Raadsnota. Aan de gemeenteraad,

Transcriptie

1 Raadsnota Raadsvergadering d.d.: 23 april 2007 Agenda nr: 9 Onderwerp: planschadeclaim van de heer en mevrouw Tuinman, Emmabergweg 11, 6301 RD Valkenburg aan de Geul Aan de gemeenteraad, 1. Doel, Samenvatting en Advies van het raadsvoorstel Op 25 juli 2005 hebben de heer en mevrouw Tuinman (verzoekers) Emmabergweg 11, Valkenburg aan de Geul, een planschadeclaim ingediend. Om te bepalen of in dit geval verzoekers recht hebben op planschadevergoeding heeft de gemeente een adviesbureau, bureau Tonnaer, adviseurs in omgevingsrecht, opdracht gegeven hierover een objectief advies op te stellen. Verzoekers hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen over het advies van 22 februari 2006 van bureau Tonnaer om de planschadeclaim af te wijzen. Deze zienswijzen vormen geen aanleiding om af te wijken van het advies van bureau Tonnaer en wij stellen voor om de planschadevergoeding af te wijzen. 2. Situatie / Aanleiding / Probleem Op 24 augustus 2004 heeft de gemeente bouwvergunning en vrijstelling op basis van artikel 19, lid 3 WRO verleend aan de heer Dirkx, eigenaar van het perceel Emmabergweg 13 in Valkenburg aan de Geul voor de verbouwing van zijn woning. In april 2005 bleek echter dat de heer Dirkx op basis van deze bouwvergunning niet de nokhoogte kon realiseren die hij wenste. Hij heeft daartoe opnieuw een bouwvergunning aangevraagd. Op 21 juni 2005 heeft de gemeente deze bouwvergunning verleend. De heer en mevrouw Tuinman (verzoekers) hebben bezwaar gemaakt tegen de vergunning. Dit bezwaar is ongegrond verklaard. Zij hebben vervolgens geen beroep ingesteld tegen deze ongegrondverklaring. Op 14 april 2005 heeft het bestemmingsplan Kernen Valkenburg aan de Geul het bestemmingsplan Emmaberg vervangen. Op 25 j uli 2005 hebben verzoekers een planschadeclaim ingediend. Zij stellen planologische schade te ondervinden van het vrijstellingsbesluit van 24 augustus 2004 en van het nieuwe bestemmingsplan. Verzoekers stellen schade te lijden omdat de bijgebouwen (een bijkeuken en een garage) op een hoger maaiveldniveau zijn gebouwd. Verder is er, aldus verzoekers, sprake van verminderde lichtinval en verminderd uitzicht/zonlicht en meer inkijk van de buren omdat de woning 2,5 meter hoger is geworden dan het pand van verzoekers. De dak/nokverhoging tast bovendien de hooglandschappelij ke waarde van de woning aan doet de charme van de drie op elkaar lij kende woningen grotendeels teniet. Tenslotte brengen verzoekers naar voren dat zij extra kosten hebben gemaakt als gevolg van de verbouwing op het perceel Emmabergweg 11. Ook stellen zij dat de schoorsteen van hun woning, als gevolg van het verhogen van de nokhoogte bij de buren, niet meer aan de bouwtechnische eisen voldoet. 3. Relatie met bestaand beleid Artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening bepaalt in welke gevallen een belanghebbende recht heeft op schadevergoeding. Dat artikel luidt als volgt: Voor zover blij kt dat een belanghebbende ten gevolge van: a. de bepalingen van een bestemmingsplan, b. het besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in de artikelen 17 of 19 WRO, c. het besluit tot het verlenen van een vrijstelling ingevolge artikel 40, of van een vergunning of andere beschikking ingevolge artikel 41 WRO, d. de aanhouding van het besluit omtrent het verlenen van een bouw- of aanlegvergunning ingevolge artikel 50, eerste lid van de Woningwet dan wel ingevolge artikel 46, tweede lid, e. aanwijzingen als bedoeld in artikel 37, tweede of vijfde lid, f. het koninklijk besluit als bedoeld in artikel 66, tweede lid, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, kent de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen

2 schadevergoeding toe. Ingeval van schade ten gevolge van aanhouding bedoeld onder d. kan het verzoek om schadevergoeding eerst worden ingediend na de ter inzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan. Als de conclusie is dat er sprake is van een planologisch nadeliger situatie en daardoor schade is geleden, moet de gemeente beoordelen of deze schade in redelijkheid voor vergoeding in aanmerking komt, of dat deze voor rekening van de verzoeker dient te blijven, aldus artikel 49 WRO. 4. Gewenst beleid en mogelijke opties 5. Aanbestedingen 6. Financiën 7. Communicatie 8. Afwegingen en Advies Om te bepalen of in dit geval verzoekers recht hebben op planschadevergoeding heeft de gemeente een adviesbureau, bureau Tonnaer, adviseurs in omgevingsrecht, opdracht gegeven hierover een objectief advies op te stellen. In dat advies, dat als bijlage is bijgevoegd, heeft het bureau de verschillende planologische regimes die golden voor en na de inwerkingtreding van de planologische maatregel met elkaar vergeleken. Hoofdregel bij zo n vergelij king is dat in beginsel niet de feitelijke situatie bepalend is, maar de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden die de planologische regimes bieden. Ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dat betekent dat het bureau de vrijstellingsmogelijkheden die het bestemmingsplan al biedt (binnenplanse vrijstellingsmogelijkheden bijvoorbeeld) in de vergelijking meeneemt alsof ze zijn verleend. Het gaat dus om de maximale invulling van het planologische regime. In het advies van 22 februari 2006 heeft bureau Tonnaer drie, opeenvolgende, planologische regimes vergeleken. Uit de vergelijkingen bleek dat er weliswaar sprake is van gering planologisch nadeel, maar ook van voordeel. Omdat voordelen en nadelen niet één op één tegen elkaar weg te strepen zijn, heeft het bureau het pand laten taxeren. Uit het taxatierapport komt naar voren dat het vrijstellingsbesluit van 24 augustus 2004 en het bestemmingsplan Kernen Valkenburg aan de Geul geen nadelige gevolgen hebben op de waarde van de woning van de verzoekers. De heer en mevrouw Tuinman hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen over het advies van 22 februari 2006 van bureau Tonnaer en het taxatierapport van 17 februari 2006 van Pickée Makelaardij. De zienswijzen kunnen als volgt worden samengevat: 1. Het adviesrapport stelt dat de schade door voordelen nihil wordt. Verruiming van de bouwmogelijkheden op het eigen perceel levert geen planologisch voordeel op. Bovendien kunnen de heer en mevrouw Tuinman geen gebruik maken van verruimde bouwmogelijkheden vanuit esthetisch, financieel en bouwtechnisch perspectief. 2. Het adviesrapport stelt dat de bouw van het belendende pand (Emmabergweg 13) nadelig is voor het woongenot en dat daardoor de waarde van het pand aan de Emmabergweg 11 is verminderd. 3. De WOZ-waarde van de woning aan de Emmabergweg 11 van de heer en mevrouw Tuinman is gedaald en dat toont aan dat schade wordt geleden die op grond van artikel 49 WRO in aanmerking komt voor vergoeding. 4. Doordat met name de taxatie onzorgvuldig heeft plaatsgevonden, mag niet teveel waarde aan het advies worden gehecht en dient de gemeente een ander besluit te nemen. De gemeente heeft namelijk geen inlichtingen gegeven aan de heer en mevrouw Tuinman over

3 de komst van de taxateur en bovendien zijn er fouten gemaakt met betrekking tot de inrichting en functies van bepaalde ruimtes van de woning. Wij merken hierover het volgende op: Ad 1: Het adviesrapport stelt inderdaad dat op basis van de planologische vergelijkingen de voordelen niet zonder meer zijn weg te strepen tegen de nadelen maar dat er geen sprake is van op geld waardeerbaar planologisch nadeel. Als naar aanleiding hiervan verzoekers betwisten of sprake is van planologisch voordeel door verruiming van bouwmogelijkheden op het eigen perceel, is in de jurisprudentie bepaald dat dit een planologisch voordeel is. Voor zover zij overige planologische voordelen betwisten, zoals verruiming van bouwmogelijkheden, is in de jurisprudentie bepaald dat niet hoger kunnen bouwen vanwege ondermeer financiële redenen of willen bouwen vanwege ondermeer esthetische aspecten, geen rol speelt bij planschade. Bij planschade is het uitgangspunt dat op basis van een maximale invulling van het planologische regime een vergelijking tussen twee opeenvolgende regimes tot stand komt. Deze planologische vergelijking heeft in het adviesrapport plaatsgevonden. Ad 2: Het adviesrapport noch het bijbehorende taxatierapport stelt dat door aantasting van het woongenot de waarde van de woning aan de Emmabergweg 11 is gedaald. Ad 3: In de jurisprudentie is bepaald dat een verlaging van de WOZ-waarde niet direct aantoont dat verzoekers eveneens planologische schade lijden die op grond van artikel 49 WRO voor vergoeding in aanmerking komt. Bij het bepalen van de WOZ-waarde bekijkt de gemeente vooral de feitelijke situatie en niet de maximale planologische mogelijkheden van twee opeenvolgende planologische regimes, hetgeen nodig is bij de beoordeling van een planschadeclaim zoals weergegeven onder punt 1. Ad 4: Het adviesbureau heeft de onafhankelijke beëdigde taxateur ingeschakeld, hetgeen een normale gang van zaken is bij de beoordeling van een planschadeclaim. Het adviesbureau kan op deze manier de taxateur een instructie geven om te taxeren op basis van de uitkomst van de planologische vergelijkingen. Het geven van inlichtingen over de komst van een taxateur is niet wettelijk verplicht en een taxatie is slechts in het voordeel van de indieners van een planschadeclaim en noodzakelijk voor de beoordeling daarvan. Voor zover verzoekers stellen dat de taxatie onzorgvuldig heeft plaatsgevonden, moeten wij opmerken dat een taxatie in het kader van de beoordeling van een planschadeclaim anders is dan een standaardtaxatie. Ook de taxateur dient uit te gaan van de juridische ficties die de maximale planologische invulling nu eenmaal met zich brengt. Met betrekking tot de vermeende fouten in het taxatierapport merken wij op dat door de heer en mevrouw Tuinman niet is aangegeven op welke wijze deze van invloed zijn op de taxatie. Wij zijn van mening dat, voor zover er sprake is van afwijkingen, deze niet van invloed zijn op de uitkomst van de taxatie aangezien deze volledig is gebaseerd op het planologisch onderzoek van het adviesbureau. De taxatie heeft dus op een zorgvuldige wijze plaatsgevonden. Gezien het voorgaande is er geen aanleiding om af te wijken van het advies dat bureau Tonnear heeft uitgebracht op 22 februari 2006 en waarmee wij ons kunnen verenigen. Het college van burgemeester en wethouders van Valkenburg aan de Geul, L.T.J.M. Bongarts algemeen directeur/gemeentesecretaris Drs. C.A.C.M. Nuijtens burgemeester

4 9. Bijlagen - planschadeverzoek van 25 juli 2005 van de heer en mevrouw Tuinman - planschadebeoordeling Emmabergweg, nr , van bureau Tonnaer - zienswijze van 4 april 2006 van de heer en mevrouw Tuinman over het advies van bureau Tonnaer - beantwoording vragen die de commissieleden hebben gesteld tijdens de commissievergadering SOB - op 29 augustus 2006 over het concept-raadsvoorstel over de planschadeclaim van familie Tuinman Verwezen wordt naar het verslag van de commissie Stedelijke Ontwikkeling en Beheer.

5 De raad van de gemeente Valkenburg aan de Geul, Overwegende dat het college van burgemeester en wethouders op 24 augustus 2004 aan de heer Dirkx een bouwvergunning, onder verlening van vrijstelling op basis van artikel 19 derde lid WRO, hebben verleend voor het verhogen van de woning aan de Emmabergweg 13; Dat de gemeenteraad op 5 j uli 2004 het bestemmingsplan Kernen Valkenburg aan de Geul heeft vastgesteld, dat dit plan door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd op 8 februari 2005 en in werking is getreden op 14 april 2005 en tevens op die datum onherroepelijk is geworden voor het onderdeel dat betrekking heeft op de Emmabergweg; Dat op 25 juli 2005 een verzoek tot vergoeding van planschade als bedoeld in artikel 49 WRO bij de gemeenteraad is binnengekomen, ingediend door de heer en mevrouw Tuinman, Emmabergweg 11 te Valkenburg aan de Geul. Dat aan de claim het vrijstellingsbesluit van 24 augustus 2004 en het bestemmingsplan Kernen Valkenburg aan de Geul ten grondslag liggen. Dat met betrekking tot deze aanvraag op 22 februari 2006 een onafhankelijk planschadeadviesbureau, Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V. advies heeft uitgebracht. In opdracht van dit bureau heeft op 17 februari 2006 mevrouw G.A.E Pickée van Pickée Makelaardij B.V. de woning van de heer en mevrouw Tuinman getaxeerd. Op basis van opeenvolgende vergelijkingen van de planologische regimes en de taxatie adviseert het adviesbureau het verzoek om planschadevergoeding van de heer en mevrouw Tuinman af te wijzen. Dat het advies is doorgestuurd naar de heer en mevrouw Tuinman en zij gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. De zienswijzen kunnen als volgt worden samengevat: 1. Het adviesrapport stelt dat de schade door voordelen nihil wordt. Verruiming van de bouwmogelijkheden op het eigen perceel levert geen planologisch voordeel op. Bovendien kunnen de heer en mevrouw Tuinman geen gebruik maken van verruimde bouwmogelijkheden vanuit esthetisch, financieel en bouwtechnisch perspectief. 2. Het adviesrapport stelt dat de bouw van het belendende pand (Emmabergweg 13) nadelig is voor het woongenot en dat daardoor de waarde van het pand aan de Emmabergweg 11 is verminderd. 3. De WOZ-waarde van de woning aan de Emmabergweg 11 van de heer en mevrouw Tuinman is gedaald en dat toont aan dat schade wordt geleden die op grond van artikel 49 WRO in aanmerking komt voor vergoeding. 4. Doordat met name de taxatie onzorgvuldig heeft plaatsgevonden, mag niet teveel waarde aan het advies worden gehecht en dient de gemeente een ander besluit te nemen. De gemeente heeft namelijk geen inlichtingen gegeven aan de heer en mevrouw Tuinman over de komst van de taxateur en bovendien zijn er fouten gemaakt met betrekking tot de inrichting en functies van bepaalde ruimtes van de woning. Wij merken hierover het volgende op: Ad 1: Het adviesrapport stelt inderdaad dat op basis van de planologische vergelijkingen de voordelen niet zonder meer zijn weg te strepen tegen de nadelen maar dat er geen sprake is van op geld waardeerbaar planologisch nadeel. Als naar aanleiding hiervan verzoekers betwisten of sprake is van planologisch voordeel door verruiming van bouwmogelijkheden op het eigen perceel, is in de jurisprudentie bepaald dat dit een planologisch voordeel is. Voor zover zij overige planologische voordelen betwisten, zoals verruiming van bouwmogelijkheden, is in de jurisprudentie bepaald dat niet hoger kunnen bouwen vanwege ondermeer financiële redenen of willen bouwen vanwege ondermeer esthetische aspecten, geen rol speelt bij planschade. Bij planschade is het uitgangspunt dat op basis van een maximale invulling van het planologische regime een vergelijking tussen twee opeenvolgende regimes tot stand komt. Deze planologische vergelijking heeft in het adviesrapport plaatsgevonden.

6 Ad 2: Het adviesrapport noch het bijbehorende taxatierapport stelt dat door aantasting van het woongenot de waarde van de woning aan de Emmabergweg 11 is gedaald. Ad 3: In de jurisprudentie is bepaald dat een verlaging van de WOZ-waarde niet direct aantoont dat verzoekers eveneens planologische schade lijden die op grond van artikel 49 WRO voor vergoeding in aanmerking komt. Bij het bepalen van de WOZ-waarde bekijkt de gemeente vooral de feitelijke situatie en niet de maximale planologische mogelijkheden van twee opeenvolgende planologische regimes, hetgeen nodig is bij de beoordeling van een planschadeclaim zoals weergegeven onder punt 1. Ad 4: Het adviesbureau heeft de onafhankelijke beëdigde taxateur ingeschakeld, hetgeen een normale gang van zaken is bij de beoordeling van een planschadeclaim. Het adviesbureau kan op deze manier de taxateur een instructie geven om te taxeren op basis van de uitkomst van de planologische vergelijkingen. Het geven van inlichtingen over de komst van een taxateur is niet wettelijk verplicht en een taxatie is slechts in het voordeel van de indieners van een planschadeclaim en noodzakelijk voor de beoordeling daarvan. Voor zover verzoekers stellen dat de taxatie onzorgvuldig heeft plaatsgevonden, moeten wij opmerken dat een taxatie in het kader van de beoordeling van een planschadeclaim anders is dan een standaardtaxatie. Ook de taxateur dient uit te gaan van de juridische ficties die de maximale planologische invulling nu eenmaal met zich brengt. Met betrekking tot de vermeende fouten in het taxatierapport merken wij op dat door de heer en mevrouw Tuinman niet is aangegeven op welke wijze deze van invloed zijn op de taxatie. Wij zijn van mening dat, voor zover er sprake is van afwijkingen, deze niet van invloed zijn op de uitkomst van de taxatie aangezien deze volledig is gebaseerd op het planologisch onderzoek van het adviesbureau. De taxatie heeft dus op een zorgvuldige wijze plaatsgevonden. Dat gezien het voorgaande de zienswijzen geen reden geven om af te wijken van het eerder uitgebrachte advies; Dat het advies en het bijbehorende taxatierapport op een zorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen en voldoen aan de eisen die de jurisprudentie stelt aan de beoordeling van een planschadeclaim; Dat wij ons daarom kunnen verenigen met het advies en dat er geen overige reden zijn daarvan af te wijken; Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 8 augustus 2006; Gehoord de raadsadviescommissie SOB van 28 augustus 2006 Gelet op het bepaalde in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening B e s l u i t : Het verzoek om planschadevergoeding van de heer en mevrouw Tuinman, Emmabergweg 11 Valkenburg aan de Geul, conform het advies van Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V. af te wijzen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van 18 september De raad voornoemd, A.M. Hoeberigs griffier Drs. C.A.C.M. Nuijtens voorzitter