2004. Nr. : Dnst. : BOWO. Afhandeling planschadeverzoek van de bewoners van de Aloëlaan 43 inzake de Oranjerie. Leiden, 21 december 2004.

Transcriptie

1 Nr. : Dnst. : BOWO Afhandeling planschadeverzoek van de bewoners van de Aloëlaan 43 inzake de Oranjerie. Leiden, 21 december Op 28 maart 2003 is bij de gemeente Leiden een verzoek tot schadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) ingekomen. Eblé en Eschauzier advocaten stelt in het verzoek, namens de belanghebbende de heer Stikkelorum, woonachtig aan Aloëlaan 43, dat deze schade lijdt als gevolg van het verlenen van vrijstelling van het vigerende bestemmingsplan Maredijk. Op 1 mei 2002 heeft het College van Burgemeester en Wethouders een bouwvergunning en vrijstelling ex artikel 19 WRO verleend ten behoeve van de bouw van 12 appartementen, 12 ééngezinswoningen en één maisonnette op het terrein plaatselijk bekend als de Oranjerie. Tegen dit besluit is bezwaar, beroep en hoger beroep aangetekend. Op 21 januari 2004 is het besluit van 1 mei 2002 onherroepelijk geworden na uitspraak in hoger beroep door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Eerst na het onherroepelijk worden van de vrijstelling, kon het verzoek van belanghebbende verder in behandeling worden genomen. Het verzoek is daartoe op 10 maart 2004, conform de verordening tot regeling van de planschadeprocedure voor advies voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam. Op 22 september 2004 heeft SAOZ het volgende advies uitgebracht: Namens belanghebbende wordt gesteld dat de vrijstelling ex artikel 19 WRO heeft geleid tot beperking van de lichtval, een aantasting van de privacy door de balkons aan de achterzijde van het appartementengebouw en geluidsoverlast als gevolg van de ontsluitingsweg en de parkeervoorzieningen langs de tuin, waardoor het object in waarde is gedaald. Ter beoordeling van het verzoek moet een vergelijking worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan Maredijk en de planologische situatie die is ontstaan door de vrijstelling ex artikel 19 WRO. Op de gronden direct ten westen van de woning van belanghebbende mochten voorheen gebouwen en één dienstwoning ten behoeve van een hoveniersbedrijf gerealiseerd worden met een bouwhoogte van ten hoogste 8,8 meter. Na vrijstelling is op een kortste afstand van circa 5 meter ten westen van de woning van belanghebbende een appartementengebouw opgericht met een bouwhoogte variërend van 8,7 tot 9,2 meter. Voorheen mocht de bebouwing inclusief één dienstwoning opgericht worden met een diepte van circa 34 meter op een afstand van 0 meter van de perceelsgrens van belanghebbende. Nu is een appartementengebouw op circa 5,5 meter afstand van de

2 perceelsgrens opgericht met een diepte van circa 14 meter. Door de grotere afstand tot de perceelsgrens en de geringere bouwdiepte is, ondanks de deels in geringe mate hogere hoogte, geen sprake van aantasting van het uitzicht of een verminderde lichtinval. De oprichting van het appartementengebouw op een afstand van 5,5 meter ten westen van de woning van belanghebbende heeft wel geleid tot een meer permanent zicht vanaf de balkons van de 1 e en 2 e verdieping, waardoor de privacy in de tuin in verdergaande mate dan voorheen mogelijk was, wordt aangetast. Doordat voorheen op deze gronden reeds geparkeerd kon worden, heeft de realisering van 5 parkeerplaatsen ten zuidwesten van de woning niet geleid tot een relevante toename van geluids- en stankoverlast. De direct naast de woning gelegen ontsluitingsweg voor de 5 parkeerplaatsen en de ontsluiting voor overig verkeer (m.u.v. gemotoriseerd verkeer) naar de eengezinswoningen zorgt voor een beperkte toename van geluids- en stankoverlast en een enigszins aangetaste situeringswaarde van de woning. De vrijstelling ex artikel 19 WRO heeft voor belanghebbende geleid tot een enigszins nadelige positie waaruit op voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. De waarde van de woning van belanghebbende zou per peildatum 2 mei 2002 in de orde grootte van ,-- hebben gelegen als geen vrijstelling was verleend voor het naastgelegen appartementengebouw. Door de veranderde planologische situatie is die waarde op peildatum 2 mei 2002 met 5.000,-- gedaald naar een bedrag in de orde van grootte van ,--. Het advies van de SAOZ bevat een correcte weergave van de relevante feiten. Planschade vloeit met name voort uit het oprichten van appartementen met balkons gericht op het perceel van de heer Stikkelorum, waar het planologisch was toegestaan bedrijfsbebouwing met een dienstwoning te realiseren. Ons college stemt derhalve in met het advies van de SAOZ. In beginsel komt vanaf de dag dat het verzoekschrift bij de gemeente is binnengekomen de wettelijke rente over het bedrag van de waardevermindering voor vergoeding in aanmerking. De planologische verandering moet dan wel onherroepelijk zijn. De bouwvergunning werd onherroepelijk op 21 januari Derhalve komt vanaf deze datum de wettelijke rente over het bedrag van de waardevermindering voor vergoeding in aanmerking. Wij stellen uw Raad voor het hierna in ontwerp afgedrukte besluit te nemen. Leiden, LENFERINK. Burgemeester en Wethouders van de Secretaris, de Burgemeester, P.I.M. v.d. WIJNGAART. H.J.J. De Raad der gemeente Leiden; Gezien het voorstel van Burgemeester en Wethouders (raadsvoorstel nr van 2004);

3 B E S L U I T: 1. in te stemmen met het voorstel om, met overneming van het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ), conform artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, planschade toe te kennen aan de heer W. Stikkelorum, Aloëlaan 43 te Leiden; 2. het bedrag aan schadevergoeding vast te stellen op 5.000,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 januari 2004 tot de dag der uitbetaling; 3. de indiener van het verzoek tot schadevergoeding op te hoogte te stellen van dit besluit. Gedaan ter openbare vergadering van 22 februari 2005 de Griffier, de Voorzitter, BW Dit raadsvoorstel is ongewijzigd vastgesteld op 22 februari 2005

4 Behoudens advies van de commissie ROWRe Aanbiedingsformulier Onderwerp Afhandeling planschadeverzoek van de bewoners van de Aloëlaan 43 inzake de Oranjerie. In te vullen door afdeling Bestuursondersteuning Ontwerper Parafanten Directeuren Portefeuilleh. B&W Nr: / Dienst : BoWo BoWo ROWR Agenda Sector : Stadsontwikkeling Openbaar: ja Naam : Ruud Otte R.V nr: ja Tst.nr : 5822 Commissie: Datum : BESLUITEN 1. de Raad voor te stellen: a. in te stemmen met het voorstel om, met overneming van het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ), conform artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, planschade toe te kennen aan de heer W. Stikkelorum, Aloëlaan 43 te Leiden; b. het bedrag aan schadevergoeding vast te stellen op 5.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 januari 2004 tot de dag der uitbetaling; c. de indiener van het verzoek tot schadevergoeding op te hoogte te stellen van dit besluit; 2. dit besluit voor te leggen aan de commissie Ruimte en Grond. Korte overwegingen Op 28 maart 2003 is bij de gemeente Leiden een verzoek tot schadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) ingekomen. Eblé en Eschauzier advocaten stelt in het verzoek, namens de belanghebbende de heer Stikkelorum, woonachtig aan Aloëlaan 43, dat deze schade lijdt als gevolg van het verlenen van vrijstelling van het vigerende bestemmingsplan Maredijk. Op 1 mei 2002 heeft uw College een bouwvergunning en vrijstelling ex artikel 19 WRO verleend ten behoeve van de bouw van 12 appartementen, 12 eengezinswoningen en één maisonnette op het terrein plaatselijk bekend als de Oranjerie. Tegen dit besluit is bezwaar, beroep en hoger beroep aangetekend. Op 21 januari 2004 is uw besluit van 1 mei 2002 onherroepelijk geworden na uitspraak in hoger beroep door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Eerst na het onherroepelijk worden van de vrijstelling, kon het verzoek van belanghebbende verder in behandeling worden genomen. Het verzoek is daartoe op 10 maart 2004, conform de verordening tot regeling van de planschadeprocedure voor advies voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau

5 Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam. Op 22 september 2004 heeft SAOZ het volgende advies uitgebracht. Namens belanghebbende wordt gesteld dat de vrijstelling ex art. 19 WRO heeft geleid tot beperking van de lichtval, een aantasting van de privacy door de balkons aan de achterzijde van het appartementengebouw en geluidsoverlast als gevolg van de ontsluitingsweg en de parkeervoorzieningen langs de tuin, waardoor het object in waarde is gedaald. Ter beoordeling van het verzoek moet een vergelijking worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan Maredijk en de planologische situatie die is ontstaan door de vrijstelling ex art. 19 WRO. Op de gronden direct ten westen van de woning van belanghebbende mochten voorheen gebouwen en één dienstwoning ten behoeve van een hoveniersbedrijf gerealiseerd worden met een bouwhoogte van ten hoogste 8,8 meter. Na vrijstelling is op een kortste afstand van circa 5 meter ten westen van de woning van belanghebbende een appartementengebouw opgericht met een bouwhoogte variërend van 8,7 tot 9,2 meter. Voorheen mocht de bebouwing inclusief één dienstwoning opgericht worden met een diepte van circa 34 meter op een afstand van 0 meter van de perceelsgrens van belanghebbende. Nu is een appartementengebouw op circa 5,5 meter afstand van de perceelsgrens opgericht met een diepte van circa 14 meter. Door de grotere afstand tot de perceelsgrens en de geringere bouwdiepte is, ondanks de deels in geringe mate hogere hoogte, geen sprake van aantasting van het uitzicht of een verminderde lichtinval. De oprichting van het appartementengebouw op een afstand van 5,5 meter ten westen van de woning van belanghebbende heeft wel geleid tot een meer permanent zicht vanaf de balkons van de 1 e en 2 e verdieping, waardoor de privacy in de tuin in verdergaande mate dan voorheen mogelijk was, wordt aangetast. Doordat voorheen op deze gronden reeds geparkeerd kon worden, heeft de realisering van 5 parkeerplaatsen ten zuidwesten van de woning niet geleid tot een relevante toename van geluidsen stankoverlast. De direct naast de woning gelegen ontsluitingsweg voor de 5 parkeerplaatsen en de ontsluiting voor overig verkeer (m.u.v. gemotoriseerd verkeer) naar de eengezinswoningen zorgt voor een beperkte toename van geluids- en stankoverlast en een enigszins aangetaste situeringswaarde van de woning. De vrijstelling ex artikel 19 WRO heeft voor belanghebbende geleid tot een enigszins nadelige positie waaruit op voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. De waarde van de woning van belanghebbende zou per peildatum 2 mei 2002 in de orde van grootte van ,- hebben gelegen als geen vrijstelling was verleend voor het naastgelegen appartementengebouw. Door de veranderde planologische situatie is die waarde op peildatum 2 mei 2002 met 5.000,- gedaald naar een bedrag in de orde van grootte van ,-.

6 Het advies van de SAOZ bevat een correcte weergave van de relevante feiten. Planschade vloeit met name voort uit het oprichten van appartementen met balkons gericht op het perceel van de heer Stikkelorum, waar het planologisch was toegestaan bedrijfsbebouwing met een dienstwoning te realiseren. Bij een eerdere ambtelijke afweging van het planschaderisico is de toename van het aantal balkons ten onrechte niet in de overwegingen meegenomen. Voorgesteld wordt derhalve om in te stemmen met het advies van de SAOZ. In beginsel komt vanaf de dag dat het verzoekschrift bij de gemeente is binnengekomen de wettelijke rente over het bedrag van de waardevermindering voor vergoeding in aanmerking. De planologische verandering moet dan wel onherroepelijk zijn. De bouwvergunning werd onherroepelijk op 21 januari Derhalve komt vanaf deze datum de wettelijke rente over het bedrag van de waardevermindering voor vergoeding in aanmerking. Formatieve consequenties geen Begrotingsconsequenties Een bedrag aan schadevergoeding van 5.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 januari 2004 tot de dag der uitbetaling, komt ten laste van het Ruimtelijke Ordeningsbudget, grootboeknummer 43509/ Deze kosten kunnen niet worden verhaald op de ontwikkelaar van de Oranjerie, aangezien hiervoor in het verleden geen regeling is getroffen. Voor zover valt na te gaan, is het afsluiten van een vrijwaringsovereenkomst met de ontwikkelaar, om planschaderisico s af te dekken, niet overwogen omdat het risico laag is ingeschat. Communicatie Het betreft hier een voorstel van het college aan de raad. Samenvatting De heer Stikkelorum heeft een planschadeverzoek ingediend omdat de waarde van zijn woning aan de Aloëlaan 43 zou zijn verminderd door het verlenen van vrijstelling ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening voor het bouwen van plan de Oranjerie. Een onafhankelijk adviesbureau adviseert de Raad om een schadevergoeding van 5.000,- toe te kennen aan de heer Stikkelorum ter compensatie voor het waardeverlies door de bouw van het appartementengebouw naast zijn woning. Aanpak verdere communicatie De wettelijke vertegenwoordiger van de heer Stikkelorum zal na het besluit door de raad op de hoogte worden gesteld.