Voor het verlenen van medewerking is een vrijstelling op grond van artikel 19, lid 1, WRO vereist (ZPP).

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL Onderwerp : Vrijstelling op grond van artikel 19, lid 1, WRO voor de bouw van een dienstwoning aan de Venbroekstraat te Nieuwkuijk door Van der Heijden Vastgoed B.V., Venbroekstraat 3 Nieuwkuijk. Toelichting Van der Heijden Vastgoed B.V., Venbroekstraat 3 Nieuwkuijk verzoekt om een vrijstelling op grond van artikel 19, lid 1, van de Wet op de Ruimtelijke ordening (ZPP) voor de bouw van een woning naast zijn huidige bedrijfspand aan de Venbroekstraat 3 te Nieuwkuijk. Het betreffende gebied is in het plan Industrieterrein Nieuwkuijk bestemd tot bedrijfsdoeleinden. De bouw van een dienstwoning is toegestaan, doch gebonden aan een maximum van 500 m3. De gewenste dienstwoning heeft een inhoud van ca. 750 m3. Voor het verlenen van medewerking is een vrijstelling op grond van artikel 19, lid 1, WRO vereist (ZPP). Op basis van deze gegevens is door ons college op 4 oktober 2005 besloten in principe aan de plannen van Van der Heijden mee te zullen werken en is hem gevraagd een aanvrage om vrijstelling in te dienen. Na indiening van een aanvrage is op 4 april 2006 door ons college besloten de zelfstandige projectprocedure toe te passen. Wettelijk kader voor het verlenen van vrijstelling.op grond van artikel 19, lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (ZPP) kan ten behoeve van de verwezenlijking van een project vrijstelling worden verleend van het geldende bestemmingsplan, mits: het project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing; vooraf van Gedeputeerde Staten de verklaring is ontvangen dat zij tegen het verlenen van vrijstelling geen bezwaar hebben. De juridische procedure rond deze vrijstelling is in november 2005 gewijzigd en loopt, in het kort, als volgt: - het college bepaalt of de procedure wordt aangevangen; - zo ja dan gaat het plan vervolgens 6 weken ter visie; - aan de raad wordt een voorstel gedaan omtrent het aanvragen van de verklaringen van geen bezwaar bij de provincie, zonodig in combinatie met een voorbereidingbesluit; - na ontvangst van de verklaring van geen bezwaar beslist het college over de vrijstelling in samenhang met de bouwvergunning. Voorbereidingsbesluit Een vrijstelling op grond van voornoemd artikel is niet mogelijk, indien het project wordt uitgevoerd in een gebied waarvoor het bestemmingsplan niet tijdig is herzien, danwel geen vrijstelling van de actualiseringplicht door Gedeputeerde Staten is verleend, tenzij: voor het gebied een voorbereidingsbesluit geldt, of een ontwerp voor een herziening ter inzage is gelegd.

2 Voor de onderhavige gebied geldt het bestemmingsplan Bedrijventerrein Nieuwkuijk. Dit plan dateert uit 1993 en is dus niet tijdig herzien. Er dient derhalve tevens een voorbereidingsbesluit te worden genomen. Beschrijving van het project en planologische overwegingen Bij de aanvrage is een ruimtelijke onderbouwing gevoegd. De verbouw van deze woning heeft geen ruimtelijke impact in de ruimtelijke ontwikkelingen in dit gebied en sluit qua maat en architectonische uitstraling hierop aan. Gevoerde procedure Het aanvraagformulier en de daarbij behorende stukken hebben daartoe vanaf 16 oktober 2006 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn de volgende zienswijzen ingediend: a. A.C.L. Aloserij en E.C.M. Aloserij-Verboord, Nieuwkuijksestraat 40 Nieuwkuijk, d.d. 24 en 25 november De heer en mevrouw Aloserij stellen het volgende: 1. de verwijzing naar andere dienstwoningen van gelijke inhoud is een oneigenlijk argument; 2. bij de inhoud is de op tekening aangegeven carport, sauna en berging niet meegenomen; 3. de ontsluiting via de Nieuwkuijksestraat is niet juist vermeld. Op dit moment is er geen ontsluiting via deze toegangsweg. Zowel op basis van het bestemmingsplan als vanuit de cultuurhistorische waarde van de Nieuwkuijksestraat dient ontsluiting van het perceel uitsluitend via de Venbroekstraat te geschieden; 4. hoewel er een manege-bak ligt is de grond bestemd voor industrie en is er geen sprake van een agrarisch aspect; 5. de afwijking van het bestemmingsplan is zodanig dat dit een bredere visie vereist dan een incidentele vrijstelling; 6. er is al sprake van een hoger bouwoppervlak dan toegestaan (50%); 7. de vrijstelling tast in hoge mate de aspecten aan van ruimtelijke ordening en cultuurhistorie; 8. het perceel is een gedeelte van een groter perceel waarop al een dienstwoning aanwezig is; 9. de te bouwen dienstwoning dient gekoppeld te zijn aan het bedrijf; 10. er is niet gemotiveerd aangegeven dat de huisvesting voor hemzelf of voor een van de huurders van de bedrijfspanden noodzakelijk is; 11. de woning wordt op korte afstand van het perceel Nieuwkuijksestraat 40 opgericht en vormt daardoor een ongewenste beperking in het woon- en leefgenot; 12. het vermoeden bestaat dat de aanwezige weg vanuit de Nieuwkuijksestraat zal worden gebruikt als 3 e weg voor het industrieterrein. b. de heer M. van Drunen, Nieuwkuijksestraat 42 Nieuwkuijk, d.d. 24 november De heer Van Drunen sluit zich aan bij de zienswijze van de heer Aloserij; c. de heer F. van de Water, Nieuwkuijkstestraat 44 Nieuwkuijk. De heer Van de Water sluit zich aan bij de zienswijze van de heer Aloserij; d. de heer Th. De Wijs, Nieuwkuijksestraat 38 Nieuwkuijk. De heer De Wijs sluit zich aan bij de zienswijze van de heer Aloserij. Ten aanzien van deze zienswijzen wordt het volgende opgemerkt: Punt a, onder 1: De verwijzing naar andere dienstwoningen met een grotere inhoud dan 450 m3 heeft geen betrekking op het voorliggende verzoek en wordt dan ook niet bij de overwegingen betrokken. Punt a, onder 2: De carport, sauna en berging vallen onder het begrip bijgebouw. De inhoud heeft betrekking op het hoofdgebouw. Bij de berekening van de inhoud wordt de inhoud van de

3 bijgebouwen niet meegeteld, wel wordt de oppervlakte van de bijgebouwen meegeteld voor het totale oppervlak aan bebouwing. Punt a, onder 3: De ontsluiting via de Nieuwkuijksestraat betreft een openbaar pad wat op dit moment geen rechtsreekse toegang geeft tot het bouwperceel. De nieuwbouw betreft een dienstwoning voor een bedrijf aan de Venbroekstraat. In die zin ligt ontsluiting naar de Venbroekstraat voor de hand. Om te voorkomen dat in de toekomst een situatie zou kunnen ontstaan die een tweedelijns woning vanuit de Nieuwkuijksestraat tot gevolg heeft, wordt voorgesteld de ontsluiting via de Venbroekstraat als voorwaarde te stellen. Punt a, onder 4: Het feit dat de grond momenteel in gebruik is als manege-bak speelt bij de overwegingen geen rol. Toetsing vindt plaats aan de bestemming bedrijfsterrein. Punt a, onder 5: Het bestemmingsplan geeft de mogelijkheid voor de bouw van een dienstwoning. Functioneel gezien wijkt het bouwplan daar niet van af, zodat de noodzaak van een brede beleidsvisie in relatie tot de gevraagde vrijstelling niet wordt onderschreven. Punt a, onder 6: Voor zover de maximale bebouwing van 50% wordt overschreden, wordt dit meegenomen in de vrijstelling. Het betreft hier voornamelijk een overschrijding door de oppervlakte van de bijgebouwen. Punt a, onder 7: Vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening past het bouwplan, als dienstwoning, functioneel binnen de bestemming industrieterrein. Van enige cultuurhistorische waarde binnen dit industrieterrein is niet gebleken. Punt a, onder 8: Het bestemmingsplan geeft geen voorschriften in minimale grootte van bedrijven of bedrijfsterreinen. Bij splitsing van een bedrijf in twee bedrijven is het derhalve dan ook mogelijk bij het nieuw op te richten bedrijf een bedrijfswoning te bouwen. Punt a, onder 9: De te bouwen dienstwoning dient inderdaad gekoppeld te zijn aan het bedrijf. Punt a, onder 10: De noodzaak voor een bedrijfswoning behoeft niet te worden aangetoond. Er zal echter wel op toegezien worden dat de woning ook daadwerkelijk als bedrijfswoning wordt gebruikt. Ander gebruik heeft milieutechnisch consequenties voor zowel de woning als de bedrijven in de omgeving. Punt a, onder 11: Gezien de bebouwing in de directe omgeving van het pand Nieuwkuijksestraat 40, kan niet gesproken worden van een niet aanvaardbare beperking van het woon- en leefgenot. Overigens bestaat er voor de indieners de mogelijkheid reële schade te claimen op basis van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Punt a, onder 12: De betreffende weg heeft geen functie als ontsluitingsweg voor het industrieterrein. Er is geen voornemen om deze weg als zodanig te bestemmen. Punten b, c, en d. Voor wat de hier vermelde zienswijzen betreft, wordt verwezen naar het hiervoor gestelde onder punt a, 1 tot en met 12. Geadviseerd wordt de zienswijzen., genoemd onder a, punt 3 en 9 gegrond en onder a, punt 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11 en 12 ongegrond te verklaren. Planschade Op 2 november 2006 is aan ons college een planschaderisicoanalyse overgelegd. De planschade is geraamd op nihil. Met aanvrager is de gebruikelijke planschadeovereenkomst afgesloten waarbij wordt voorzien in het achteraf vergoeden van toegekende schade. Informatieve raadsvergadering

4 Voorstel Wij stellen u voor om bijgaand conceptbesluit vast te stellen, Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems BIJLAGEN: Conceptbesluit TER INZAGE: Aanvraagformulier ZPP 14 februari 2006 Aanvullende tekening Advies college d.d. 4 april 2006 Ruimtelijke onderbouwing Ingediende zienswijzen De stukken liggen ter inzage in de leeskamer, locatie Vlijmen. Steller: N. Dircksens

5 Variabelen in het CONCEPTBESLUIT: CONCEPTBESLUIT De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 27 februari 2007; gezien het voorstel van het college van 19 december 2006,doc.nr. B ; b e s l u i t : 1. de door de heer en mevrouw A.C.L. Aloserij en E.C.M. Aloserij-Verboord en de heren M, van Drunen, F. van de Water en Th. De Wijs, voornoemd, ingediende zienswijzen gedeeltelijk gegrond (in het voorstel vermelde punten 3 en 9) en gedeeltelijk ongegrond (in het voorstel vermelde punten 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11 en 12) te verklaren 2. De vereiste verklaring van geen bezwaar inzake de vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 1,van de Wet op de Ruimtelijke ordening (ZPP) voor de bouw van een dienstwoning aan de Venbroekstraat te Nieuwkuijk door Van der Heijden Vastgoed B.V., Venbroekstraat 3 Nieuwkuijk aan te vragen, onder voorwaarde dat ontsluiting van het bouwpwerceel plaatsvindt via de Venbroekstraat te Nieuwkuijk; 3. a. te verklaren dat een wijziging wordt voorbereid van de geldende bestemming op het perceel kadastraal bekend als voormalige gemeente Vlijmen, sectie M, nummer 766; b. te verklaren dat dit voorbereidingsbesluit in werking treedt op 15 maart Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 27 februari 2007; De raad voornoemd, de griffier, de voorzitter, A.J. Emmen drs. H.P.T.M. Willems