Advies DUWO Werkplan 2011 en Meerjarenbegroting

Transcriptie

1 Advies DUWO Werkplan 2011 en Meerjarenbegrting Dr E. Meijerman Inleiding Vr het advies is naar drie zaken gekeken: 1. Wat is het beleid. Welke vragen zijn daarbij denkbaar vr een bewnersrganisatie. 2. Wat zijn de risic s vr de cntinuïteit, gegeven het beleid in het licht van de vragen. 3. Wat valt in de cijfers 2009 p in vergelijking met de referentiegrep, wat lijkt daarvan dr te werken in 2011, en is het verhaal/de cijferpstelling innerlijk cnsistent. Daarbij zijn betrkken de verstrekte meerjarenbegrting , de CFV rapprtage en het CFV rdeel 2010 ver de jaarcijfers 2009 en het meerjarenperspectief , het ndernemingsplan 2010, de verkrte versie van het ndernemingsplan en verder en de reactie p het advies meerjarenbegrting DUWO heeft na het meilijke jaar 2008 duidelijk met succes ingezet p het beperken van bedrijfslasten en rentelasten en daarmee financiële ruimte vrijgemaakt vr nrendabele investeringen. Dit advies is dan k veel psitiever. DUWO zet bij haar maatschappelijke taak als crpratie (het huisvesten van mensen die dat znder ndersteuning niet zelf kunnen) bij vrrang in p de delgrep, ze haalt de 90% nrm met gemak. Ze kiest daarbij, p grnd van de grte behefte, ng meer vr de kansrijke studentenppulatie daarbinnen. Dat blijkt bijvrbeeld k uit de inzet m in Hfddrp met een kennelijk meilijker delgrep MBO studenten tt een andere ppulatie in de DUWO panden te kmen f deze af te stten. De inzet vr jngeren zals in Delft f Den Haag wrdt lsgelaten, ude verplichtingen wrden nagekmen. Niet studenten bezit wrdt geleidelijk verkcht (bijvrbeeld de kmende jaren 600 van de gewne wningen in Delft). DUWO heeft weinig bezit en investeringen in achterstandwijken. DUWO had zich k tt een expert vr de MBO student f jngeren prjecten als kamers met kansen kunnen ntwikkelen en daarmee een meer uitdagende invulling aan haar maatschappelijke taak en de leefbaarheid in achterstandwijken kunnen leveren. Daarbij zu k samenwerking met de nderwijspartners gezcht kunnen wrden, zals Ymere dat det. DUWO kiest daar niet vr.

2 Advies DUWO Werkplan 2011 en Meerjarenbegrting Algemeen rdeel DUWO heeft in het algemeen haar financiën nu duidelijk p rde en zet het beleid vrt dat de beheerksten zwel vr het nderhud als vr het algemeen beheer, duidelijk heeft teruggedrngen. De daling van de beheerksten in 2009 ten pzichte van 2006 met bijna 50%, 2,5 maal zveel als bij de referentie grep, is spectaculair. De A status is behuden en de brgingsruimte is vldende m te kunnen investeren cnfrm plan. Bij het beheer ligt een zware druk en drive p kstenbesparing, zwel ten beheve van de cntinuïteit (kasstrm), van de investeringsruimte als vr de ndzaak m de wnlasten vr de gekzen delgrep draagbaar te huden. De lage nderhudsksten en leefbaarheiduitgaven per wnaangelegenheid betekenen dat er vr de huurders een risic ligt p teveel besparen p nderhud en/f vrzieningen. De DUWO drive ligt duidelijk p de kwantiteit van prductie, vldende Shrt Stay Husing (SSH) eenheden en hernieuwde beschikbaarheid (tijdelijke cntracten, de delstelling gaat vr huurbescherming). Met nderwijsinstellingen en gemeenten wrden daar prestatieafspraken ver gemaakt. De spanning in het DUWO beleid zit daarmee in de daaruit vrtvleiende keuzes tussen enerzijds kwaliteit, prijs en cndities van de dienstverlening en anderzijds het bedienen van de verschillende grepen huurders en de wensen van de verige stakehlders, vrp de hger nderwijs instellingen in het werkgebied en de gemeenten waarin deze gelegen zijn. De prijs/kwaliteit verhuding vr de eindgebruiker tegenver het scheppen van ruimte vr investeringen en SSH. Een derde grep stakehlders zijn de cnculega (= cllega/cncurrerende) crpraties, die gespecialiseerde ntwikkeling en/f beheer wrdt aangebden. Nieuw is m zelfs alleen kennis en advies in de vrm van franchise te gaan aanbieden. DUWO lijkt in de eerste plaats een ntwikkelaar en facilitatr van het beleid van hger nderwijsinstellingen, m buitenlandse studenten en pstdcs aan te trekken, te willen zijn. Maar k beheer, dienstverlening en werkgeverschap meten ged zijn (KWH, tevredenheidnderzek medewerkers, betaalbare wnlasten, geen huurcmmissie prcedures). Met de nderwijsinstellingen, gemeenten en crpratie wrden prestatieafspraken f samenwerkingsvereenkmsten ver met name prductie en aantallen SSH eenheden gemaakt. Vr dat laatste del wrden zelfs de randen van de wet pgezcht en wellicht pnieuw verschreden. Bewners(rganisaties) hebben adviesrecht. 2

3 Advies DUWO Werkplan 2011 en Meerjarenbegrting Advies: 1. Vr een gede en transparante balans tussen investeren in kwantiteit en ged beheren is het wenselijk dat k met de bewners p DUWO, stedelijk f cmplexniveau prestatieafspraken wrden gemaakt met betrekking tt: Het na te streven nderhudsniveau (nu sber en delmatig, wind/waterdicht, veilig, geen huurcmmissie zaak mgelijk maken) van de cmplexen. Een energievisie: beïnvleden gebruiksgedrag, investeringen in energiebesparing bij mutaties en renvatie, (schne) prductie/inkp. De TU dcenten en studenten hebben daar expertise ver en ideeën vr. KWH scres: wat wrdt waar gemeten, welke scres, verbeterpunten. Wnlasten: het streefpercentage maximale huur per cmplex; waar en heveel wningen wrden afgetpt p de maximale huurteslagbijdrage tt 23 jaar; het percentage duurdere cmplexen/wningen/kamers; de inzet p huurteslag vr kamers en het behud van de mvang van de huurteslag. De inspanning m.b.t. begeleiding herhuisvesting na het campus cntract. Geen pzegging/cndities pzegging cntract vanwege SSH. De cndities SSH. De leefbaarheidinspanningen: Nestren; sciaal beheer; ruimte vr bewnersinitiatieven en inzet; (zelfbeheer) vrzieningen vr bewners; gren; de inzet p schn, heel en veilig in de cmplexen; de relatieve mutatiegraad, KWH scres en klachten als indicatr vr de leefbaarheid. Diensten (welke, prijs, cndities). De aantallen wningen/kamers en bijbehrende vrzieningen vr studenten met beperkingen. Een laagdrempelige en transparante klachtenregeling. Bevrdering van de participatie en ruimte vr de actieve inzet bewners. Cmmunicatie afspraken en faciliteiten. 2. Het blijft van belang m inzicht te geven in de verhuding ksten/baten bij Explitatie reguliere studenten wningen/kamers in eigen bezit; Explitatie/beheer studentenwningen/kamers vr cllega crpraties; De Shrt Stay Husing en de verschillende prducten (pmc s) daarbinnen; Franchise activiteiten; Ksten/pbrengsten verkp, waarnder inzet in VVE s. en afspraken te maken in heverre crss subsidiëring mgelijk/wenselijk is. Een afspraak zu bijvrbeeld kunnen zijn m een vast pslag percentage bijdrage 3

4 Advies DUWO Werkplan 2011 en Meerjarenbegrting aan de algemene DUWO ksten en delstellingen p de variabele ksten van deze vijf activiteitenvrmen. 3. DUWO blijft drgaan met de inzet p kwantiteit. De inzet m te kmen tt gedkper buwen en renveren is daarm zeer verstandig en uitdagend. Dat geldt zeker vr het del m te kmen tt een kstenniveau dat nrendabel investeren nndig maakt. Ok hier lijkt een partnerschap met de dcenten en studenten gemeenschap van de TU Delft en andere nderwijspartners vr de hand te liggen. 4. DUWO kent een aantal algemene en specifieke risic s, het is verstandig m in het verleg regelmatig de ntwikkelingen met betrekking tt deze risc s te bespreken. In een reactie p dit advies kan DUWO een eerste schets van de ntwikkelingen geven: Ksten vr het leveren van de gewenste kwaliteit/prijsverhuding lpen harder p (specifiek) dan de pbrengsten. Als daardr de explitatie negatief f te weinig psitief wrdt, gaat het hele beeld weer draaien en daarmee de investeringskracht en uiteindelijk de cntinuïteit. Verkp van bezit kan dat een tijdje matigen/cmpenseren, maar is eindig. Terecht dat DUWO daar niet afhankelijk van wil zijn. Marginaal calculeren (dus alleen de direct zichtbare extra ksten in rekening brengen) p prducten, die de verige stakehlders wensen. (Specifiek). Als deze nieuwe prducten dan in mvang tenemen, ndergraven ze de dekking vr het leveren van kwaliteit p de al bestaande prducten die wel aan de algemene ksten en beleidsdelen bijdragen. Daar ligt het belang m blijvend inzicht in de terekening van ksten aan de verschillende prducten te hebben en te krijgen. Zie k het tweede adviesnderdeel. Imagverlies vanwege de beperkte inzet in meilijke wijken en vr meilijke delgrepen (specifiek). Z lang de wel aanwezige inzet p het tekrt aan studentenwningen dat verstraalt zal dat meevallen, maar het kan bij inlpen van dat tekrt f als bij de cllega crpraties dat zwaar drukt, gaan meetellen. Ok het te ver gaan met het aantasten van de huurbescherming p grnd van het beleid kan het imag en daarmee de samenwerkingskansen en/f verhuur schaden. Rente risic, in de jaren 2011, 2013, 2016 met meer dan 15%, zelfs 20% van de leningen pnieuw gefinancierd wrden (Specifiek). Het risic bij herfinanciering is dat meer rente betaald met wrden dan ver de ude lening. He grter het te herfinancieren deel he grter de nzekerheid. Als de ude lening al een hge rente had, dan is het risic weer minder natuurlijk. Het is wenselijk dat DUWO tracht haar renterisic vr haar laagrentende leningen jaarlijks nder de 15%, bij vrkeur nder de 10% brengt. Verder is het natuurlijk prima m als er ng udere hgrentende leningen zijn deze nu waar mgelijk tegen een lagere rente ver te sluiten. Het drgaan met de huidige inzet p krtdurende rll ver leningen met nu een lage variabele rente en het afdekken met player swaps kan 4

5 Advies DUWO Werkplan 2011 en Meerjarenbegrting bij een langdurig scherp stijgende rente (bijv. bij het drzetten van de eurcrises) riskant wrden. Dan kan juist een wat hgere maar langlpende vaste rente verstandig wrden. Daarm is en lager renterisic in 2013, 2016 en na 2017 te prefereren. De terugstrt faciliteit is verstandig. In feite is de vraag, wat is de nderliggende rentevisie van DUWO, wat verwacht DUWO dat de rente het kmend decennium zal gaan den? Verkeerde investeringen en daardr verliezen (Specifiek). DUWO heeft vlgens het CFV geen risicvlle deelnemingen, maar in het bijznder de SSH heeft grte ndernemingsrisic s. Het scenari alternatief 2, 10% leegstand is gebaseerd p een algemeen slechte ecnmie en daarmee samenhangende vraaguitval. Dat blijkt het meest ngunstige scenari. Leegstand/verliezen kunnen (maar dan niet ver de hele linie) echter k ptreden mdat een verkeerd prduct wrdt aangebden, die kunnen k grte vermgenseffecten hebben (denk aan de S.S. Rtterdam van Wnbrn). Vlkshuisvestelijk leidt een mislukt SSH prject niet alleen tt verlies maar k ng tt nndige leegstand. Ok vele kleintjes kunnen samen grt zijn. Overheidsbeleid (Algemeen), zie bijv. vrgeschiedenis wel/niet Vgelaarheffing, cndities VPB, prestatievelden, wel/niet brging van activiteiten ( Eurpa ), wel/niet huurteslagheffing, wel/niet/mvang huurteslag vr wningen en kamers, wningwaarderingsstelsel, huurcntractrecht. Ontwikkeling rente en inflatie (Algemeen), zie de vijf alternatieve scenari s. Als de rente frs gaat plpen en de inflatie en daaraan veelal gekppelde huurverhging niet, dan ntstaat er een prbleem. Vr DUWO geldt dan wel gedeelde smart is halve smart. De Nederlandse samenleving als geheel heeft dan een prbleem waar iets mee gedaan met wrden. Zie k de verige scenari s, deze zijn minder waarschijnlijk. 5

6 Advies DUWO Werkplan 2011 en Meerjarenbegrting Bijlage 1. Opmerkingen en vragen n.a.v. samenvatting CFV rdeel 2010 (ver 2009 en prgnse 2011). De hge mutatiegraad 2009: 65%, 15 prcentpunten meer dan de referentiegrep. Bij maximaal vijf/zes jaar campuscntract is de minimum mutatiegraad 16/20%. Er zijn nu dus gemiddeld 3 verhuizingen per cntract peride. De eerste vraag is wat is het aandeel SSH hierin en wat is het beeld bij de reguliere campuscntracten en de verige gewne wningcntracten. Als de mutatiegraad k daar hg is f er veel verschil is per cmplex, kmt de vraag p f er sprake is van pushfactren in (een deel van ) het bezit: Kwaliteitsverschil/kwaliteit lcatie kamers (kamer wncarrière), vrzieningen rnd bepaalde cmplexen. Uitplaatsing vanwege SSH, anders? Is het een indicatie vr dreigende leegstand? Stuurt DUWO p beperking van de mutaties? Benutting huurprijsruimte is in 2009 (88,6%) t..v. het DUWO del (95%). Wat zal effect van de invering van het E-Label p maximale huur zijn? Heveel bedragen de gemiddelde wnmgevingspunten bij DUWO (wningen/kamers). Verwacht DUWO bij invering van het kabinetsvrstel vr +25 wnmgevingspunten (dus ttaal 50 i.p.v. 25 nu) in gespannen wningmarktgebieden een hgere maximale huur? Zet DUWO dan aftppingen p de maximale huur vr een bijdrage huurteslag vr jngeren tt 23 jaar en z ndig een brut wnlastenqute dr? DUWO heeft geen prblemen met het halen van de Eurpese tewijzingsnrm (in 2009 bijna 95%), ze kan cllega s zelfs cmpensatieruimte bieden. DUWO heeft in 2009 bijna geen bezit vr gehandicapten (Vr CFV niet meetbaar). Met DUWO in haar steden niet meer wningen /kamers vr gehandicapte studenten aanbieden? DUWO levert cnfrm haar beleid een relatief hge bijdrage aan vrzien in wningbehefte, scre 2009 is 2,4% (+50%, + 0,8 % punt t..v. de referentiegrep) van de vrraad. De prgnse is 2,1% (+30%, 0,5 prcentpunt t..v. de referentiegrep) k dat past bij het beleid m veel te buwen. De DUWO realisatie index nieuwbuw gelijk aan landelijk (50%), De DUWO realisatie index verkp is 33,5% m landelijk bijna 60%. Vr de minister reden m p vrspraak van het CFV te vragen m het verbeteren van deze prestaties. Het ndernemingsplan en deze meerjaren begrting met haar minimum en wensbenadering van nieuwbuw en renvatie kan daar een bijdrage aan zijn. De financiering van de minimuminzet is veiliggesteld, nu met alleen ng p tijdige plan- en besluitvrming gestuurd wrden. Het vrkmen van bezwaarprcedures en ged ntwerpen/calculeren/aanbesteden zijn daarbij belangrijke instrumenten. De DUWO financiële inzet p leefbaarheid blijft/lijkt laag, 15,8 per wngelegenheid t..v. de referentie 66,2 (k studentenhuisvesting). Mndeling is gemeld dat dat deels een kwestie van het niet geheel financieel zichtbaar kunnen maken van de inzet is. Daar kan dan een verbeterslag gemaakt wrden. Verder is van belang wat de bewners zelf vinden van de leefbaarheid in de cmplexen. Dat bepaalt f de inspanning vergrt met wrden. Het bezit wrdt bij dit buwtemp in 50 jaar vernieuwd, dat is relatief snel. De bedrijfslasten per wngelegenheid zijn in 2009 iets lager dan de referentiegrep ( 743 m 777). De daling t..v is spectaculair -49,3% t..v. 2006, bij de referentiegrep is dat -19,7%. 6

7 Advies DUWO Werkplan 2011 en Meerjarenbegrting De DUWO ksten nieuwbuw (ruim ) zijn in 2009 ruim 25% lager dan bij de referentiegrep, de ksten van renvatie (bijna ) zijn ruim 50% hger dan referentie én regi Haaglanden. De eerste scre past ged bij het beleid, de tweede niet. De vraag is bij beide, heveel ervan was nrendabel. De DUWO rentelast was in 2009 ca 0,25% hger dan referentie, daar is ng ruimte vr verbetering. Het DUWO vlkshuisvestelijk vermgen was in ,3% (bij de referentiegrep 32,8), en naar dr het CFV p basis van de meerjarenprgnse verwacht in % (bij de referentiegrep: 24,9%). Dit psitieve verschil kan verder greien dr a) hgere pbrengsten (huren/verkp/diensten), b) lagere bedrijfs-/rentelasten en schaalvrdelen, c) minder dan gepland nrendabel investeren. Het CFV berdeelt het risic bij DUWO als relatief laag. De scre is 8,1 bij DUWO m 9 bij de referentiegrep in 2009 en 9,7 bij DUWO m 11 bij de referentie in 2014 vanwege de geraamde ksten/pbrengsten de vrgenmen nrendabele investeringen, beide in het licht van he het CFV aankijkt tegen de mstandigheden en marktntwikkelingen ter plekke van het DUWO bezit nu en in de kmende jaren. De nrendabele investeringen maken natuurlijk wel een vlkshuisvestelijke prestatie: meer vr de delgrep betaalbare studentenwningen en kamers mgelijk. 7

8 Advies DUWO Werkplan 2011 en Meerjarenbegrting Bijlage 2. Opvallend in de cijfers MJB Ttaal: Tabel investeringen, welke grndexplitatie wrdt bedeld met GREX (pnr.97), waarm staat prjectnummer 136 p nul en znder pleverdatum? De extra, maar tch vrzichtige, inzet p verkpen leidt meer dan verdubbelen van de begrte pbrengst, maar is in lijn met de verwachte realisatie De VVE s verschijnen p de begrting; Begrting Planmatig nderhud lpt met bijna 3 miljen verder terug (bijna 50%), terwijl niet planmatig nderhud nauwelijks stijgt. Ok t..v. de verwachte realisatie 2010! Deze pst verklaart vr ruim de helft de verwachte daling met 5,4 miljen van het begrte verlies 2011 t..v. het begrte verlies 2010 (dat verigens naar verwachting ca de helft lager zal zijn dan begrt). Verklaart deze pst het grillige verlp van het explitatieresutaat per jaar in de peride tt 2015? Het aantal cmplexen in beheer, lijkt gezien de stijging van de pst betaalde huren derden verder te. Klpt dat?; Algemeen beheer DUWO ttaal: De pst pleidingen verdubbelt bijna, dat past bij het beleid. De pst afschrijving kantr neemt met 50% te. Kmt dat dr nieuwe investeringen f sneller afschrijven van ksten? Algemeen beheer grep De ICT ksten dalen flink (bijna 25%), dat past niet bij het geschetste beeld van investeringen in ICT. Amsterdam: Blad W&V. Ok hier planmatig nderhud, zelfs mee dan de helft er af (1,3 miljen) Blad W&V De pst verzekeringen daalt met ca 35%, leidt dat tt meer risic f was er sprake van ververzekering? Blad AB. De extra pst afschrijving kantr kmt uit Amsterdam Delft: Blad W&V. Geen pbrengst verkpen in 2011, t..v in In het beleid is wel sprake van een extra verkpprgramma in Delft. Blad W&V De extra VVE pst kmt uit Delft. Blad W&V Planmatig nderhud daalt in Delft veel minder ruim 10% (0,5 miljen), k hier stijgt niet planmatig licht. Blad AB Opvallende stijging bijzndere activiteiten met bijna Den Haag/Leiden: Blad W&V. De pst afschrijving stijgt hier met ruim Blad W&V. Hier stijgt Planmatig nderhud met ca 10% (0,5 tn), k hier lichte stijging niet planmatig nderhud SSH: De mvang daalt licht. Is dat een trend? 8

9 Advies DUWO Werkplan 2011 en Meerjarenbegrting Bijlage 3. Uit Ondernemingsplan DUWO 2010 De DUWO frmule Snelle laagdrempelige tewijzing. De tewijzingsregels zijn beperkt en transparant. DUWO streeft naar duidelijke klantinfrmatie en één digitaal lket vr aanbd en werkt bij nzelfstandige wningen (kamers) met instemmingen f cöptatie; Tijdige beschikbaarheid dr verhuur met campuscntract. Het campuscntract zrgt ervr dat wningen vr studenten beschikbaar blijven; Tegepast Prgramma van Eisen. Vr nieuwbuw heeft DUWO een p studentenhuisvesting gericht prgramma van eisen ntwikkeld; Aanvaardbare prijs-kwaliteitverhuding. Een betaalbare huur is vr veel studenten het belangrijkste zekcriterium. Alle beleid is gericht p het laag huden daarvan. DUWO heeft een inflatievlgend huurbeleid en hudt rekening met de jngerengrens vr huurteslag en de ttale brut wnlasten; Intensief sciaal en technisch beheer. DUWO-beheerders zijn veel aanwezig in studentencmplexen. Ruimte vr vrijheid en eigen initiatief van studenten staat tegenver een nverbiddelijk lik-p-stukbeleid; Huurders betrekken bij beleid en beheer. DUWO neemt bewnersparticipatie serieus en vert regelmatig verleg met bewnerscmmissies en huurdersrganisaties p basis van een participatiereglement; Op maat gesneden prducten en diensten. Maatwerk in dienstverlening vr de delgrep studenten; Apart bedrijfsnderdeel vr huisvesting buitenlandse studenten. Huisvesting vr buitenlandse studenten is een bijzndere tak van sprt. Een aparte business unit zrgt bij DUWO vr deze shrt stay husing. De campusfilsfie. Dr de vele studentenvrzieningen en de prettige en veilige wnmgeving biedt de campus een aantrekkelijk wn- én leerklimaat. DUWO ziet daarm de campus als een uitstekende vrm van huisvesting vr studenten. Je studietijd vergeet je nit meer! 9