn Assen-Oost en Noorderpark. De vraagdruk in deze wijken is laag en het oordeel over de kwaliteit van de woningen in de buurt is relatief aan de lage kant (maar nog altijd een ruime voldoende). Voor Pittelo geldt dat er relatief veel huishoudens met een lager inkomen wonen. Opvallend voor deze wijk is dat relatief weinig verhuisgeneigden in hun eigen wijk op zoek zijn naar een andere woning. In het Centrum spelen parkeerproblemen en door sommigen worden de woningen te klein bevonden en/of wordt een buitenruimte gemist. Onder woningzoekenden is het Centrum echter enorm populair. Onder ouderen is het Centrum populair vanwege het geschikte woningaanbod en de voorzieningen. En ook jongeren (starters) wonen graag in deze wijk. Marsdijk scoort vrijwel op alle fronten goed, maar relatief veel huurders van Actium en Woonconcept vinden de oppervlakte van hun woning te klein. Voor veel huurders vormt dit een aanleiding om te willen verhuizen. Voor het Buitengebied en Kloosterveen geldt dat op alle fronten goed wordt gescoord. Assen-West neemt op veel aspecten een middenpositie in. Wonen met zorg Een deel van de Assense bevolking heeft te maken met lichamelijke gebreken, waaronder veel ouderen. Als gevolg van de vergrijzing neemt de vraag van deze groep de komende jaren flink toe. Het gaat om een toenemende behoefte aan geschikte woningen, maar ook aan zorgvoorzieningen zoals hulp bij de persoonlijke verzorging en maaltijdenvoorzieningen. De vergrijzing zorgt ervoor dat steeds meer eisen worden gesteld aan de toe - en doorgankelijkheid van de woningvoorraad. Het woonwensenonderzoek laat een actueel tekort zien van circa 330 nultredenwoningen, naar de toekomst toe neemt de behoefte toe met nog Samenvatting

12 VI eens woningen. Circa driekwart van deze toenemende behoefte is afkomstig van 55 - plussers. De behoefte gaat voornamelijk uit naar eengezinskoopwoningen en huurappart e- menten. Veel ouderen zijn tevreden met de woonsituatie en zullen eerst kijken in hoeverre de huid i- ge woning kan worden aangepast alvorens om te zien naar een andere woning. Circa 12% van de 55-plussers is verhuisgeneigd, veel minder dan de 23% gemiddeld in Assen. Bijna 250 huishoudens van 55 jaar of ouder hebben concrete plannen om hun eigen woning in de komende twee jaar te (laten) verbouwen om er ook met ouderdomsbeperkinge n te kunnen blijven wonen. Het gaat om onder meer een traplift, beugels voor in de badkamer of het toilet of het realiseren van de slaapkamer en de badkamer op de begane grond. Daarnaast kunnen ook huurwoningen via aanpassingen geschikt worden gemaakt. De toenemende behoefte aan nultredenwoningen zal deels ook via nieuwbouw moeten worden opgelost. Het gaat om appartementen, maar ook om eengezinskoopwoningen. Voor een deel zullen deze in of nabij woonservicezones of complexen moeten worden gerealiseerd, zodat men niet alleen een geschikte woning betrekt, maar (op termijn) ook de ben o- digde zorg kan ontvangen. Een deel van de ouderen is op een gegeven moment niet meer in staat zelfstandig te blijven te wonen. Deze groep doet een beroep op de intensieve zorg. Binnen de intensieve zorg worden vaak twee niveaus onderscheiden: zorg op afroep en 24-uurstoezicht en/of begeleiding. De behoefte aan deze vormen van zorg neemt de komende jaren flink toe. Tege n- over deze vraag staat een groot aanbod en er zijn al meer dan voldoende plannen voor uitbreiding. Daarnaast zijn er alternatieven denkbaar, zoals mantelzorgwoningen waarbij de hulpgever en ontvanger in twee zelfstandige woningen naast elkaar wonen. Over het a l- gemeen wordt door de Assense bevolking positief gereageerd op dit concept. De toenemende behoefte aan zorg op afroep overlapt overigens met de eerder aangegeven toename van de behoefte aan nultredenwoningen. Betaalbaarheid Uit het woningmarktonderzoek komt een potentiële beleidsmatige doelgroep naar voren van circa huishoudens, ofwel 35% (figuur 1-3). De omvang van de doelgroep neemt in de toekomst verder toe tot 38% bij het ZWC-scenario en ruim 35% bij het LC-scenario. Deze toename is voor een belangrijk deel een gevolg van de vergrijzing (na het bereiken van de pensioensgerechtigde leeftijd daalt het inkomen) maar ook de economische crisis zorg t voor een toename van de doelgroep. Circa huishoudens behoren tot de groep middeninkomens met een inkomen tot , ofwel 41%. Naar de toekomst toe neemt deze groep licht toe tot 43%. fig u ur 1-3: Ontwikke li ng van de doelg r oep e n de midd enin komens doelgroep: obv grenzen huurtoeslag middeninkomens: nietdoelgroep tot , ZWC-scenario 2020, LC-scenario, bewerking RIGO Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen

13 VII Een deel van doelgroep woont in de koopsector, vooral huishoudens van 55 tot 65 jaar die in het verleden een koopwoning hebben bemachtigd. Circa 65% van de doelgroep en 30% van de middeninkomens doet een beroep op de sociale huurwoningen van Actium en Woonconcept. Van goedkope scheefheid is vrijwel geen sprake. Op de langere termijn is het van belang dat er voldoende woningen beschikbaar komen om de toename van de doe l- groep (en middeninkomens) te kunnen accommoderen. Ook inzicht in de betaalbaarheid van het wonen in brede zin staat weer volop in de belangstelling. Huurders zijn circa 23% van hun inkomen kwijt aan de huur van hun woning en 37% aan hun totale woonlasten (in medianen). Eigenaarbewoners betalen circa 14 % van hun inkomen aan de hypotheek van hun woning en 24% aan hun totale woonlasten. Naast huur, hypotheek, belastingen en verzekeringen kunnen stijgende energiekosten een flinke belasting zijn voor huishoudens met een kleine portemonnee. Onder de Assense bevolking is dan ook een grote belangstelling gesignaleerd voor energiebesparende maatreg e- len (mits de benodigde investering kan worden terugverdiend). Een aanzienlijk kleiner deel - bijna 900 huishoudens - heeft concrete plannen om de woning in de komende twee jaar te (laten) verbouwen om de woning energiezuiniger te maken. Bij de ontwikkeling van de woonlasten speelt ook de ontwikkeling van het inkomen een belangrijke rol. Circa een derde van de huishoudens maakt zich zorgen over inkomensve r- lies/-daling als gevolg van de economische crisis. Daarnaast denkt 39% van de eigenaarb e- woners dat de waarde van hun woning zal dalen. Signalen om de ontwikkeling van de woonlasten in de toekomst goed in de gaten te houden. Samenvatting

14

15 1 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding onderzoek Het nationaal stedelijk netwerk Groningen-Assen behoort tot een van de zes stedelijke netwerken van Nederland. Assen zal zich als de tweede stad van het netwerk ontwikkelen als een van de twee polen in de as Groningen-Assen. Daarnaast is Assen in het kader van het provinciaal ruimtelijk beleid een streekcentrum waar het wonen en werken wordt g econcentreerd. Vanwege deze positie dient er steeds voldoende aanbod te zijn van woningen en bedrijvente r- reinen. Kortom, er speelt veel in de gemeente Assen. Ontwikkelingen op de woningmarkt Op het beleidsterrein wonen zal de komende jaren de nieuwbouw op de uitbreidingslocatie Kloosterveen worden afgerond. Voor woningbouw op langere termijn loopt momenteel een haalbaarheidsonderzoek naar de herontwikkeling van Havenkade / Stadsbedrijvenpark. De planning is dat dit onderzoek halverwege 2010 is afgerond. In het kader van de Structuurvisie Stadsrandzone Assen heeft de gemeenteraad besloten het gebied Messchenveld II aan te wi j- zen als toekomstig woongebied. Ook binnenstedelijk lopen er verschillende nieuwbouwprojecten. Bij de uitvoering van deze en andere projecten hebben de gemeente en haar partners te maken met een snel veranderende omgeving. De afgelopen jaren zijn de demografische prognoses landelijk, maar ook regionaal diverse malen naar beneden bijgesteld. Het laatste jaar zorgt de economische crisis voor terughoudende woonconsumenten. De positie die Assen in de regio inneemt en de snel veranderende context hebben er mede voor gezorgd dat het Woonplan Groeien met kwaliteit opgesteld in december 2003 verouderd is en geactualiseerd dient te worden. Er is behoefte aan een vernieuwd Woonplan met een beknopte actualisatie van het beleid voor de korte termijn (waarin naast wonen ook andere terreinen een plaats krijgen) en een brede blik voor de langere termijn. Onderzoek onder de Assense bevolking Om beleidsmatige keuzen goed onderbouwd te kunnen maken, is gedegen onderzoek onon t- beerlijk. Onderzoek naar feitelijkheden, maar ook naar de meningen en opvatting en van de inwoners van de gemeente zelf. Vandaar dat de gemeente Assen, samen met woningcorporaties Actium en Woonconcept, een uitgebreide vragenlijst heeft uitgezet onder haar inwoners. Half augustus 2009 hebben bijna huishoudens in de gemeente een uitgebreide vragenlijst ontvangen over het wonen en leven in de gemeente, waarvan circa 37% de enquête heeft ingevuld en teruggestuurd. Voeding voor het Woonplan Assen Deze rapportage beoogt een helder beeld te geven van de stand van zaken op de Assense woningmarkt, in de volle breedte, nu en in de toekomst. Belangrijke spil hierbij is zogezegd de bewonersenquête onder de Assense bevolking. Daarnaast worden diverse bronnen en meth o- den gebruikt om het gewenste inzicht te bieden. Het voorliggende woningmarktonderzoek Inleiding

16 2 geeft daarmee voeding aan het vernieuwde Woonplan Assen Ook geeft het document voeding aan het (strategische voorraad)beleid van de corporaties. 1.2 Leeswijzer De rapportage kent de volgende opbouw: Hoofdstuk 2 geeft een typering van gemeente Assen wat betreft woningen en huishoudens anno Hoofdstuk 3 gaat in op de situatie op de Assense woningmarkt anno Hoe groot is de dynamiek op de woningmarkt? Hoeveel mensen hebben verhuisplannen en wat zijn hun woonwensen? Hoofdstuk 4 biedt inzicht in demografische en economische ontwikkelingen en de consequenties daarvan voor de woningbehoefte. Hoofdstuk 5 gaat in op het woningbouwprogramma van gemeente Assen en op de waardering van verschillende type woonmilieus. Hoofdstuk 6 biedt inzicht in de (ontwikkeling van de) behoefte aan wonen met zorg en geschikte woonruimten. In hoofdstuk 7 staat de omvang en ontwikkeling van de doelgroep en de middeninkomens centraal, net als de woonlasten van de bewoners. Hoofdstuk 8 gaat in op de leefbaarheid in Assen en op de woningmarktpositie van de wijken. Voor de snelle lezer is aan het begin van de rapportage een samenvatting toege voegd. In de bijlage staat een toelichting op de gehanteerde onderzoeksmethoden en zijn enkele aanvullende, verdiepende resultaten van het onderzoek op wijkniveau weergegeven. Goed om te weten De respons van het woonwensenonderzoek is voldoende voor het realiseren van een hoge betrouwbaarheid. Toch blijft bij een enquêteonderzoek gelden dat de uitkomsten met in dit geval geringe marges zijn omgeven. Om schijnnauwkeurigheid te vermijden zijn alle absolute uitkomsten afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen kleine verschillen ontstaan tussen de randtotalen en de opgetelde celwaarden. Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen

17 3 Hoofdstuk 2 Typering gemeente Assen anno Inleiding In de volgende hoofdstukken wordt ingezoomd op het functioneren van de woning markt en beleidsmatig relevante thema s. In dit hoofdstuk schetsen we het kader waarbinnen deze ui t- komsten moeten worden geduid. Op basis van facts en figures wordt de gemeente Assen getypeerd en worden gehanteerde definities verduidelijkt. Bij het opstellen van de typering is zo veel mogelijk uitgegaan van harde gegevens uit bestaande registraties. Op het beleidsveld wonen zijn hierbij vooral de huishoudensamenstelling van de Assense bevolking en de samenstelling van de woningvoorraad van belang. De harde randtotalen op deze terreinen worden gebruikt om het enquêtebestand te wegen. Hierdoor kloppen de randtotalen in het enquêtebestand exact met de werkelijkheid en zijn betrouwb a- re detailuitspraken mogelijk. In de eerstvolgende paragraaf gaan we in op de gebiedsindeling die bij dit onderzoek is gehanteerd. In paragraaf 2.3 en 2.4 bespreken we achtereenvolgens de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de in Assen woonachtige huishoudens. In paragraaf 2.5 schetsen we een beeld van de woonsituatie van de huishoudens in Assen (wie woont waar). In paragraaf 2.6 worden de banden van Assen met de omliggende gemeenten belicht. 2.2 De wijken in Assen Recentelijk is de gemeente Assen ingedeeld in 109 buurten en 10 wijken. Deze eenduidige indeling is opgesteld volgens de richtlijnen van de Vereniging Nederlandse Gemeenten en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit onderzoek is aangesloten bij deze wijkindeling. Het gaat om Lariks, Centrum, Noorderpark, Assen-Oost, Pittelo, Assen-West (waaronder Baggelhuizen), Peelo, Marsdijk, Kloosterveen en het Buitengebied van Assen met de dorpen Loon, Ubbena, Ter Aard, Zeijerveld, Witten, Graswijk, Anreep, Schieven en Dijkveld. De exacte geografische afbakening staat weergegeven in figuur 2-1. Het kaartje maakt duidelijk dat de gebieden verschillen qua oppervlakte. Dat doen ze u i- teraard ook qua inwoneraantal, aantal huishoudens en aantal woningen In tabel 2-1 is een overzicht weergegeven van het aantal inwoners in 2009 en het aantal zelfstandig wonende huishoudens in In paragraaf 2.3 en 2.4 gaan we nader in op de definitie van zelfstandig wonende huishoudens. Typering gemeente Assen anno 2009

18 4 fig u ur 2-1: Buur ti ndeling Assen Bron: gemeente Assen Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen

19 5 tabel 2-1: Bevo lk ing in 2009 per gebied in gemeente A ssen inwoners, totaal zelfstandig wonende huishoudens Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost Pittelo Assen-west (Baggelhuizen) Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied totaal Bron: buurtmonitor Assen, GBA bestand gemeente Assen, bewerking RIGO De wijk Marsdijk telt de meeste inwoners en huishoudens, gevolgd door Noorderpark en A s- sen-oost. In tabel 2-2 is de bevolkingsopbouw per wijk weergegeven. De nieuwbouwwijk Kloosterveen telt relatief de meeste kinderen tot 15 jaar, in het Centrum van Assen wonen relatief de meeste ouderen. In de wijken Marsdijk en Peelo zijn relatief de minste ouderen te vinden. Een indicatie van de toekomstige ontwikkelingen van het aantal 65-plussers in de wijken van Assen staat weergegeven in paragraaf 4.2. voetnoot tabel 2-2: Bevo lk ingsopbouw in 2009 in de w ij ken van gemeente A ssen Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost Pittelo Assen-west Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied totaal < 15 jaar 9% 12% 14% 14% 21% 19% 22% 25% 31% 17% 19% jaar 14% 22% 19% 18% 19% 14% 21% 15% 14% 12% 17% jaar 16% 17% 19% 19% 20% 20% 24% 27% 33% 18% 23% jaar 29% 26% 27% 29% 28% 33% 28% 27% 17% 36% 27% % 23% 22% 21% 13% 13% 6% 6% 4% 16% 14% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: buurtmonitor Assen 2.3 De woningvoorraad De woningvoorraad in Assen bestaat uit een kleine woningen (bron: gemeente Assen). Ruim woningen worden bewoond door eigenaarbewoners, ruim woningen zijn in handen van sociale verhuurders en de overige woningen kunnen tot de particuliere huurse c- tor worden gerekend. Het aantal woningen dat zelfstandig bewoond wordt is lager dan het feitelijk aantal woningen. Een deel van de Assense bevolking woont in een verzorging- of verpleeghuis, of in een woongroep voor verstandelijk gehandicapten. Andere huishoudens zijn bijvoorbeeld inwonend bij een hospita. Daarnaast is een klein deel van de woningvoorraad niet bewoond als gevolg van (frictie)leegstand. In dit onderzoek focussen we op de groep huishoudens die een zelfstandige woning bewoont. 5 Hieronder worden die adressen verstaan waar iemand woont die in de Gemeentelijke BasisAdministratie (GBA) staat ingeschreven. Het zijn ook deze adressen waar de enquêtes onder de bewoners zijn uitgezet. In totaal zijn er in Assen regulier bewoonde 5 Inclusief huishoudens in woonwagens en recreatiewoningen. Typering gemeente Assen anno 2009

20 Lariks (N = 2.945) Centrum (N = 2.760) Noorderpark (N = 4.185) Assen-oost (N = 3.530) Peelo (N = 2.860) Pittelo (N = 1.525) Assen-west (N = 1.725) Marsdijk (N = 4.745) Kloosterveen (N = 3.295) Buitengebied (N = 405) Assen (N = ) 6 woningen (peildatum juni 2009). Of met andere woorden: er zijn in Assen zelfstandig wonende huishoudens woonachtig. In Assen zijn vijf sociale huurders actief. 6 In dit onderzoek richten we ons specifiek op de woningcorporaties Actium en Woonconcept. Het bezit van beide corporaties telt woningen. In dit onderzoek gaan we uit van zelfstandig bewoonde woningen: 306 woningen in het bezit van Woonconcept en woningen in het bezit van Actium (tabel 2-3). tabel 2-3: Wo ni ngvo orr aad Woonc oncept en Ac ti um Woonconcept aandeel Actium aandeel totaal aandeel zelfstandig bewoonde woningen % % % zorgcentrum, zorgunits of overig % 106 1% 209 2% (frictie)leegstand 5 1% 109 1% 114 1% totaal woningen % % % Bron: Woonconcept en Actium Een kleine woningen is in handen van eigenaarbewoners, particuliere verhuurders en overige sociale verhuurders. In figuur 2-2 is de samenstelling van de woningvoorraad per wijk in Assen weergegeven. Ruim de helft van de voorraad in Assen bestaat uit eengezinskoopwoningen (52%). Dit woningtype vinden we relatief gezien vooral veel terug in het Buitengebied van Assen (waaronder boerderijen), Kloosterveen en Marsdijk. Het aantal koopappartementen in Assen is relatief gering. Deze woningen staan vooral in het Centrum van Assen en in Lariks. Circa 29% van de voorraad in Assen bestaat uit sociale huurwoningen in het bezit van Actium en Woonconcept. Het aandeel huurwoningen van Actium en Woonconcept is het grootst in Lariks en Noorderpark. De overige huursector, die bestaat uit particuliere verhuurders, woningen van beleggers en andere sociale verhuurders is relatief groot in het Centrum van Assen. fig u ur 2-2 Samens telli ng woni ngvo orr aad per w ijk in Assen in % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% overig / onbekend overig huur mg overig huur eg Actium + WC mg Actium + WC eg koop mg koop eg Bron: gemeente Assen, Actium, Woonconcept en het woonwensenonderzoek Assen, 2009 voetnoot 6 Het gaat om Actium, Woonconcept, Omnia Wonen, Mooiland en Woonzorg Nederland. Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen