Notitie Uitgangspunten voor een nieuwe huurprijssystematiek (deel I)

Transcriptie

1 Ntitie Uitgangspunten vr een nieuwe huurprijssystematiek (deel I) 1. Inleiding 1.1. Aanleiding Per 1 januari 2010 is de werkrganisatie Vastged Bedrijf Arnhem (VBA) van start gegaan. Het vastgedbedrijf zal vr de gemeente Arnhem de gemeentelijke vastgedprtefeuille gaan beheren, welke bestaat uit meer dan bjecten (stand nvember 2009) met een geschatte waarde van ruim 660 miljen. Tt deze bjecten behren, nder meer, (brede) schlen, multifunctinele centra (MFC s), sprthallen, Een prject van het Vastged Bedrijf Arnhem zwembaden, bedrijfswningen, pslagplaatsen, benzineverkppunten kantren, wningen en winkels. Smmige zijn vr eigen gebruik, vr de gemeente; smmige zijn vr nze maatschappelijke partners f smmige zijn er mdat de gemeente ze te strategisch vnd (in Snsbeek bijvrbeeld). En smmige bjecten zijn tijdelijk van aard, want ze staan p de nminatie m in het kader van gebiedsntwikkeling herntwikkeld te wrden. Als beheerder en eigenaar (van het niettijdelijk vastged en de niet-erfpachten) zal het VBA de huurpenningen meten gaan innen bij de huurders van haar bjecten. Deze ntitie beschrijft de uitgangspunten (cmpnenten) van een kstprijsdekkende huur. In een - ng vlgend - tweede deel zullen deze uitgangspunten, aan de hand van een uitwerking van een grt aantal casussen, ng praktisch wrden getetst en wrden bekeken p hun cnsequenties (zie k de hiernavlgende paragraaf). Pas daarna zal een definitieve vaststelling van de huurprijssystematiek wrden gevraagd Huidige en tekmstige huurprijssystematiek De huidige huurprijssystematiek van de gemeente is niet éénduidig: marktprijshuur, kstprijsdekkende huur, alsmede beleidshuur, vinden naast elkaar plaats. Onder deze begrippen wrdt in den lande het vlgende verstaan: kstprijshuur: een vr de gemeente (i.c. het VBA) kstendekkende huurprijs vr het te verhuren bject. In principe wrdt er met de verhuur van dit bject géén winsten f verliezen begd; marktprijshuur: een huurprijs vr een bject die p de markt verkregen kan wrden. De gemeente verhuurt dit bject cnfrm de prijs vr dit srt bjecten p de vrije markt, dus eventueel met winst f verlies; beleidshuur: de huurprijs die beleidsmatig is gewenst; vaak is dit een gesubsidieerde, niet kstprijsdekkende huurprijs van een maatschappelijk gewenste partner. Al vóór de start van het VBA heeft het cllege zich uitgesprken vr de invering van (minimaal) kstprijsdekkende (ver)huur binnen de gemeente. Op vrhand met hier al wel gesteld wrden dat invering hiervan enige jaren met zich mee zal brengen, vanwege de duur/lptijd van de huidige vereenkmsten die de gemeente met haar gebruikers heeft geslten. Daarbij kan, ng znder de cnsequenties precies in kaart zijn gebracht, k al wel wrden gesteld dat invering van dit principe vr een hgere huurprijs in veel cntracten zal gaan zrgen. Vanuit bijvrbeeld de beleidsvelden sprt, cultuur en welzijn is aangeven dat in het verleden met huurders een beleidshuur is vereengekmen 1. Een verhging van de huurprijs leidt in die gevallen welhaast autmatisch tt een grtere vraag naar subsidie, waarvr de beleidsvelden naar de algemene middelen zullen kijken. Waar tegenver een vrdeel aan de andere zijde staat, namelijk: het wegvallen van structurele bijdrage vanuit de algemene middelen vr het beheer van vastged. Verwacht wrdt dat een dergelijke beleidswijzing zijn effecten zal hebben p de heel grt deel van de begrting van de gemeente. 1 Inmiddels wrdt bij bijvrbeeld de MFC s al wel gewerkt met kstprijsdekkende verhuurprijzen. Werkgrep Huursystematiek; 7 juni

2 Het p deze manier inzichtelijk maken van de ksten heeft echter de vlgende vrdelen: - transparantie: het is helder wat een pand kst en wat een instelling aan feitelijke subsidie krijgt; - dat kan vr de gemeente en de instellingen tt betere afwegingen ten aanzien van de huisvestingsvraag leiden. Misschien is herhuisvesting elders feitelijk vr beiden een betere financiële ptie; - de ksten van het vastged zijn beter te begrten. Er zijn minder incidentele uitschieters te verwachten; hetgeen nu eigenlijk structureel is. Vr bijvrbeeld grt nderhud zijn vaak géén middelen beschikbaar en wrdt er telkens weer een berep gedaan p de algemene middelen. Als het structurele karakter van de incidentele vragen vr aanpak van achterstallig nderhud (nu meegenmen in de bezuinigingen), alsmede de vragen vr extra middelen vr grtscheepse verbuwingen (à la entree Museum vr Mderne Kunst) en functiewijzigingen (à la Luxr) wrden meegeteld is de vrgestelde nieuwe methdiek in principe qua ksten neutraal vr de gemeente. De hiernder vrgestelde huurprijsmethdiek hudt namelijk rekening met een reservering vanuit de huurprijs vr zwel grt nderhud als herinvesteringen (zie 3) Input Deze ntitie is pgesteld dr een breed samengestelde werkgrep huursystematiek 2 met input: - van eerdere ntities/nta s van de gemeente; - uit werkbezeken aan andere gemeenten (Enschede, Nijmegen); - uit nta s en ntities van andere gemeenten; - van Delitte (frmulering prjectpdracht werkgrep); - andere werkgrepen (VBA-Financiën), FA (inzake BTW-prblematiek) en de prjectgrep VBA (nder vrzitterschap van Jst Hansum); - uit het Cntrllers Team. 2 Bestaande uit: Herman Nagel (MO), Bert Rutten (FD), Lurens Schipper (SB), Lars v.d. Ven (assistent kwartiermaker VBA-secretaris), Dick Vergunst (FD), Matthijs Wachtmeester (CS), Gert Zwaal (SO-vrzitter) en Wybe Zijlstra (MO). Werkgrep Huursystematiek; 7 juni

3 2. Uitgangspunten van de huurprijs Uitgangspunt vr het VBA is kstprijshuur, tenzij... Dit betekent dat er wrdt uitgegaan van kstprijs, tenzij er een markt is die de waarde bepaalt ( marktprijshuur ). Dit geldt bijvrbeeld vr de verhuur van wningen, kantren, reclamecntracten, verhuurterreinen en vr de verpachting van agrarische grnden. In deze gevallen is er veelal sprake zijn van een marktprijshuur en deze kan zwel bven als nder de kstprijshuur liggen. In de praktijk zal de markthuur veelal wrden gevraagd vr de tijdelijke bjecten (wningen, winkels, kantren e.d. aangekcht ter vrbereiding van een gebiedsntwikkeling). Daar het VBA al in 2008 de pdracht van het cllege heeft gekregen m het gemeentelijk vastged centraal te beheren, m hiermee de gemeentelijk afdelingen p huisvestingsgebied te ndersteunen, is er bij de huisvesting van interne afnemers de fact sprake van gedwngen winkelnering bij het VBA. Daarm verhuurt het VBA aan interne afnemers 3 altijd nder het uitgangspunt kstprijsverhuur; k wanneer er een markt(prijs) bestaat. Echter, in de vergrte meerderheid van de gevallen bestaat er géén markt (bijvrbeeld bij brede schlen f MFC s). In de dr B&W vastgestelde Cnturennta wrdt gesteld dat het VBA zal gaan verhuren p basis van markt(cnfrme)huur f kstprijshuur. Beleidshuur is daarmee vr het VBA géén ptie. Bij verhuur aan externen is het VBA verplicht de markthuur te berekenen, als was het maar vanwege Eurpese regelgeving aangaande staatssteun (als de kstprijs lager ligt dan de marktprijs) en het hebben van een markt (marktmechanisme: waarm zu de afnemer een hgere kstprijs betalen als hij elders in de markt het gedkper zu kunnen huren?). Dit betekent dat het VBA p deze verhuur zwel winst als verlies kan maken. Indien het VBA een marktprijshuur aan de afnemer vraagt, wrdt deze bepaald p basis van taxatiewaarden, vergelijkbare huren, nderhandelingen en wettelijk vastgestelde nrmen (zals het pachtnrmenbesluit en het puntensysteem vr huurwningen, etc.). Specifieke aandachtspunt is de tijdelijke verhuur dr het VBA van SO-bjecten (erfpachten en tijdelijke bjecten in afwachting van gebiedsntwikkeling. De pbrengsten van de verhuur gaan naar SO, na aftrek van de (beheers)ksten van het VBA. Bij verhuur van deze bjecten aan externen geldt het principe van marktprijsverhuur; bij verhuur aan internen van deze bjecten is er sprake van maatwerk, maar tenminste sprake van kstprijshuur. Uitgewerkt naar interne en externe afnemers wrdt de huurprijs in geval van een markt als vlgt bepaald: Eigendm Verhuur aan intern Verhuur aan extern Mph > Kph Mph < Kph Mph > Kph Mph < Kph VBA Kstprijshuur Kstprijshuur Markthuurprijs Marktprijshuur Tijdelijke verhuur van SO Maatwerk, tenminste kstprijshuur Maatwerk, tenminste kstprijshuur Marktprijshuur Marktprijshuur 3 Onder interne afnemers verstaan we de gemeentelijke diensten, gemeentelijke bedrijven (à la het Sprtbedrijf Arnhem), schlen vr basis- en vrtgezet nderwijs waarvr de gemeente cnfrm de nderwijswetgeving verantwrdelijk vr is. Externe afnemers zijn alle verige afnemers. Werkgrep Huursystematiek; 7 juni

4 3. Cmpnenten van de kstprijs Het uitgangspunt van kstprijshuur wrdt in deze paragraaf verder uitgewerkt. De cmpnenten die de kstprijshuur bepalen wrden hiernder benemd en beschreven. Per nderdeel wrdt besprken welke uitgangspunten hier gelden en/f welke afspraken we hierver willen maken. Kapitaallasten (afschrijving, rente, bekwaarde, termijnen, restwaarde) Een belangrijke cmpnent van de kstprijs is de afschrijving. Het uitgangspunt vr het VBA is lineair afschrijven ver de bekwaarde p basis van de gemiddelde mslagrente. Op de (nder)grnd niet afgeschreven. Grnd wrdt gewaardeerd p mment van aankp cnfrm de grndprijzenbrief van SO die jaarlijks wrdt vastgesteld. Een uitzndering hierp ntstaat wanneer de waarde substantieel daalt als gevlg van een andere bestemming f gebleken vervuiling. In het kader van de activiteiten van het VBA wrden vr bjecten de vlgende afschrijvingstermijnen gehanteerd. Deze wijken deels af van de bestaande vastgestelde termijnen (maar meer in lijn met de bedrijfsecnmische levensduur en zullen met een cllegebesluit herzien meten wrden. Categrie Nieuwe termijnen Bestaande termijnen grnden en terreinen - - parkeergarages bvengrnds 50 jaar 50 jaar Parkeergarages ndergrnds 50 jaar 50 jaar gebuwen algemeen 40 jaar 40 jaar installaties, leidingen en vrzieningen 15 jaar 20 jaar dakbedekking, wanneer plat dak 15 jaar 15 jaar verharding (bijv. parkeerplaats) 10 jaar n.v.t. bijgebuwen (bijv. fietsenhk) 20 jaar n.v.t. speelvrzieningen 10 jaar 12 jaar hekwerken / rasters 10 jaar n.v.t. Er wrdt niet met restwaarden gewerkt. Dit is vral ingegeven vanuit pragmatische mtieven: De gehanteerde gedragslijn binnen de gemeente is afschrijven naar nihil. Het VBA sluit hier bij aan. Een besluit tt werken met restwaarden zu inhuden dat van alle gemeentelijke panden de restwaarde in beeld zu meten wrden gebracht. Dit zal veel tijd en ksten met zich meebrengen m dit vr al het gemeentelijk vastged te bepalen. Deze ksten vr het VBA wegen niet p tegen de besparing vr de huurder die met restwaarden behaald kan wrden (er wrdt namelijk iets minder afschrijvingen in de huurksten verwerkt). Een uitzndering vrmen de parkeergarages. Hier wrdt al met restwaarden gewerkt en daarm kunnen deze gehandhaafd blijven. Afschrijven naar nul is vr de huurder feitelijk iets duurder dan werken met restwaarden (tt een rentevet van 10,53%), maar dit verschil is niet substantieel grt. Het verschil kmt tt uiting bij de verkp van panden. De bekwinst vr het VBA is in dit geval hger, dan in het geval waar met restwaarden wrdt gerekend. Deze bekwinst als deze al zal ptreden is beperkt en kan alsdan wrden ingezet in ten beheve van het VBA / de huurders en wrdt cnfrm het bedrijfsplan verrekend met de in te stellen bestemmingsreserve. Onderhudsksten (dagelijks en grt nderhud) Tt de kstprijs behren k de nderhudsksten van het pand vr dagelijks (bijvrbeeld aanpakken lekkage, regulier schilderwerk, etc.) en grt nderhud (aanpassen van beveiliging en elektrische installaties, het treffen van vrzieningen vr leginella, etc.). In de kstprijs wrden echter niet de werkelijk gemaakte ksten pgenmen, die kunnen immers alleen achteraf wrden bepaald en kunnen van jaar tt jaar aanzienlijk verschillen. In de kstprijs wrdt een jaarlijkse reservering p basis van de meerjaren nderhudsplanning c,q, gebuwtype specifieke kengetal(len) berekend vr de hele levensduur van het pand. Te updaten bij nieuwe huurder/huurvereenkmst. Werkgrep Huursystematiek; 7 juni

5 Bij nieuwbuw zal de meerjaren nderhudsplanning vastgesteld kunnen wrden vanaf het Definitief Ontwerp vr het nieuwe gebuw. Deze pslagen vr nderhud wrden bekhud-technisch gereserveerd en pgenmen in een vrziening vr nderhud. Herinvesteringen Tt de kstprijs rekenen we, in aanvulling p hetgeen nu gebruikelijk is, een investering die ndig is m het pand te mderniseren (p het dan geldende bendigde kwaliteitsniveau te brengen/te huden). Dit zijn aanpassingen ten beheve van de verhuurbaarheid van het gebuw, die vaak het karakter hebben van een cmplete renvatie. Hiernder vallen aanpassingen m te vlden aan weten regelgeving en cmmerciële aanpassingen aan het gebuw, zals de bereikbaarheid (dr de ingang te herzien) die anders zijn dan grt nderhud (zie hierbven). De herinvestering maakt nderdeel uit van de kstprijs en het percentage dat gehanteerd wrdt m het pand p het gewenste kwaliteitsniveau te huden, wrdt p 25% van de herbuwwaarde gesteld (in de marktsectr wrdt tussen de 20% en 30% hiervr gereserveerd); geïndexeerd p basis van de initiële investering. Deze pslagen meten bekhud-technisch wrden gebekt als reservering p de winst (er wrdt winst gemaakt p de huurprijs) en niet als een vrziening (het is immers niet mgelijk de herinvesteringsksten vr een pand p vrhand in te schatten). Het is belangrijk m met de gemeenteraad hier van tevren duidelijke spelregels ver af spreken m mgelijk te brgen dat deze reserveringen ten bate van de investering mgen wrden gedaan (dat betekent het instellen van een bestemmingsreserve). Vr de instelling van een dergelijke reserve zal uiteindelijk een raadsbesluit ndig zijn. Leegstandsrisic Bij verhuur van het VBA aan een interne afnemer wrdt er vr gekzen m géén pslag vr het leegstandsrisic mee te nemen in de huurprijs, maar deze indien dit ptreedt vr rekening te laten kmen van de interne afnemer / beleidsdienst. Dit vanwege de navlgende redenen: De (beleids)diensten zelf hebben invled/kunnen sturen p de huisvestingssituatie (van bijvrbeeld schlen) en kunnen daarmee meer invled uitefenen p de eventuele leegstandsrisic s dan het VBA. Dit dr dat zij het verzicht hebben ver de behefte/het gebruik ver de ttale stad, de prgnses vr tekmstige gebruik en drdat zij de budgetten vr nieuwbuw ter beschikking stellen (aan het VBA). Het gaat immers vaak m vastged waar niet direct een (alternatieve) markt vrhanden is (slechte verhuurbaarheid van basisschlen, gymzalen, sprthallen, et cetera). Dat, als er mgekeerd tch vr gekzen zu wrden m het leegstandsrisic te laten dekken dr het VBA, er dus een frse pslag p de huur ndig zu zijn. Het VBA zu het risic meten inschatten vr allerlei typen van vastged (kerken, sprthallen, schlen, MFC s), cq. gebruikers. De beleidsdiensten lpen dit risic nu k; de kmst van het VBA verandert daar dus niets aan. Dit genereert een prikkel bij de pdrachtgevende beleidsdienst m reeds bij de ntwikkeling van vastged al rekening te huden met de alternatieve aanwendbaarheid (duurzaamheid). Daarmee kunnen de beleidsdiensten hun risic al p vrhand verminderen. Hierbij kan het VBA een ndersteunende rl spelen, mdat die de bendigde kennis vr in huis heeft. Indien het VBA aan externen verhuurd en er vanwege zeer specifieke redenen géén markthuurprijs is vereengekmen/ver een te kmen is (bijvrbeeld vanwege de bijznderheid van het vastgedbject), dan berekent het VBA aan de externe een kstprijshuur, inclusief een pslag vr leegstandsrisic. Tenzij een beleidsdienst/cs dit risic vanuit (beleids- f strategische) verwegingen verneemt. Uitgewerkt naar interne en externe afnemers is het leegstandsrisic als vlgt uitgewerkt: Kstprijshuur Marktprijshuur Internen Leegstandsrisic vr beleidsdienst N.v.t. Externen Leegstandsrisic wrdt dr VBA drbelast aan externen, tenzij beleidsdienst/cs deze verneemt Leegstandsrisic is pgenmen in marktprijs Werkgrep Huursystematiek; 7 juni

6 Interne afnemers huren vr nbepaalde tijd de panden van het VBA. Het VBA zal bij de interne afnemers bij leegstand de gederfde (kstprijs)huur in rekening kunnen brengen ttdat het pand p aangeven van de beleidsdienst aan een derde kan wrden verkcht f verhuurd. Bij verkp/verhuur aan derde nder de kstprijs draagt de vertrekkende interne afnemer (f de achterliggende beleidsdienst) het verschil. De gemeente is géén cmmerciële vastgedexplitant / vastgedbelegger, maar heeft m heel specifieke redenen vastged in eigen bezit: permanente en tijdelijk gemeentelijk vastged. Onder de eerste grep vallen: gemeentelijke huisvesting, maatschappelijk vastged en de unieke panden in de parken. De tweede grep betreft het tijdelijk vastged p (her)ntwikkelingslcaties. Direct nadat de huur van een pand van het permanent vastged wrdt pgezegd zal het VBA eerst bij de beleidsdiensten, de gemeentelijke werkmaatschappijen en/f schlen ( internen ) nagaan f het nderhavige pand dr een van hen kan wrden gehuurd. Indien dit niet het geval is, zal bij het Grndbedrijf van de dienst SO wrden gevraagd f zij belangstelling heeft vr het pand in het kader van herntwikkelingsmgelijkheden. Indien k het Grndbedrijf niet geïnteresseerd is zal het pand z.s.m. p de markt wrden verkcht. De grep unieke panden, het zgenaamde strategische vastged, zals de Witte Villa en de Brasserie de Berderij in Snsbeek is p deze beleidslijn een uitzndering. Zdra de huur van z'n pand wrdt pgezegd, wrdt direct dr het VBA, z ndig via een externe lkale makelaar, een nieuwe huurder gezcht (met een marktcnfrme huur). De panden van grep tijdelijk vastged wrden, in samenspraak met Stadsntwikkeling, vr een dr hen aan te geven peride verhuurd. Indien er geen passende huurvereenkmst met een huurder kan wrden afgeslten m redenen van tijdsduur f kwaliteit van het pand zal tt het tijdstip waarp de dienst Stadsntwikkeling het pand ndig heeft, in het kader van het leegstandsbeheer vaak met de stichting SLAK f een huisppasdienst afspraken wrden gemaakt vr tussentijdse verhuur f gebruik. Belastingen en verzekeringen Belastingen, heffingen en verzekeringen wrden mgeslagen in de huurprijs. In het kader van verzekeringen is het van belang te weten dat de gemeente een eigen risic van 1 miljen heeft. Dit eigen risic zal k meten wrden mgeslagen in de huurprijs. Gebruikerslasten waarvr de eigenaar verhuurder wrdt aangeslagen wrden drbelast aan de huurder Serviceksten (ICT, schnmaak, gas, water, licht, beveiliging) Serviceksten maken uiteraard sms k deel uit van de kstprijs en wrden kstendekkend drberekend aan de huurder (incl. de te maken administratieksten dr het VBA). Beheersksten rganisatie (persneel etc.) Het VBA belast haar huurder beheersksten vr de rganisatie dr. Deze wrden tegerekend aan de panden/grnden p basis van hun WOZ waarde. Een verbijzndering naar type van vastged is mgelijk/wenselijk (de interne beheersksten van erfpacht liggen aanzienlijk lager dan die van een cmplex ud gebuw). Vrgesteld wrdt daarm k na vijf jaar pnieuw te bekijken f de grndslag van drberekening herzien met wrden. Gewenst rendement Bij een kstprijsdekkende huur is er géén sprake van een gewenst rendement, waarmee deze cmpnent dus vervalt. Bij marktprijsverhuur kan er sprake zijn van een rendement (winst), dan wel een verlies; maar dat is een resultante van de markthuurprijs, waarp slechts beperkt gestuurd kan wrden. Indexeringsmethdiek De huurprijs wrdt jaarlijks geïndexeerd. Uitgangspunt bij indexering (= inflatiecrrectie) is dat p een vaste datum geïndexeerd wrdt (telkens per 1 mei). Dit wrdt berekend dr het met het jaargemiddelde van het CPI te nemen. Deze manier is vrdeliger dan maandelijks indexeren. Weliswaar is het afgevlakt in vergelijking met maandelijks indexeren, maar zrgt administratief vr minder werk. Uitznderingen hierp zijn: Werkgrep Huursystematiek; 7 juni

7 Wningen: hiervr geldt de landelijke huurverhging als uitgangspunt, vr niet-wningen het CPI. Het is van belang m indexering mee te nemen in (nieuwe) huurcntracten. Pacht: pachtprijsaanpassing (agrarische grnden) wrden peridiek mgelijk gemaakt p basis van het pachtnrmenbesluit (vastgesteld dr de Tweede Kamer). Deze nrm is bepalend bij de tetsing van pachtvereenkmsten (waarnder de pachtprijs) dr de Grndkamer. Mee te verhuren zaken: parkeerplaatsen e.d. Onderdeel van de kstprijs: afschrijving, rente, nderhud, beheersksten, et cetera. Meeberekenen in de kstprijs. BTW Verhuur/verpachten van terreinen is in beginsel BTW-vrij. Vr reclamecntracten geldt dat er ver de huur BTW verschuldigd is. Wettelijk is er in een aantal gevallen sprake van belaste verhuur (verhuur ligplaatsenwater, parkeerterreinen). Uitgangspunt is BTW belaste huur bij nieuwbuw. Bij een bestaand pand is dit niet mgelijk. Ksten VVE Ksten van een Vereniging van Eigenaren (VVE) wrden direct in de huurprijs drberekend (incl. de te maken administratieksten dr het VBA). Erfpachtcann Erfpachtcann wrdt direct in de huurprijs drberekend (incl. de te maken administratieksten dr het VBA). Bijzndere inbuw/wens huurder VBA det in principe niet aan specifieke inbuwwensen. Wanneer dit echter wel gewenst is (en wrdt vereengekmen) dan zullen er nadere afspraken specifiek vr deze gebruiker gemaakt meten wrden. De inhud van deze afspraken zijn nder anderen afhankelijk van de duur van het huurcntract. Werkgrep Huursystematiek; 7 juni

8 4. Vervlg Hierbven is de methdiek en cmpnenten van de kstprijsdekkende (ver)huur beschreven. Vralsng is dit een theretisch beschrijving. In de kmende tijd zal gewerkt meten wrden aan een praktische uitwerking daarvan (uiteindelijk vr alle vastgedbjecten). Een eerste stap daarvr is een uitwerking van een grt aantal cases van vr verschillende typen vastged. Gekeken zal meten wrden he bvenstaande methde praktisch uitgewerkt kan wrden en waar we tegenaan zullen gaan lpen. Tevens geeft het een indicatie vr de bendigde drlpen inveringstermijn en brengt het de cnsequenties vr de gemeentelijke begrting, beleidsdiensten en huurders in beeld van bijvrbeeld ude en nieuwe huurprijzen. De ervaring bij andere gemeenten leert dat de drlptijd gemiddeld z n 5 jaar bedraagt (bijvrbeeld mdat huurcntracten niet direct kunnen wrden aangepast). Een te verwachten cnsequentie zal zijn dat de kstprijsdekkende huurprijzen dr de bank genmen hger zullen liggen dan de meeste ude prijzen (zie k 1.2.). Over de cnsequenties van de afhandeling daarvan met ng p een later tijdstip wrden gesprken/beslten. Met de verantwrdelijk wethuder vr het Vastgedbedrijf is afgesprken eerst de methdiek in cncept vr te leggen aan het cllege. Na bespreking hiervan zullen vrbeelden wrden uitgewerkt, waarna de methdiek pnieuw, nu ter besluitvrming, tezamen met een vrstel (en eventuele alternatieven) he dekking kan wrden geregeld van de waarschijnlijk hgere huren en he de invering er van zal kunnen plaatsvinden, aan het cllege zal wrden aangebden. Werkgrep Huursystematiek; 7 juni