Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening

Transcriptie

1 Zaaknummer: AVGLvW06 Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening Collegevoorstel Inleiding Op 23 juli 2009 heeft de gemeente Heusden een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ontvangen van de heer C.A.M. van Delft en mevrouw P.S.H. van Delft van Logten, Kleinestraat 29 (in het deskundigenadvies abusievelijk vermeld als Kleineweg) te Drunen. Aanvragers menen schade in de vorm van waardevermindering van hun eigendom te hebben geleden in verband met de realisatie van een woongebied achter hun woning door de bepalingen van het bestemmingsplan Venne West-3. Feitelijke informatie De aanvraag is voor advies voorgelegd aan de Stichting Advies Onroerende Zaken te Rotterdam ( SAOZ ). Op 22 maart 2011 heeft SAOZ een conceptadvies uitgebracht. Aanvragers zijn gedurende vier weken in de gelegenheid gesteld om hun zienswijzen in te dienen en hebben op 1 april 2011 van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Op 10 mei 2011 heeft SAOZ een definitief advies uitgebracht. Afweging Op de te beoordelen gronden vigeerden de voorschriften van het bestemmingsplan Venne West 2 e Fase, zoals dat op 19 januari 1993 is vastgesteld door de gemeenteraad en op 17 mei 1993 is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Het bestemmingsplan is nadien in werking getreden en onherroepelijk geworden. Op de gronden gelegen ten zuiden, zuidwesten en zuidoosten van het object van aanvragers vigeerden later de voorschriften van het bestemmingsplan Venne West-3, zoals dat op 30 juni 2005 is vastgesteld door de gemeenteraad, op 6 december 2005 is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten en op of omstreeks 17 januari 2006 in werking getreden en onherroepelijk geworden. Het bestemmingsplan Venne West-3 is inmiddels opgenomen in het bestemmingsplan Drunen-Zuid. Bij de in het kader van deze aanvraag gemaakte planologische vergelijking is een vergelijking gemaakt tussen het bestemmingsplan "Venne West 2e Fase" enerzijds en het regime van het bestemmingsplan "Venne West-3" anderzijds. Planologische vergelijking Ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan Venne West 2 e Fase mochten de te beoordelen gronden, gelegen direct ten zuiden van het object van aanvragers worden aangewend ten behoeve van agrarische gebruiksmogelijkheden. Behoudens een erfafscheiding met een hoogte van 2 meter mochten deze gronden niet worden bebouwd. Ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan Venne West 3 mochten de gronden gelegen direct ten zuiden van het object van aanvragers in planologische zin worden bebouwd met grondgebonden woningen met een maximale goothoogte van circa 7,7 meter en een maximale bouwhoogte van 11 meter. Tevens mochten bij deze woningen bijgebouwen worden opgericht. De gebruiksmogelijkheden van de te beoordelen gronden zijn derhalve volgens SAOZ in aanzienlijke mate gewijzigd. SAOZ oordeelt dat het zicht van aanvragers op en over de gronden in planologische zin in verdergaande mate, doch voornamelijk vanuit het achterste gedeelte van de tuin, is aangetast. 1

2 Zaaknummer: AVGLvW06 Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening Voorts is volgens SAOZ vanwege de planologische maatregel het karakter van de omgeving en de ligging van de woning van aanvragers in deze omgeving in planologische zin verdergaand aangetast. Als gevolg van de wijziging van de planologische functie van de gronden zal volgens SAOZ de omgeving van het perceel van aanvragers drukker en onrustiger worden, zodat de vormen van hinder ten opzichte van de situatie voorheen in planologische zin zullen toenemen. Verder heeft de planologische situatie naar het oordeel van SAOZ geleid tot een verdergaande aantasting van de privacy van aanvragers. SAOZ is van mening dat de planologische maatregel voor aanvragers heeft geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Risicoaanvaarding Aanvragers hebben de woning gekocht omstreeks begin De gemeenteraad heeft op 31 augustus 1981, middels het vaststellen van het bestemmingsplan Venne West, het planologische beleidsvoornemen vastgelegd om de te beoordelen gronden aan te wijzen ten behoeve van woningbouw. Gedeputeerde Staten hebben bij hun besluit van 30 november 1982 uitsluitend goedkeuring onthouden aan de bestemming voor de onderhavige gronden omdat de looptijd van het bestemmingsplan te lang zou zijn. Van de zijde van de gemeente noch van de zijde van de provincie is destijds gesteld dat woningbouw op deze gronden geheel niet meer aan de orde zou zijn. SAOZ is dan ook in beginsel van oordeel dat het besluit van Gedeputeerde Staten de zogenaamde voorzienbaarheidsketen niet heeft doorbroken. Op basis hiervan kunnen aanvragers volgens SAOZ, met analoge toepassing van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 maart 2007 voorzienbaarheid en actieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen. In deze uitspraak heeft de Afdeling overwogen dat het, om risicoaanvaarding te mogen aannemen, voldoende is dat er, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel in negatieve zin zou gaan veranderen. Voorts overwoog de Afdeling in dit arrest nog dat, zelfs indien goedkeuring is onthouden aan een bestemmingsplanvoorschrift, de gemeente vervolgens blijft stilzitten en naderhand (circa 20 jaar later) alsnog de bestemming repareert, passieve risicoaanvaarding vanaf onthouding van goedkeuring van bedoeld voorschrift kan worden tegengeworpen. Op basis van het vorenstaande oordeelt SAOZ dat aanvragers, ten tijde van de aankoop van hun woning, de planologische nadelen en de waardevermindering die daarmee is gemoeid, hadden kunnen voorzien zodat zij actief het risico op de waardevermindering hebben aanvaard en de schade derhalve, overeenkomstig vaste jurisprudentie, voor eigen rekening dient te zijn. SAOZ adviseert uw college de door de heer C.A.M. van Delft en mevrouw P.S.H. van Delft van Logten ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade af te wijzen. 2

3 Zaaknummer: AVGLvW06 Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening Voor de volledigheid verwijs ik u naar de inhoud van het bijgevoegde definitieve advies van SAOZ. Inzet van Middelen Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Procedure Vervolgstappen Besluit kenbaar maken aan aanvragers. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 3

4 Zaaknummer: AVGLvW06 Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 31 mei 2011; gelet op: artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening; besloten: het verzoek van de heer C.A.M. van Delft en mevrouw P.S.H. van Delft van Logten om tegemoetkoming in de planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening, conform het advies van SAOZ, af te wijzen. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 4

5 tof2.vo0'5<'- QQ- 2~ INGEKOMEN 11 MEI 2011 Gemeente Heusden Het college van burgemeester van de gemeente Heusden Postbus AA VLlJMEN en wethouders Rotterdam, Opdracht: Adviseur: Telefoon: Onderwerp: 10 mei de heer drs. P.A.J.M. van Bragt p.v. definitief advies Kleinestraat 29 te Drunen Geacht college, Ter voldoening aan uw verzoek, gedaan bij uw berichtvan20januari2011.in behandeling bij mevrouw H. Chraihi, zenden wij u bijgaand het door ons samengeste!de definitieve advies betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade ex artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening inzake bovengenoemd kwestie. Wij hebben aanvragers in kennis gesteld van de verzending van het advies. Het definitieve advies inzake Kleineweg 1 zullen wij u in een later stadium nazenden. Hoogachtend, Bijlagen: advies in tweevoud STICHTING ADVIESBUREAU ONRDERENDE ZAKEN KRUISPLEIN DB ROTTERDAM POSTBUS GD ROTTERDAM T F INFO@SAOZ.NL. ING BTW NL BOl KVK PLANSCHADE. RISICOANAlYSE NADEELCOMPENSATIE TAXATIE GRONDVERWERVING ONTEIGENING MlllEUSCHADE GRONDBELEJD

6 ADVISEUR IN DNROERENDE ZAKEN ADVIES betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade als bedoeld in art. 6.1 Wro van de heer C.A.M. van Delft en mevrouw P.S.H. van Delft-van Logten, ter zake van het object Kleineweg 29 te Drunen. CONCLUSIE Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de door de heer C.A.M. van Delft en mevrouw P.S.H. van Delft-van Logten, ter zake van het object Kleineweg 29 te Drunen ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade af te wijzen. Opdracht: Datum: Adviseur: Referentie: mei 2011 drs. P.A.J.M. van Bragt STlCHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN DB ROTTERDAM POSTBUS GD ROTTERDAM T F INFO@SAOZ.NL. ING BTW NL BOl KVK PLANSCHADE. RISICOANALYSE NADEElCOMPENSATIE TAXATIE GRONDVERWERVING ONTEIGENING MllIEUSCHADE GRONDBELEID

7 ADVISEUR IN DNROERENDE ZAKEN INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING Opdracht Procedure De aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen Gebruikte informatie Toepasselijke procedureverordening Conceptadvies 5 2 PLANOLOGIE Planologisch regime bestemmingsplan "Venne West 2 e Fase" Planologisch regime bestemmingsplan "Venne West-3" 7 3 AANVULLENDE RELEVANTE GEGEVENS Rechtsbetrekking en beschrijving onroerende zaak Voorgeschiedenis planvorming 11 4 OVERWEGINGEN MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO 13 5 OVERWEGINGEN VERGOEDBAARHEID 15 6 BEOORDELlNG PLANOLOGIE Grondslag beoordeling Gerechtigde-begrip Planologische vergelijking Uitkomst planologische vergelijking 19 7 BEOORDELlNG VAN DE VERGOEDBAARHEID Risicoaanvaarding 20 8 REACTIE OP CONCEPTADVIES 22 9 CONCLUSIE 23

8 1 INLEIDING 1.1 Opdracht Bij bericht van 20 januari 2011 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, hierna afgekort tot SAOZ, gevraagd advies uit te brengen inzake de aanvraag tot tegemoetkoming in de planschade van de heer C.A.M. van Delft en mevrouw P.S.H. van Delft-van Logten, ter zake van het object Kleineweg 29 te Drunen. 1.2 Procedure De heer drs. P.A.J.M. van Bragt, medewerker van de SAOZ, heeft de in de onderhavige procedure betrokken partijen in de gelegenheid gesteld een toelichting te geven en aanvullende informatie te verschaffen. De mondelinge behandelingen hebben plaatsgevonden op 23 februari Van de zijde van de gemeente is een toelichting gegeven door mevrouw H. Chraihi. De heer C.A.M. van Delft heeft, mede namens mevrouw P.S.H. van Delft-van Logten, nader te noemen: "aanvragers", de aanvraag nader toegelicht. Aansluitend aan de mondelinge behandeling zijn de onroerende zaak en de omgeving daarvan opgenomen. Bij de bezichtiging van het object was op ons verzoek ook de heer H. van Hoek, taxateur te 's-hertogenbosch, aanwezig. Wij merken op dat deze taxateur zijn werkzaamheden geheel onder onze verantwoordelijkheid verricht en dat deze, anders dan een beschrijving van de onroerende zaak welke in dit advies is opgenomen, geen afzonderlijk taxatierapport opstelt. Van de zijde van de gemeente is medegedeeld, dat ter zake van de onderhavige planologische maatregel geen sprake is van een belanghebbende in de zin van artikel 6.4a Wro Kleineweg 29 3 van 23

9 1.3 Oe aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen Bij de gemeente Heusden is op 23 juli 2009 een aanvraag tot tegemoetkoming in de planschade ingekomen in de vorm van een daartoe door de gemeente opgesteld aanvraagformulier c.a., welke partijen genoegzaam bekend is. Samengevat wordt in de aanvraag gesteld, dat schade in de vorm van waardevermindering is geleden in verband met de realisatie van een woongebied achter hun woning. Van de zijde van de SAOZ is tijdens de mondelinge behandeling een uiteenzetting gegeven over het stelsel en de toetsingscriteria van artikel 6.1 Wro. Van de zijde van de gemeente is tijdens de mondelinge behandeling in hoofdzaak informatie over de relevante oude en nieuwe planologie verstrekt. Tijdens de mondelinge behandeling is zijdens aanvragers in hoofdzaak ingegaan op de inhoud van de aanvraag. Hierbij is door aanvragers desgevraagd aangegeven dat hij bij de aankoop van de woning bekend was met het voornemen van de gemeente om woningbouw mogelijk te maken op deze gronden. Aanvragers hadden echter niet vermoed dat de plannen deze omvang zouden krijgen. Aangezien met het voorgaande de essentie wordt weergegeven van hetgeen door partijen tijdens de besprekingen naar voren is gebracht, merken wij het voorgaande aan als het verslag van de mondelinge behandeling zoals dat is voorgeschreven in de procedureverordening. 1.4 Gebruikte informatie Ten behoeve van het opstellen van dit advies hebben wij de navolgende stukken gebruikt: de aanvraag / het aanvraagformulier; stukken met betrekking tot de oude en nieuwe planologie (zie Hoofdstuk 2); kadastrale informatie (bron: kadaster online) Kleineweg 29 4 van 23

10 1.5 Toepasselijke procedureverordening De gemeente Heusden beschikt ten tijde van het uitbrengen van onderhavig advies niet over een nieuwe procedureverordening ingevolge de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. De oude planschaderegeling kan evenwel niet worden toegepast daar deze uitsluitend ziet op planschadevergoedingsaanvragen op grond van artikel49 WRO (oud). Wij hebben derhalve aansluiting gezocht bij de procedurebeschrijving van het Besluit ruimtelijke ordening, welke procedure wij, voor zover noodzakelijk hebben aangevuld door een analoge toepassing van de modelverordening van de VNG. Deze verordening schrijft vervolgens voor, dat het definitieve advies - waarin de zienswijzen van partijen en de reactie van de adviseur daarop zijn verwerkt - alleen aan het college van burgemeester en wethouders wordt uitgebracht. Van de zijde van de adviseur wordt derhalve het definitieve advies niet naar de aanvrager en de eventuele belanghebbende ex artikel 6.4a Wro gezonden. In overleg met de gemeente is evenwel besloten om het definitieve advies alsnog toe te zenden aan de betrokken partijen. 1.6 Conceptadvies Op 22 maart 2011 is een conceptadvies naar partijen gezonden. Gedurende 4 weken zijn partijen in de gelegenheid gesteld een schriftelijke zienswijze te geven. De gemeente heeft ingestemd met het conceptadvies. Aanvragers hebben gereageerd op het conceptadvies per van drs. H.E. Winkelman d.d. 1 april 2011 (als bijlage bij dit advies gevoegd). De reactie namens aanvragers was inhoudelijk van aard. Wij hebben het conceptadvies in het licht van de opmerkingen opnieuw overwogen. In hoofdstuk 8 geven wij onze respons. De zienswijze heeft geen aanleiding gegeven tot een andere conciusie ten opzichte van het conceptadvies Kleineweg 29 5 van 23

11 2 PLANOLOGIE 2.1 Planologisch regime bestemmingsplan "Venne West 2 e Fase" Op de gronden van het plangebied vigeerden voorheen de voorschriften van het bestemmingsplan "Venne West 2 e Fase", zoals dat op 19 januari 1993 is vastgesteld door de gemeenteraad en op 17 mei 1993 is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Het bestemmingsplan is nadien in werking getreden en onherroepelijk geworden. De gronden gelegen direct ten zuiden van het object van aanvragers, hadden de bestemming "Agrarisch gebied zonder bebouwing", bedoeld voor agrarisch gebruik. Op deze gronden mocht niet worden gebouwd, met uitzondering van erfafscheidingen met een maximale bouwhoogte van 2 meter. I j I~, J I I! 1 1 I I I, I I.. I I I i I Kleineweg 29 6 van 23

12 2.2 Planologisch regime bestemmingsplan "Venne West-3" Op de gronden gelegen ten zuiden, zuidwesten en zuidoosten van het object van aanvragers vigeren thans de voorschriften van het bestemmingsplan "Venne West-3", zoals dat op 30 juni 2005 is vastgesteld door de gemeenteraad en op 6 december 2005 is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Het bestemmingsplan is nadien op of omstreeks 17 januari 2006 in werking getreden en onherroepelijk geworden. De onderhavige gronden hebben thans de bestemmingen "Woondoeleinden", met de aanduidingen "vrijstaand", "halfvrijstaand", "aaneengesloten" en "patio", "Verkeersdoeleinden" en "Groendoeleinden". rl LJ Op de gronden met de bestemming "Woondoeleinden", bedoeld voor gevarieerde woningbouwtypen, aan huis gebonden beroepen en verkeersdoeleinden en bijgebouwen, mogen, binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken, hoofdgebouwen ten dienste van de bestemming worden opgericht. De maximaal toegestane goot- en bouwhoogten varieren, voor zover relevant van 7 meter (goothoogte) tot 10 meter (bouwhoogte) Kleineweg 29 7 van 23

13 Op de gronden met de bestemming "Groendoeleinden", bedoeld voor groenvoorzieningen, fiets- en voetpaden, speelvoorzieningen en parkeervoorzieningen, mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een maximale bouwhoogte van 3 meter, met uitzondering van lichtmasten en speelvoorzieningen die maximaal 6 en 4 meter hoog mogen zijn. Op de gronden met de bestemming "Verkeersdoeleinden", bedoeld voor wegen, fiets- en voetpaden, groen-, speel- en parkeervoorzieningen, mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een maximale bouwhoogte van 3 meter, met uitzondering van lichtmasten en speelvoorzieningen die maximaal 10 en 4 meter hoog mogen zijn. Het bestemmingsplan bevat een algemene vrijstellingsbevoegdheid ten behoeve van het overschrijden van de voorgeschreven maatvoering met maximaal 10% Kleineweg 29 8 van 23

14 ADVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN 3 AANVULLENDE RELEVANTE GEGEVENS 3.1 Rechtsbetrekking en beschrijving onroerende zaak De aanvraag heeft betrekking op de onroerende zaak, kadastraal bekend, gemeente Drunen, sectie L, nummer 2971, plaatselijk bekend, Kleinestraat 29 te Drunen G734 l Aanvragers zijn op 13 september 1984 eigenaar geworden van de onroerende zaak. Het object van aanvragers betreft een vrijstaand woonhuis met garage en berging en verdere aanhorigheden, alsmede ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen aan de Kleinestraat 29 te Drunen. De woning is omstreeks 1984 opgericht Kleineweg 29 9 van 23

15 Zowel de naaste omgeving als stand zijn als goed aan te merken. Oe woning is zowel van binnen als van buiten voldoende goed onderhouden. Het gehele woonhuis heeft een inhoud van 595 m". excl. de kelder. Oe kelder heeft een inhoud van 225 m". Het bijgebouw/garage heeft een inhoud van 290 rn". Oe indeling van de woning is als volgt. Indeling: Entree/halpartij, toiletruimte, toegang naar zeer royale kelderruimte onder het gehele woonhuis, woonkamer voorzien van schouw, lichtkoepel, woonkeuken, bijkeuken, royale garage met bergruimte. 1e Verdieping: Overloop, slaapkamer 1, slaapkamer 2, slaapkamer 3 en ouderslaapkamer met toegang tot het balkon. Badkamer voorzien van douche, Iigbad, wastafelmeubel en toilet. 2e Verdieping: Bergzolder, werkkamer met dakraam Kleineweg van 23

16 3.2 Voorgeschiedenis planvorming Uit de van de zijde van de gemeente verstrekte stukken is het navolgende gebleken. Bij besluit van 31 augustus 1981 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan "Venne-West" vastgesteld. In dit bestemmingsplan hadden de te beoordelen gronden een uit te werken woonbestemming, bedoeld voor bedoeld voor woondoeleinden, bijzondere doeleinden, winkeldoeleinden, bedrijfs- en kantoordoeleinden en verkeersdoeleinden. Op de gronden met deze uit te werken bestemming waren onder meer een- en meergezinshuizen, met bijgebouwen toegestaan, met een maximale bouwhoogten van 6 tot 12 meter wat betreft eengezinshuizen en bouwhoogten van 6 tot 15 meter wat betreft meergezinswoningen. Tevens waren op deze gronden, na uitwerking daartoe en tot een maximale oppervlakte van m2, gebouwen ten behoeve van bijzondere doeleinden toegestaan, zoals bijvoorbeeld buurthuizen en gebouwen ten behoeve van medische, sociale en culturele doeleinden Kleineweg van 23

17 ADVI5EUR IN DNROERENDE ZAKEN Bij besluit van 30 november 1982 hebben Gedeputeerde Staten evenwel goedkeuring onthouden aan de bestemming van de thans te beoordelen gronden. Ter zake hebben Gedeputeerde Staten overwogen dat enkel de looptijd van het totale bestemmingsplan te lang zou zijn, hetgeen aanleiding was om goedkeuring te onthouden Kleineweg van 23

18 4 OVERWEGINGEN MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO Ingevolge artikel 6.1 Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid van artikel 6.1 Wro genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Artikel van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (Staatsblad 2008, 180) bepaalt, dat het recht zoals dat gold v66r het tijdstip van inwerkingtreding van de Wro van toepassing blijft ten aanzien van aanvragen om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet of die ingevolge artikel 11, tweede en derde lid, van de wet van 8 juni 2005, Stb. 305, tot wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, nog tot 1 september 2010 kunnen worden ingediend. Hieronder is schematisch het overgangsrecht ten aanzien van aanvragen om planschadevergoeding weergegeven. Datum Maatregel Maatregel Maatregel in binnenkomst onherroepelijk onherroepelijk na werking getreden aanvraag v66r en in vanaf werking getreden v66r V66r Artikel 49 WRO Artikel 49 WRO N.v.t. (prematuur) Vanaf Artikel 49 WRO Artikel 6.1 Wro* Artikel 6.1 Wro * tot 1 september 2010 is artikel 6.2, tweede lid Wro (forfaitair maatschappelijk risico) niet van toepassing Uit de tabel blijkt, dat op de onderhavige aanvraag artikel 6.1 Wro van toepassing is nu de aanvraag is ingediend na 1 juli 2008 en de aanvraag betrekking heeft op een planologische maatregel die na 1 september 2005 doch voor 1 juli 2008 in werking is getreden Kleineweg van 23

19 Op een aanvraag tot tegemoetkoming in de planschade kan pas ten gronde worden beslist na het tijdstip waarop een planologische maatregel als bedoeld in artikel 6.1 Wro onherroepelijk is geworden. Bij gebreke van een dergelijke onherroepelijke planologische maatregel mist artikel 6.1 Wro toepassing. Artikel 6.1 Wro mist eveneens toepassing, indien een aanvrager op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel niet in een rechtsbetrekking stond tot het beweerdelijk getroffen object. Bij een inhoudelijke beoordeling komt aan de orde de vraag of er sprake is van een wijziging van het planologisch regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld of de aanvrager daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Bij het bepalen van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime worden vrijstellingsbevoegdheden ex artikel 15 WRO C.q. ontheffingsmogelijkheden ex artikel 3.6 Wro alleen meegenomen indien en voor zover de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel in werking is getreden voor 1 juli Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie. Indien wordt geconcludeerd dat de wijziging van het planologisch regime leidt tot schade, dient naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te worden bepaald. Bij vermogensschade is de hoogte van het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden v66r de mutatie er een is. Ten slotte dient te worden vastgesteld of het schadebedrag voor vergoeding in aanmerking komt Kleineweg van 23

20 AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN. 5 OVERWEGINGEN VERGOEDBAARHEID Uit artikel 6.1 Wro vloeit rechtstreeks voort, dat van een tegemoetkoming in planschade alleen sprake kan zijn indien de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Er zijn met betrekking tot dit onderwerp de volgende deelonderwerpen te onderscheiden: actieve risicoaanvaarding; anderszins verzekerd zijn van de schade; normaal maatschappelijk risico. Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding ten tijde van aankoop van de onroerende zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit ex artikel 19 WRO sprake is geweest van (een reeks van) planologisch relevante besluiten waaraan een bestendige lijn in de (toekomst)visie op de uiteindelijke planologische bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden van de betreffende locatie kan worden ontleend (voorbeelden van dergelijke besluiten zijn hiervoor reeds gegeven), voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen indien (een van) deze planologisch relevante besluiten ten tijde van aankoop kenbaar waren. Ten aanzien van risicoaanvaarding heeft overigens te gelden, dat niet is vereist dat de plannen al volledig zijn uitgekristalliseerd: het ten dezen aan te leggen criterium is of er voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestaat om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen. Anderszins verzekerd zijn van de schade Indien planschade is ontstaan kan het voorkomen dat deze schade al anderszins is vergoed of verzekerd. Oe opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Blijkens jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dient uit de casuistiek van het geval naar objectieve maatstaven te worden vastgesteld of, en zo ja in hoeverre, de schade anderszins verzekerd is in de zin van artikel 6.1 Wro Kleineweg van 23

21 Normaal maatschappelijk risico Artikel 6.2 Wro, eerste lid bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. Blijkens het tweede lid van dit artikel blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1 Wro. Gelet op de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 6.2 Wro zien wij, mede gelet op het ontbreken van jurisprudentie op dit punt, vooralsnog geen aanleiding om te veronderstellen, dat het maatschappelijk risico op een hoger percentage dan twee zou moeten worden gesteld. Gelet op het feit dat de beweerdelijk schadeveroorzakende maatregel dateert van na 1 september 2005 doch in werking is getreden v66r 1 juli 2008 is daarop artikel van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (Staatsblad 2008, 180) van toepassing. Dit artikel bepaalt, dat artikel 6.2, tweede lid van de Wet ruimtelijke ordening tot 1 september 2010 niet geldt voor aanvragen ingevolge artikel 6.1 Wro om tegemoetkoming in schade die v66r het tijdstip van inwerkingtreding van de Wro is ontstaan. Dientengevolge worden verder geen overwegingen gewijd aan het "normaal maatschappelijk risico" Kleineweg van 23

22 6 BEOORDELlNG PLANOLOGIE 6.1 Grondslag beoordeling Gesteld wordt dat door de bepalingen van het bestemmingsplan "Venne West-3", het object van aanvragers in waarde is gedaald. De in het geding zijnde planologische maatregel is onherroepelijk, zodat ten gronde op de aanvraag kan worden beslist. 6.2 Gerechtigde-begrip Aanvragers stonden ten tijde van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel in een zakenrechtelijke rechtsbetrekking tot het object, zodat dienaangaande geen belemmering bestaat om de aanvraag inhoudelijk te beoordelen. 6.3 Planologische vergelijking In casu moet een planologische vergelijking worden gemaakt tussen het bestemmingsplan "Venne West 2 e Fase" enerzijds en het regime van het bestemmingsplan "Venne West-3" anderzijds. Ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan "Venne West 2 e Fase" mochten de te beoordelen gronden, gelegen direct ten zuiden van de onroerende zaak van aanvragers worden aangewend ten behoeve van agrarische gebruiksmogelijkheden. 8ehoudens een erfafscheiding met een hoogte van 2 meter mochten deze gronden niet worden bebouwd. Ingevolge de bepalingen van het thans geldende bestemmingsplan "Venne West 3" mogen de gronden gelegen direct ten zuiden van het object van aanvragers in planologische zin worden bebouwd met grondgebonden woningen met een maximale goothoogte van circa 7,7 meter en een maximale bouwhoogte van 11 meter. Tevens mogen bij deze woningen bijgebouwen worden opgericht. Op basis van het bovenstaande hebben wij vastgesteld dat de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van de te beoordelen gronden in aanzienlijke mate zijn gewijzigd. Daar waar deze gronden voorheen nagenoeg niet mochten worden bebouwd, mogen op deze gronden thans half vrijstaande grondgebonden woningen worden opgericht, met een maximale bouwhoogte van 11 meter Kleineweg van 23

23 Wij zijn dan ook van oordeel dat, rekening houdende met de diepte van het perceel van aanvragers en de op het perceel van aanvragers reeds aanwezige bijgebouwen, het zicht van aanvragers op en over de gronden in planologische zin in verdergaande mate, doch voornamelijk vanuit het achterste gedeelte van de tuin, is aangetast. De aard en het karakter van de te beoordelen gronden werden voorheen bepaald door het agrarische, nagenoeg onbebouwde gebruik van deze gronden. Vanwege de planologische maatregel zijn de bebouwingsmogelijkheden in aanzienlijke mate toegenomen en is tevens het gebruik van de gronden gewijzigd. Hierdoor is het karakter van de omgeving, en de ligging van de woning van aanvragers in deze omgeving, in planologische zin verdergaand aangetast. De aard, omvang en intensiteit van het gebruik van de gronden van het plangebied werd voorheen bepaald door de agrarische functie van de gronden. Deze gebruiksmogelijkheden brachten zekere vormen van, door de daarop van toepassing zijnde wet- en regelgeving beperkte, hinder en overlast met zich mee, zoals geluid-, stank- en lichthinder. Aanvragers dienden hiermee rekening te houden. Als gevolg van de bepalingen van het bestemmingsplan "Venne West-3" is de planologische functie van deze gronden gewijzigd, zodat deze op een andersoortige wijze aangewend kunnen worden. Er zullen daardoor meer mensen dan voorheen zich in het gebied ophouden, zowel op andere tijdstippen als voor andere duur, wat zich onder meer kan vertalen in een toegenomen gebruiksbelasting op de onroerende zaak van aanvragers. Als gevolg hiervan zijn wij van mening dat de omgeving van het perceel van aanvragers, drukker en onrustiger zal worden, zodat de vormen van hinder (zoals geluid-, geur- en lichthinder), rekening houdende met de diepte van het perceel van aanvragers en de tussengelegen bijgebouwen, ten opzichte van de situatie voorheen in planologische zin zullen toenemen. Verder zijn wij van mening dat de planologische mutatie, eveneens rekening houdende met de hiervoor reeds aangegeven omstandigheden, heeft geleid tot een verdergaande aantasting van de privacy van aanvragers Kleineweg van 23

24 6.4 Uitkomst planologische vergelijking Oe planologische maatregel heeft voor aanvragers geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Gelet op hetgeen wij hierna hebben overwogen met betrekking tot de voorzienbaarheid, zien wij aanleiding de waardevermindering niet nader te beoordelen Kleineweg van 23

25 7 BEOORDELlNG VAN DE VERGOEDBAARHEID 7.1 Risicoaanvaarding Aanvragers hebben de woning gekocht omstreeks begin Op basis van vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State dient ten aanzien van de voorzienbaarheid van de schadeveroorzakende planologische maatregel en de actieve risicoaanvaarding daarvan worden onderzocht of ten tijde van de aankoop(beslissing) van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met ruimtelijk relevante concrete beleidsvoornemens die van overheidswege openbaar zijn gemaakt. Ter zake hebben wij vastgesteld dat de gemeenteraad op 31 augustus 1981 middels het vaststellen van het bestemmingsplan "Venne West" het planologische beleidsvoornemen heeft vastgelegd om te beoordelen gronden aan te wijzen ten behoeve van woningbouw. Voor zover wij hebben begrepen hebben Gedeputeerde Staten bij hun besluit van 30 november 1982 uitsluitend goedkeuring onthouden aan de bestemming voor de onderhavige gronden omdat de looptijd van het totale bestemmingsplan te lang zou zijn. Van de zijde van de gemeente noch van de zijde van de provincie is destijds gesteld dat woningbouw op deze gronden geheel niet meer aan de orde zou zijn. Wij zijn dan in beginsel ook van oordeel dat het besluit van Gedeputeerde Staten de zogenaamde voorzienbaarheidsketen niet heeft doorbroken. Ook nadien is niet gebleken dat de gemeente heeft besloten af te zien van woningbouw op deze gronden. Op basis hiervan kunnen aanvragers, met analoge toepassing van de uitspraak van 28 maart 2007 (gemeente Bergen) van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State voorzienbaarheid en actieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen. Immers, in deze uitspraak heeft de Afdeling overwogen dat het, om risicoaanvaarding te mogen aannemen, voldoende is dat er, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel in negatieve zin zou gaan veranderen Kleineweg van 23

26 Hierbij overwoog de Afdeling in deze casus nog dat, zelfs indien goedkeuring is onthouden aan een bestemmingsplanvoorschrift, de gemeente vervolgens blijft "stilzitten" en naderhand (circa 20 jaar later) alsnog de bestemming repareert, passieve risicoaanvaarding vanaf onthouding van goedkeuring van bedoeld voorschrift kan worden tegengeworpen (zie /1). Op basis van het bovenstaande zijn wij van oordeel dat aanvragers, ten tijde van de aankoop van hun woning, de planologische nadelen en de waardevermindering die daarmee is gemoeid, hadden kunnen voorzien zodat zij actief het risico op de waardvermindering hebben aanvaard en de schade derhalve, overeenkomstig vaste jurisprudentie, voor eigen rekening dient te worden gelaten Kleineweg van 23

27 8 REACTIE OP CONCEPTADVIES In paragraaf 1.6 hebben wij vermeld dat wij een inhoudelijke reactie van namens aanvragers op het conceptadvies hebben ontvangen. Hierna geven wij de reactie in eigen woorden weer, bespreken wij de genoemde onderwerpen en geven wij aan of het gevolgen heeft gehad voor de inhoud van het conceptadvies. Kort samengevat komt de reactie er op neer, dat wij niet van het juiste oude planologische regime zouden zijn uitgegaan. Dit blijkt inderdaad het geval te zijn. In dit advies zijn wij alsnog uitgegaan van het juiste oude regime, zijnde het bestemmingsplan "Venne West 2 e fase". Dit heeft echter niet tot een gewijzigde conclusie geleid Kleineweg van 23

28 9 CONCLUSIE Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de door de heer C.A.M. van Oelft en mevrouw P.S.H. van Oelft-van Logten, ter zake van het object Kleineweg 29 te Orunen ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade af te wijzen. Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, mr. drs. C.M.L. v Adjunct-directe Bijl.: Kleineweg van 23

29 Peter van Bragt Van: Verzonden: Aan: Onderwerp: Bijlagen: Urgentie: Juridisch Adviesbureau Winkelman vrijdag 1 april :56 Peter van Bragt; 'Cees van Delft' FW: conceptadvies planschadeaanvraag Kleinestraat advies con Kleinestraat 29.pdf Laag Geachte her Bragt, Op 21 maart jl. ontving ik van client, de heer C. van Delft aangehecht conceptadvies. Hoewel het mijn attitude is niet te reageren op een conceptadvies, doch dit in het kader van de bezwaarschriftenprocedure te doen, heb ik gemeend van mijn gebruikelijke handelwijze te moeten afwijken. Uit aangehechte bijlage leid ik af dat u m.i. bij de Ionderlinge planvergelijking uitgegaan bent een onjuist planologisch regime. Uit mijn dossierstukken leid ik namelijk af dat bij de toetsing uitgegaan dient te worden gegaan van het bestemmingsplan "Venne West 2 e fase" (vastgesteld d.d. 19 januari 1993) in plaats van - volgens mijn dossier - het voorliggende bestemmingsplan "Venne West (vastgesteld d.d. 31 augustus 1983). Als nadere indicatie wordt ter zake tevens verwezen naar een brief van B&W van Heusden d.d. 6 juli 1999, gericht aan de buurman van cllent, genaamd M.J. van Delft. Tijdens deze procedure heeft client aangehechte informatie ontvangen als zijnde actuele planologische situatie. Om verdere vertraging in de besluitvorming te voorkomen deel ik u mede, dat cllent afziet van de mogelijkheid om zijn zienswijze kenbaar te maken op het aangepaste advies. Mede aanleiding om van deze mogelijkheid af te zien is dat client vanaf 2007 met de gemeente Heusden in diverse procedures is verwikkeld en daarmee inmiddels aanzienlijke kosten heeft moeten maken. Dit betreft weliswaar niet onderhavig gebied, doch een aangekocht perceel aan de Bosscheweg 67 te Drunen. Hoogachtend, H.E. Winkelman Per gewone post CC Rechtbank Den Bosch i.v.m. niet tijdig beslissen op verzoek om planschade (tegemoetkoming in schade als bedoeld in art. 6.1 Wro) drs. H.E. Winkelman juridisch adviesbureau B.V. - ruimtelijke ordening, milieu en aanverwante rechtsgebieden - Postadres: Postbus 307, 5240 AH Rosmalen Bezoekadres: Raadhuisstraat 29 te (5241 BJ) Rosmalen Telefoon: , Telefax: URL: De informatie verzonden met dit bericht is vertrouwelijk en uitsluitend bestemd voor de geadresseerde. Gebruik van de informatie door anderen dan de geadresseerde is verboden. Openbaarmaking, vermenigvuldiging, verspreiding en/of verstrekking van deze informatie aan derden is, behoudens voorafgaande toestemming van Drs. H.E. Winkelman juridisch adviesbureau B.V., niet toegestaan. Drs. H.E. Winkelman juridisch adviesbureau B.V. staat niet in voor de juiste en volledige overbrenging van de inhoud van een verzonden , noch voor de tijdige ontvangst daarvan. Indien bovenstaand bericht niet aan u is gericht, verzoeken wij u vriendelijk doch dringend het bericht te retourneren. 1