Gemeente Den Haag. rv 137

Transcriptie

1 rv 137 Dienst Stedelijke Ontwikkeling nr. DSO/ RIS _ Gemeente Den Haag RIS140245_28-SEP-2006 Voorstel van het college inzake verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van de heer L.A.M. Mooijman, Veenweg 130 te Den Haag, als gevolg van het Bestemmingsplan Leidschenveen In uw vergadering van 12 april 2005 stelde u, overeenkomstig het bepaalde in de Schadevergoedingsverordening 1988 (herdruk maart 1995), ter behandeling in handen van ons college een verzoekschrift (ra 63), d.d. 8 april 2005, kenmerk / , van de heer mr. R. Maat van Juridisch Adviesbureau Ruimtelijk Ordening Maat & Ruijgrok, namens de heer L.A.M. Mooijman, Veenweg 130 te Den Haag, om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. De heer L.A.M. Mooijman (hierna te noemen belanghebbende) stelt, in hun hoedanigheid van eigenaars (bewoners) van het perceel Veenweg 130, schade te lijden in de vorm van waardevermindering van zijn woning, als gevolg van het gewijzigde planologische regime. Wij hebben het verzoekschrift, tezamen met de van belang zijnde gegevens, overeenkomstig het gestelde in artikel 3 van de Schadevergoedingsverordening 1988 in handen gesteld van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam. Het adviesbureau heeft zijn rapport, als bedoeld in artikel 7 van bovengenoemde verordening, gedateerd mei 2006, nummer (hierna te noemen advies) aan ons uitgebracht. Op 14 juni 2006 hebben wij het advies ten behoeve van belanghebbende aan de heer Maat toegezonden. In het advies, dat onderdeel uitmaakt van dit voorstel, is een onderzoek ingesteld naar de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van het verzoek om schadevergoeding van belang zijn. Het advies van SAOZ Het verzoekschrift. Beknopt geformuleerd komt de inhoud van de brief erop neer dat namens belanghebbende wordt gesteld dat de bepalingen van het bestemmingsplan Leidschenveen, inclusief mogelijke uitwerkingsplannen ex artikel 11 WRO hebben geleid tot een planologisch nadeliger situatie waardoor belanghebbende schade lijdt of zal lijden. Eigendomssituatie. Belanghebbende heeft op 19 februari 1973 de eigendom verkregen van het object plaatselijk bekend als Veenweg 130 te Den Haag, kadastraal bekend gemeente s-gravenhage, sectie BE BE, nummer 1577, groot 328 m². Beschrijving van de onroerende zaak en de nabije omgeving. Het object van belanghebbende is gelegen ten zuiden van het centrum van Leidschendam en ten noorden van het kern van Nootdorp. Het object is gelegen aan de Veenweg en wordt tevens door deze weg ontsloten. De woning is met de voorzijde georiënteerd op de Veenweg en maakt deel uit van de lintbebouwing langs de Veenweg. Aan weerszijden van het object van belanghebbende bevinden zich percelen met woningen bebouwd. Aan de overzijde van de Veenweg, ligt een, aan weerszijden door lintbebouwing begrensd, reeds langer bestaand woongebied van 6 woningen. Het object van belanghebbende betreft een vrijstaande woning met erf, tuin en overig toebehoren. De woning van belanghebbende is voorts geheel onderkelderd. Planologie. - Bestemmingsplan Veenweg 1977 : Voor een tegenover het object aan de overzijde van de Veenweg gelegen strook grond met ter hoogte van het object een breedte van circa 150 meter gold voorheen het bestemmingsplan Veenweg 1977, zoals door de raad van de toenmalige gemeente Nootdorp vastgesteld op 1 september 1977, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 21 augustus 1979 en onherroepelijk geworden bij Koninklijk besluit van 13 maart De gronden ten noordwesten van het object hadden de bestemming Eengezinshuizen Wa, waarbij deze bestemming strak om de contouren van de 4 bestaande woningen lag, en Tuin en Erf. De aan weerszijden hiervan gelegen gronden hadden de bestemming Agrarisch gebied A, waarbij op diverse plaatsen langs de Veenweg de aanduiding Bestaand agrarisch bedrijf op de plankaart is ingetekend. Deze bestemming betekende in essentie dat de gronden gebruikt mochten worden ten behoeve van agrarische bedrijfsdoeleinden, waarbij slechts bebouwing in de vorm van schuilhokjes of gereedschapsbergingen met een (goot)hoogte van 3 meter en een oppervlakte van 50 m² mocht worden opgericht. Op grond van voornoemde aanduiding mocht de bestaande bebouwing worden uitgebreid. raadsvoorstellen

2 - Bestemmingsplan " Buitengebied ": Voor de gronden aansluitend in noordwestelijke richting aan voornoemde strook en de gronden ten zuidoosten van het object gold voorheen het bestemmingsplan Buitengebied, zoals vastgesteld door de raad van de toenmalige gemeente Nootdorp op 20 maart 1973, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 4 september 1974 en onherroepelijk geworden bij Koninklijk besluit van 6 oktober De gronden ten noordwesten van voornoemde strook hadden de bestemming Agrarisch gebied A, hetgeen betekende dat op deze gronden slechts bouwwerken van ondergeschikte aard, zoals melkstallen, schuilhokjes en gereedschapsbergingen ten dienste van agrarische bedrijven mochten worden opgericht. Daarbij waren geen afmetingen genoemd. De gronden ten zuidoosten van het object hadden de bestemming Recreatiegebied, hetgeen betekende dat de gronden gebruikt mochten worden voor recreatieve doeleinden van actieve aard met daartoe behorende bebouwing. Er mocht uitsluitend bebouwing worden opgericht nadat burgemeester en wethouders een uitwerkingsplan hadden opgesteld. Van het bestaan van zulk een uitwerkingsplan is ons niet gebleken. - Bestemmingsplan Leidschenveen : Thans geldt voor het onderhavige gebied het bestemmingsplan Leidschenveen, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Leidschendam op 25 november 1996, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 24 juni 1997, in werking getreden medio augustus 1997 en onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 25 juni Met dit bestemmingsplan is de planologische basis gelegd voor de realisatie van de vinexlocatie Leidschenveen, welke voorziet in de oprichting van in totaal circa woningen. De gronden aan weerszijden van de Veenweg hebben, met uitzondering van de bestaande (lint)bebouwing, welke conform het huidige gebruik is bestemd, de uit te werken bestemming Woongebied gekregen, hetgeen betekent dat het gebied onder meer bestemd is voor woningen, woonwagencentra, winkels, horeca, bijzondere doeleinden, bedrijven en groen- en verkeersvoorzieningen. Het bestemmingsplan Leidschenveen is voor zover relevant uitgewerkt in twee uitwerkingsplannen, zijnde Veenweg B 2003 en Veenwegzone-Zuid. Het uitwerkingsplan Veenweg B 2003 heeft van 28 augustus t/m 24 september ter visie gelegen. Van het uitwerkingsplan Veenwegzone-Zuid is enkel het voorontwerp beschikbaar. Hoewel beide uitwerkingsplannen nog niet zijn vastgesteld en goedgekeurd geven zij wel de nadere invulling van het gebied aan, waardoor wij bij de planologische vergelijking uit zullen gaan van deze uitwerkingsplannen. - Uitwerkingsplan Veenweg B 2003 : De gronden gelegen ten noordwesten van het object van belanghebbende hebben voor zover relevant in dit uitwerkingsplan de bestemmingen woondoeleinden en verkeersdoeleinden 1 gekregen. De gronden met de bestemming woondoeleinden zijn bestemd voor vrijstaande en halfvrijstaande woningen welke binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsgrenzen dienen te worden opgericht bestaande uit drie bouwlagen. De gronden met de bestemming verkeersdoeleinden 1 zijn bestemd voor onder meer wegen en groenvoorzieningen. - Uitwerkingsplan Veenwegzone-Zuid : De gronden gelegen ten zuiden en ten zuidoosten van het object van belanghebbende hebben voor zover relevant in dit uitwerkingsplan de bestemmingen woondoeleinden 1 en woondoeleinden 2. Voorts is voor een deel van de gronden ten zuiden van het object van belanghebbende aangegeven dat geen bijgebouwen zijn toegestaan. Tevens is op korte afstand ten zuiden van de woning van belanghebbende de aanduiding afwijkend bijgebouw toegestaan opgenomen hetgeen betekent dat op deze gronden een bijgebouw mag worden gerealiseerd met een oppervlakte van 80 m², een goothoogte 3 meter en een nokhoogte van 5,5 meter. De gronden met de bestemming woondoeleinden 1 zijn onder meer bestemd voor vrijstaande woningen en bijgebouwen. De woningen mogen uitsluitend binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsgrenzen worden gerealiseerd met een goothoogte van 6 meter en een nokhoogte van 9 meter. De gronden met de bestemming woondoeleinden 2 zijn onder meer bestemd voor (geschakelde) vrijstaande woningen en twee aaneen gebouwde woningen met een goothoogte van 6 meter en een nokhoogte van 9 meter tot een maximum van 24 stuks. Overige relevante informatie: - Streekplan Zuid-Holland West 1978: In dit op 19 mei 1978 vastgestelde streekplan is het onderhavige gebied aangewezen als woningbouwlocatie. Op de bijbehorende plankaart is het gebied aangegeven als ontwikkelingszone voor stads- en dorpsgebied, waarbij gebruik is gemaakt van een kaart waarop de topografische ondergrond duidelijk zichtbaar is. - Streekplan Zuid-Holland West 1987: In dit op 23 januari 1987 vastgestelde streekplan is het onderhavige gebied wederom aangewezen als woningbouwlocatie. raadsvoorstellen

3 Op de bijbehorende plankaart is het gebied aangegeven als nieuw stads- en dorpsgebied, ontworpen of in voorbereiding, waarbij eveneens gebruik is gemaakt van een kaart waarop de topografische ondergrond duidelijk zichtbaar is. Overwegingen met betrekking tot artikel 49 WRO. - Algemeen: Artikel 49 WRO, zoals dat is komen te luiden vanaf 1 september 2005 (wet van 8 juni 2005, gepubliceerd in Staatsblad 2005 nr. 305), bepaalt dat indien en voor zover blijkt, dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van onder meer een bestemmingsplan of een besluit als bedoeld in de artikelen 17 en 19 WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd het college van burgemeester en wethouders hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent. Artikel II onder 1 van genoemde Wet bepaalt echter, dat artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening zoals dat luidde voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze Wet, van toepassing blijft op aanvragen om vergoeding van schade die vóór dat tijdstip, in casu 1 september 2005, zijn ingediend. Het onderhavige verzoek van belanghebbende is ingediend vóór 1 september 2005, zodat artikel 49 WRO zoals dat luidde vóór de inwerkingtreding van het nieuwe wetsartikel op onderhavig verzoek van toepassing is. Artikel 49 WRO zoals dat luidde voor de inwerkingtreding van het nieuwe wetsartikel kent geen verjaringsregeling die verplicht dat een aanvraag om vergoeding van planschade moet worden ingediend binnen vijf jaar nadat de betreffende bepaling van het bestemmingsplan dan wel het desbetreffende andere planologische besluit onherroepelijk is geworden zoals artikel 49 lid 2 (nieuw). Omdat het nieuwe recht eerst in werking treedt na 1 september 2005 kan een verzoek om vergoeding van planschade als zijnde in strijd met artikel 49 lid 2 (nieuw) niet ontvankelijk worden verklaard eerst indien dat verzoek wordt gedaan vijf jaren na 1 september De verjaringstermijn begint immers pas te lopen vanaf 1 september Op een verzoek om vergoeding van planschade kan pas ten gronde worden beslist na het tijdstip waarop een planologische maatregel als bedoeld in artikel 49 WRO onherroepelijk is geworden. Bij gebreke van een dergelijke onherroepelijke planologische maatregel mist dit artikel toepassing. Artikel 49 WRO mist eveneens toepassing, indien een verzoeker op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel niet in een rechtsbetrekking stond tot het beweerdelijk getroffen object. Bij een inhoudelijke beoordeling komt aan de orde de vraag of er sprake is van een wijziging van het planologisch regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld of belanghebbende daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Hiertoe dient de in het geding zijnde planologische maatregel te worden vergeleken met het voorheen geldende planologische regime, waarbij in aanmerking moet worden genomen de maximale invulling van de planologische mogelijkheden, ongeacht of realisering ervan heeft of zou hebben plaatsgevonden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie. Indien wordt geconcludeerd dat de wijziging van het planologisch regime leidt tot schade, dient naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te worden bepaald. Bij vermogensschade is de hoogte van het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden vóór de mutatie er één is. Ten slotte dient te worden vastgesteld of het schadebedrag voor vergoeding in aanmerking komt. - Het voorliggende verzoek. Gesteld wordt dat als gevolg van de met het bestemmingsplan Leidschenveen mogelijk gemaakte bebouwing in de vorm van een grootschalig woongebied met bijbehorende voorzieningen de situeringswaarde van de woning van belanghebbende, alsmede het uitzicht en de privacy zijn aangetast en het leef- en verblijfsklimaat zijn geïntensiveerd, waardoor het object in waarde is gedaald. Beoordeling van het verzoek De in het geding zijnde planologische maatregel is onherroepelijk, zodat de raad ten gronde op het verzoek kan beslissen. In casu dient een vergelijking te worden gemaakt tussen het regimes van de bestemmingsplannen "Veenweg 1977"en "Buitengebied"en dat van het bestemmingsplan "Leidschenveen"in samenhang met de uitwerkingsplannen "Veenweg B 2003" en "Veenwegzone- Zuid". In de oude planologische situatie kon het zicht vanaf het object in noordwestelijke richting weliswaar beperkt worden door een woongebied van beperkte omvang doch had het gebied voor het overige een open en rustig landelijk karakter. raadsvoorstellen

4 Het gebied ten zuiden en ten zuidoosten van het object had weliswaar eveneens een open karakter, doch van het in het zuidoosten gelegen gebied toegelaten gebruik voor recreatieve doeleinden kon een zekere mate van hinder worden ondervonden. Thans maakt het gebied waarin het object is gelegen deel uit van een omvangrijk, circa woningen omvattend, woongebied met bijbehorende voorzieningen en infrastructuur. Ten noordwesten van het object van belanghebbende kunnen op een kortste afstand van circa 65 meter woningen worden gerealiseerd uitgevoerd in drie bouwlagen. Ten zuiden en ten zuidoosten van het object op een kortste afstand van circa 45 meter respectievelijk 40 meter zijn woningen toegestaan met een goothoogte van 6 meter en een nokhoogte van 9 meter. Gelet op de situering van woningen van belanghebbende ten opzichte van het plangebied ten noordwesten van zijn woning alsmede de afschermende werking van de reeds bestaande lintbebouwing langs de Veenweg in acht nemend, zijn wij van mening dat het uitzicht in noordwestelijke richting niet in relevante mate is aangepast. Op de gronden ten zuiden en zuidoosten waren reeds in de oude situatie slechts bouwwerken van ondergeschikte aard toegestaan. Aangezien hiervoor geen afmetingen waren opgenomen had de gemeentelijke bouwverordening hier een aanvullende werking. Desondanks heeft de realisatie van de woningen en de daarbij behorende bijgebouwen geleid tot een verdere verstening van de omgeving zodat het uitzicht in deze richting enigszins is aangetast. Voorts wordt door de wijziging van de omgeving van het object van een relatief open en landelijk gebied in een omvangrijk woongebied het karakter van de woonomgeving in negatieve zin aangetast. Daarnaast is, gelet op de intensivering van het gebruik in het gebied en de daaraan inherente verkeersbewegingen sprake van een toename van hinder. Met betrekking tot de privacy van belanghebbende merken wij het volgende op. Gelet op de tussengelegen afstand, de afschermende werking van de lintbebouwing aan de Veenweg en het feit dat de hoogte van de woningen is beperkt tot drie bouwlagen zijn wij van mening dat de realisatie van de woningen ten noordwesten van het object van belanghebbende aan de overzijde van de Veenweg niet heeft geleid tot een verdergaande aantasting van de privacy. De oprichting van de woningbouw ten zuiden en ten zuidoosten van de woning van belanghebbende heft, ondanks de afschermende werking van het vrijwel direct achter het object van belanghebbende toegestane bijgebouw, echter wel geleid tot een verdergaande aantasting van de privacy. Thans is immers sprake van een meer permanent zicht vanuit andere richtingen en hoogten dan voorheen het geval was. Gelet op het vorenstaande heeft de planologische maatregel voor belanghebbende geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Waarde en waardevermindering. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden, waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. Het object ontleende, rekening houdende met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, zijn hoogste waarde aan de hoedanigheid van woonhuis. Deze waarde lag - de mutatie weggedacht - per peildatum medio augustus 1997 in de orde van grootte van ,--. In essentie handelt het ten dezen om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als resultante van de hiervoor gemaakte planologische vergelijking. Daarbij is het waardeniveau van het object vóór en ná de planmutatie bepalend. Relatief kleine verschillen in de geschatte waarde, die zich bij taxaties voor kunnen doen, zijn niet van wezenlijke invloed op de waardevermindering. De waardevermindering wordt, naast de waarde van het getroffen object, met name bepaald door de aard en de ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie. De hiervoor genoemde specifieke gevolgen van de onderhavige planologische mutatie, zijnde met name een verlies aan situeringswaarde, alsmede een toename van hinder en een beperking van het zicht en de privacy hebben er toe geleid, dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object per peildatum met een bedrag van , is gedaald naar een bedrag in de orde van grootte van ,--. - Vergoedbaarheid. Op de dag dat de onroerende zaak werd gekocht (19 februari 1973), was de planologische mutatie niet te voorzien. Evenmin is gebleken van andere feiten en/of omstandigheden, welke rechtvaardigen, dat de schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van belanghebbende dient te blijven. Het schadebedrag komt derhalve geheel voor vergoeding in aanmerking. - Wettelijke rente. Vanaf de dag dat het verzoekschrift bij de gemeente is binnengekomen komt de wettelijke rente over het bedrag van de waardevermindering voor vergoeding in aanmerking. raadsvoorstellen

5 Conclusie van SAOZ Op grond van het vorenstaande adviseren wij de raad van de gemeente Den Haag het namens de heer L.A.M. Mooijman ingediende verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening toe te wijzen, hem een schadevergoeding toe te kennen tot een bedrag van ,-- en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 april 2005 tot de dag der uitbetaling. Beoordeling van het advies van SAOZ Wij onderschrijven de conclusie van SAOZ en stellen u voor de heer L.A.M. Mooijman een schadevergoeding toe te kennen tot een bedrag van ,-- en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 april 2005 tot de dag van uitbetaling. Na het uitbrengen van het advies is het ontwerp uitwerkingsplan Veenwegzone-Zuid gewijzigd waardoor o.a. de direct achter het perceel van de heer Mooijman geplande (schapen)schuur vervalt. Het gedeeltelijk verlies van de afschermende werking van de in het zuiden en zuidoosten geplande woningbouw, afgewogen tegenover het verlies van lichtinval en mogelijke hinder van de schapen blijft in voldoende evenwicht om tot een gelijkblijvend schadebedrag te concluderen. Daarbij zal de heer Mooijman zicht blijven houden op bouwvergunningsvrije erfafscheidingen. Op basis van deze overwegingen en het advies van SAOZ stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 12 september 2006, Gelet op de Schadevergoedingsverordening 1988 (gewijzigd bij raadsbesluit 76 van 9 maart 1995), Besluit: I n.a.v. het verzoek van de heer L.A.M. Mooijman om toekenning van schadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, gelet op onze overwegingen naar aanleiding van het uitgebrachte advies d.d. mei 2006, opdrachtnummer , van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken, een schadevergoeding toe te kennen van ,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 april 2005 tot de dag van uitbetaling; II de schadevergoeding van ,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 april 2005 tot de dag van uitbetaling ten laste te brengen van de begrotingspost Bestemmingsplan, Vergoeding artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (810.3). Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De griffier. De voorzitter. Een afdruk van het advies van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken d.d. mei 2006, opdrachtnummer , inzake de verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de WRO, liggen voor de raadsleden in de leeskamer (B 03.17, map no. 75) ter inzage. raadsvoorstellen