RIS124269_04-FEB-2005

Transcriptie

1 rv 21 Dienst Stedelijke Ontwikkeling DSO/ RIS _ Gemeente Den Haag RIS124269_04-FEB-2005 Den Haag, 24 januari 2005 Aan de gemeenteraad Verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van de heer A.J.G. Bal en mevrouw J.C.M. van Paassen, Tomatenlaan 22a te Den Haag, als gevolg van de vrijstelling ex artikel 19 WRO t.b.v. het bestemmingsplan Wateringse Veld In uw vergadering van 4 september 2003 (ra182) stelde u, overeenkomstig het bepaalde in de Schadevergoedingsverordening 1988 (herdruk maart 1995), ter behandeling in handen van ons college een verzoekschrift van mevrouw mr. drs. I.F.M. Kwint van ARAG Rechtsbijstand, Postbus 230, 3830 AE Leusden, namens de heer A.J.G. Bal en mevrouw J.M.C. van Paassen, Tomatenlaan 22 A te Den Haag (hierna te noemen: belanghebbenden) om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Het verzoek komt er op neer dat de hiervoor genoemde woning, als gevolg van het bestemmingsplan Wateringse Veld, in waarde zou zijn gedaald. Wij hebben het verzoekschrift, tezamen met de van belang zijnde gegevens, overeenkomstig het gestelde in artikel 3 van de Schadevergoedingsverordening 1988, op 25 november 2003 in handen gesteld van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam. Het adviesbureau heeft op 19 mei 2004 zijn advies, als bedoeld in artikel 7 van bovengenoemde verordening, aan ons uitgebracht. Op 2 december 2004 hebben wij het advies door tussenkomst van ARAG Rechtsbijstand aan belanghebbenden toegezonden. Het adviesbureau heeft, volgens zijn advies, dat onderdeel uitmaakt van dit voorstel, een onderzoek ingesteld naar de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van het verzoek om schadevergoeding van belang zijn. Het advies van SAOZ Het verzoekschrift: Op 10 juli 2003 is bij de gemeente Den Haag een verzoek ex artikel 49 WRO ingekomen. Een kopie van deze brief is als bijlage aan dit advies gehecht. Beknopt geformuleerd komt de inhoud van de brief erop neer dat namens belanghebbenden wordt gesteld dat zij schade lijden als gevolg van het bestemmingsplan Wateringse Veld. Tijdens de mondelinge behandeling is in hoofdzaak verwezen naar de inhoud van het verzoekschrift. Belanghebbende hebben tijdens de mondelin ge behandeling aangeven dat in 1995 achter hun woning eengezinswoningen gerealiseerd zouden worden. Vanaf 1999 zou er echter sprake zijn van een flat annex appartementengebouw. Eigendomssituatie: Op 7 februari 1992 is mevrouw J.M.C. Paassen eigenaar geworden van de onroerende zaak Tomatenlaan 22 A te Den Haag, kadastraal bekend gemeente Den Haag, sectie AX nummer 6069m grootte 10 are. Daarnaast is uit het kadaster gebleken dat mevrouw J.M.C. van Paassen op 1994 de eigendom heeft verkregen van het perceel, kadastraal bekend gemeente Den Haag, sectie AX nummer 6203, circa 2800 m 2. Op 25 januari 2001 heeft mevrouw J.M.C. van Paassen een deel van deze gronden verkocht. Doordat deze verkoop echter na peildatum heeft plaatsgevonden laten wij deze verkoop bij de verdere beoordeling van het verzoek buiten beschouwing en zullen wij derhalve uitgaan van de eigendom van 2800 m 2. Beschrijving van de onroerende zaak en de nabije omgeving: De woning van belanghebbenden is ten zuidwesten van de kern van Den Haag gelegen en ten noordoosten van de kern van Wateringen. De woning is gelegen aan de Tomatenlaan en wordt tevens door deze weg omsloten. Aan weerszijden van de woning van belanghebbenden bevinden zich percelen met woningen bebouwd. Het object betreft een vrijstaande woning met tuin, erf, garage en een kas. De woning wordt verwarmd door middel van een centrale verwarming. De woning heeft een uitbouw waarin een praktijkruimte is gevestigd. De indeling van de woning is als volgt: begane grond: entree, hal, toilet, voorkamer, doorloop naar uitbouw, achterslaapkamer, badkamer met ligbad, toilet en douche, eetkeuken, serre, zitkamer met betegelde vloer met vloerverwarming, twee open haarden. 1 e verdieping: overloop, twee zijkamers, op de kopse kant, slaapkamer, CV, berging, slaapkamer met dakterras, badkamer met douche en toilet. Raadsvoorstellen

2 Planologie : - Bestemmingsplan "Plan in hoofdzaak": Voor het onderhavige gebied gold voorheen het bestemmingsplan "Plan in hoofdzaak" zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Wateringen op 22 mei 1959, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 11 april 1960 en laatstelijk gewijzigd in Onderhavige gronden waarop de nieuwe woonwijk gerealiseerd zal worden, hadden in dit plan de bestemming "Categorie A", bedoeld voor agrarische doeleinden. Op de gronden mochten uitsluitend woningen, bedrijfsgebouwen en bijgebouwen, benodigd voor de bedrijfsvoering van land- en tuinbouwbedrijven worden opgericht. Onder nadere in de voorschriften omschreven voorwaarden mochten de hoofdgebouwen, met vrijstelling, een goothoogte van 6,50 meter hebben. De maximale bouwhoogte was in het plan niet bepaald, waardoor de bouwverordening aanvullende werking had. - Bestemmingsplan "Wateringse Veld": Op 6 juni 1996 is door de gemeenteraad van Den Haag voor het onderhavige gebied het bestemmingsplan "Wateringse Veld" vastgesteld. Het plan is op 28 januari 1997 gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten, op 26 augustus 1997 in werking getreden en onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 11 maart Op 18 december 1997 is het bestemmingsplan "Wateringse Veld, 1 e herziening" vastgesteld, dat op 21 juli 1998 door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd en nadien in werking is getreden en onherroepelijk is geworden. Het bestemmingsplan "Wateringse Veld, 1 e herziening" heeft voor belanghebbenden enkel geleid tot een wijziging c.q. aanvulling van de voorschriften van het bestemmingsplan "Wateringse Veld". De gronden ten zuidwesten en ten westen van de woning van belanghebbenden hebben de bestemming "SU-2" bedoeld voor woningbouw in relatief hoge dichtheid met aan de centrale as gestapelde bebouwing van vier tot zeven bouwlagen. Onderhavige gronden mogen voor maximaal 40% in gestapelde vorm worden bebouwd ten behoeve van woningbouw. Het aantal bouwlagen mag voor eengezinshuizen maximaal 3 bedragen en voor gestapelde bouw maximaal 4, aan de centrale as dient de gestapelde bebouwing uit minimaal 4 bouwlagen en maximaal 7 bouwlagen te bestaan. De bebouwing dient minimaal 15 meter van de aansluitende grens van de bestemming "L-5" opgericht te worden. Bij de woningen zijn bijgebouwen toegestaan met een maximale oppervlakte en hoogte van 9 m 2 respectievelijk 2,5 meter. Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen voor het aantal bouwlagen van gestapelde bouw gelegen aan de centrale as voor het toestaan van minimaal 3 bouwlagen en maximaal 10 bouwlagen, voor het toestaan van maximaal 4 bouwlagen voor eengezinshuizen en 7 bouwlagen voor gestapelde bouw. Tevens kunnen Burgemeester en Wethouders vrijstelling verlenen voor het vergroten van de maximale oppervlakte en hoogte van bijgebouwen tot 20 m 2 respectievelijk 3 meter. De gronden op een kortste afstand van circa 22 meter ten noordwesten van de woning van belanghebbenden en de overige gronden van belanghebbenden hebben de bestemming "L-1UW" bedoeld voor bebouwing ten behoeve van een woongebied met een lage bebouwingsdichtheid. Voor een deel van deze gronden is inmiddels het Uitwerkingsplan Noordweg/Tomatenlaan vastgesteld. Gelet echter op de afstand van de gronden vallende onder het Uitwerkingsplan en de woning van belanghebbende, zijnde ongeveer 130 meter, gaan wij voor de planvergelijking uit van de bestemming "L-1UW". Op deze gronden mogen maximaal 15 woningen per ha opgericht worden. De woningen mogen uitsluitend bestaan uit vrijstaande en/of halfvrijstaande woningen dan wel uit, via bijgebouwen, geschakelde woningen. De woningen mogen een goothoogte van 6 meter hebben en een nokhoogte van 11 meter. Het bouwperceel mag voor maximaal 25% bebouwd worden. De gronden direct rond de Tomatenlaan, waarop ook de woning van belanghebbenden is gelegen, hebben de bestemming "L-5". Deze bestemming heeft twee differentiatievlakken, de zijde waar tevens de woning van belanghebbenden is gelegen heeft de aanduiding "A" en heeft een diepte van circa 35 meter. Ten oosten van de woning van belanghebbenden hebben de gronden de aanduiding "B" met een diepte van circa 50 meter. De Tomatenlaan zal gaan dienen als woonstraat en langzaamverkeerroute als onderdeel van een netwerk van fietsroutes, met mogelijkheid voor openbaar vervoer (bus). In differentiatievlak B zal een brede singel van circa 50 meter breed langs de Tomatenlaan aangelegd worden waarbij de bestaande woningbouw gehandhaafd wordt. In differentiatievlak A zullen uitsluitend vrijstaande woningen worden toegestaan. De woningen mogen bestaan uit niet meer dan één bouwlaag met een maximale goothoogte van 3 meter en twee verdiepingen onder de kap. De gronden ten oosten daarvan hebben de bestemming "SU-3" bedoeld voor eengezinswoningen gelegen in carré-vormige en door singels omsloten hoven. Onderhavige gronden mogen voor maximaal 15% in gestapelde vorm worden bebouwd ten behoeve van woningbouw. Het aantal bouwlagen mag voor eengezinshuizen maximaal 3 bedragen en voor gestapelde bouw maximaal 4. Bij de woningen zijn bijgebouwen toegestaan met een maximale oppervlakte en hoogte van 9 m 2 respectievelijk 2,5 meter. Raadsvoorstellen

3 Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlening voor het aantal bouwlagen van gestapelde bouw tot een maximum van 7 bouwlagen. Tevens kunnen burgemeester en wethouders vrijstelling verlenen voor het vergroten van de maximale oppervlakte en hoogte van bijgebouwen tot 20 m 2 respectievelijk 3 meter. Overwegingen met betrekking tot artikel 49 WRO: - Algemeen: Artikel 49 WRO bepaalt dat, indien en voor zover blijkt, dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van onder meer een bestemmingsplan of een besluit als bedoeld in de artikelen 17 en 19 WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent. Op een verzoek om vergoeding van planschade kan de raad eerst ten gronde beslissen na het tijdstip waarop een planologische maatregel als bedoeld in artikel 49 WRO onherroepelijk is geworden. Bij gebreke van een dergelijke planologische maatregel mist dit artikel toepassing. Artikel 49 WRO mist eveneens toepassing, indien een belanghebbende op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel niet in een rechtsbetrekking stond tot het beweerdelijk getroffen object. Bij een inhoudelijke beoordeling komt aan de orde de vraag of er sprake is van een wijziging van het planologisch regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld of belanghebbende daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Hiertoe dient de in het geding zijnde planologische maatregel te worden vergeleken met het voorheen geldende planologische regime, waarbij in aanmerking moet worden genomen de maximale invulling van de planologische mogelijkheden, ongeacht of realisering ervan heeft of zou hebben plaatsgevonden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie. Aangezien een vrijstelling ex artikel 19 WRO alleen toegepast kan worden voor aanleg van werken, voor het oprichten van bebouwing met bijbehorend gebruik dan wel voor gebruik van bestaande (bouw)werken, dat niet is toegestaan op grond van de bepalingen van het vigerende, ongewijzigd blijvende bestemmingsplan, wordt in de te maken planologische vergelijking alleen het andere c.q. meerdere mogelijk gemaakte met het onderliggende bestemmingsplan vergeleken. Indien wordt geconcludeerd dat de wijziging van het planologisch regime leidt tot schade, dient de raad naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te bepalen. Bij vermogensschade is de hoogte van het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden vóór de mutatie er één is. Tenslotte dient de raad vast te stellen of het schadebedrag voor vergoeding in aanmerking komt. - Het voorliggende verzoek: Namens belanghebbenden wordt gesteld dat het bestemmingsplan "Wateringse Veld" heeft geleid tot een vermindering van privacy en woongenot, waardoor het object in waarde is gedaald. - Beoordeling van het verzoek: De in het geding zijnde planologische maatregel is onherroepelijk, zodat de raad ten gronde op het verzoek kan beslissen. In casu dient een vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan "Plan in hoofdzaak" en bestemmingsplan "Wateringse Veld". In de oude situatie konden op een kortste afstand van circa 16 meter van de achtergevel van de woning van belanghebbenden woningen, bedrijfsgebouwen en bijgebouwen, benodigd voor de bedrijfsvoering van land- en tuinbouwbedrijven worden opgericht. De goothoogte van de hoofdgebouwen mocht maximaal 6,50 meter bedragen, terwijl de maximale bouwhoogte niet was bepaald, zodat een zeer forse kap mogelijk was. Thans heeft het gebied een woonfunctie gekregen en is op een kortste afstand van circa 31 meter ten westen en ten zuidwesten van de achtergevel van de woning van belanghebbenden gestapelde bouw gerealiseerd met 7 bouwlagen. Daarnaast zijn op een kortste afstand van circa 22 meter te n noordwesten van de zijgevel van de woning van belanghebbenden woningen gerealiseerd met een maximale hoogte van 11 meter. Hoewel het uitzicht vanaf het object van belanghebbenden, beperkt kon worden door volumineuze agrarische woon- en bedrijfsbebouwing, kan niet voorbij worden gegaan aan het feit dat het voorheen niet mogelijk was om gestapelde bouw op relatief korte afstand van het perceel te realiseren. Derhalve heeft de realisering van de gestapelde bebouwing geleid tot een verdergaande aantasting van de privacy dan voorheen reeds mogelijk was. Gelet op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van d.d. 7 april 2004 (zaaknummer /1) zijn wij van mening dat de overlast en hinder als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan, niet noemenswaardig groter zijn dan waarvan sprake zou zijn geweest in het geval waarin de bebouwingsmogelijkheden op grond van het voormalige regime volledig zouden zijn benut. Raadsvoorstellen

4 Daarbij moet worden gedacht aan de oprichting op korte afstand van woningen, glasopstallen en gebouwen ten behoeve van tuindersbedrijven, waarbij voor een deel van de gronden voor de glasopstal- en bedrijfsgebouwen geen kwantitatieve beperkingen of maximale hoogten golden. Vast staat aldus dat zich achter de woning van belanghebbenden een tuinbouwproductiegebied zou hebben kunnen ontwikkelen met voedersilo's, grote schuren en stallen, en intensief verkeer van tractoren en andere motorvoertuigen. Indien wij de financiële consequenties van de overige gronden van belanghebbenden geheel buiten beschouwing zouden laten, zou ons oordeel hebben geluid dat belanghebbenden in een, zij het in beperkte mate, nadeliger positie zouden zijn komen te verkeren. Het hiervoor genoemde specifieke gevolg van de onderhavige planologische mutatie, zijnde privacyverlies heeft er toe geleid, dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object per peildatum met een bedrag van 8.000,-- is gedaald naar een bedrag in de orde van grootte van ,--. Echter voor het bepalen van de omvang van de te vergoeden schade kunnen de voor- en nadelen, voortvloeiend uit één bestemmingsplan, voor één belanghebbende met elkaar worden gesaldeerd (zie onder meer de uitspraak ABRS 12 augustus 1999 inzake Krikke/gemeente Leeuwarden BR 2000/515). Gelet op het bovenstaande merken wij het volgende op. Belanghebbenden beschikten onder het oude bestemmingsplan over gronden met een agrarische be stemming waarop bebouwing ten behoeve van een land- of tuinbouwbedrijf opgericht kon worden. Op onderhavige gronden kunnen thans woningen opgericht worden met een nokhoogte van 11 meter en een maximum van 15 per hectare. Door de wijziging van het bestemmingsplan hebben onderhavige gronden een waardevermeerdering ondergaan, zijnde de waarde van een agrarische bouwkavel naar de waarde van ruwe bouwgrond voor woningbouw. De aan de gronden toe te kennen waarde hangt sterk af van de oppervlakte en de mogelijkheden van het perceel. Ten aanzien van het prijspeil van onderhavige gronden in de oude situatie en de nieuwe situatie hebben wij ons laten adviseren door een ter plaatse goed bekende makelaar, de heer J. N. Tettero, makelaar o.g. te Den Haag. Gebleken is, dat de prijs per m 2 grond (agrarische bouwgrond) per peildatum ter plaatse in de orde van grootte van circa 50,-- per m 2 lag. De prijs per m 2 grond (ruwe bouwgrond, waarbij wij in ogenschouw hebben genomen dat onderhavige gronden slechts voor 25% bebouwd mochten worden) lag per peildatum ter plaatse in de orde van grootte van circa 67,-- m 2. De gronden hebben derhalve als gevolg van de bestemmingsplanwijziging een waardevermeerdering ondergaan van in totaal ruim ,--. Zoals uit het hierboven vermelde blijkt dat onderhavige gronden een waardevermeerdering hebben ondergaan van een bedrag van circa ,--. Dit bedrag ligt hoger dan het door ons vastgestelde bedrag aan waardevermindering, zijnde 8.000,--. - Gevolgen planologische mutatie : De planologische maatregel heeft per saldo voor belanghebbenden niet geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Conclusie SAOZ: Op grond van het vorenstaande adviseren wij de raad van de gemeente Den Haag het namens de heer A.J.G. Bal en mevrouw J.M.C. van Paassen ingediende verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening af te wijzen. Verzoek heroverweging SAOZ-advies n.a.v. de Raad van State. Op 9 juni 2004 is aan SAOZ gevraagd het advies te heroverwegen naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State d.d. 7 april In die uitspraak bepaalt de Raad van State dat rekening mag worden gehouden met de overlast en hinder, die mogelijk hadden kunnen ontstaan indien alle bebouwingsmogelijkheden onder het oude (agrarische) regime ten volle waren benut. M.a.w. de nieuwe situatie zou niet tot een waardevermindering leiden. Bij brief d.d. 23 augustus 2004 heeft SAOZ hierop de volgende reactie gegeven. SAOZ is van mening, dat niet voorbij kan worden gegaan aan het feit dat het voorheen niet mogelijk was om gestapelde bouw op relatief korte afstand van het perceel te realiseren. Ondanks de uitspraak van de Raad van State van 7 april 2004 is er volgens SAOZ sprake van een verdergaande aantasting van de privacy dan voorheen reeds mogelijk was. Daarbij heeft SAOZ rekening gehouden met de compenserende aspecten van de op grond van het nieuwe bestemmingsplan te realiseren woonbebouwing tegenover de op grond van de voormalige agrarische bestemming mogelijke bebouwing- en gebruiksmogelijkheden met daaruit voortvloeiende hinderconsequenties zoals stank-, geluid- en verkeersoverlast. SAOZ acht deze aspecten onvoldoende om de aantasting van de privacy te compenseren. Tenslotte hebben wij gewezen op de gewijzigde functie van de voormalige doorgaande route Tomatenlaan, die volgen het bestemmingsplan Wateringse Veld is bedoeld als woonstraat en langzaam verkeersroute. Volgens SAOZ is een en ander niet als zodanig in de voorschriften van het bestemmingsplan Wateringse Veld vastgelegd, dit wordt enkel bij de beschrijving van de bestemming vermeld. Dit brengt met zich mee dat het voordeel van de gestelde verminderde verkeersintensiteit, wat daar ook van zij, niet aan de onderhavige planologische wijziging kan worden toegerekend. Raadsvoorstellen

5 Daarnaast bestaat de mogelijkheid, eveneens genoemd in de beschrijving van de bestemming, voor openbaar vervoer (bus), hetgeen eveneens kan zorgen voor stank-, geluid- en verkeersoverlast. Gelet op het vorenstaande is er geen aanleiding om tot aanpassing van het uitgebrachte advies over te gaan. Contra-expertise Teneinde onze mening over het advies van SAOZ te objectiveren, hebben wij opdracht verstrekt tot contra-expertise door een onafhankelijk deskundige ic. Frisia Makelaars bv. Deze deskundige heeft met rapport, d.d. 20 oktober 2004, advies uitgebracht, na opname van het desbetreffende perceel. Frisia makelaars stelt dat de planologische situatie verschilt van die in Parkbuurt Oosteinde. Geadviseerd wordt om het advies van SAOZ op te volgen. Beoordeling van het advies Wij onderschrijven de conclusie van SAOZ en stellen u voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders, Gelet op de Schadevergoedingsverordening 1988 (gewijzigd bij raadsbesluit 76 van 9 maart 1995), Besluit: het verzoek van mevrouw mr. drs. I.F.M. Kwint van ARAG Rechtsbijstand, namens de heer A.J.G. Bal en mevrouw J.M.C. van Paassen, Tomatenlaan 22 A, om toekenning van schadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, gelet op onze overwegingen naar aanleiding van het uitgebrachte advies d.d. mei 2004, opdrachtnummer , van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken, af te wijzen. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De griffier, De voorzitter, Een afdruk het verzoek en het advies van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken d.d. mei 2004, opdrachtnummer , inzake het verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de WRO met betrekking tot het Bestemmingsplan Wateringse Veld, liggen voor de raadsleden (kamer B.03.17) ter inzage. Burgemeester en wethouders van Den Haag. De secretaris, D.M.F. Jongen. De burgemeester, W.J. Deetman. Raadsvoorstellen