AGENDAPUNT voor burgemeester en wethouders

Transcriptie

1 AGENDAPUNT voor burgemeester en wethouders Onderwerp: Nummer: Datum vergadering: Verzoeken om planschade ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan "bedrijvenpark Oostermeentherand" Conceptbesluit: Samenvatting: 1. De gemeenteraad wordt voorgesteld in zijn vergadering van 29 juni 2004, conform bijgaand raadsvoorstel en besluit, een planschadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening toe te kennen aan de bewoners van de Oostercluft nummers 149, 151 en 155 te Steenwijk van 5.000,-- vermeerderd met de wettelijke rente van 366,53. Totaal gaat het om een bedrag van , De gemeenteraad wordt voorgesteld het totaal uit te keren bedrag van ,53 te dekken uit de "reserve planschade". Door bovenstaande bewoners zijn verzoeken om planschade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening ingediend. Door het inwerking treden van het bestemmingsplan "Bedrijvenpark Oostermeentherand" is het mogelijk geworden een bedrijventerrein te realiseren. Het karakter van het gebied is hierdoor gewijzigd. Ook is de gebruiksintensiteit van het gebied toegenomen. Dit gecombineerd met het feit dat deze planologische mutatie niet te voorzien was, leidt er toe dat er sprake is van planschade in die zin van artikel 49 WRO. Bijlagen: planschadeverzoeken, renteberekening Bestuurlijk traject: Overlegd met: College DT BMO OR BWM MWC Ad Hoc Raad C.D. Charité, R. van Leerzem Communicatie: Zijn dit besluit en de achterliggende stukken openbaar? ja - Geen publicatie Parafen: Medewerker L.J. Vis -van Dalen paraaf Afdeling VROM Afdelingshoofd Afdelingshoofd paraaf Secretaris paraaf Portefeuillehouder weth. Steinmetz paraaf Besluit B&W: 1. De gemeenteraad wordt voorgesteld in zijn vergadering van 29 juni 2004, conform bijgaand raadsvoorstel en besluit, een planschadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening toe te kennen aan de bewoners van de Oostercluft nummers 149, 151 en 155 te Steenwijk van 5.000,-- vermeerderd met de wettelijke rente van 366,53. Totaal gaat het om een bedrag van , De gemeenteraad wordt voorgesteld het totaal uit te keren bedrag van ,53 te dekken uit de "reserve planschade".

2 Collegeadvies: Voorstel De gemeenteraad voorstellen in zijn vergadering van 29 juni 2004, conform bijgaand raadsvoorstel en besluit, planschadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijk Ordening toe te kennen aan de bewoners van de Oostercluft nummers 149, 151 en 155 te Steenwijk van 5.000,-- vermeerderd met de wettelijke rente van 366,53. Totaal gaat het om een bedrag van ,53. De gemeenteraad voorstellen het totaal uit te keren bedrag van ,53 te dekken uit de reserve planschade. Inleiding Door een aantal bewoners van de Oostercluft te Steenwijk is een verzoek om planschade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna te noemen WRO) ingediend naar aanleiding van het nieuwe bestemmingsplan Bedrijvenpark Oostermeentherand. De voornaamste argumentatie van de verzoeken is dat het woongenot aangetast wordt en dat er daarom sprake is van planschade in de zin van artikel 49 WRO. De verzoeken zijn conform de planschadeverordening van gemeente Steenwijkerland om advies doorgestuurd naar de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna te noemen SAOZ). De SAOZ heeft in maart 2004 advies uitgebracht in bovengenoemde zaken. Deze adviezen zijn naar de verzoekers doorgestuurd met de mogelijkheid om te reageren. Verzoekers heben geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Argumenten De SAOZ heeft geadviseerd de volgende planschadebedragen toe te kennen. a. de heer I. Klop, Oostercluft 149 een bedrag van 5.000,-- b. de heer W. Eshuis, Oostercluft 151 een bedrag van 5.000,-- c. de heer J. Bennink, Oostercluft 155 een bedrag van 5.000,-- De SAOZ heeft bij de beoordeling van de aanvragen een aantal planologische vergelijkingen gemaakt tussen enerzijds het bestemmingsplan Buitengebied Steenwijk inclusief de uitwerking en anderzijds het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oostermeentherand. De SAOZ komt, zoals uit het voorgaande al blijkt tot de conclusie dat er sprake is van planschade en adviseert u daarom in totaal ,-- aan planschade uit te keren vermeederd met de wettelijke rente van in totaal 366,53. Beoordeling rapporten De SAOZ heeft van elk verzoek apart een rapport gemaakt. In principe wordt echter in elk rapport dezelfde redenering gebruikt. Die ziet er als volgt uit. In het oude bestemmingsplan waren de gronden ten noorden van het perceel van belanghebbenden aan de overzijde van de Steenwijker Aa bestemd voor groenvoorzieningen bedoeld voor onder meer bos en struikgewas, weiland, landbouwontsluitingswegen, water en voet- en fietspaden. Daarbinnen waren qua bouwhoogte niet nadere begrensde gebouwen toegestaand zoals een kinderboerderij, expositie- en verzorgingsruimte en een manege, alsmede een bijbehorende dienstwoning. In het nieuwe plan is het mogelijk gemaakt in het achterliggende gebied enkele groenstroken, een voet/fietspad en, achter een als zodanig bestemde afschermde groene wal, een bedrijventerrein te kunnen realiseren. Het uitzicht van belanghebbenden kon voorheen door de bouw van bijvoorbeeld een manegegebouw vanaf 54 meter achter hun achtertuin al behoorlijk beperkt worden. Er is daarom sprake van een betrekkelijk geringe verslechtering van het uitzicht. Van groter belang is dat het karakter van het gebied is gewijzigd. Voorheen was er sprake van een overwegend groene zone tot aan de snelweg A32 met relatief beperkte bouwmogelijkheden voor daarbinnen passende recreatieve elementen, zoals manege of kinderboerderij. Nu is het gebied overwegend een bedrijventerrein geworden met slechts aan de

3 achterzijde nog vooral als afscherming bedoelde groenstroken c.q. een groene wal. Deze wijziging van het omgevingskarakter heeft volgens het SAOZ een nadelinge invloed op de situeringwaarde van de woningen van de belanghebbenden. Het privacy aspect heeft door de planmutatie in redelijkheid geen nadelige gevolgen gebracht voor de belanghebbenden. Wel is de gebruiksintensiteit in het gebied als geheel toegenomen nu er een bedrijventerrein gevestigd kan worden. Van een dergelijk terrein kan men in beginsel met name geluidsoverlast en lichthinder van bijvoorbeeld verlichte naamsaanduidingen in reclame ondervinden. De overlast hiervan en dan vooral die van geluidhinder zal echter rekening houdend met de tussenliggende afstand verhoudingsgewijs beperkt blijven. De voornaamste reden waarom de SAOZ toch van mening is dat er sprake is van een lichte waardedaling van de woningen van verzoekers is, zoals eerder al is aangegeven, gelegen in het feit dat het karakter van het gebied behoorlijk is veranderd. Het verschil in de geadviseerde planschadebedragen ligt met name in de afstand van de woning dan wel de perceelsgrens van belanghebbende tot de Oostermeentherand. Op basis van bovengenoemde constateringen en de vaststelling dat de planologische mutaties voor belanghebbende ten tijde van de aankoop van hun woning niet waren te voorzien adviseert de SAOZ de gemeenteraad om de genoemde planschadebedragen uit te keren. Aangezien de rapporten van de SAOZ geen feitelijke onjuistheden bevatten en op een zorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen wordt u geadviseerd de raad voor te stellen het advies van de SAOZ over te nemen en over te gaan tot het uitkeren van genoemde bedragen vermeederd met de wettelijke rente. Kanttekeningen Nvt Financiële toelichting Dekking voor het totale uit te keren bedrag van ,53 kan gevonden worden in de reserve planschade. De uitgekeerde planschade kan niet op een derde partij worden verhaald omdat er geen planschadeovereenkomst aan ten grondslag ligt. Personeel en organisatie n.v.t. Uitvoering en planning n.v.t. Bijlagen / concepten * bijlage; renteberekening * bijlage; planschadeverzoeken * concept brief; uitnodiging spreekrecht cie en raad en toezenden concept raadsstukken * concept brief; uitbetaling planschade

4 Voorstel aan de raad Aan de gemeenteraad Gemeente Steenwijkerland Vendelweg XE Steenwijk Steenwijk, 15 juni 2004 Nummer voorstel: 2004/85 Voor raadsvergadering d.d.: Agendapunt: 7M Onderwerp: Verzoeken om planschade ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan "bedrijvenpark Oostermeentherand" Aan de raad van de gemeente Steenwijkerland wordt voorgesteld te besluiten: Concept besluit Aan de eigenaren-bewoners van Oostercluft nummers 149, 151, 155 te Steenwijk op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening een schadevergoding toe te kennen van: a) de heer I. Klop, Oostercluft 149 een bedrag van 5.000,--, vermeerder met de wettelijke rente ad. 117,08 b) de heer W. Eshuis, Oostercluft 151 een bedrag van 5.000,--, vermeerder met de wettelijke rente ad. 114,31 c) de heer J. Bennink, Oostercluft 155 een bedrag van 5.000,--, vermeerder met de wettelijk rente ad. 135,14 het totaal uit te keren bedrag ,53 conform de begrotingslijn, te dekken uit de reserve planschade.

5 Samenvatting Door een aantal personen, zoals hierboven vermeld, is een verzoek om planschade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening ingediend naar aanleiding van het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oostermeentherand. Bedoeld bestemmingsplan heeft volgens de verzoekers geleid tot een waardedaling van hun woningen. De verzoeken zijn om advies doorgestuurd naar de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna te noemen; SAOZ). De SAOZ heeft op maart 2003 advies uitgebracht. Het advies is doorgestuurd naar de verzoekers met de mogelijkheid te reageren. Hiervan is geen gebruik gemaakt. De SAOZ heeft bij de beoordeling van het verzoek een planologische vergelijkingen gemaakt tussen het oorspronkelijke bestemmingsplan Buitengebied Steenwijk, inclusief de uitwerking ex artikel 11 WRO van dat plan en het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oostermeentherand die de bouw van transportbedrijven, groothandelsbedrijven en showrooms mogelijk maakt. De conclusie was dat met name het karakter van het gebied de Oostermeentherand en daarmee de gebruiksintensiteit is veranderd. Dit leidt tot een (beperkte) waarde daling van de woningen van verzoekers van 5000,-- In onderstaande toelichting zal uitgebreider op de vergelijking worden ingegaan. Daarna zullen de verzoeken apart worden behandeld. Toelichting Vergelijking tussen het bestemmingsplan Buitengebied Steenwijk inclusief de uitwerking ex artikel 11 WRO en het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oostermeenterand. In het oude bestemmingsplan waren de gronden ten noorden van het perceel van belanghebbenden aan de overzijde van de Steenwijk Aa bestemd voor Groenvoorzieningen bedoeld voor onder meer bos en struikgewas, weiland, landbouwontsluitingswegen, water en voet- en fietspaden. Daarbinnen waren qua bouwhoogte niet nadere begrensde gebouwen toegestaan zoals een kinderboerderij, expositie- en verzorgingsruimte en een manege, alsmede een bijbehorende dienstwoning. In de uitwerkingsregels van het moederplan "bestemmingsplan "Buitengebied" was opgenomen dat de maximale bouwhoogte niet hoger mocht zijn dan 10 meter. In het nieuwe plan is het mogelijk gemaakt in het achterliggende gebied enkele groenstroken, een voet/fietspad en, achter een als zodanig bestemde afschermende groene wal, een bedrijventerrein te kunnen realiseren. Het uitzicht van belanghebbenden kon voorheen door de bouw van bijvoorbeeld een manegebouw vanaf 54 meter achter hun achtertuin al behoorlijk beperkt worden. Er is daarom sprake van een betrekkelijk geringe verslechtering van het uitzicht. Van groter belang is dat het karakter van het gebied is gewijzigd. Voorheen was er sprake van een overwegend groene zone tot aan de snelweg A32 met relatief beperkte bouwmogelijkheden voor daarbinnen passende recreatieve elementen, zoals manege of kinderboerderij. Nu is het gebied overwegend een bedrijventerrein geworden met slechts aan de achterzijde nog vooral als afscherming bedoelde groenstroken c.q. een groene wal. Deze wijziging van het omgevingskarakter heeft volgens het SAOZ een nadelige invloed op de situeringswaarde van de woningen van de belanghebbenden.

6 Het privacy aspect heeft door de planmutatie in redelijkheid geen nadelige gevolgen gebracht voor de belanghebbenden. Wel is de gebruiksintensiteit in het gebied als geheel toegenomen nu er een bedrijventerrein gevestigd kan worden. Van een dergelijk terrein kan men in beginsel met name geluidsoverlast en lichthinder van bijvoorbeeld verlichte naamsaanduidingen en reclame ondervinden. De overlast hiervan en dan vooral die van geluidhinder zal echter rekening houdend met de tussenliggende afstand verhoudingsgewijs beperkt blijven. Al met al is de SAOZ van mening dat door het van kracht worden van het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oostermeentherand de eerder genoemde percelen van belanghebbenden in waarde zijn gedaald. De verschillen in bedragen hebben met name betrekking op het feit dat de afstanden tot het terrein verschillen. Ook kan de grootte van het perceel en daarmee de waarde van de woning onderling verschillen Daarom zal in het onderstaande per verzoek worden aangegeven wat de waardedaling is. Verzoek van de heer I. Klop, Oostercluft 148 In het oude plan was de bouw van een gebouw, bijvoorbeeld een manege, mogelijk op een afstand van 64 meter van de woning en 54 meter van de perceelsgrens In het nieuwe plan is een bedrijventerrein mogelijk gemaakt. Hierdoor kan belanghebbende op een kortste afstand van 98 meter van de woning en 88 meter van de tuin te maken krijgen met, na vrijstelling, 11 meter hoge bedrijfsgebouwen. Het uitzicht kon voorheen vanaf zo n 54 meter achter de achtertuin al behoorlijk beperkt worden. Nu kunnen vanaf zo n 88 meter bedrijfsgebouwen worden opgericht. Ondanks dat er geen sprake is van een verslechtering van het uitzicht en ook de privacy door de realisering van het industrieterrein niet extra wordt aangetast is de SAOZ wel van mening dat door de karakterverandering van het gebied sprake is van waardevermindering van de woning. In dit geval wordt die waardevermindering geraamd op 5.000,- Verzoek van de heer W. Eshuis, Oostercluft 151 In het oude plan was de bouw van een gebouw, bijvoorbeeld een manege, mogelijk op een afstand van 64 meter van de woning en 54 meter van de perceelsgrens. In het nieuwe plan is een bedrijventerrein mogelijk gemaakt. Hierdoor kan belanghebbende op een kortste afstand van 98 meter van de woning en 88 meter van de tuin te maken krijgen met, na vrijstelling, 11 meter hoge bedrijfsgebouwen. Het uitzicht kon voorheen vanaf zo n 54 meter achter de achtertuin al behoorlijk beperkt worden. Nu kunnen vanaf zo n 88 meter bedrijfsgebouwen worden opgericht. Ondanks dat er geen sprake is van een verslechtering van het uitzicht en ook de privacy door de realisering van het industrieterrein niet extra wordt aangetast is de SAOZ wel van mening dat door de karakterverandering van het gebied sprake is van waardevermindering van de woning. In dit geval wordt die waardevermindering geraamd op 5.000,-

7 Verzoek de heer J. Bennink, Oostercluft 155 In het oude plan was de bouw van een gebouw, bijvoorbeeld een manege, mogelijk op een afstand van 64 meter van de woning en 54 meter van de perceelsgrens. In het nieuwe plan is een bedrijventerrein mogelijk gemaakt. Hierdoor kan belanghebbende op een kortste afstand van 98 meter van de woning en 88 meter van de tuin te maken krijgen met, na vrijstelling, 11 meter hoge bedrijfsgebouwen. Het uitzicht kon voorheen vanaf zo n 54 meter achter de achtertuin al behoorlijk beperkt worden. Nu kunnen vanaf zo n 88 meter bedrijfsgebouwen worden opgericht. Ondanks dat er geen sprake is van een verslechtering van het uitzicht en ook de privacy door de realisering van het industrieterrein niet extra wordt aangetast is de SAOZ wel van mening dat door de karakterverandering van het gebied sprake is van waardevermindering van de woning. In dit geval wordt die waardevermindering geraamd op 5.000,- Zienswijzen Geen van de belanghebbenden of hun vertegenwoordigers hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid om naar aanleiding van de hun toegezonden rapporten een zienswijze in te dienen Vergoedbaarheid De SAOZ heeft geconstateerd dat in alle gevallen de planologische mutatie niet was te voorzien. Er zijn dus geen redenen waarom belanghebbenden niet in aanmerking zouden kunnen komen voor planschade. Afweging advies Wij zijn van mening dat er geen motieven zijn om van het advies van de SAOZ af te wijken. Het verzoek is op een zorgvuldige manier tot stand gekomen en bevat geen feitelijke onjuistheden. Verder is het de SAOZ op het gebied van advisering over planschadeverzoeken een gerenommeerd adviesorgaan. U wordt daarom geadviseerd het advies over te nemen. Dekking voor het totale uit te keren bedrag van ,53 kan gevonden worden in de reserve planschade. Bijlagen bij het voorstel Planschadeverzoeken, renteberekening Ondertekening De secretaris De burgemeester drs. A.W. van der Spek drs. H.H. Apotheker Betrokken partijen afdeling adviseur behandeld in commissie VROM L.J. Vis -van Dalen ja, nl. commissie BWM van 15 juni nee

8 Raadsbesluit Steenwijk, 29 juni 2004 Nummer: 2004/85 De raad van de gemeente Steenwijkerland; Overwegende, dat door: a) de heer I. Klop, Oostercluft 149 te Steenwijk; b) de heer W. Eshuis, Oostercluft 151 te Steenwijk; c) de heer J. Bennink, Oostercluft 155 te Steenwijk; een verzoek om toekenning van een schadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is ingediend; dat de verzoeken om planschade betrekking hebben op de schade die verzoekers lijden als gevolg van het van kracht worden van het nieuwe bestemmingsplan Bedrijvenpark Oostermeentherand, dat het mogelijk maakt in de Oostermeentherand een bedrijventerrein te realiseren; dat bovenstaande verzoeken om planschade aan de schadebeoordelingscommissie van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna te noemen SAOZ) te Rotterdam zijn gezonden met de opdracht om advies uit te brengen omtrent bovengenoemde verzoeken; dat de SAOZ in maart 2004 onder nummer , en over de verzoeken advies heeft uitgebracht; dat de adviezen van de SAOZ op 31 maart 2004 aan verzoekers zijn toegezonden met de mogelijkheid om binnen twee weken op het advies te reageren; dat verzoekers geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om binnen twee weken te reageren op het advies van de SAOZ; dat de SAOZ van mening is, dat er in genoemde gevallen sprake is van een planologische verslechtering, waardoor er schade is ontstaan als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening; dat hun raad van mening is, dat er geen verdere motieven zijn om van de adviezen van de SAOZ af te wijken, omdat de adviezen op een zorgvuldige en deskundige wijze zijn opgesteld; gelet op artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en het bepaalde in de Procedureverordening planschadevergoeding 2001 van de gemeente Steenwijkerland; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 15 juni 2004, nummer 2004/85; b e s l u i t : 1. Op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening een schadevergoeding toe te kennen aan; a) de heer I. Klop, Oostercluft 149 te Steenwijk; b) de heer W. Eshuis, Oostercluft 151 te Steenwijk; c) de heer J. Bennink, Oostercluft 155 te Steenwijk; 2. Te bepalen, dat de vergoedingen worden uitgekeerd aan de hierbovenvermelde verzoekers; 3. Het totaal uit te keren bedrag van ,53 te dekken uit de reserve planschade. De raad voornoemd, de griffier, de voorzitter,

9