Onderwerp: Uitkeren planschadevergoeding naar aanleiding van het oprichten van 18 appartementen aan de Schoolstraat in Drunen

Transcriptie

1 Onderwerp: Uitkeren planschadevergoeding naar aanleiding van het oprichten van 18 Samenvatting: Inleiding: Op 4 januari 2008 heeft Ceelen rentmeesterskantoor, namens de eigenaren van het pand Schoolstraat 28 te Drunen een aanvraag om vergoeding van planschade ingediend. De ontwikkeling waardoor de schade geleden wordt betreft betreft het oprichten van 18 appartementen aan de Schoolstraat wat mogelijk is gemaakt door een vrijsteling artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Afweging: De planologische mutatie heeft enerzijds geleid tot een zeer beperkt voordeel voor wat betreft het gewijzigde gebruik van de onderhavige gronden en anderzijds geleid tot een nadeel voor wat betreft het uizicht van de aanvragers, een zeer beperkte verslechtering van de zonlichttoetreding c.q. schaduwwerking en een verdergaande aantasting van de privacy. De voordelen compenseren de nadelen niet, en het eigendom van de aanvragers is door het verlenen van de vrijstelling minder waard geworden. Advies: 1. de ingediende aanvraag om vergoeding van schade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening toe te wijzen. 2. Een schadevergoeding toe te kennen tot een bedrag van ,-- (te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 januari 2008 tot de dag van uitbetaling) 1/1

2 Onderwerp: Aanvraag planschadevergoeding naar aanleiding van het oprichten van 18 Collegevoorstel Inleiding: Op 4 januari 2008 heeft Ceelen rentmeesterskantoor namens de heer S.J.S. de Wit en mevrouw M.A.A. Aerts een aanvraag om vergoeding van planschade ingediend. De ontwikkeling waardoor de schade geleden wordt betreft betreft het oprichten van 18 appartementen aan de Schoolstraat, die mogelijk zijn gemaakt met een vrijstelling op grond van artikel 19 Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Dit verzoek om planschade is, namens de gemeente, behandeld door Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). Feitelijke informatie: De aanvragers zijn eigenaren van en woonachtig op het perceel Schoolstraat 28. Zij zijn in het bezit gekomen van deze onroerende zaak op 31 januari Het object van de aanvragers betreft een vrijstaand woonhuis van 510 m 3 met een garage/berging. De ontwikkeling waardoor de schade wordt geleden, betreft het oprichten van 18 appartementen aan de Schoolstraat. Gesteld wordt dat door de ontwikkeling het uitzicht, de situering en de privacy zijn aangetast. Daarnaast wordt gesteld dat er een vermindering van zonlichttoetreding optreedt en dat er een toename is van hinder en overlast waardoor de waarde van de woning is gedaald. Om de aanvraag te kunnen beoordelen dient er een vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan Braken West enerzijds en de planologische situatie als gevolg van de verleende vrijstelling artikel 19 WRO d.d. 21 september 2005 anderzijds. De aanvraag is gedaan vóór 1 juli 2008 en heeft betrekking op een besluit van vóór 1 juli Daarom is op de aanvraag artikel 49 van de oude WRO van toepassing. Beschrijving oude t.o.v. nieuwe planologische situatie Conform de bepalingen van het bestemmingsplan Braken West is, op een afstand van circa 15 meter van het perceel van de aanvrager, bedrijfsmatig gebruik met de daarbij behorende bebouwing toegestaan. Volgens de bepalingen van het bestemmingsplan mogen op deze gronden bedrijfsgebouwen worden opgericht met een maximaal bebouwingspercentage van 75%. Het bestemmingsvlak heeft een oppervlakte van circa m 2 zodat maximaal m 2 aan bedrijfsbebouwing zou kunnen worden opgericht, tot maximaal 3 meter hoog. Nu zijn de aanvragers, op een afstand variërend van 9 en 15 meter van hun perceelsgrens en circa 26 meter van de woning en over een aanzienlijke lengte van het perceel, geconfronteerd met de oprichting van een appartementencomplex, bestaande uit 3 deelgebouwen met een maximale bouwhoogte van deels 10,5 m en deels 12,5 m. In het appartementencomplex zijn 18 appartementen gerealiseerd. Het uitzicht op en over de gronden van het plangebied, met name vanuit de tuin en de verdiepingen van de woning is afgenomen. De privacy van de aanvragers werd in planologische zin al door het bedrijfsmatige gebruik van de plangronden en de tussengelegen openbare weg beïnvloed. Daar tegenover staat dat het gebruik van hoofdzakelijk de hoger gelegen appartementen, met de daarbij behorende terrassen en balkons, mede gelet op de bouwhoogte en de hoeveelheid appartementen doorgaans een grotere inbreuk veroorzaakt op de privacy dan het gebruik van een gebouw dat geen woonfunctie heeft. Een appartement wordt immers permanent gebruikt. In planologische zin hebben de aanvragers ook voordelen uit de wijziging. De gebruiksdruk, vanwege de voorheen toegestane bedrijfsmatige activiteiten, waarvan in de regel wordt 1/3

3 Onderwerp: Aanvraag planschadevergoeding naar aanleiding van het oprichten van 18 gesteld dat deze ernstiger vormen van overlast en hinder met zich meebrengen dan het gebruik van woondoeleinden, is vanwege de planlogische mutatie volledig verdwenen. Afweging: De planologische mutatie heeft enerzijds geleid tot een beperkt voordeel voor wat betreft het gewijzigde gebruik van de naastgelegen gronden. Anderzijds heeft het geleid tot een nadeel voor wat betreft het uitzicht van de aanvragers, een verdergaande aantasting van de privacy en een zeer beperkte verslechtering van de zonlichttoetreding c.q. schaduwwerking. De voordelen compenseren de nadelen niet. In financiële zin betekent dit dat het object van de aanvrager, rekening houdend met de maximale invulling van het oude planologische regime en per peildatum september 2005 (datum van het besluit tot vrijstelling) een waardevermindering heeft ondergaan van ,--. Voorstel is de aanvrager, conform het advies van SAOZ, een planschade toe te kennen van ,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het moment van aanvragen. Inzet van middelen: dekking De uit te keren planschade ad ,-- zal voor zover mogelijk worden verhaald op de ontwikkelaar van de appartementen. De uit te keren planschade wordt vermeerderd met de wettelijke rente. De wettelijke rente bedraagt 6%. Gelet op de termijn, waarop tot betaling zou kunnen worden overgegaan, bedraagt het te betalen rentebedrag naar verwachting maximaal 2.900,--. Dit betekent, dat een totaalbedrag van de te vergoeden planschade, inclusief de wettelijke rente van maximaal ,-- moet worden betaald. Omdat betreffend perceel grenst aan het plan Schoolstraat Noord wordt de planschade (voorlopig) ten laste gebracht van dit complex. De kosten van de wettelijke rente worden ten laste gebracht van de post rente kortlopende schulden. Advies: Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 2/3

4 Onderwerp: Aanvraag planschadevergoeding naar aanleiding van het oprichten van 18 BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 13 oktober 2009; gelet op: artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (oud); besloten: 1. de ingediende aanvraag om vergoeding van schade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening toe te wijzen. 2. een schadevergoeding toe te kennen tot een bedrag van ,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 januari 2008 tot de dag van uitbetaling namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 3/3

5

6