Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Acaciastraat 12 Nieuwkuijk

Transcriptie

1 Zaaknummer: OLOG YD 12 Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Acaciastraat 12 Nieuwkuijk Collegevoorstel Inleiding Op 7 december 2010 is een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ontvangen van de eigenaren van het pand Acaciastraat 12 (aanvragers) in Nieuwkuijk. Zij menen schade in de vorm van waardevermindering van hun eigendom te hebben geleden naar aanleiding van de aan de eigenaren van Lariksstraat 1 in Nieuwkuijk (derde-belanghebbenden) verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO op basis waarvan de oprichting van een woning op dat perceel mogelijk is geworden. Feitelijke informatie De aanvraag is voor advies voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken ( SAOZ ). Op 15 juni 2011 heeft SAOZ een conceptadvies uitgebracht. Aanvragers en de derdebelanghebbenden zijn gedurende vier weken in de gelegenheid gesteld om zienswijzen in te dienen bij SAOZ. Zij hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Deze zienswijzen heeft SAOZ bij haar definitieve advies betrokken. Op 17 augustus 2011 heeft SAOZ een definitief advies uitgebracht. Afweging Op de te beoordelen gronden vigeren de bepalingen van het bestemmingsplan Kom Nieuwkuijk. Bij besluit van 13 augustus 2009 heeft uw college een vrijstelling ex artikel 19 WRO verleend en een bouwvergunning afgegeven voor de oprichting van een woning op het perceel Lariksstraat 1 in Nieuwkuijk. Dit besluit is op of omstreeks 24 september 2009 onherroepelijk geworden. Planologische vergelijking Ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan Kom Nieuwkuijk mogen de te beoordelen gronden, gelegen direct achter de woning van aanvragers, in planologische zin voornamelijk worden aangewend ten behoeve van groenvoorzieningen, alsmede speelvoorzieningen. Op deze gronden mochten uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een maximale hoogte van 3 meter (lichtmasten 6 meter). Voor het overige gedeelte, gelegen ten westen van de andere gronden, mogen de gronden met een breedte van circa 4 meter worden aangewend ten behoeve van gemengde doeleinden. Op deze gronden mogen ten dienste van de bestemming gebouwen worden opgericht met een hoogte van 10 meter. Op grond van de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO is op deze gronden op korte afstand een vrijstaande woning opgericht met een hoogte van circa 10 meter. De woning is met een zijgevel gericht naar de onroerende zaak van aanvragers. 1

2 Zaaknummer: OLOG YD 12 Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Acaciastraat 12 Nieuwkuijk Op basis hiervan heeft SAOZ overwogen dat vanwege de verleende vrijstelling de bouwmogelijkheden op de te beoordelen gronden, in het bijzonder op de gronden met de groenbestemming, in aanzienlijke mate zijn toegenomen, zowel in hoogte als in massa. Hierdoor is het uitzicht van aanvragers over de te beoordelen grond en in het bijzonder in noordelijke richting, in planologische zin verdergaand aangetast. Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO is naar het oordeel van SAOZ de bouwmassa in het bijzonder op de gronden met groenbestemming toegenomen, waardoor in planologische zin sprake is van een verdergaande verstening van de omgeving van de onroerende zaak van aanvragers. Hierdoor is de situering van de woning van aanvragers in planologische zin in beperkte mate verdergaand beperkt. Vanwege de verleende vrijstelling is de functie van de te beoordelen gronden gewijzigd in een woonfunctie. Dit betekent dat deze gronden in planologische zin op een andersoortige wijze, op andere tijdstippen en voor andere duur zullen worden gebruikt. Op basis van de reeds toegestane planologische gebruiksvormen is de SAOZ echter van oordeel dat de gebruiksbelasting op de onroerende zaak van aanvragers vanwege de verleende vrijstelling per saldo niet in relevante mate verdergaand zal toenemen. Vanwege het gebruik van gronden door dezelfde personen voor lang aansluitende periodes zal volgens de SAOZ sprake zijn van een relatief beperkte verdergaande aantasting van de privacy van aanvragers. Conclusie SAOZ concludeert dat de vrijstelling ex artikel 19 WRO voor aanvragers heeft geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. SAOZ oordeelt dat de waardevermindering per de peildatum als gevolg van de onderhavige planologische mutatie ,= bedraagt. Met toepassing van artikel 6.2 lid 1 Wro (dat bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft) resteert een tegemoetkoming van 7.200,=. SAOZ adviseert uw college de door aanvragers ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade toe te wijzen, een vergoeding toe te kennen van 7.200,= en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 december 2010 tot de dag van uitbetaling. Artikel 6.4 lid 4 Wro bepaalt dat indien op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist, het door de indiener betaalde recht ad 300,= aan hem wordt terugbetaald. Kortheidshalve verwijs ik u naar de inhoud van het bijgevoegde definitieve advies van SAOZ. 2

3 Zaaknummer: OLOG YD 12 Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Acaciastraat 12 Nieuwkuijk Inzet van Middelen De planschadevergoeding ad 7.200,-- alsmede de wettelijke rente over de verschuldigde planschadevergoeding kan worden afgewenteld op de derdebelanghebbenden, de eigenaren van Lariksstraat 1 in Nieuwkuijk, ten behoeve van wie vrijstelling ex artikel 19 Wro is verleend voor de bouw van hun woning. De overige kosten, namelijk teruggaaf van het verschuldigde recht ad 300,-- dient de gemeente zelf te dragen. Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Belanghebbenden hebben de mogelijkheid van bezwaar en beroep. Procedure Besluit kenbaar maken aan aanvragers en derde-belanghebbenden. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 3

4 Zaaknummer: OLOG YD 12 Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Acaciastraat 12 Nieuwkuijk BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 1 november 2011; besloten: - aan de eigenaren van het pand Acaciastraat 12 in Nieuwkuijk (aanvragers) een tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro toe te wijzen ter grootte van 7.200,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 december 2010 tot de dag van uitbetaling; - de planschade alsmede de wettelijke rente conform de overeenkomst met de eigenaren van Lariksstraat 1 in Nieuwkuijk af te wentelen op deze belanghebbenden; - conform artikel 6.4 lid 4 Wro het door de aanvragers betaalde recht ad 300,00 terug te betalen. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 4

5 INGEK()MF:N 1 8 AUG 2011 Gemeente Heusden Het college van burgemeester van de gemeente Heusden Postbus AA VLlJMEN en wethouders Rotterdam, Opdracht: Adviseur: Telefoon: Onderwerp: 17 augustus de heer drs. P.A.J.M. van Bragt p.v.bragt@saoz.nl definitief advies Acaciastraat 12 te Nieuwkuijk Geacht college, Ter voldoening aan uw verzoek, gedaan bij uw brief van 23 februari 2011, met kenmerk , in behandeling bij mevrouw mr. Y. Deen, zenden wij u het door ons samengestelde definitieve advies betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade ex artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening inzake bovengenoemde kwestie. Wij hebben aanvragers en belanghebbende eveneens een definitief advies gezonden. Hoogachtend, mr. drs. C.M.L. v Adjunct-directeu Bijlagen: advies in tweevoud STICHTlNG ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN DB ROTTERDAM POSTBUS GD ROTTERDAM T F ' INFO@SAOZ.NL' ING ' BTW NL BOl KVK PLANSCHAOE. RISICOANALYSE NAOEELCOMPENSATIE TAXATIE GRONDVERWERVING ONTEIGENING MILlEUSCHADE GRONDBElEID

6 ADVIES betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade als bedoeld in art. 6.1 Wro van de heer G.C.A. Schregardus en mevrouw A.L.M de Heer-Schregardus, ter zake van het object Acaciastraat 12 te Nieuwkuijk. CONCLUSIE Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de door de heer G.C.A. Schregardus en mevrouw A.L.M de Heer-Schregardus, ter zake van het object Acaciastraat 12 te Nieuwkuijk ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade toe te wijzen, een tegemoetkoming toe te kennen van 7.200,-- en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 december 2010 tot de dag der uitbetaling. Opdracht: Datum: Adviseur: Referentie: augustus 2011 drs. P.A.J.M. van Bragt STICHTING ADVIES8UREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN 25' 3014 D8 ROTTERDAM' POST8US 29196' 3001 GD ROTTERDAM' T F ' INFO@SAOZ.NL' ING TW NL BOl KVK PLANSCHADE RISICOANAlYSE NAOEELCOMPENSATIE TAXATIE GRONOVERWERVING ONTEIGENING MlllEUSCHAOE GRONDBElEID

7 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING Opdracht Procedure De aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen Gebruikte informatie Toepasselijke procedureverordening Conceptadvies 5 2 PLANOLOGIE Planologisch regime bestemmingsplan "Kom Nieuwkuijk" Planologisch regime vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 13 augustus AANVULLENDE RELEVANTE GEGEVENS Rechtsbetrekking Overige relevante informatie 8 4 OVERWEGINGEN MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO 9 5 OVERWEGINGEN VERGOEDBAARHEID 11 6 BEOORDELlNG PLANOLOGIE Grondslag beoordeling Gerechtigde-begrip Planologische vergelijking Uitkomst planologische vergelijking 15 7 TAXATIEVERSLAG Beschrijving van de onroerende zaak en de directe omgeving Taxaties 17 8 BEOORDELlNG VAN DE VERGOEDBAARHEID Risicoaanvaarding Anderszins verzekerd Normaal maatschappelijk risico 18 9 ADDITIONELE VERGOEDINGEN Wettelijke rente Terugbetaling van het betaalde recht REACTIES OP CONCEPTADVIES CONCLUSIE 24

8 1 INLEIDING 1.1 Opdracht Bij brief van 23 februari 2011 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, hierna afgekort tot SAOZ, gevraagd advies uit te brengen inzake de aanvraag tot tegemoetkoming in de planschade van de heer G.C.A. Schregardus en mevrouw A.L.M de Heer-Schregardus, ter zake van het object Acaciastraat 12 te Nieuwkuijk. 1.2 Procedure De heer drs. P.A.J.M. van Bragt, medewerker van de SAOZ, heeft de in de onderhavige procedure betrokken partijen in de gelegenheid gesteld een toelichting te geven en aanvullende informatie te verschaffen. De mondelinge behandelingen hebben plaatsgevonden op 13 april Van de zijde van de gemeente is een toelichting gegeven door mevrouw mr. Y. Deen. De heer G.C.A. Schregardus en mevrouw A.L.M de Heer-Schregardus, nader te noemen: "aanvragers", hebben de aanvraag nader toegelicht. Aansluitend aan de mondelinge behandeling zijn de onroerende zaak en de omgeving daarvan opgenomen. Bij de bezichtiging van het object was op ons verzoek ook de heer H. van Hoek, taxateurmakelaar te Den Bosch, aanwezig. Wij merken op dat deze taxateur zijn werkzaamheden geheel onder onze verantwoordelijkheid verricht en dat deze, anders dan een beschrijving van de onroerende zaak welke in dit advies is opgenomen, geen afzonderlijk taxatierapport opstelt. Tevens is, als belanghebbende in de zin van artikel 6.4a Wro, gehoord, mevrouw A. van Dommelen van 24

9 1.3 Oe aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen Bij de gemeente Heusden is op 7 december 2010 een aanvraag tot tegemoetkoming in de planschade ingekomen in de vorm van een daartoe door de gemeente opgesteld aanvraagformulier c.a., met bijlagen, welke partijen genoegzaam bekend is, ontvangen. Samengevat wordt in de aanvraag gesteld, dat schade in de vorm van waardevermindering is geleden in verband met een verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 13 augustus 2009 op basis waarvan de oprichting van een vrijstaande woning, achter de woning van aanvragers mogelijk is geworden. Van de zijde van de gemeente is tijdens de mondelinge behandeling in hoofdzaak informatie over de relevante oude en nieuwe planologie verstrekt. Tijdens de mondelinge behandeling is zijdens aanvragers in hoofdzaak ingegaan op de inhoud van de aanvraag. In aanvulling daarop hebben aanvragers nader aangegeven welke vormen van hinder en overlast zij ondervinden van de nieuwe woning. Van de zijde van de SAOZ is tijdens de mondelinge behandeling een uiteenzetting gegeven over het stelsel en de toetsingscriteria van artikel 6.1 Wro. Aangezien met het voorgaande de essentie wordt weergegeven van hetgeen door partijen tijdens de besprekingen naar voren is gebracht, merken wij het voorgaande aan als het verslag van de mondelinge behandeling zoals dat is voorgeschreven in de procedureverordening. 1.4 Gebruikte informatie Ten behoeve van het opstellen van dit advies hebben wij de navolgende stukken gebruikt: het aanvraagformulier; stukken met betrekking tot de oude en nieuwe planologie (zie Hoofdstuk 2); kadastrale informatie (bron: kadaster online) van 24

10 1.5 Toepasselijke procedureverordening De gemeente Heusden beschikt ten tijde van het uitbrengen van onderhavig advies niet over een nieuwe procedureverordening ingevolge de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. De oude planschaderegeling kan evenwel niet worden toegepast daar deze uitsluitend ziet op planschadevergoedingsaanvragen op grond van artikel49 WRO (oud). Wij hebben derhalve aansluiting gezocht bij de procedurebeschrijving van het Besluit ruimtelijke ordening, welke procedure wij, voor zover noodzakelijk hebben aangevuld door een analoge toepassing van de modelverordening van de VNG. Deze verordening schrijft vervolgens voor, dat het definitieve advies - waarin de zienswijzen van partijen en de reactie van de adviseur daarop zijn verwerkt - alleen aan het college van burgemeester en wethouders wordt uitgebracht. Van de zijde van de adviseur wordt derhalve het definitieve advies niet naar de aanvrager en de eventuele belanghebbende ex artikel 6.4a Wro gezonden. In overleg met de gemeente is evenwel besloten om het definitieve advies alsnog toe te zenden aan de betrokken partijen. 1.6 Conceptadvies Op 15 juni 2011 is een conceptadvies naar partijen gezonden. Gedurende 4 weken zijn partijen in de gelegenheid gesteld, een schriftelijke zienswijze te geven. Van de zijde van de gemeente is op 24 juni 2011 ingestemd met het conceptadvies. Namens aanvragers is op 13 juli 2011 een inhoudelijke reactie van Achmea Rechtsbijstand ontvangen. Van de zijde van de belanghebbende is op 11 augustus 2011 een inhoudelijke reactie ontvangen. De reacties van aanvragers en de belanghebbende zijn in hoofdstuk 10 weergegeven en beoordeeld van 24

11 AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN 2 PLANOLOGIE 2.1 Planologisch regime bestemmingsplan "Kom Nieuwkuijk" Op de te beoordelen gronden vigeren de bepalingen van het bestemmingsplan "Kom Nieuwkuijk" zoals dat op 18 september 2001 door de gemeenteraad is vastgesteld en op 23 april 2002 door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd. Het bestemmingsplan is nadien in werking getreden en onherroepelijk geworden. De te beoordelen gronden, gelegen direct ten noorden van de onroerende zaak van aanvragers, hebben in dit bestemmingsplan de bestemmingen "Gemengde doeleinden" en "Groenvoorzieningen". Op de gronden met de bestemming "Gemengde doeleinden", onder meer bedoeld voor handelsdoeleinden (detailhandel uitgezonderd), zakelijke en maatschappelijke dienstverlening en bedrijven en inrichtingen welke voorkomen in de cateqorieen 1 en 2 mogen binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken gebouwen worden opgericht met een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Het bebouwingspercentage mag maximaal 60% bedragen. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag 3 meter bedragen van 24

12 Op de gronden met de bestemming "Groenvoorzieningen", bedoeld voor groenvoorzieningen, fiets- en voetpaden en speelvoorzieningen, mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een maximale hoogte van 3 meter. Lichtmasten mogen een hoogte hebben van 6 meter. 2.2 Planologisch regime vrijstelling ex artikel19 WRO d.d. 13 augustus 2009 Bij besluit van 13 augustus 2009 hebben burgemeester en wethouders met toepassing van artikel 19 WRO vrijstelling verleend van de bepalingen van het bestemmingsplan "Kom Nieuwkuijk" en bouwvergunning verleend voor de oprichting van een woning op het perceel plaatselijk bekend Lariksstraat (achter Nieuwkuijksestraat 57/59), kadastraal bekend gemeente Vlijmen, sectie M, nummers 1170 en De vrijstelling en bouwvergunning zijn op dezelfde datum verzonden en in werking getreden. Tegen de bouwvergunning is geen bezwaar aangetekend zodat deze op of omstreeks 24 september 2009 onherroepelijk is geworden. Op basis van de vrijstelling en bouwvergunning is op deze gronden thans de oprichting van een vrijstaande woning mogelijk gemaakt. De woning heeft een totale diepte van circa 12 meter, een goothoogte van circa 5,2 meter en een bouwhoogte van circa 10 meter van 24

13 3 AANVULLENDE RELEVANTE GEGEVENS 3.1 Rechtsbetrekking De aanvraag heeft betrekking op de onroerende zaak, kadastraal bekend, gemeente Vlijmen, sectie M, nummer 529, plaatselijk bekend, Acaciastraat 12 te Nieuwkuijk. 11, J CD S4 \ ,1l S [ ll-,& AC3C J 1,:\ J 6\ H ~t a '2 \ - ~ i r u ~I " III Aanvragers zijn op 1 oktober 1979 eigenaar geworden van de onroerende zaak. 3.2 Overige relevante informatie Bij besluit van 24 september 1964 heeft het college van burgemeester en wethouders een bouwvergunning voor de duur van maximaal 5 jaar verleend ten behoeve van het oprichten van een landbouwhangar op een gedeelte van de te beoordelen gronden van 24

14 4 OVERWEGINGEN MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO Ingevolge artikel 6.1 Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid van artikel 6.1 Wro genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Op een aanvraag tot tegemoetkoming in de planschade kan pas ten gronde worden beslist na het tijdstip waarop een maatregel als bedoeld in artikel 6.1 Wro onherroepelijk is geworden. Bij gebreke van een dergelijke onherroepelijke maatregel mist artikel 6.1 Wro toepassing. Ingevolge artikel 6.1 lid 4 Wro dient een aanvraag te worden ingediend binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van de oorzaak als bedoeld in het eerste lid van dit artikel. Artikel 6.1 Wro mist eveneens toepassing, indien een aanvrager op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde maatregel niet in een rechtsbetrekking stond tot het beweerdelijk getroffen object. Bij een inhoudelijke beoordeling komt aan de orde de vraag of er sprake is van een wijziging van het planologisch regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld of de aanvrager daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Bij het bepalen van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime worden ontheffingsmogelijkheden ex artikel 3.6 Wro alleen meegenomen indien en voor zover de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel in werking is getreden v66r 1 juli Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend van 24

15 AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie. Indien wordt geconcludeerd dat de wijziging van het planologisch regime leidt tot schade, dient naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te worden bepaald. Bij vermogensschade is de hoogte van het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden v66r de mutatie er een is. Ten slotte dient te worden vastgesteld of het schadebedrag voor vergoeding in aanmerking komt van 24

16 5 OVERWEGINGEN VERGOEDBAARHEID Uit artikel 6.1 Wro vloeit rechtstreeks voort, dat van een tegemoetkoming in planschade alleen sprake kan zijn indien de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Er zijn met betrekking tot dit onderwerp vier deelonderwerpen te onderscheiden: passieve risicoaanvaarding; actieve risicoaanvaarding; anderszins verzekerd zijn van de schade; normaal maatschappelijk risico. Passieve risicoaanvaarding Het beperken of wegnemen van bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden op gronden van een aanvrager kan planschade tot gevolg hebben. Indien dit het geval is dient te worden bezien of de aanvrager gedurende langere tijd zijn mogelijkheden onbenut heeft gelaten, terwijl men op basis van daartoe afgegeven planologische signalen (bijvoorbeeld een structuurschets of plan, een voldoende concreet geformuleerd voorbereidingsbesluit of een ter inzage gelegd bestemmingsplan), op de hoogte was of kon zijn van de toekomstige nadelige ontwikkeling (het zogeheten "verwijtbaar stilzitten"). Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding ten tijde van aankoop van de onroerende zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit ex artikel 19 WRO sprake is geweest van (een reeks van) planologisch relevante besluiten waaraan een bestendige lijn in de (toekomst)visie op de uiteindelijke planologische bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden van de betreffende locatie kan worden ontleend (voorbeelden van dergelijke besluiten zijn hiervoor reeds gegeven), voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen indien (een van) deze planologisch relevante besluiten ten tijde van aankoop kenbaar waren. Ten aanzien van risicoaanvaarding heeft overigens te gelden, dat niet is vereist dat de plannen al volledig zijn uitgekristalliseerd: het ten dezen aan te leggen criterium is of er van 24

17 voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestaat om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen. Anderszins verzekerd zijn van de schade Indien planschade is ontstaan kan het voorkomen dat deze schade al anderszins is vergoed of verzekerd. Oe opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Blijkens jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dient uit de casurstiek van het geval naar objectieve maatstaven te worden vastgesteld of, en zo ja in hoeverre, de schade anderszins verzekerd is in de zin van artikel 6.1 Wro. Normaal maatschappelijk risico Artikel 6.2 Wro, eerste lid bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. Blijkens het tweede lid van dit artikel blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1 Wro. Gelet op de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 6.2 Wro zien wij, mede gelet op het ontbreken van jurisprudentie op dit punt, vooralsnog geen aanleiding om te veronderstellen, dat het maatschappelijk risico op een hoger percentage dan twee zou moeten worden gesteld van 24

18 ADVl5EUR IN ONROERENDE ZAKEN 6 BEOORDELlNG PLANOLOGIE 6.1 Grondslag beoordeling Gesteld wordt, dat door de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 13 augustus 2009 het object van aanvragers in waarde is gedaald. De in het geding zijnde planologische maatregel is onherroepelijk en de aanvraag is binnen de in artikel 6.1 lid 4 Wro genoemde termijn ingediend, zodat ten gronde op de aanvraag kan worden beslist. 6.2 Gerechtigde-begrip Aanvragers stonden ten tijde van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel in een zakenrechtelijke rechtsbetrekking tot het object, zodat dienaangaande geen belemmering bestaat om de aanvraag inhoudelijk te beoordelen. 6.3 Planologische vergelijking In casu dient een planologische vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan "Kom Nieuwkuijk" enerzijds en de planologische situatie vanwege de vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 13 augustus 2009 anderzijds. Alvorens over te gaan tot deze vergelijking merken wij het volgende op. Door de belanghebbende ex artikel 6.4a Wro is aangegeven dat op een deel van de te beoordelen gronden reeds een (grote) schuur aanwezig was, welke 5 tot 6 meter in het verlengde van het perceel van aanvragers was gelegen. Door aanvragers is de aanwezigheid van deze schuur bevestigd. Op basis van informatie verstrekt door de gemeente hebben wij vastgesteld dat deze schuur op 28 augustus 1969 is vergund. Ten behoeve van deze bouwvergunning was destijds vrijstelling verleend van het toenmalige bestemmingsplan. Wij hebben voorts vastgesteld dat in het thans vigerende bestemmingsplan de schuur slechts gedeeltelijk viel binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak behorende bij de bestemming "Gemengde doeleinden". Voor het overige is de schuur in de latere planologie (kennelijk) onder het overgangsrecht geplaatst. Ingevolge vaste jurisprudentie dienen overgangsrechtelijke objecten buiten de planologische beoordeling te worden gelaten van 24

19 Ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan "Kom Nieuwkuijk" mogen de te beoordelen gronden, gelegen direct achter de woning van aanvragers, voornamelijk worden aangewend ten behoeve van groenvoorzieningen, alsmede speelvoorzieningen. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen, met een hoogte van 3 meter (Iichtmasten 6 meter) worden opgericht. Voor het overige, gelegen ten westen van de andere gronden, mogen de gronden, met een breedte van circa 4 meter, worden aangewend ten behoeve van gemengde doeleinden. Op deze gronden mogen, ten dienste van de bestemming, gebouwen worden opgericht met een hoogte van 10 meter. Thans is, op korte afstand, een vrijstaande woning opgericht, met een hoogte van circa 10 meter. Oe woning is met een zijgevel, gericht naar de onroerende zaak van aanvragers. Op basis van het bovenstaande hebben wij overwogen dat het uitzicht van aanvragers voorheen in maximaal planologische zin, in direct noordelijke richting, werd bepaald door de aanwezigheid van bouwwerken ten behoeve van speelvoorzieningen, zoals speeltoestellen, met een hoogte van 3 meter, alsmede door de planologische aanwezigheid van een of meerdere lichtmasten met een hoogte van 6 meter. Verder werd het uitzicht van aanvragers in planologische zin bepaald door de planologische aanwezigheid van een deel van een bedrijfsmatig aan te wenden gebouw, ten westen van de gronden met de groenbestemming, met een hoogte van circa 10 meter. Wij hebben voorts overwogen dat de bebouwingsmogelijkheden op de te beoordelen gronden, in het bijzonder op de gronden met de groenbestemming, aanzienlijk zijn toegenomen, zowel in hoogte als in massa. Hierdoor is het uitzicht van aanvragers op en over de te beoordelen gronden, doch in het bijzonder in noordelijke richting, rekening houdende met de voorheen reeds toegestane bebouwingsmogelijkheden, in planologische zin verdergaand aangetast. Het karakter van de omgeving van de woning van aanvragers werd in planologische zin voornamelijk bepaald door de ligging van de woning in een reeds bestaande woonomgeving, met een groen- c.q. speelvoorziening ten noorden van het object en waarbij ten noordoosten van de woning, gronden met een bedrijfsmatige bestemming waren gelegen. Vanwege verleende vrijstelling is de bouwmassa, in het bijzonder op de gronden met de groenbestemming, toegenomen, waardoor in planologische zin sprake is van een zekere verdergaande verstening van de omgeving van de onroerende zaak van van 24

20 ADvrSEUR rn ONROERENDE ZAKEN aanvragers. Naar ons oordeel is hierdoor de situering van de woning van aanvragers, rekening houdende met de voorheen reeds toegestane bebouwingsmogelijkheden, in planologische zin in beperkte mate verdergaand aangetast. De te beoordelen gronden mochten voorheen in maximaal planologische zin worden aangewend ten behoeve van speelvoorzieningen en (in beperkte mate) bedrijfsmatige doeleinden. Hierdoor was in planologische zin reeds sprake van een niet onaanzienlijke gebruiksdruk, met de nodige vormen van hinder en overlast (geluidhinder en lichthinder) op de onroerende zaak van aanvragers. Hierbij kan worden gedacht aan spelende kinderen en diverse vormen van bedrijfsmatig gebruik. Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO is de functie van de te beoordelen gronden gewijzigd in een woonfunctie. Dit betekent dat deze gronden in planologische zin op een andersoortige wijze, op andere tijdstippen en voor andere duur zullen worden gebruikt. Op basis van de reeds toegestane planologische gebruiksvormen zijn wij van oordeel dat de gebruiksbelasting op de onroerende zaak van aanvragers vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO per saldo niet in relevante mate verdergaand zal toenemen, zodat naar ons oordeel ook geen sprake zal zijn van een relevante verdergaande toename van de hinder en overlast voor aanvragers. Naar ons oordeel zal, vanwege het gebruik van de gronden door dezelfde personen voor lang aaneensluitende periodes, doch rekening houdende met de voorheen reeds toegestane gebruiksmogelijkheden, evenwel sprake zijn van een relatief beperkte verdergaande aantasting van de privacy van aanvragers. 6.4 Uitkomst planologische vergelijking De planologische maatregel heeft voor aanvragers geleid tot een beperkt nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid van 24

21 7 TAXATIEVERSLAG 7.1 8eschrijving van de onroerende zaak en de directe omgeving Het object van aanvragers betreft een woonhuis (type 2/1 kapwoning) met aanbouw, garage en verdere aanhorigheden, alsmede ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen aan de Acaciastraat 12 te Vlijmen. Zowel de naaste omgeving als stand is als goed aan te merken. Oe woning is van binnen voldoende tot goed onderhouden en van buiten eveneens voldoende tot goed onderhouden. Oe woning is opgericht omstreeks 1975 en heeft een inhoud van circa 692 rn". Oe indeling laat zich als volgt omschrijven. 8egane grond Entree/halpartij, meterkast, toiletruimte, garderobe, L-vormige woonkamer met zit- en eetgedeelte, gesloten L-vormige keuken, bijkeuken. 1e Verdieping Overloop, slaapkamer 1 met dakkapel en wastafel, slaapkamer 2 en slaapkamer 3 aan de voorzijde, badkamer voorzien van bad, douche en wastafel. 2e Verdieping Voorzolder, bergruimte, stookruimte, zolderkamer van 24

22 7.2 Taxaties Oe waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden, waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. Het object ontleende, rekening houdende met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, zijn hoogste waarde aan de hoedanigheid van woonhuis. Oeze waarde wordt - de mutatie weggedacht - per peildatum (13 augustus 2009) getaxeerd op: ,--. Bij het vaststellen van deze waarde is (anders dan bijvoorbeeld de waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken het geval is) rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime. In essentie handelt het ten dezen om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als resultante van de hiervoor gemaakte planologische vergelijking. Oaarbij is het waardeniveau van het object v66r en na de planmutatie bepalend. Relatief kleine verschillen in de geschatte waarde, die zich bij taxaties voor kunnen doen, zijn niet van wezenlijke invloed op de waardevermindering. Oe waardevermindering wordt, naast de waarde van het getroffen object, met name bepaald door de aard en de ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie. Wij taxeren de waarde van het object op basis van het nieuwe planologische regime op: ,--. Oit betekent, dat de hiervoor genoemde specifieke gevolgen van de onderhavige planologische mutatie er toe hebben geleid, dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object per peildatum met een bedrag van ,-- is gedaald van 24

23 ADVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN 8 BEOORDELlNG VAN DE VERGOEDBAARHEID 8.1 Risicoaanvaarding Op de dag dat de onroerende zaak werd gekocht. was de planologische mutatie op basis van de toentertijd van overheidswege openbaar bekend gemaakte ruimtelijke beleidsvoornemens niet te voorzien. 8.2 Anderszins verzekerd Uit de ons ter beschikking gestelde stukken is niet gebleken, dat de door aanvragers geleden schade anderszins is verzekerd. 8.3 Normaal maatschappelijk risico Gelet op de door ons in hoofdstuk 7 vastgestelde waarde van het object per peildatum komt tot een bedrag gelijk aan 2% van deze waarde, zijnde een bedrag van 7.800,--, wegens "normaal maatschappelijk risico" niet voor vergoeding in aanmerking. Aangezien de schade een bedrag beloopt van ,-- resteert een tegemoetkoming van 7.200, van 24

24 9 ADDITIONELE VERGOEDINGEN 9.1 Wettelijke rente Vanaf de dag dat de aanvraag bij de gemeente is binnengekomen komt de wettelijke rente over het bedrag van de tegemoetkoming voor vergoeding in aanmerking. Een en ander lijdt uitzondering indien een aanvraag is ingekomen v66r de dag van het onherroepelijk worden van de in het geding zijnde planologische maatregel, in welk geval de wettelijke rente wordt vergoed vanaf laatstgenoemde dag. 9.2 Terugbetaling van het betaalde recht Indien op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist, zijn burgemeester en wethouders gehouden het door de indiener van de aanvraag op grond van artikel 6.4 Wro betaalde recht terug te storten van 24

25 10 REACTIES OP CONCEPTADVIES De reactie namens aanvragers kan als volgt zakelijk worden weergegeven. Namens aanvragers wordt aangegeven dat wij in ons advies geheel niet zijn ingegaan op de planschaderisicoanalyse van het bureau Gloudemans van 1 juli Namens aanvragers wordt erop gewezen dat in deze analyse uitgegaan wordt van een schadebedrag van ,-- (na aftrek normaal maatschappelijk risico) hetgeen hoger is dan de door de SAOZ geadviseerde tegemoetkoming in de schade. Aanvragers verzoeken deze analyse bij de beoordeling te betrekken. Ten aanzien hiervan hebben wij het volgende overwogen. Deze risicoanalyse was ons ten tijde van het opstelien van het conceptadvies niet bekend. Gemeente, aanvragers, noch belanghebbende hebben ons op de aanwezigheid van deze analyse gewezen, hetgeen overigens ook niet ongebruikelijk is, daar wij ter zake zelfstandig en onafhankelijk een eigen beoordeling dienen uit te voeren. Desalniettemin hebben wij deze analyse thans bij de beoordeling betrokken. Na bestudering van de risicoanalyse hebben wij daaromtrent het volgende overwogen. De risicoanalyse gaat, gelijk aan ons advies, uit van de juiste planologische uitgangspunten, namelijk de bestemmingen "Gemengde Doeleinden" en "Groenvoorzieningen" van het bestemmingsplan "Nieuwkuijk. Voorts is de thans toegestane ontwikkeling op een juiste wijze beschreven. Echter, in de risicoanalyse van Gloudemans wordt naar ons oordeel miskend dat een deel van de gronden een bedrijfsmatige bestemming had, met de daarbij behorende vormen van hinder en overlast. Eveneens wordt miskend dat de overige gronden mochten worden aangewend ten behoeve van speelvoorzieningen, met de daarbij behorende vormen van hinder en overlast. Op basis van deze gebruiksmogelijkheden en de thans toegestane woning zijn en blijven wij, in tegensteliing tot Gloudemans, van oordeel dat er per saldo geen sprake zal zijn van een relevante toename van de hinder en overlast in de vorm van bijvoorbeeld geluidhinder of lichthinder van 24

26 ADVJSEUR JN ONROERENOE ZAKEN Ten slotte hebben wij nog het volgende vastgesteld: Volgens vaste jurisprudentie dient, indien uit de planologische vergelijking een planologische verslechtering blijkt, deze verslechtering in objectiveerbare zin tot uiting te worden gebracht in een waardevermindering van de betrokken onroerende zaak per peildatum, zijnde de datum waarop het schadeveroorzakende planologische regime in werking is getreden. Nog los van de omstandigheid dat in de risicoanalyse (uiteraard) niet is uitgegaan van de juiste peildatum, kan uit de risicoanalyse niet worden vastgesteld wat de waarde van het object van aanvragers was per peildatum onder het oude en het nieuwe planologische regime (zie onder meer A8RS, , Hof van Twente, /1). In de analyse wordt uitsluitend een schadebedrag genoemd. Hierdoor voldoet deze analyse niet aan de criteria die voortvloeien uit het recht en de jurisprudentie zodat wij niet kunnen vaststellen op basis van welke waarderingen Gloudemans is uitgegaan en welke kwalificatie men heeft gegeven aan de planologische verslechtering. Resumerend zijn wij van oordeel dat de analyse van Gloudemans ons geen aanleiding heeft gegeven ons advies te wijzigen. De reactie van de belanghebbende kan als volgt zakelijk worden weergegeven. 1. 8elanghebbende vraagt zich af of in de beoordeling voldoende rekening is gehouden met de schaduwwerking van de schuur die voorheen op de erfgrens stond. Naar de mening van belanghebbende is er thans sprake van een lagere muur en dus een beperkter schaduwwerking. 2. 8elanghebbende vindt de schade aan de hoge kant en vraagt zich af of bij de waardebepaling rekening is gehouden met de WOZ waarde of met de verkoopwaarde van de woningen in de omgeving. Tevens sluit belanghebbende niet uit dat de woning heeft geleid tot een waardevermeerdering omdat thans niet meer wordt uitgekeken op een asbestschuur en de gronden in ieder geval gedeeltelijk niet meer bedrijfsmatig worden aangewend. 3. 8elanghebbende merkt op dat het bouwplan, in overleg met omwonenden, in de voorbereiding is aangepast, zodat zij van mening is dat een verlaging van de waardevermindering redelijk geacht moet worden van 24

27 Naar aanleiding hiervan hebben wij het volgende overwogen. Ad 1. Voor zover de schuur niet onder het overgangsrecht is geplaatst, hebben wij bij de beoordeling rekening gehouden met de invloed ervan op de schaduwwerking. Deze is echter, gelet op de ligging ervan ten noord/noordwesten van het perceel van aanvragers zodanig gering dat deze voor de onderhavige beoordeling niet relevant is geacht. Ad 2. De waarde van het object van aanvragers per peildatum is tot stand gekomen aan de hand van een volledige opname van het object, zodat inhoud van het object, oppervlakte van de grond en de staat van onderhoud van het object op een juiste wijze zijn vastgesteld, en met inachtneming van de vigerende planologische omstandigheden. De waarde direct na de peildatum is vastgesteld aan de hand van een objectieve inschatting van de planologische gevolgen van de thans vigerende planologische situatie. Voor de goede orde merken wij nog op dat in planologische zin reeds geen sprake was van een vrij uitzicht voor aanvragers, zodat dit aspect ook in de planologische waardering geen rol heeft gespeeld. Volgens vaste jurisprudentie zijn feitelijke verkooptransacties en WOZ-waarden niet maatgevend voor de planologische beoordeling (zie onder meer AbRS 6 mei 2004, gemeente Jacobswoude, gepubliceerd op en AbRS 24 december 2008 (Amersfoort, /1)). In deze uitspraken wordt door de Afdeling overwogen dat feitelijke verkooptransacties en WOZ-waarderingen niet tot stand komen aan de hand van dezelfde maatstaven als bij het bepalen van waarden in het kader van beoordeling van planschade. Zowel bij feitelijke verkopen als bij het bepalen van WOZ-waarden is vooral de feitelijke situatie bepalend en niet de planologische omstandigheden. Het gedeeltelijk vervallen van de bedrijfsbestemming is bij de planologische beoordeling reeds betrokken. Wij zien geen aanleiding het advies op deze onderdelen aan te passen. Ad 3. Bij de planologische beoordeling zijn wij uitgegaan van de vrijstelling ex artikel 19 WRO zoals deze onherroepelijk is geworden, met de daarbij behorende tekeningen. Voor zover wij belanghebbende goed begrijpen, geven deze tekeningen de situatie weer zoals deze uit de onderhandelingen tot stand is gekomen. Dit geeft evenwel geen aanleiding tot het aanpassen van de waardevermindering. Immers, indien deze onderhandelingen niet tot van 24

28 een dergelijke uitkomst hadden geleid en het plan op een andere wijze zou zijn vergund, zou de schade mogelijk hoger zijn geweest van 24

29 ADVISEUR IN DNROERENDE ZAKEN 11 CONCLUSIE Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de door de heer G.C.A. Schregardus en mevrouw A.L.M de Heer-Schregardus, ter zake van het object Acaciastraat 12 te Nieuwkuijk ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade toe te wijzen, een tegemoetkoming toe te kennen van 7.200,-- en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 december 2010 tot de dag der uitbetaling. Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, mr. drs. C.M.L. Adjunct-directe a r Adv.: Acaciastraat van 24