Toepasselijke regels. Wet op de Ruimtelijke Ordening

Transcriptie

1 Advies van de Algemene Kamer van de Vaste commissie van advies voor de bezwaarschriften (hierna; de commissie) inzake het bezwaarschrift van 12 februari 2008, ontvangen op 13 februari 2008, ingediend door de heer G.D. Vrolijk, Westzanddijk 57, 3221 AW Hellevoetsluis, gericht tegen het besluit van de raad van Hellevoetsluis d.d. 20 december 2007, verzonden op 8 januari 2008, inzake de afwijzing van het verzoek om planschadevergoeding. De feiten - Bij brief van 16 augustus 2005 heeft de heer Vrolijk een verzoek voor een planschadevergoeding ex. artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) ingediend. - Bij bief van 18 maart 2007 aan Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) heeft de heer Vrolijk zijn verzoek om planschade nader toegelicht. - April 2007 heeft SAOZ met kenmerk E aan het college een advies uitgebracht. - Bij brief van 16 april 2007, verzonden 17 april 2007, heeft het college het advies van de SAOZ aan de heer Vrolijk gezonden, waarbij het college hem de mogelijkheid heeft geboden om binnen 4 weken zijn reactie kenbaar te maken. - Bij brief van 13 mei 2007 heeft de heer Vrolijk een reactie gegeven op het advies van de SAOZ. - Op 5 september 2007 heeft de heer Vrolijk gebruikt gemaakt van het spreekrecht bij de commissievergadering van de commissie Wonen, Werk en Recreatie. - Bij brief van 7 september 2007 heeft de heer Vrolijk de tekst die hij tijdens de commissievergadering heeft uitgesproken aan het college gezonden. - Bij brief van 2 oktober 2007 heeft het college, naar aanleiding van de behandeling van het verzoek om planschade in de hiervoor genoemde commissie, de SAOZ om een nader advies gevraagd. - Op 2 november 2007 heeft de SAOZ met kenmerk een nader advies uitgebracht. - Bij brief van 27 november 2007, ontvangen 28 november 2007, heeft de heer Vrolijk een reactie gegeven op het nader advies met nummer van de SAOZ. - Bij brief van 16 december 2007 verzoekt de heer Vrolijk om een uitnodiging voor een gesprek. - Bij besluit van 20 december 2007, verzonden 8 januari 2008, heeft de raad van Hellevoetsluis het verzoek om planschadevergoeding van de heer Vrolijk afgewezen. - Bij brief van 12 februari 2008, ontvangen 13 februari 2008, heeft de heer Vrolijk tegen het besluit van 8 januari 2008 bezwaar gemaakt. - Bij brief van 12 maart 2008 heeft de heer Vrolijk voor de hoorzitting van 18 maart 2008 nog nadere stukken aan de commissie gezonden. Toepasselijke regels Wet op de Ruimtelijke Ordening Artikel 49, Planschadevergoeding (geldend op 16 augustus 2005) Voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van: a. de bepalingen van een bestemmingsplan, b. het besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in de artikelen 17 of 19, c. het besluit tot het verlenen van vrijstelling ingevolge artikel 40, of van een vergunning of andere beschikking ingevolge artikel 41, d. de aanhouding van het besluit omtrent het verlenen van een bouw- of aanlegvergunning ingevolge artikel 50, eerste lid, van de Woningwet dan wel ingevolge artikel 46, tweede lid, e. aanwijzingen als bedoeld in artikel 37, tweede of vijfde lid, f. het koninklijk besluit als bedoeld in artikel 66, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd kent de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. Ingeval van schade ten gevolge van de aanhouding bedoeld onder d kan het verzoek om schadevergoeding eerst worden ingediend na de terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan. Bestemmingsplan Vesting Artikel 2, eerste lid, onderdeel a van de Planvoorschriften 1

2 1. Burgemeester en wethouders kunnen in afwijking van het plan vrijstelling verlenen: a. voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen ten behoeve van openbare nutsbedrijven of daarmede vergelijkbare instellingen zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes en gemaalgebouwtjes, mits de inhoud daarvan niet groter is dan 60 m³ en zij naar plaats, afmetingen en verschijningsvorm passen in, of althans geen afbreuk doen aan de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht. Artikel 18, eerste lid onderdeel a van de Planvoorschriften 1. de gronden op de kaart als zodanig aangegeven zijn bestemd voor bedrijven, nader te onderscheiden in: a. bedrijfsvoering van ambachtelijke bedrijven dan wel van bedrijven als bedoeld in categorieën 1 en 2 van de bij deze voorschriften behorende Staat van Inrichtingen, op gronden met of zonder subbestemming; Artikel 26, eerste lid, tweede lid onderdeel a en derde lid, onderdeel a Verkeer 1. De gronden op de kaart als zodanig aangegeven zijn bestemd voor verkeersdoeleinden. 2. Op de in lid 1 bedoelde gronden zijn toelaatbaar: a. rijwegen, fietspaden, voetpaden, parkeerplaatsen en andere verkeersvoorzieningen; 3. De bouwwerken mogen uitsluitend worden gebouwd met inachtneming van de aanwijzingen op de kaart en de volgende bepalingen: a. de hoogte van bouwwerken, die geen gebouwen zijn, mag ten hoogste 9,00 m bedragen; Artikel 34, tweede lid, onderdeel a 2. Daken. a. alle hoofdgebouwen moeten met een schuine kap worden afgedekt, waarvan de hellingshoeken ten minsten 45 graden moeten en ten hoogste 60 graden mogen bedragen, met dien verstande dat de hellingshoeken van aankappingen tenminste 15 graden moeten en ten hoogste 60 graden mogen bedragen; Gemeentelijke Bouwverordening Hellevoetsluis 2005 Artikel , eerste lid Grootste toegelaten hoogte van bouwwerken 1. De hoogte van een bouwvergunningplichtig bouwwerk mag niet meer bedragen dan 15 meter. Partiele herziening bestemmingsplan Vesting Artikel 3, vierde lid Algemene bebouwings- en inrichtingsvoorschriften Molenbeschermingszone 4. De hoogte van bouwwerken mag, gelet op de molenbeschermingszone die door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland voor stedelijke gebieden wordt gehanteerd, ten hoogste bedrage: a. binnen 100 meter ronden de molen: 10,22 meter; b. tussen 100 en 400 meter: 10,22 meter plus 1/30 maal de afstand tussen het bouwwerk en de molen. Artikel 7, eerste lid en tweede lid, onderdelen c en f Wonen 1. De op de plankaart voor Wonen aangewezen gronden zijn uitsluitend bestemd voor: a. het wonen; b. tuinen; c. commerciële voorzieningen in de vorm van aan huis gebonden beroepen of bedrijven; d.. 2. Voor het bouwen van woningen op de in lid 1 omschreven gronden gelden de volgende bepalingen: c. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan in het bouwvlak staat aangegeven; f. de goothoogte en hoogte van de woningen mag niet meer bedragen dan op de plankaart staat aangegeven; Bezwaren Samengevat voert de heer Vrolijk het volgende aan: - de SAOZ is uitgegaan van een onjuiste maximale invulling van de bouwhoogte van de bebouwing naast en achter zijn woning. Naar zijn mening wordt de bouwhoogte beperkt door de hoogte van de molen en het beschermd stads- een dorpsgezicht en is dus lager dan 10,2 meter en niet zoals 2

3 de SAOZ stelt 4,4 meter met forse kap achter zijn woning en 6 meter met forse kap naast zijn woning; - een rij van 4 woningen achter zijn woning zijn hoger gebouwd dan op basis van de bestemmingsplanvoorschriften mogelijk was. De gemeente is niet nader ingegaan op zijn verzoek om schadevergoeding; - door de planologische maatregel ondervindt hij een verslechtering van zijn woongenot. Hij ondervindt een aanzienlijke vermindering van bezonning, uitzicht en privacy. Bij het vaststellen van de nieuwe WOZ-waarde hebben deze punten tot een waardevermindering geleid. Naar zijn mening dient dit meegenomen te worden in het advies van de SAOZ; - de vooraf gemaakte risicoanalyse komt niet overeen met de toegekende planschadevergoedingen; - de planologische mutatie heeft wel geleid tot een intensivering van de verkeersdrukte en druk op de parkeercapaciteit; - het bezoek door de SAOZ duurde minder een uur. Na afloop heeft hij schriftelijk nog een nadere toelichting gegeven. Hij kan niet begrijpen waarom dat nu door de SAOZ in afkeurende zin wordt beoordeeld; - de SAOZ is niet consequent in haar adviezen gelet op de toegekende planschadeverzoeken van Courtine 7 en 9 en beroept zich op het gelijkheidsbeginsel. Overwegingen Ontvankelijkheid: Op grond van artikel 6:7 Algemene wet bestuursrecht bedraagt de termijn voor het indienen van een bezwaarschrift zes weken. Op grond van artikel 6:8, eerste lid Awb vangt de termijn aan met ingang van de dag na die waarop het besluit op de voorgeschreven wijze bekend is gemaakt. Het bestreden besluit is verzonden op 8 januari Dit betekent dat de termijn van zes weken begint op 9 januari Het bezwaarschrift is binnen de genoemde termijn van zes weken, te weten op 13 februari 2008, ontvangen. Nu het bezwaarschrift ook voldoet aan de vereisten van artikel 6:5 Awb, is het bezwaarschrift ontvankelijk. Inhoudelijk: De commissie ziet zich voor de vraag gesteld of terecht is besloten om de heer Vrolijk geen planschadevergoeding toe te kennen. In het kader van de beantwoording van deze vraag en op basis van de op de zaak betrekking hebbende stukken en hetgeen ter hoorzitting naar voren is gebracht, overweegt de commissie het volgende. Bij de inhoudelijke beoordeling van een verzoek om planschade gaat het om de vraag of er sprake is van een wijziging van het planologische regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld of de belanghebbende daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Hiertoe dient de in het geding zijnde planologische maatregel te worden vergeleken met het voorheen geldende planologische regime, waarbij in aanmerking moet worden genomen de maximale invulling van de planologische mogelijkheden, ongeacht of de realisering ervan heeft of zou hebben plaatsgevonden. Dit betekent dat, hoe ingrijpend een situatie feitelijk ook gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie. Dit is slechts anders wanneer er een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is dat de maximale invulling niet zal worden gerealiseerd. De heer Vrolijk heeft zowel in zijn bezwaarschrift als tijdens de hoorzitting aangegeven dat hij van mening is dat er van een onjuiste maximale invulling van het oude bestemmingsplan is uitgegaan. De commissie heeft zijn beweringen nader onderzocht. De commissie heeft geconstateerd dat met inbegrip van de binnenplanse vrijstellingen en rekeninghoudend met het beschermd stads- en dorpsgezicht alsmede de materiaalkeuze, het mogelijk is om de objecten ten noorden en ten westen van het persceel van de heer Vrolijk te bebouwen tot een maximale goothoogte van 6 respectievelijk 4,4 meter met daarop een forse kap. Hierdoor had de maximale bouwhoogte in ieder geval gelijk (of hoger) kunnen zijn aan de bouwhoogte op basis van wat in het thans vigerende bestemmingsplan mogelijk is geworden. 3

4 Voor de juridische toets van een bestemmingsplan zijn de plankaart en de planvoorschriften juridisch bindend. In de planvoorschriften van het oude bestemmingsplan zijn geen beperkingen opgenomen ten aanzien van het belang van de molen. De opmerkingen die de provincie destijds over de molenbelangen heeft gemaakt, zijn niet meegenomen bij de vaststelling van het oude bestemmingsplan. De commissie merkt dan ook op dat het het college niet siert dat zij in het commentaar richting de provincie heeft aangegeven dat zij nader naar de hoogte van de molen zal kijken en daar vervolgens niets mee heeft gedaan. Hierdoor ontbreken nu juridische handvaten voor de heer Vrolijk om een beroep op deze molenbelangen te kunnen doen. Gelet op het vorenstaande kan de commissie niet anders dan het argument ten aanzien van de molen ongegrond te verklaren omdat in het bestemmingsplan niets is opgenomen over de molen. Bovendien is het de commissie niet gebleken dat de SAOZ het oude bestemmingsplan niet correct zou hebben geïnterpreteerd. De heer Vrolijk heeft meegedeeld dat de woningen achter zijn woning te hoog zijn gebouwd. In september 2007 heeft het college metingen laten verrichten en is gebleken dat de woningen 41 centimeter te hoog zijn gebouwd. Inmiddels heeft het college een besluit genomen om een traject op te starten om de illegale situatie op te heffen. Zoals hiervoor reeds is aangegeven gaat het bij de planschadevergoeding om de vergelijking van de maximale invulling van de planologische regimes. Dat de woningen te hoog zijn gebouwd is niet secuur maar niet van belang bij de behandeling van een verzoek om planschade. Bovendien is ter zitting aangegeven dat de procedure voor het opheffen van de illegale situatie middels een artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening procedure zal plaatsvinden. Indien een dergelijke procedure is doorlopen dan bestaat er voor de heer Vrolijk wederom de mogelijkheid om een verzoek om planschade in te dienen. De commissie acht dit onderdeel ongegrond. Zoals hiervoor is aangegeven, is de planologische mutatie van belang. Voor de planologische mutatie brachten de gebruiksmogelijkheden van de gronden, gelet op het toegestane bedrijfsmatige gebruik, zekere intensieve vormen van hinder en overlast met zich mee. De functiewijziging als gevolg van de planologische mutatie leidt er toe dat het plangebied op een andersoortige wijze dan voorheen wordt gebruikt. In het rapport heeft de SAOZ aangegeven dat de heer Vrolijk rekening diende te houden met een bepaalde vorm van overlast door de bedrijfsbebouwing daartegenover staat dat met de komst van de woning er sprake is van enige aantasting van de privacy. De afweging dat bedrijfsbebouwing als minder aantrekkelijk wordt ervaren dan de aanwezigheid van woningen, kan de commissie volgen. De commissie is van mening dat dit onderdeel door SAOZ voldoende is onderbouwd. Voor wat betreft de vermindering van zonlichtinval en aantasting van het uitzicht, merkt de commissie op dat op grond van het oude bestemmingsplan hoger gebouwd mocht worden dan na de planologische mutatie. De conclusie van de SAOZ dat er hierdoor geen sprake is van een verslechtering van het woongenot acht de commissie niet onjuist. De commissie heeft begrip voor de situatie van de heer Vrolijk en erkent dat zijn situatie feitelijk is veranderd. Voorheen stonden er bijvoorbeeld garages en kon hij daar overheen kijken. Nu staan er woningen. Alleen gaat het bij een verzoek om planschadevergoeding niet om de feitelijke situatie maar om een vergelijking van de planologische maatregelen. Het feit dat er voor de WOZ-waardering de WOZ-waarde van de woning is aangepast, is bij de vaststelling van de planschadevergoeding niet van belang, aangezien bij de planschade naar de planologische mutatie gekeken dient te worden en bij de WOZ-waardering naar de feitelijke situatie. De commissie constateert dat dit onderdeel terecht niet is meegenomen bij de beoordeling van het verzoek om planschade. De commissie acht dit onderdeel van het bezwaar ongegrond. In 2001 heeft de SAOZ een risico-inventarisatie uitgevoerd. Aan een dergelijk risico-inventarisatie kan echter geen rechten worden verleend. Het SAOZ advies inzake de planschadevergoeding is echter een rapport waarbij specifiek naar de situatie van de heer Vrolijk is gekeken. Bij deze beoordeling is alles meegenomen wat voor zijn situatie van belang is. De commissie acht dit onderdeel van het bezwaar ongegrond. De functiewijziging heeft ertoe geleid dat het plangebied op een andersoortige wijze dan voorheen wordt gebruikt. Alleen wanneer naar de maximale planologische invulling wordt gekeken dan konden meerdere bedrijven worden gevestigd. Indien deze bedrijven waren gerealiseerd dan bracht dat een bepaalde verkeersdruk met zich mee. Gelet hierop wordt door de SAOZ gesteld dat de planologische mutatie in dit verband niet heeft geleid tot een relevante planologische intensivering van de 4

5 verkeersdruk. De commissie is dan ook van mening dat door SAOZ, bij de beoordeling van het verzoek om planschade, in voldoende mate rekening heeft gehouden met het verkeersaspect. Uit het nader advies maakt de commissie op dat de taxateur van de SAOZ de heer Vrolijk de mogelijkheid heeft geboden om telefonisch de zaak nader te bespreken. Bovendien heeft de SAOZ na behandeling van het verzoek in de raadscommissie, het verzoek om planschade nogmaals nader onderzocht. De commissie is van mening dat het verzoek uitgebreid is behandeld. Bovendien is de SAOZ een deskundig en onafhankelijk bureau en is het de commissie niet gebleken dat de SAOZ het verzoek niet nauwkeurig zou hebben onderzocht. Zoals hiervoor reeds is aangegeven gaat het bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding, om de vraag of er sprake is van een wijziging van het planologische regime. Bij de woningen aan de Courtine is sprake van een duidelijke wijziging van het planologische regime. Zo was voor de wijziging beperkte bebouwing op de vestingwallen toegestaan. Na de wijziging is op de wallen forse aaneengesloten bebouwing opgericht, namelijk 71 woningen met een parkeergarage. Gelet hierop heeft de SAOZ geoordeeld dat de woningen Courtine 7 en 9 in aanmerking kwamen voor een planschadevergoeding. De commissie is dan ook van mening dat er geen sprake is van gelijke gevallen. Gelet hierop kan de heer Vrolijk geen geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel doen. De commissie acht dit onderdeel van het bezwaar ongegrond. Ter zitting heeft de heer Vrolijk aangegeven dat de SAOZ de rechtsgelijkheid moet bevorderen. In dat kader verwijst hij naar de woningen aan de Courtine. Zoals hiervoor is aangegeven moet bij een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel sprake zijn van gelijke feiten en omstandigheden. De SAOZ heeft aangegeven dat er planologisch, bij de woningen aan de Courtine en de woning van de heer Vrolijk, niet van dezelfde situatie kan worden uitgegaan. Aangezien bij een verzoek om planschade men uit dient te gaan van de individuele feiten en planologische omstandigheden, is het de commissie niet gebleken dat de rechtsongelijkheid in deze situatie in het geding zou zijn. De commissie heeft het rapport van de SAOZ bestudeerd en is tot de conclusie gekomen dat SAOZ de door de heer Vrolijk aangevoerde punten goed en nauwkeurig heeft onderzocht. Op grond van het vorenstaande is de commissie dan ook van mening dat het verzoek om planschadevergoeding terecht is afgewezen. De commissie heeft begrip voor de situatie van de heer Vrolijk en erkent dat zijn situatie feitelijk is veranderd. Alleen gaat het bij een verzoek om planschadevergoeding niet om de feitelijke situatie maar om een vergelijking van de planologische maatregelen. Op grond van het vorenstaande acht de commissie het bezwaarschrift ongegrond. Advies Gelet op het vorenstaande adviseert de commissie uw raad om: het bezwaarschrift ongegrond te verklaren en het bestreden besluit in stand te laten. Hellevoetsluis, 10 april 2008 DE VASTE COMMISSIE VAN ADVIES VOOR DE BEZWAARSCHRIFTEN, de voorzitter de secretaris, mr. D.P. Bosgieter mevrouw mr. A.M. de Waard 5