NOTA VOOR DE RAAD. .s (0. m ^--^ ~ x. gemeente

Transcriptie

1 .s (0,p e O m 3 ^öo f^~. m ^--^ ~ x ö 's - -3 tö D C "ÖL ij c III LU ~-.-=1 0 c gemeente WW w NOTA VOOR DE RAAD Datum: 26januari 2007 Onderwerp: Verzoek om vergoeding van planschade als bedoeld in artikel 49 WRO ngediend door de heer C.A.W.M. Pijnenburg en mevrouw F.P.M. Pijnenburg-Stevens te Oosterhout. Portefeuillehouder: de Boer Bijlagen: 1. Ter inzage: 1. brief d.d. 12 april advies saoz :0 1OM io :^- O :0 i Voorstel: 1. Met overneming van de overwegingen en conclusies als vervat in het advies van saoz d.d. september 2006 het door de heer C.A.W.M. Pijnenburg en mevrouw F.P.M. Pijnenburg-Stevens ingediende verzoek om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 WRO af te wijzen. Aanleiding Bij brief van 12 april 2005 is door de heer en mevrouw Pijnenburg wonende Hoge Akker 51 te Den Hout een verzoek om planschade als bedoeld in artikel 49 WRO ingediend omdat ten gevolge van de met een artikel 19 Wro vrijstelling gerealiseerde bouw van een zevental woningen ten zuiden van hun woning, hun pand in waarde is gedaald. Gelet op de datum van ontvangst mist de door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde "procedureregeling planschadevergoeding", gebaseerd op de Wet van 8 juni 2005, Stb.nr. 305 toepassing aangezien voormelde procedureregeling louter van toepassing is op aanvragen welke zijn ingekomen vanaf 1 september 2005 en ten aanzien waarvan het college van burgemeester en wethouders het bevoegde bestuursorgaan is. Wij hebben derhalve ter uitvoering van het bepaalde in de procedureverordening planschadevergoeding de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (saoz) gevraagd met betrekking tot dit verzoek advies uit te brengen. Het advies van saoz d.d. september 2006 ligt voor u ter inzage. In het kader van voormelde advisering heeft een medewerker van saoz belanghebbende in de gelegenheid gesteld zijn zienswijze naar voren te brengen. Tevens hebben wij belanghebbenden bij brief van 25 oktober 2006 in de gelegenheid gesteld hun zienswijze met betrekking tot het advies kenbaar te maken. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. Argumenten Planologische mutatie leidt niet tot een nadeliger positie waaruit op voet van artikel 49 Wro voor vergoeding vatbare schade is ontstaan. In casu dient een vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan "Den Hout Zuid 1972" en het meerdere dat wordt mogelijk gemaakt door de artikel 19 lid 1 vrijstelling. Onder vigeur van het oude bestemmingsplan konden belanghebbenden op gronden vanaf een afstand van ca. 17 meter vanaf de voorgevel van hun woning in zuidelijke richting over een strook met een diepte van ca. 27 meter geconfronteerd worden met een front aan bebouwing met een breedte van circa 70 meter, bestaande uit bouwwerken - geen woning zijnde- waarbij (gezien de maximaal toegestane goothoogte van 4,5 meter) bouwhoogten van 10 meter in het kader van een maximale invulling realiseerbaar waren. Ook was niet uit uitdraai van: :31 pagina:1

2 WW w gemeente Oosterhout te sluiten dat voor de mutatie in het plangebied een bedrijfswoning met een (gezien de maximaal toegestane goothoogte van 6,5 meter) bouwhoogte van 10 meter kon worden opgericht over een afstand van 18 meter van de voorgevel van de woning van belanghebbenden. Na de mutatie worden belanghebbenden, bezien vanuit de voorgevel van hun woning over een afstand van circa 20 tot 25 meter in dezelfde richting geconfronteerd met een zevental woningen met nokhoogten van circa 10 meter alsmede op een wat verdere afstand met tussenliggende garages met nokhoogten van 2.90 meter. Het vorenstaande impliceert dat belanghebbenden na de mutatie over een iets verdere afstand worden geconfronteerd met bebouwing van nagenoeg vergelijkbare hoogten, waarbij anders dan onder het oude planologische regime er geen sprake is van een breed bebouwingsfront, doch van een deels terugspringende en soms zelfs aanmerkelijk lagere bebouwing ten behoeve van de garages waarmee de woningen zijn gekoppeld. Van planologisch nadeel ten aanzien van de bebouwing ten gevolge van de planologische mutatie is dan ook geen sprake. Voor wat betreft het gebruik kan worden vastgesteld dat het plangebied muteert van een overwegend agrarische omgeving naar een woonomgeving. Hoewel dit in z'n algemeenheid een meer permanent en intensief gebruik meebrengt behoeft dit onder de gegeven omstandigheden (lees: de reeds toegestane gebruiksmogelijkheden onder het oude bestemmingsplan) een andere beoordeling. Mede gezien de voorheen reeds toegestane vrij forse bebouwingsmogelijkheden ten behoeve van agrarische doeleinden, had het plangebied al intensief benut kunnen worden. Dit had reeds tot de nodige verkeersbewegingen en (milieu)hinder kunnen leiden, waarbij dit laatste uiteraard beperkt zou kunnen worden binnen de grenzen van hetgeen de milieuwetgeving in de nabijheid van woningen toelaatbaar acht. Naast deze intensieve gebruiksmogelijkheden ten behoeve van het agrarische bedrijf, was het onder het oude regime ook mogelijk dat belanghebbenden in de directe nabijheid van de woning in het plangebied geconfronteerd konden worden met een bedrijfswoning met een permanente en intensieve gebruiksfunctie. Nu er voorts sprake is van een voorgeveloriëntatie, de woning van belanghebbenden van het plangebied gescheiden wordt door de weg de Hoge Akker en het gebied ten noorden van de woning van belanghebbenden reeds een woongebied is, kan geconcludeerd worden dat de planologische mutatie ten aanzien van het gebruik evenmin tot planologisch nadeel leidt. Benodigde Middelen Financiën: n.v.t. Personeel: n.v.t. Overige: n.v.t. uitdraai van: :31 pagina:2

3 WW w gemeente Uitvoering Het raadsbesluit wordt aan belanghebbenden toegezonden. HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN OOSTERHOUT, W.H. HUIJBREGTS-SCHIEDON, burgemeester. W.P.H. Redert, secretaris uitdraai van: :31 pagina:3

4 WW w gemeente BESLUIT VAN DE RAAD Nummer: DE RAAD VAN DE GEMEENTE OOSTERHOUT; gelezen het voorstel van het college van 26 januari 2007; BESLUIT: 1. Met overneming van de overwegingen en conclusies als vervat in het advies van saoz d. d. september 2006 het verzoek van de heer en mevrouw Pijnenburg, Hoge akker 51 te Den Hout om vergoeding van planschade als bedoeld in artikel 49 WRO af te wijzen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 27 februari DE iwd VOORNOEMD, uitdraai van: :31 pagina:4

5 De Raad van de Gemeente Oosterhout Postbus GB OOSTERHOUT Betreft: verzoek planschadevergoedingen ex artikel 49 W.R.O. GEMEENTE OOSTERHOU 13 APfl dassjr. - zaaknr. ter belt streefdatum Datum: 12 april 2005 Geachte raadsleden, Op 16 juni 1997 heb ik mijn huidige grond, gelegen aan de Hoge Akker 51 te Den Hout, aangekocht. Alvorens ik tot deze koop was overgegaan, heb ik bij uw gemeente geïnformeerd omtrent de Bebouwingsmogelijkheden met betrekking tot de nabijgelegen percelen. De thans door Kwadrant OG, gevestigd aan de Merkelbachstraat 6 te dongen te realiseren 7 Woningen op het perceel kadastraal bekend gemeente Oosterhout, sectie P, nr 1675, gelegen aan de Hoge Akker was volgens uw informatie op grond van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. Op grond van deze informatie ben ik uiteindelijk tot aankoop van de grond overgegaan. Bij besluit van 9 maart 2004 van het College van burgemeester en wethouders werd aan Kwadrant OG, voornoemd ex artikel 19 lid l WRO vrijstelling en bouwvergunning ingevolge de Woningwet Ten behoeve van het oprichten van 7 woningen op het perceel kadastraal bekend gemeente Oosterhout, sectie P, nr 1675, gelegen aan de Hoge Akker. Tegen voornoemd besluit heb ik ook een bezwaarschrift ingevolge de Algemene wet bestuursrecht Ingediend. Mijn bezwaren zijn bij besluit van 18 oktober 2004 onder kenmerk BWO/JdG , ongegrond verklaard. Tegen dit laatste besluit is verder geen beroep ingesteld, hetgeen betekent dat bovengenoemd besluit formele rechtskracht gekregen heeft en derhalve onherroepelijk is. Door voornoemde besluitvorming is de realisatie van het bestreden bouwplan mogelijk geworden, hetgeen er echter toe heeft geleid dat ik hierdoor materiële schade heb geleden, daar de woningen aanzienlijk in waarde is gedaald. Aangezien deze schade redelijkerwijs niet te mijnen laste dient te blijven, verzoek ik u dan ook het toe te kennen Als een planschadevergoeding ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. In afwachting van uw remise, verblijft, Hoogachtend, C.A.W.M. Pijnenburg Hoge Akker BX Den Hout F.P.M. Pijnenburg Stevens

6 s A o z ADVI ES betreffende het verzoek om vergoeding van schade als bedoeld in art. 49 WRO ingediend door de heer CA W. M. Pijnenburg en mevrouw F.P.M. Pijnenburg- Stevens te Oosterhout. STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN DB ROTTERDAM POSTBUS GD ROTTERDAM T F SAOZaSAOZ.NL

7 SAOZ ADVIES betreffende het verzoek om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening ingediend door de heer C.A.W.M. Pijnenburg en mevrouw F.P.M. Pijnenburg-Stevens te Oosterhout. Opdrachtnummer: Datum: oktober 2006 Opdracht: Bij brief van 21 juni 2005 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oosterhout de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, hierna afgekort tot SAOZ, gevraagd advies uit te brengen inzake het verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 WRO ingediend door de heer C.A.W.M. Pijnenburg en mevrouw F.P.M. Pijnenburg-Stevens te Oosterhout. Procedure: L* >>' Gelet op de datum van de ontvangst van de verzoeken mist de door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde "procedureregeling planschadevergoeding", gebaseerd op de Wet van 8 juni 2005, Staatsblad nr. 305, toepassing aangezien voormelde procedureregeling louter van toepassing is op aanvragen, welke zijn ingekomen vanaf 1 september 2005 en ten aanzien waarvan het college van burgemeester en wethouders het bevoegde bestuursorgaan is. i**-,. Egh!*,:?5 Ter uitvoering van het bepaalde in de procedureverordening planschadevergoeding hebben de heer mr J.A.C.J.M. Willemse en mevrouw mr. M.S.E. Frankhuizen, medewerkers van de SAOZ, en de heer de heer H.J.J.T. Nijpels, makelaar o.g. te Bergen op Zoom, op 11 oktober 2005, zowel de heer C.A.W.M. Pijnenburg en mevrouw F.P.M. Pijnenburg- Stevens als van de zijde van de gemeente mevrouw M. Mutsaers in de gelegenheid gesteld een toelichting te geven en aanvullende informatie te verschaffen. Aansluitend zijn de onroerende zaak en de omgeving daarvan opgenomen. -1 -

8 S A O Z Omdat ten tijde van de opname het dossier niet compleet was is aan de gemeente Oosterhout diverse malen (onder meer bij berichten van 10 november 2005,19 december 2005, telefonisch op 8 mei 2006 en bij bericht van 28 augustus 2006, 1 september 2006 en 18 september 2006) verzocht om nazending van deze informatie. De laatste informatie is van de gemeente Oosterhout ontvangen op 26 september Het verzoekschrift: Bij de gemeente Oosterhout is op 13 april 2005 het navolgende, als bijlage bij dit advies gevoegde, schrijven ingekomen. Daarin wordt gesteld dat tengevolge van de bouw van een zevental woningen ten zuiden van hun woning, aan de overzijde van de Hoge Akker, hun woning in waarde is gedaald. Tijdens de mondelinge behandeling is in hoofdzaak verwezen naar de inhoud van het verzoekschrift. Eigendomssituatie: Blijkens akte van levering van 7 juli 1997, ingeschreven op 8 juli 1997 is de eigendom van het object gelegen aan de Hoge Akker 51 te Oosterhout, kadastraal bekend gemeente Oosterhout sectie P nummer 1943, groot 4a 69ca, overgegaan naar de heer C.A.W.M. Pijnenburg en mevrouw F.P.M. Pijnenburg-Stevens, verder te noemen belanghebbenden. Beschrijving van de onroerende zaak en de nabije omgeving: Het gebied waar de gewraakte ontwikkeling is gerealiseerd ligt in de kern Den Hout, wordt globaal omsloten door de Hoge Akker in het noorden, de Herstraat in het oosten, onbebouwde landbouwgronden in het zuiden en het Ruiterspoor in het westen. De woning van belanghebbenden is ten noorden van het hiervoor gepreciseerde gebied gelegen. -2-

9 S AOZ De in 1997 gebouwde vrijstaande woning van belanghebbenden betreft een vrijstaande woning, voorzien van c.v., garage, houtberging, schuurtje, carport, terras, tuin, erf en ondergrond, gelegen aan de Hoge Akker 51 te Den Hout. Het betreft een traditioneel gebouwd pand, van bakstenen opgetrokken, met pannen gedekt. De indeling van de woning is als volgt: Begane grond: Hal met betegelde vloer voorzien van vloerverwarming, sierpleisterwerkwanden, gestucadoord plafond. Bordestrap. Betegeld toilet. Meterkast. Woonkamer met betegelde vloer, sierpleisterwerkwanden, gestucadoord plafond. Schouwpartij. Schuifpui. Vloerverwarming. Kamer met betonvloer, gestucadoorde wanden en gestucadoord plafond. Eetkeuken met betegelde vloer, betegelde wanden, gestucadoord plafond. Moderne installatie met inbouwapparatuur. Betegelde bijkeuken met wasmachineaansluiting. Garage met geïsoleerde deur. Wasmachineaansluiting. C.v.-combiketel. Overkapping. Terras. Tuin. Houtberging. Schuurtje. Poort. Bestratingen. Moestuin. Eerste verdieping: Overloop met betonvloer, sierpleisterwerkwanden, gestucadoord plafond. Betegeld toilet. Slaapkamer l met betonvloer, behangwanden en gestucadoord plafond. Slaapkamer II met betonvloer, behangwanden en gestucadoord plafond; vaste wastafel. Slaapkamer III met betonvloer, behangwanden en gestucadoord plafond; vaste wastafel. Slaapkamer IV met betonvloer, behangwanden en gestucadoord plafond; vaste wastafel. Betegelde badkamer met ligbad, douche, ingebouwde vaste wastafel. Tweede verdieping: Vliering / zolder met vlizotrap. -3-

10 S AOZ Gewraakte ontwikkeling: De ontwikkeling betreft de met een artikel 1 9 WRO vrijstelling gerealiseerde bouw van een zevental woningen ten zuiden van de woning van belanghebbenden. Planologie: Bestemmingsplan "Oen Hout Zuid 1972": Op deze gronden gelden de bepalingen van het bestemmingsplan "Den Hout Zuid 1 972", dat op 31 oktober 1972 door de raad van de gemeente Oosterhout is vastgesteld, door Gedeputeerde Staten op 19 december 1972 is goedgekeurd en nadien onherroepelijk is geworden bij Kb van 2 april Ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan "Den Hout Zuid 1 972" rust op de onderhavige gronden de bestemming "Agrarische doeleinden, bebouwd". Deze gronden zijn bestemd voor het uitoefenen van het agrarische bedrijf. Bebouwing is - mede na vrijstelling - onder de navolgende voorwaarden toegestaan: - er mogen bouwwerken geen woning zijnde worden opgericht, met een maximale hoogte van 4,5 meter, waarbij de afstand van een op te richten gebouw tot een woning minstens 20 meter moet bedragen en de afstand tot de perceelsgrens 2 meter; - er mag maximaal één woning met garage/berging worden opgericht per agrarisch bedrijf ten behoeve van de bedrijfsvoerder, onder onder meer de navolgende voorwaarden: - het bouwperceel moet over een lengte van ten minste 100 meter en ononderbroken direct aan een weg grenzen waaraan gebouwd mag worden; - het bouwperceel moet een minimale oppervlakte hebben van 1 ha; - er moeten reeds agrarische opstallen aanwezig zijn met een gezamenlijke inhoud van 600 m 3 ; - de afstand van de woning tot de zijdelingse perceelgrens moet minstens 3 meter bedragen, hetgeen niet geldt voor de op te richten garage/berging; - de maximale hoogte van de woning en van de garage/berging mag 6,5 respectievelijk 4,5 meter bedragen; -4-

11 S A O Z - ter bepaling van oppervlakte en breedte van het bouwperceel mag slechts grond met de bestemming "agrarische doeleinden" worden meegenomen en mag de grond die tot een ander bebouwd bouwperceel behoort en daartoe ingevolge de voorschriften in verband met die bebouwing ook moet behoren niet worden meegerekend. Daar waar bovenstaand de term hoogte is gehanteerd, wordt ingevolge de begripsbepalingen van het bestemmingsplan goothoogte bedoeld. Burgemeester en wethouders zijn onder meer bevoegd vrijstelling te verlenen van de bepalingen van het bestemmingsplan voor de bouw van nutsgebouwtjes met een maximale hoogte van 3 meter en een maximale oppervlakte van 15 m 2. Artikel 19 WRO vrijstelling: Bij primair besluit van 9 maart 2004 (verzonden 18 maart 2004) is met een artikel 19 lid 1 WRO vrijstelling bouwvergunning verleend voor het bouwen van 7 woningen op de onderhavige locatie. Bij besluit van 18 oktober 2004 is het hiertegen ingediende bezwaarschrift ongegrond verklaard. Het daartegen ingediende beroepschrift is bij uitspraak van de rechtbank Breda van 21 juni 2005 ongegrond verklaard. En het daartegen ingestelde hoger beroep is bij uitspraak van de AbRS van 17 mei 2006 ongegrond verklaard. Op grond van het vorenstaande concluderen wij dat de planologische mutatie op 18 maart 2004 in werking is getreden en op 17 mei 2006 onherroepelijk is geworden. De vrijstelling voorziet in de bouw van een zestal geschakelde woningen en één vrijstaande woning. Direct ten zuiden van de woning van belanghebbenden - slechts gescheiden door de Hoge Akker - worden over een afstand van circa 20 tot 25 meter van de voorgevel van hun woning de gewraakte woningen opgericht, met nokhoogten van circa 10 meter, alsmede tussenliggende garages met nokhoogten van 2,90 meter. Bezien vanuit de woning van belanghebbenden worden zij meer concreet geconfronteerd met 2 halfvrijstaande woningen uit het cluster van

12 S A O Z Overwegingen met betrekking tot artikel 49 WRO: l Algemeen: Artikel 49 WRO, zoals dat is komen te luiden vanaf 1 september 2005 (wet van 8 juni 2005, gepubliceerd in Staatsblad 2005 nr. 305), bepaalt dat indien en voor zover blijkt, dat een be- langhebbende ten gevolge van de bepalingen van onder meer een bestemmingsplan of een J I l I I besluit als bedoeld in de artikelen 17 en 19 WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwij- ze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd het college van burgemees- ter en wethouders hem op aanvraag/verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoe- ding toekent. J 1 Artikel II onder 1 van genoemde Wet bepaalt echter, dat artikel 49 van de Wet op de Ruimte- lijke Ordening zoals dat luidde voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze Wet, van toe- I I S l passing blijft op aanvragen om vergoeding van schade die vóór dat tijdstip, in casu 1 sep- tember 2005, zijn ingediend. Het onderhavige verzoek van belanghebbenden is ingediend vóór 1 september 2005, zodat artikel 49 WRO zoals dat luidde vóór de inwerkingtreding van het nieuwe wetsartikel op onderhavig verzoek van toepassing is. Artikel 49 WRO zoals deze luidde voor de inwerkingtreding van het nieuwe wetsartikel kent geen verjaringsregeling die verplicht dat een aanvraag om vergoeding van planschade moet worden ingediend binnen vijfjaar nadat de betreffende bepaling van het bestemmingsplan dan wel het desbetreffende andere planologische besluit onherroepelijk is geworden zoals artikel 49 lid 2 (nieuw). Omdat het nieuwe recht eerst in werking treedt na 1 september 2005 kan een verzoek om vergoeding van planschade als zijnde in strijd met artikel 49 lid 2 (nieuw) niet ontvankelijk worden verklaard eerst indien dat verzoek wordt gedaan vijfjaren na 1 september De verjaringstermijn begint immers pas te lopen vanaf 1 september Op een verzoek om vergoeding van planschade kan pas ten gronde worden beslist na het tijdstip waarop een planologische maatregel als bedoeld in artikel 49 WRO onherroepelijk is -6-

13 S A O Z geworden. Bij gebreke van een dergelijke onherroepelijke planologische maatregel mist dit artikel toepassing. Artikel 49 WRO mist eveneens toepassing, indien een verzoeker op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel niet in een rechtsbetrekking stond tot het beweerdelijk getroffen object. Bij een inhoudelijke beoordeling komt aan de orde de vraag of er sprake is van een wijziging van het planologisch regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld of belanghebbende daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Hiertoe dient de in het geding zijnde planologische maatregel te worden vergeleken met het voorheen geldende planologische regime, waarbij in aanmerking moet worden genomen de maximale invulling van de planologische mogelijkheden, ongeacht of realisering ervan heeft of zou hebben plaatsgevonden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie. Bij een vrijstelling ex artikel 19 WRO geldt, dat deze alleen van toepassing is voor aanleg van werken, voor het oprichten van bebouwing met bijbehorend gebruik dan wel voor gebruik van bestaande (bouw)werken, dat niet is toegestaan op grond van de bepalingen van het vigerende, ongewijzigd blijvende bestemmingsplan. In de te maken planologische vergelijking wordt derhalve normaliter alleen het door toepassing van artikel 19 WRO mogelijk gemaakte andere c.q. meerdere met het onderliggende bestemmingsplan vergeleken. Een en ander lijdt echter uitzondering in die gevallen, dat de realisering van de onderliggende bestemming dusdanig illusoir is geworden, dat daarmee redelijkerwijs geen rekening meer behoeft te worden gehouden (vgl. ABRS , BR 1997, pag. 768). In deze gevallen mag het "wegvallen" van de oude bestemming uitdrukkelijk worden meegewogen in de vergelijking van de opeenvolgende planologische regimes. -7-

14 S AOZ Indien wordt geconcludeerd dat de wijziging van het planologische regime leidt tot schade, dient de raad naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te bepalen. Bij vermogensschade is de hoogte van het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden vóór de mutatie er één is. Tenslotte dient de raad vast te stellen of het schadebedrag voor vergoeding in aanmerking komt. Het voorliggende verzoek: Kort samengevat wordt gesteld dat door de gecreëerde mogelijkheid van de bouw van l woningen ten zuiden van de woning van belanghebbenden er sprake is van waardedaling van hun woning. Beoordeling van het verzoek: De in het geding zijnde planologische maatregel is onherroepelijk, zodat de raad ten gronde op het verzoek kan beslissen. In casu dient een vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan "De Hout Zuid 1972" en het meerdere dat mogelijk wordt gemaakt door de artikel 19 lid 1 WRO vrijstelling. Onder vigeur van het oude planologisch regime konden belanghebbenden op gronden vanaf een afstand van circa 17 meter vanaf van de voorgevel van hun woning in zuidelijke richting, over een strook met een diepte van circa 27 meter geconfronteerd worden met een front aan bebouwing met een breedte van circa 70 meter, bestaande uit bouwwerken - geen woning zijnde - waarbij (gezien de maximaal toegestane goothoogte van 4,5 meter) bouwhoogten van 10 meter in het kader van een maximale invulling realiseerbaar waren. Ook was niet uit te sluiten dat voor de mutatie in het plangebied één bedrijfswoning met een (gezien de maximaal toegestane goothoogte van 6,5 meter) bouwhoogte van 10 meter kon worden opgericht over een afstand van circa 18 meter van de voorgevel van de woning van belanghebbenden. Na de mutatie worden belanghebbenden, bezien vanuit de voorgevel van hun woning over een afstand van circa 20 tot 25 meter in dezelfde richting geconfronteerd met een zevental -8-

15 S AOZ woningen, met nokhoogten van circa 10 meter, alsmede op een wat verdere afstand met tussenliggende garages met nokhoogten van 2,90 meter. Het vorenstaande impliceert dat belanghebbenden na de mutatie over een iets verdere afstand worden geconfronteerd met bebouwing van nagenoeg vergelijkbare hoogten, waarbij anders dan onder het oude regime er geen sprake is van een breed bebouwingsfront, doch van deels terugspringende - en soms zelfs aanmerkelijk lagere - bebouwing ten behoeve van de garages, waarmee de woningen zijn gekoppeld. Van planologisch nadeel ten aanzien van de bebouwing ten gevolge van de planologische mutatie is dan ook geen sprake. Voor wat betreft het gebruik stellen we vast dat het plangebied muteert van een - overwegend - agrarische omgeving naar een woonomgeving. Hoewel dit in zijn algemeenheid een meer permanent en intensief gebruik met zich brengt, behoeft dit onder de gegeven planologische omstandigheden (lees: de reeds toegestane gebruiksmogelijkheden onder het oude regime) een andere beoordeling. Mede gezien de voorheen reeds toegestane vrij forse bebouwingsmogelijkheden ten behoeve van agrarische doeleinden, had het plangebied al intensief benut kunnen worden. Dit had reeds tot de nodige verkeersbewegingen en (milieu)hinder kunnen leiden, waarbij dit laatste uiteraard beperkt zou kunnen worden binnen de grenzen van hetgeen de milieuwetgeving in de nabijheid van woningen toelaatbaar acht. Naast deze intensieve gebruiksmogelijkheden ten behoeve van het agrarisce bedrijf, was het onder het oude regime ook mogelijk dat belanghebbenden in de directe nabijheid van hun woning in het plangebied geconfronteerd konden worden met een bedrijfswoning, met een permanente en intensieve gebruiksfunctie. Voorts nog in ogenschouw nemend dat er sprake is van een voorgeveloriëntatie, dat de woning van belanghebbenden van het plangebied gescheiden wordt door de weg de Hoge Akker en dat het gebied ten noorden van de woning van belanghebbenden reeds een woongebied is, concluderen wij dat de planologische mutatie ter zake van het gebruik evenmin tot planologisch nadeel leidt. -9-

16 S AOZ M i Gevolgen planologische mutatie: Deze planologische maatregel heeft voor belanghebbenden niet geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Conclusie: Op grond van het vorenstaande adviseren wij de raad van de gemeente Oosterhout het door de heer C.A.W.M. Pijnenburg en mevrouw F.P.M. Pijnenburg-Stevens ingediende verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 WRO af te wijzen. t: 14 Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, r- mr drs C.M.L. van der Lee, adjunct-directeur. 1$ ik. - Bijl. Behandeld door: mr J.A.C.J.M. Willemse. Adv.: