Afwijzing verzoek om tegemoetkoming in schade op grond van artikel 6.1 Wro

Transcriptie

1 Zaaknummer: BVHC03 Onderwerp Afwijzing verzoek om tegemoetkoming in schade op grond van artikel 6.1 Wro Collegevoorstel Inleiding Op 31 juli 2009 is door mevrouw M.M.A. Gerrits een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ingediend. Mevrouw Gerrits woont aan de Burgemeester van der Heijdenstraat 39 in Drunen. Zij heeft zich laten bijstaan door de heer Van Laarhoven van Adviesbureau de Meierij. Feitelijke informatie Op 5 oktober 2010 heeft u besloten tot het voornemen de aanvraag om tegemoetkoming in planschade ingediend door mevrouw M.M.A. Gerrits af te wijzen en haar op grond van artikel 4:7 Algemene wet bestuursrecht in de gelegenheid te stellen hierop te reageren binnen vier weken. Voor de inhoudelijke overwegingen van het besluit om de aanvraag om tegemoetkoming in schade af te wijzen verwijs ik kortheidshalve naar het bijgevoegde collegevoorstel van 5 oktober Bij brief van 8 oktober 2010 heeft de heer Van Laarhoven namens aanvraagster uw college in gebreke gesteld wegens het niet tijdig beslissen. De beslistermijn is op 8 oktober 2010 verlopen. Afweging Op 5 oktober 2010 heeft u uw voornemen kenbaar gemaakt de gevraagde tegemoetkoming in schade op grond van artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) af te wijzen. Gelet op het bepaalde in artikel 4:7 Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft u, alvorens een besluit te nemen, aanvraagster in de gelegenheid gesteld te reageren uw voornemen. Bij brief van 8 oktober 2010 stelt aanvraagster uw college in gebreke vanwege het niet tijdig beslissen op de aanvraag om tegemoetkoming in schade. Verder stelt zij u een termijn van twee weken om het gebrek te herstellen. Wij stellen u voor aan de brief van 8 oktober 2010 de conclusie te verbinden dat aanvraagster hiermee afziet van een inhoudelijke reactie op uw voornemen, en aandringt op een snelle afhandeling van de aanvraag. U heeft aanvraagster voldoende in de gelegenheid gesteld inhoudelijk te reageren op het voornemen en wij stellen u dan ook voor om tegemoet te komen aan de wens van aanvraagster om binnen twee weken na 8 oktober 2010 een besluit te nemen. De overwegingen om te komen tot een afwijzing van het verzoek zijn al in het voornemen verwoord. Gelet op het feit dat hierop geen inhoudelijke reactie is ontvangen, wordt voorgesteld in het definitieve besluit deze overwegingen over te nemen. Inzet van Middelen Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel. 1

2 Zaaknummer: BVHC03 Onderwerp Afwijzing verzoek om tegemoetkoming in schade op grond van artikel 6.1 Wro Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Procedure Tegen het besluit staat de mogelijkheid van bezwaar open. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 2

3 Zaaknummer: BVHC03 Onderwerp Afwijzing verzoek om tegemoetkoming in schade op grond van artikel 6.1 Wro BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 19 oktober 2010; gelet op: artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening; besloten: De aanvraag van mevrouw M.M.A. Gerrits om tegemoetkoming in schade als bedoeld in artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening af te wijzen. namens het college van Heusden,de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 3

4 Adviesbureau de Meierij R. van Laarhoven Kievit 12 bus HD BAARLE- NASSAU Ons kenmerk: Vermeld bij uw correspondentie altijd ons kenmerk! Uw kenmerk: 28709/5151HK/39/i-1 Behandeld door: H. Chraihi Doorkiesnummer: (073) adres: Onderwerp: Afwijzing tegemoetkoming in planschade Aantal bijlagen: 3 Datum: 19 oktober 2010 Verz. 20 oktober 2010 Geachte heer Van Laarhoven, Op 28 juli 2009 heeft u, namens mevrouw M.M.A. Gerrits, een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ingediend. Deze aanvraag is op 31 juli 2009 ontvangen. Postadres Gemeente Heusden Postbus AA Vlijmen Bezoekadressen Julianastraat 34 Vlijmen Raadhuisplein 16 Drunen Telefoon (073) Fax (073) Digitaal loket info@heusden.nl Wij hebben Stichting Advies Onroerende Zaken gevraagd advies uit te brengen. Op 7 juni 2010 hebben wij het conceptadvies van de ontvangen. Daarbij hebben zowel u als wij de mogelijkheid gekregen zienswijzen in te dienen. U heeft, namens uw cliënt een zienswijze ingediend. Deze zienswijze heeft meegenomen in haar definitieve advies, wat heeft geleid tot een aanpassing van het conceptadvies. Vervolgens heeft op ons verzoek een nader advies uitgebracht. Voornemen Op 5 oktober 2010 hebben wij u ons voornemen kenbaar gemaakt de gevraagde tegemoetkoming in schade op grond van artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) af te wijzen. Gelet op het bepaalde in artikel 4:7 Algemene wet bestuursrecht (Awb) hebben wij, alvorens een besluit te nemen, uw cliënte in de gelegenheid gesteld te reageren op ons voornemen. We hebben uw cliënte hiervoor een termijn gegeven van vier weken. Bij brief van 8 oktober 2010 stelt u ons namens uw cliënte in gebreke vanwege het niet tijdig beslissen op de aanvraag om tegemoetkoming in schade. Verder stelt u ons een termijn van twee weken om het gebrek te herstellen. Uit uw brief van 8 oktober 2010 kunnen wij derhalve niet anders dan concluderen dat uw cliënte afziet van een inhoudelijke reactie op ons voornemen, maar daarentegen aandringt op een snelle afhandeling van de aanvraag. Bankrelatie Gemeente Heusden gebruikt uw persoonsgegevens uitsluitend voor het doel waartoe zij zijn verstrekt. Indien u daarover inhoudelijk meer wilt weten kunt u contact opnemen met de behandelend ambtenaar van onze gemeente (Wet Bescherming Persoonsgegevens, artikel 33 en 34) * *

5 Ons kenmerk Onderwerp Afwijzing tegemoetkoming in planschade Datum 19 oktober 2010 Pagina 2 van 4 Wij stellen hiermee vast cliënte voldoende in de gelegenheid te hebben gesteld inhoudelijk te reageren op ons voornemen en komen tegemoet aan de wens binnen twee weken na 8 oktober 2010 een besluit te nemen. Besluit Hierbij besluiten wij de door u gevraagde tegemoetkoming in planschade, zoals bedoeld in artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening, af te wijzen. Motivering In 1967 heeft de gemeenteraad, door bestemmingsplan Braken West vast te stellen, het voornemen gehad om de gronden direct ten zuiden van de woning van uw cliënt aan te wenden ten behoeve van ontwikkeling van een woongebied. Bij besluit van 30 augustus 1967 hebben Gedeputeerde Staten goedkeuring onthouden aan ondermeer de gronden die nu deel uitmaken van het plangebied van bestemmingsplan Schoolstraat Noord Drunen. Deze goedkeuring was echter niet onthouden om fundamentele ruimtelijke redenen, maar om economische redenen. In haar advies haalt het, in het kader van de beoordeling van de risicoaanvaarding, de uitspraak van 28 maart 2007 (gemeente Bergen) van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State aan. Hierbij overwoog de Afdeling dat zelfs indien goedkeuring is onthouden aan een bestemmingsplanvoorschrift, de gemeente vervolgens blijft stilzitten en naderhand (circa 20 jaar later) alsnog de bestemming repareert, passieve risicoaanvaarding vanaf onthouding van goedkeuring van bedoeld voorschrift kan worden tegengeworpen. Het heeft daarom aanvankelijk geadviseerd u geen tegemoetkoming in planschade toe te kennen, omdat zij van oordeel waren dat uw cliënt de planologische nadelen en de waardevermindering die daarmee is gemoeid, bij de aankoop van de woning, had kunnen voorzien. Daarmee heeft uw cliënt actief het risico op de waardevermindering aanvaard en dient daarom de schade voor eigen rekening te worden gelaten. In uw zienswijze betoogt u dat in de tussenliggende periode wel degelijk ruimtelijke ontwikkelingen hebben plaatsgevonden, die moeten leiden tot de conclusie dat de waardevermindering voor uw cliënt niet voorzienbaar moet worden geacht. Hiertoe heeft u aangegeven dat blijkens de op 14 juli 1998 vastgestelde Structuurvisie Heusden Groene Drie-eenheid de gronden niet zijn aangegeven als potentiële woningbouwlocaties. In de Structuurvisie is op tamelijk uitgebreide en uitputtende wijze het toekomstige woningbouwbeleid van de gemeente weergegeven. Daarom bent u van mening dat wanneer de gemeenteraad in 1998 nog de wens had om het gebied in de toekomst te bestemmen voor woningbouw, de gemeenteraad dit in de structuurvisie zou hebben moeten aangeven. Nu dit niet is gebeurd en uw cliënt na 1998 de woning

6 Ons kenmerk Onderwerp Afwijzing tegemoetkoming in planschade Datum 19 oktober 2010 Pagina 3 van 4 heeft gekocht, stelt u dat zij ten tijde van de aankoop van de woning de nu mogelijk gemaakte woningbouw niet heeft kunnen voorzien. In haar definitieve advies heeft het overwogen dat op basis van de destijds beschikbare gegevens van de genoemde Structuurvisie geconcludeerd mocht worden dat vanaf 1998 sprake was van een wijziging van het planologische beleid, zodat bij nader inzien diende te worden geconcludeerd dat de thans mogelijk gemaakte woningbouw voor uw cliënt ten tijde van de aankoop van uw woning niet was te voorzien. Zij hebben ons geadviseerd de aanvraag om tegemoetkoming in planschade toe te wijzen. In aansluiting op het advies hebben wij geconstateerd dat de aangehaalde Structuurvisie niets zegt over inbreidingslocaties. In de structuurvisie wordt op pagina 71 weliswaar overwogen dat in totaal 18 locaties zijn beoordeeld bij de selectie voor potentiële woningbouwlocaties, maar dat inbreidingslocaties hierbij niet zijn betrokken (zie bijlage). De gronden ten zuiden van het perceel van uw cliënt betreffen een dergelijke inbreiding. Gelet op dit gegeven hebben wij het gevraagd of en zo ja in hoeverre de aangehaalde passage uit de structuurvisie, van invloed zou kunnen zijn op de uitkomsten van het onderzoek naar de voorzienbaarheid en risicoaanvaarding. Of meer concreet: of de Structuurvisie de bestendigheid van het beleidvoornemen zoals dat in 1967 is vastgelegd doorbroken heeft. In haar nader advies overweegt het het volgende: Voor zover wij thans kunnen vaststellen, is in de Structuurvisie beleid vastgelegd met betrekking tot de toekomstige woningbouwlocaties binnen het grondgebied van de gemeente Heusden. Hiertoe wordt in de Structuurvisie zoals thans is gebleken onderscheid gemaakt tussen woningbouw op uitbreidingslocaties en woningbouw op inbreidingslocaties. Ten aanzien van de uitbreidingslocaties is, zoals wij reeds hebben geconstateerd, een 18-tal locaties aangewezen voor toekomstige woningbouw. Ten aanzien van inbreidingsmogelijkheden is in de Structuurvisie evenwel aangegeven dat deze inhoudelijk niet bij de Structuurvisie zijn betrokken. Dit betekent dat, voor zover wij thans kunnen overzien, geconcludeerd zou kunnen worden dat de Structuurvisie inhoudelijk geen overwegingen dan wel nadere begrenzingen bevat met betrekking tot potentiële inbreidingsmogelijkheden binnen, onder meer de kern Vlijmen. In het verlengde hiervan kan derhalve geconcludeerd worden dat de Structuurvisie derhalve het beleidsvoornemen van de gemeente Heusden, zoals dat in 1967 is verwoord met betrekking tot de onderhavige gronden, niet heeft doorbroken. Dit zou kunnen betekenen dat, in tegenstelling tot hetgeen wij in ons definitief advies hebben overwogen, de planologische maatregel voor mevrouw Gerrits voorzienbaar

7 Ons kenmerk Onderwerp Afwijzing tegemoetkoming in planschade Datum 19 oktober 2010 Pagina 4 van 4 moet worden geacht zodat zij, zoals wij reeds in ons conceptadvies hebben overwogen, bij de aankoop van haar woning actief het risico op de waardevermindering heeft aanvaard. De getaxeerde waardevermindering zou derhalve voor haar eigen rekening gelaten kunnen worden. Samengevat concludeert het dat de Structuurvisie het beleidsvoornemen niet heeft doorbroken. Daarom zijn wij van mening dat de planologische maatregel voor uw cliënt voorzienbaar moet worden geacht zodat zij bij de aankoop van de woning actief het risico op de waardevermindering heeft aanvaard. De waardevermindering van de woning van uw cliënt dient ons inziens daarom ook voor haar rekening te blijven. Bezwaar Tegen het besluit kan door belanghebbenden op grond van artikel 7:1 van de Algemene wet bestuursrecht binnen 6 weken na de verzenddatum van dit besluit bij de burgemeester van Heusden een gemotiveerd bezwaarschrift worden ingediend. Het bezwaarschrift moet worden ondertekend en moet tenminste bevatten: a. de naam en het adres van de indiener b. de dagtekening c. een omschrijving van het besluit waartegen het bezwaar is gericht d. de gronden van het bezwaar. Tevens kan, tegelijk met of na het indienen van het bezwaarschrift een voorlopige voorziening (onder meer schorsing van het besluit) worden gevraagd bij de Voorzieningenrechter van de Rechtbank, Sector Bestuursrecht, Postbus 90125, 5200 MA s-hertogenbosch. Het belang moet dan wel zo groot zijn dat de uitspraak op het bezwaar niet kan worden afgewacht. Met vriendelijke groet, het college van Heusden, de secretaris, de burgemeester, mr. J.T.A.J. van der Ven drs. H.P.T.M. Willems Bijlage:Definitief advies van Nader advies van Pagina's 69 t/m 72 Structuurvisie

8 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN -soe» 0.o,VJ Het college van burgemeester van de gemeente Heusden Postbus AA VLlJMEN en wethouders 007_co b ' r ~ GEM.HEUSDEi'J Ingekomen /: Rotterdam, Opdracht: Adviseur: Onderwerp: 1 5 jul juli de heer drs. P.A.J.M. van Bragt, p.v. bragt@saoz.nl definitief advies Burg. van der Heijdenstraai3'91e Dr"url~i~';;:~J'~'.:,,;..., -_ Geacht college, Ter voldoening aan uw verzoek, gedaan bij uw brief van 8 januari 2010, met kenmerk B , in behandeling bij mevrouw H. Chraihi, zenden wij u bijgaand het door ons samengestelde definitieve advies betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade inzake bovengenoemde kwestie. Wij hebben de gemachtigde van aanvrager in kennis gesteld van de verzending van het advies. Hoogachtend, mr. drs. C.M. Adjunct-direc Bijlagen: advies in tweevoud STlCHTING ADVIESBUREAU ONROERENOE ZAKEN KRUISPLEIN OB ROTTEROAM POSTBUS GO ROTTEROAM T F ' INFO@.NL' ING ' BTW NL B01 KVK PLANSCHAOE RISICOANALYSE NADEELCOMPENSATIE TAXATIE GRONOVERWERVING ONTEIGENING MlllEUSCHADE GRONDBELEID

9 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN ADVIES betreffende de aanvraag om tegemoetkoming in planschade als bedoeld in art. 6.1 Wro van mevrouw M.M.A. Gerrits, Burgemeester van der Heijdenstraat 39 te Drunen (gemeente Heusden). CONCLUSIE Wij adviseren het coliege van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de namens mevrouw M.M.A. Gerrits, Burgemeester van der Heijdenstraat 39 te Drunen ingediende aanvraag om tegemoetkoming in planschade toe te wijzen, een vergoeding toe te kennen van ,-- dan wel 8.100,-- en het uit te keren bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 juli 2009 tot de dag der uitbetaling. Opdrachtnummer: Datum: Behandelend adviseur: juli 2010 drs. P.A.J.M. van Bragt STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN DB ROTTERDAM POSTBUS GD ROTTERDAM T F ' INFO@.NL' ING ' BTW NL BOl KVK PLANSCHADE RISICOANALYSE NADEELCOMPENSATIE TAXATIE GRONDVERWERVING ONTE1GENING M1LIEUSCHAOE GRONOBELEID

10 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING Opdracht Procedure De aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen Ontvangen informatie Toepasselijke procedureverordening Conceptadvies 3 2 DE ONROERENDE ZAAK Rechtsbetrekking Beschrijving van de onroerende zaak en de nabije omgeving 5 3 PLANOLOGIE Planologisch regime bestemmingsplan "Uitbreidingsplan Gemeente Drunen, kom Drunen" Planologisch regime bestemmingsplan "Schoolstraat Noord Drunen" 7 4 OVERIGE RELEVANTE INFORMATIE 9 5 OVERWEGINGEN MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO Algemeen De voorliggende aanvraag 12 6 BEOORDELING Gerechtigde-begrip Planologische vergelijking Uitkomst planologische vergelijking 15 7 WAARDERING Schadebepaling Additionele vergoedingen 16 8 VERGOEDBAARHEID Algemeen Beoordeling van de vergoedbaarheid 19 9 REACTIES OP CONCEPTADVIES CONCLUSIE 28

11 ADVISEUR IN DNROERENDE ZAKEN 1 INLEIDING 1.1 Opdracht Bij brief van 8 januari 2010 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, hierna afgekort tot, gevraagd advies uit te brengen inzake de aanvraag om tegemoetkoming in de planschade van mevrouw M.M.A. Gerrits, Burgemeester van der Heijdenstraat 39 te Drunen (gemeente Heusden). 1.2 Procedure Ter uitvoering van het bepaalde in de gemeentelijke procedureverordening heeft de heer drs. P.A.J.M. van Bragt, medewerker van de, de in de onderhavige procedure betrokken partijen in de gelegenheid gesteld een toelichting te geven en aanvullende informatie te verschaffen. De mondelinge behandelingen hebben plaatsgevonden op 4 maart Van de zijde van de gemeente is een toelichting gegeven door mevrouw mr. H. Craihi. Mevrouw M.M.A. Gerrits, nader te noemen: "aanvrager", en haar adviseur, de heer R. van Laarhoven te Baarle-Nassau, hebben de aanvraag nader toegelicht. Aansluitend zijn de onroerende zaak en de omgeving daarvan opgenomen. Daarbij was op ons verzoek ook de heer H. van Hoek, makelaar-taxateur te Den Bosch aanwezig. Van de zijde van de gemeente is medegedeeld, dat ter zake van de onderhavige planologische maatregel geen sprake is van een belanghebbende in de zin van artikel 6.4a Wro. Bij diverse gelegenheden is van de zijde van de gemeente nadere informatie ontvangen over de van toepassing zijnde planologische regimes. Van de zijde van aanvrager is op 8 april 2010 door de gemeente Heusden een aanvulling op de planschadevergoedingsaanvraag ontvangen. Namens aanvrager wordt gesteld dat extra schade wordt geleden door de voorgenomen ophoging van het plangebied en de daartoe noodzakelijke grondkeerconstructie. 1

12 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Hierdoor kan het perceel van aanvrager in de toekomst niet meer, zoals voorheen, op een natuurlijke wijze afwateren op de gronden van het plangebied. 1.3 De aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen Bij de gemeente Heusden is op 31 juli 2009 een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade ingekomen, welke partijen genoegzaam bekend is. Kort samengevat wordt in de aanvraag om tegemoetkoming in planschade gesteld, dat schade in de vorm van waardevermindering is geleden in verband met de bepalingen van het bestemmingsplan "Schoolstraat Noord Drunen". Tijdens de mondelinge behandeling is zijdens aanvrager in hoofdzaak verwezen naar de inhoud van de aanvraag. Aangezien met het voorgaande de essentie wordt weergeven van hetgeen door partijen tijdens de besprekingen naar voren is gebracht, merken wij het voorgaande aan als het verslag van de mondelinge behandeling zoals dat is voorgeschreven in de procedureverordening. 1.4 Ontvangen informatie Ten behoeve van het opstelien van dit advies hebben wij de navolgende stukken ontvangen: de aanvraag / het aanvraagformulier; stukken met betrekking tot de oude en nieuwe planologie (zie Hoofdstuk 3); kadastrale informatie (bron: kadaster online); stukken met betrekking tot het bestemmingsplan "Braken-West". 2

13 ADVISEUR ln ONROERENDE ZAKEN 1.5 Toepasselijke procedureverordening De gemeente beschikt ten tijde van het uitbrengen van onderhavig advies niet over een nieuwe procedureverordening ingevolge de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. De oude planschaderegeling kan evenwel niet worden toegepast daar deze uitsluitend ziet op planschadeaanvrager op grond van artikel 49 WRO (oud). Wij hebben derhalve aansluiting gezocht bij de procedurebeschrijving van het Besluit ruimtelijke ordening, welke procedure wij, voor zover noodzakelijk hebben aangevuld door een analoge toepassing van de modelverordening van de VNG. 1.6 Conceptadvies Op 4 juni 2010 is een conceptadvies naar partijen gezonden. Gedurende 4 weken zijn partijen in de gelegenheid gesteld, een schriftelijke zienswijze te geven. Van de zijde van aanvrager is op 30 juni 2010 een inhoudelijke reactie ontvangen. Van de zijde van de gemeente is nadere aandacht gevraagd omtrent de mogelijkheden de schade op andere wijze deels te compenseren. De reactie namens aanvrager is in hoofdstuk 9 zakelijk weergegeven en beoordeeld. Het verzoek van de gemeente is nader in het advies, in hoofdstuk 8, verwerkt. 3

14 III ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 2 DE ONROERENDE ZAAK 2.1 Rechtsbetrekking De aanvraag heeft betrekking op de onroerende zaak, kadastraal bekend, gemeente Drunen, sectie A, nummer 3634, groot circa 287 m2, plaatselijk bekend Burgemeester van der Heijdenstraat 39 te Drunen.,,_.. ''''_\''-''--1-'' ''"1'' " I r----'---~._ I 1 36:iO [J, 3B30 Aanvrager heeft op 31 juli 2003, met haar toenmalige echtgenoot, de eigendom verkregen van de onroerende zaak. De aan de juridische levering voorafgegane koopovereenkomst is gesloten op 17 juni Bij akte van verdeling van 17 juni 2005 heeft aanvrager de volle eigendom van de onroerende zaak toebedeeld gekregen. 4

15 AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN 2.2 Beschrijving van de onroerende zaak en de nabije omgeving Het object van aanvrager betreft een woonhuis, type helft van dubbel, met berging, overkapping, serre en verdere aanhorigheden, alsmede ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen aan de Burgemeester Van de Heijdenstraat 39 te Drunen. De woning is opgericht in 1950, heeft een inhoud van 350 m 3 en is voorzien van centrale verwarming. De indeling van de woning is als volgt: begane grond: entree/halpartij, keuken, kelderkast, bijkeuken met opsteliing C.V., woonkamer, serre; 1e verdieping: trappartij, bordes, toiletruimte, trap, doucheruimte met wastafel en designradiator, trap naar overloop, slaapkamer 1 voorzijde met dakkapel, slaapkamer 2 groot met inloopkast en dakkapel, slaapkamer 3 aan achterzijde met dakkapel; 2e verdieping: middels vlizotrap is de bergzolder bereikbaar. De te beoordelen gronden zijn gelegen direct ten zuiden van het object van aanvrager. Op deze gronden wordt op basis van de bepalingen van het bestemmingsplan "Schoolstraat Noord Drunen" woonbebouwing mogelijk gemaakt. Thans zijn deze gronden braakliggend. 5

16 ADVISEUR IN DNRDERENDE ZAKEN 3 PLANOLOGIE 3.1 Planologisch regime bestemmingsplan "Uitbreidingsplan Gemeente Drunen, kom Drunen" Op de te beoordelen gronden vigeerden voorheen, nadat Gedeputeerde Staten bij besluit van 30 augustus 1967 goedkeuring hebben onthouden aan enkele relevante plandelen, behorende tot het bestemmingsplan "Braken West", de bepalingen van het "Uitbreidingsplan Gemeente Drunen, kom Drunen", zoals dat op 10 augustus 1954 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het bestemmingsplan is op 18 mei 1955 door Gedeputeerde Staten goedgekeurd, daarna in werking getreden en onherroepelijk geworden. De te beoordelen gronden hadden de bestemming 'Tuin of Erf', bedoeld voor tuinen of erven. Op deze gronden mochten, tot op de perceelsgrens, vrijstaande bijgebouwen worden opgericht met een maximale oppervlakte van 25 m 2 per bijgebouw en een maximale goothoogte van 2,25 meter. 6

17 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Het bestemmingsplan bevatte geen nadere bepalingen omtrent de maximale bouwhoogte, zodat de gemeentelijke bouwverordening aanvullende werking had. Indachtig het bepaalde in artikel IV van het bestemmingsplan, mochten de bijgebouwen derhalve worden voorzien van een kap, met een maximale helling van Planologisch regime bestemmingsplan "Schoolstraat Noord Drunen" Op de te beoordelen gronden vigeren thans de bepalingen van het bestemmingsplan "Schoolstraat Noord Drunen", zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 29 januari Het bestemmingsplan is op 26 augustus 2008 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Bij gebreke aan een beroepsprocedure is het bestemmingsplan voorts op of omstreeks 24 oktober 2008 in werking getreden en onherroepelijk geworden. De onderhavige gronden hebben, voor zover relevant, de bestemming "Woondoeleinden", bedoeld voor wonen, bij de bestemming behorende bijgebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven. ;0 j 7

18 AOVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Op deze gronden mogen, ten dienste van de bestemming, binnen de aangegeven bouwvlakken, aaneengesloten grondgebonden woningen worden opgericht met een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 7 meter. De voorgevel van de woningen dient gesitueerd te zijn in de, op de plankaart aangegeven voorgevelbouwgrens en de diepte van de woningen mag maximaal 15 meter bedragen. Voorts mogen op deze gronden, aan- en bijgebouwen worden opgericht met een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale bouwhoogte van 5,5 meter. Het maximale bebouwingspercentage per bouwperceel bedraagt 45% en de maximale oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen mag 60 rn- bedragen. 8

19 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 4 OVERIGE RELEVANTE INFORMATIE Van de gemeente noch van de aanvrager zijn nadere relevante stukken verstrekt. 9

20 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 5 OVERWEGINGEN MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO 5.1 Algemeen Ingevolge artikel 6.1 Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid van artikel 6.1 Wro genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Artikel van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (Staatsblad 2008, 180) bepaalt, dat het recht zoals dat gold v66r het tijdstip van inwerkingtreding van de Wro van toepassing blijft ten aanzien van aanvragen om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet of die ingevolge artikel 11,tweede en derde lid, van de wet van 8 juni 2005, Stb. 305, tot wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, nog tot 1 september 2010 kunnen worden ingediend. Hieronder is schematisch het overgangsrecht ten aanzien van aanvragen om planschadevergoeding weergegeven. Datum Maatregel Maatregel Maatregel in binnenkomst onherroepelijk onherroepelijk na werking getreden aanvraag v66r en in vanaf werking getreden v66r V66r Artikel 49 WRO Artikel 49 WRO N.v.t. (prematuur) Vanaf Artikel 49 WRO Artikel 6.1 Wro* Artikel 6.1 Wro * tot 1 september 2010 is artikel 6.2, tweede lid Wro (forfaitair maatschappelijk risico) niet van toepassing Uit de tabel blijkt, dat op de onderhavige aanvraag artikel 6.1 Wro van toepassing is nu de aanvraag gericht is op een planologische maatregel die na 1 juli 2008 in werking is getreden. 10

21 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Op een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade kan pas ten gronde worden beslist na het tijdstip waarop een planologische maatregel als bedoeld in artikel 6.1 Wro onherroepelijk is geworden. Bij gebreke van een dergelijke onherroepelijke planologische maatregel mist artikel 6.1 Wro toepassing. Artikel 6.1 Wro mist eveneens toepassing, indien een aanvrager op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel niet in een rechtsbetrekking stond tot het beweerdelijk getroffen object. Bij een inhoudelijke beoordeling komt aan de orde de vraag of er sprake is van een wijziging van het planologisch regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld of de aanvrager daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Daarbij is wat betreft het oude en nieuwe planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Bij het bepalen van de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime worden vrijstellingsbevoegdheden ex artikel 15 WRO c.q. ontheffingsmogelijkheden ex artikel 3.6 Wro alleen meegenomen indien en voor zover de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel in werking is getreden voor 1 juli Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie. Indien wordt geconcludeerd dat de wijziging van het planologisch regime leidt tot schade, dient naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te worden bepaald. Bij vermogensschade is de hoogte van het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden v66r de mutatie er een is. 11

22 AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN Ten slotte dient te worden vastgesteld of het schadebedrag voor vergoeding in aanmerking komt. 5.2 De voorliggende aanvraag Gesteld wordt dat door de bepalingen van het bestemmingsplan "Schoolstraat Noord Drunen" het object van aanvrager in waarde is gedaald. De in het geding zijnde planologische maatregel is onherroepelijk, zodat ten gronde op de aanvraag kan worden beslist. 12

23 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 6 BEOORDELlNG 6.1 Gerechtigde-begrip Aanvrager stond ten tijde van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel in een zakenrechtelijke rechtsbetrekking tot het object, zodat dienaangaande geen belemmering bestaat om de aanvraag inhoudelijk te beoordelen. 6.2 Planologische vergelijking In casu dient een planologische vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan "Uitbreidingsplan Gemeente Drunen, kom Drunen" enerzijds en het regime van het bestemmingsplan "Schoolstraat Noord Drunen" anderzijds. Ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan "Uitbreidingsplan Gemeente Drunen, kom Drunen" diende aanvrager in planologische zin rekening te houden met de aanwending van de onderhavige gronden ten behoeve van tuinen en erven. Op deze gronden mochten bijgebouwen worden opgericht met een maximale oppervlakte van 25 m 2 met een maximale goothoogte van 2,25 meter en daarop een forse kap. Ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan "Schoolstraat Noord Drunen" wordt aanvrager thans in planologische zin geconfronteerd met de mogelijkheid tot oprichting van (aaneengesloten) grondgebonden woningen met een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 7 meter, met de daarbij behorende bijgebouwen, met een goothoogte van 3 meter en een bouwhoogte van 5,5 meter. Wij hebben overwogen dat het uitzicht van aanvrager op en over de gronden van het plangebied in planologische zin reeds in zekere mate werd bepaald door de aanwezigheid van diverse bijgebouwen. Daartegenover staat dat de bepalingen van het bestemmingsplan "Schoolstraat Noord Drunen" hebben geleid tot een forse toename van de bebouwingsmogelijkheden, zowel ten aanzien van de toegestane goothoogte als ten aanzien van de toegestane bouwmassa. Gegeven het bovenstaande, de ligging van het object van aanvrager ten opzichte van het plangebied en de tussengelegen afstanden zijn wij van oordeel dat het zicht van aanvrager op en over de gronden van het plangebied in planologische zin verdergaand is verslechterd. 13

24 ADVISEUR IN QNROERENDE ZAKEN Tevens is er, vanwege de toegenomen bebouwingsmogelijkheden, sprake van een wijziging van het karakter van de omgeving, alsmede van de ligging van de woning van aanvrager in deze omgeving, zodat er sprake is van een verslechtering van de situeringswaarde van de woning van aanvrager. Van een relevante vermindering van de zonlichttoetreding op het object van aanvrager is, gelegen de voorheen reeds toegestane bebouwingsmogelijkheden en de tussengelegen afstand geen sprake. Oe aard, omvang en intensiteit van het gebruik van de gronden van het plangebied werd voorheen bepaald door de toegestane gebruiksmogelijkheden ten behoeve van tuin en erven. Oeze gebruiksmogelijkheden brachten zekere vormen van hinder en overlast met zich mee, zoals geluid-, stank- en lichthinder. Aanvrager diende hiermee rekening te houden. Oe functiewijziging als gevolg van de planologische mutatie leidt er in planologische zin toe dat het plangebied op een andersoortige wijze en per saldo intensiever dan voorheen gebruikt zal gaan worden. Er zullen meer mensen dan voorheen zich in het gebied ophouden, zowel op andere tijdstippen als voor andere duur, wat zich onder meer kan vertalen in een toegenomen gebruiksbelasting op het object van aanvrager. Als gevolg hiervan zijn wij van mening dat de omgeving van het perceel van aanvrager drukker en onrustiger zal worden, zodat de vormen van hinder (zoals geluid-, geur- en lichthinder) ten opzichte van de situatie voorheen in planologische zin zullen toenemen. Verder zijn wij van mening dat de planologische mutatie, gelet op de relatief korte tussenliggende afstand, waardoor waarnemer en waargenomene elkaar kunnen herkennen, doch rekening houdende met het voorheen reeds toegestane gebruik en de orientatie van de woning van aanvrager, heeft geleid tot een verdergaande aantasting van de privacy van aanvrager. Wat betreft de hogere ligging van het achterliggende terrein, merken wij op dat ophoging van die gronden onder het oude planologische regime niet uitgesloten was. Oe hierdoor te veroorzaken hinder en overlast is derhalve geen rechtstreeks planologische gevolg van het nieuwe bestemmingsplan, maar van de werken en werkzaamheden ter uitvoering van de planologische mogelijkheden die daardoor werden geboden. Oergelijke schade, wat daar verder ook van zij, komt niet voor vergoeding ex artikel 6.1 Wro in aanmerking. 14

25 ADV1SEUR IN ONROERENDE ZAKEN 6.3 Uitkomst planologische vergelijking Oe planologische maatregel heeft voor aanvrager geleid tot een zwaar nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. 15

26 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 7 WAARDERING 7.1 Schadebepaling Oe waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden, waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. Het object ontleende, rekening houdende met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, zijn hoogste waarde aan de hoedanigheid van woonhuis. Oeze waarde lag - de mutatie weggedacht - per peildatum (24 oktober 2008) in de orde van grootte van ,--. In essentie handelt het ten dezen om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als resultante van de hiervoor gemaakte planologische vergelijking. Oaarbij is het waardeniveau van het object v66r en na de planmutatie bepalend. Relatief kleine verschillen in de geschatte waarde, die zich bij taxaties voor kunnen doen, zijn niet van wezenlijke invloed op de waardevermindering. Oe waardevermindering wordt, naast de waarde van het getroffen object, met name bepaald door de aard en de ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie. Oe hiervoor genoemde specifieke gevolgen van de onderhavige planologische mutatie, hebben er toe geleid, dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object per peildatum met een bedrag van ,-- is gedaald naar een bedrag in de orde van grootte van , Additionele vergoedingen Wettelijke rente Vanaf de dag dat de aanvraag bij de gemeente is binnengekomen komt de wettelijke rente over het bedrag van de tegemoetkoming voor vergoeding in aanmerking. Een en ander lijdt uitzondering indien een aanvraag is ingekomen v66r de dag van het onherroepelijk worden van de in het geding zijnde planologische maatregel, in welk geval de wettelijke rente wordt vergoed vanaf laatstgenoemde dag. 16

27 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Terugbetaling van het betaalde recht Indien op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist, zijn burgemeester en wethouders gehouden het door de indiener van de aanvraag op grond van artikel 6.4 Wro betaalde recht terug te storten. Deskundigenkosten Artikel 6.5 Wro bepaalt dat burgemeester en wethouders in het geval toekenning van een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 Wro tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand vergoeden. 17

28 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 8 VERGOEDBAARHEID 8.1 Algemeen Er zijn met betrekking tot het onderwerp vergoedbaarheid de volgende deelonderwerpen te onderscheiden: actieve risicoaanvaarding; anderszins verzekerd zijn van de schade; normaal maatschappelijk risico. Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding ten tijde van aankoop van de onroerende zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit ex artikel 19 WRO sprake is geweest van (een reeks van) planologisch relevante besluiten waaraan een bestendige lijn in de (toekomst) visie op de uiteindelijke planologische bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden van de betreffende locatie kan worden ontleend (voorbeelden van dergelijke besluiten zijn hiervoor reeds gegeven), voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen indien (een van) deze planologisch relevante besluiten ten tijde van aankoop kenbaar waren. Ten aanzien van risicoaanvaarding heeft overigens te gelden, dat niet is vereist dat de plannen al volledig zijn uitgekristalliseerd: het ten dezen aan te leggen criterium is of er voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestaat om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen. Anderszins verzekerd zijn van de schade Indien planschade is ontstaan kan het voorkomen dat deze schade al anderszins is vergoed of verzekerd. Oe opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Blijkens jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dient uit de casuistiek van het geval naar objectieve maatstaven te worden vastgesteld of, en zo ja in hoeverre, de schade anderszins verzekerd is in de zin van artikel 6.1 Wro. 18

29 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Normaal maatschappelijk risico Artikel 6.2 Wro, eerste lid bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. Blijkens het tweede lid van dit artikel blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1 Wro eoordeling van de vergoedbaarheid Actieve risicoaanvaarding Op basis van de verstrekte informatie hebben wij vastgesteld dat de gemeente Heusden reeds in 1967 het voornemen had de beoordeelde gronden aan te wenden ten behoeve van de ontwikkeling van een woongebied. Hiertoe had de gemeente het bestemmingsplan "Braken West" vastgesteld. Bij besluit van 30 augustus 1967 hebben Gedeputeerde Staten evenwel goedkeuring onthouden aan enkele plandelen van dit bestemmingsplan, waaronder het plandeel dat betrekking had op de gronden die thans onderdeel uitmaken van het plangebied van het bestemmingsplan "Schoolstraat Noord Drunen". Reden voor het niet goedkeuren was gelegen in de omstandigheid dat deze gronden destijds onderdeel uitmaakten van een agrarisch bedrijf. Nu niet alle gronden van dit agrarische bedrijf bij het bestemmingsplan "Braken West" waren betrokken, werd betoogd dat geen sprake meer kon zijn van een economisch verantwoorde wijze van exploiteren van het bedrijf. Gedeputeerde Staten konden zich in dit betoog vinden en hebben overwogen dat de gemeente of alle gronden van het agrarisch bedrijf bij het bestemmingsplan "Braken West" had moeten betrekken of alle gronden buiten het plan had moeten laten. Daartegenover staat dat wij hebben vastgesteld dat de gemeenteraad op 4 juli 1998 de Structuurvisie Plus "Heusden: Groene drie-eenheid" heeft vastgesteld. In deze Structuurvisie is, op een tamelijk uitgebreide en uitputtende wijze het toekomstige woningbouwbeleid van de gemeente Heusden weergegeven. In de Structuurvisie is onder meer een overzicht van circa 18 locaties aangewezen ten behoeve van toekomstige woningbouw. Het onderhavige plangebied maakt geen onderdeel uit van dit overzicht. 19

30 'i, \., ADVI$EUR IN ONROERENDE ZAKEN Op basis van het bovenstaande hebben wij overwogen dat de omstandigheid dat de onderhavige gronden niet bij de structuurvisie zijn betrokken, moet leiden tot de conclusie dat het in het verleden ingenomen standpunt omtrent woningbouw op deze locatie, door de gemeente in ieder geval in 1998 is verlaten. Nu aanvrager haar woning na 1998 heeft verworven, dient, indachtig vaste jurisprudentie, (bij nader inzien) te worden geconcludeerd dat de thans mogelijk gemaakte woningbouw voor aanvrager ten tijde van de aankoop van haar woning niet was te voorzien. Aanvrager heeft derhalve niet actief het risico op de waardevermindering aanvaard. Anderszins verzekerd zijn Van de zijde van de gemeente is aangegeven dat de gemeente, dan wel de ontwikkelaar van plan is om, op kosten van de gemeente, dan wel de ontwikkelaar, over de gehele breedte van het perceel van aanvrager, een halfsteens muur op te richten, met een maximale bouwhoogte van 2,7 meter. In zijn algemeenheid is bij het beoordelen van een planschadevergoedingsverzoek het uitgangspunt dat het geleden planologisch nadeel in geld wordt vergoed. Het is evenwel ook mogelijk dat de planschade reeds anderszins is verzekerd, dan wel op andere wijze geheel of gedeeltelijk wordt gecompenseerd. Hierbij kan worden gedacht aan het in eigendom overdragen van grond tegen een relatief lage of zelfs symbolische tegenprestatie, of het achteraf beperken van een of meer van de geconstateerde planologische nadelen, bijvoorbeeld door het plaatsen van een erfafscheiding op een plaats waar die voorheen niet aanwezig was. In dit kader zijn wij van mening dat het voornemen van de gemeente om op de perceelsgrens een halfsteens muur op te richten, dient te worden aangemerkt als een eventuele vergoeding in natura. Immers, hierdoor zal in zekere zin sprake zijn van een vermindering van het planologische nadeel (bijvoorbeeld met betrekking tot de inkijk) en daarmee een zekere waardevermeerdering van het object van aanvrager. Oe aard en de omvang van deze compensatie is afhankelijk van de specifieke omstandigheden, zoals de eventuele aanwezigheid van een eerdere vorm van afscherming, en is deels gerelateerd aan de redelijke stichtingskosten. Wij hebben ter zake overwogen dat een dergelijke muur zal leiden tot een vermindering van de waardevermindering van de woning van aanvrager met een bedrag van circa 20

31 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 2.000,--. Indien uitdrukking zal worden gegeven aan het voornemen om een dergelijke muur op te richten, dient de hierboven vastgestelde waardevermindering derhalve met 2.000,-- te worden verminderd. Normaal maatschappelijk risico Gelet op de door ons in hoofdstuk 7 vastgestelde waarde van het object per peildatum komt tot een bedrag gelijk aan 2% van deze waarde, zijnde een bedrag van 4.900,--, wegens "normaal maatschappelijk risico" niet voor vergoeding in aanmerking. Aangezien de schade een bedrag beloopt van ,--, resteert een tegemoetkoming van ,--. Indien toepassing wordt gegeven aan het realiseren van de hierboven genoemde muur, beloopt de netto schade een bedrag van ,--, zodat in dat geval een tegemoetkoming van 8.100,-- resteert. 21

32 ADVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN 9 REACTIES OP CONCEPTADVIES Oe reactie van aanvrager kan als volgt zakelijk worden weergegeven: 1. Namens aanvrager wordt geconstateerd dat de gemeente Heusden tot op heden nog geen nieuwe planschadeprocedureverordening heeft vastgesteld, dit in tegensteliing tot hetgeen in het conceptadvies in paragraaf 1.5 is aangegeven. Namens aanvrager wordt voorts verzocht om aan te geven op welke onderdelen de wijze van behandeling van de planschadevergoedingsaanvraag afwijkt van de voor de gemeente geldende procedureverordening. Namens aanvrager wordt betoogd dat een analoge toepassing van bijvoorbeeld de modelverordening van de VNG juridische grondslag mist. 2. Namens aanvrager wordt gesteld dat aanvrager niet op 31 juli 2003 de eigendom van de beoordeelde onroerende zaak heeft verkregen, doch op 29 juli 2003, zijnde de datum van het transport van de eigendomsakte. 3. Namens aanvrager kan niet worden ingestemd met de waarde per peildatum van ,--. Oe WOZ-waarde bedraagt volgens aanvrager ,--, welke volgens aanvrager ten minste dient te worden gehanteerd, doch aanvrager is van mening dat de waarde van haar woning per peildatum zeker tussen de ,-- en ,-- zou moeten zijn gelegen. 4. Namens aanvrager wordt gesteld dat de berekende waardevermindering van ,-- (bij een waarde van ,--) niet of in ieder geval niet voldoende zou zijn onderbouwd. 5. Namens aanvrager wordt ten slotte betoogd dat de planologische maatregel, en daarmee de waardevermindering, voor haar niet voorzienbaar moet worden geacht en derhalve haar geen actieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen. Namens aanvrager wordt ter zake onder meer betoogd dat zij bij de aankoop van haar woning in 2003 heeft qemforrneerd bij de gemeente met betrekking tot eventuele plannen achter haar woning en dat haar destijds van gemeentewege zou zijn verteld dat het achterliggende gebied een parkachtige aanwending zou krijgen. Realisatie van woningbouw zou niet aan de orde zijn. Aanvrager heeft een en ander evenwel niet schriftelijk bevestigd gekregen. Namens aanvrager wordt in dit verband betoogd dat de bestemmingsplanontwikkelingen van 1967 aanvrager niet kunnen worden tegengeworpen om actieve risicoaanvaarding tegen te werpen. Analoge toepassing van de genoemde 22

33 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is volgens aanvrager niet mogelijk daar deze uitspraak betrekking heeft op passieve risicoaanvaarding en niet op actieve risicoaanvaarding. Voorts wordt namens aanvrager betoogd dat in de tussenliggende periode, zijnde de periode tussen 1967 en de datum van aankoop van de woning door aanvrager, wel degelijk ruimtelijke ontwikkelingen hebben plaatsgevonden die moeten leiden tot de conciusie dat de waardevermindering voor aanvrager niet voorzienbaar moet worden geacht. Namens aanvrager wordt in dit verband verwezen naar de Structuurvisie "Heusden Groene Orie-eenheid", die op 14 juli 1998 door de gemeenteraad is vastgesteld. In deze structuurvisie wordt onder meer het woningbouwbeleid van de gemeente verwoord, aan de hand van een 18-tal met name genoemde locaties. Oe onderhavige locatie is volgens aanvrager niet in deze structuurvisie opgenomen, zodat moet worden geconcludeerd dat de gemeente in 1998 zou hebben afgezien van eventuele woningbouw op deze locatie. Aanvrager mocht derhalve bij aankoop van de woning redelijkerwijs ervan uitgaan dat de beoordeelde gronden niet zouden worden aangewend ten behoeve van woningbouw. Ten slotte wordt namens aanvrager aangegeven dat, indien alsnog sprake zou zijn van enige actieve risicoaanvaarding, uitgegaan dient te worden van de voorgenomen woningbouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan "Braken West". Nu deze aanzienlijk minder intensief waren dan de thans mogelijk gemaakte woningbouw, zou dit van invloed moeten zijn op de beoordeling van de mate van voorzienbaarheid en risicoaanvaarding. Namens aanvrager wordt betoogd dat in dit geval in ieder geval een vergelijking had moeten worden gemaakt tussen deze bestemmingsplannen. Ad 1. Terecht wordt namens aanvrager aangegeven dat binnen de gemeente nog geen nieuwe planschadeprocedureverordening is vastgesteld. Op dit moment geldt uitsluitend de Procedureregeling Planschadevergoeding Oeze procedureregeling ziet evenwel uitsluitend toe op planschadevergoedingsaanvragen welke hun juridische grondslag hebben in het voorheen geldende artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. 23

34 AOVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Onderhavige aanvraag heeft betrekking op een planologische maatregel die na 1 juli 2008 in werking is getreden, zodat artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (nieuw) dient te worden gehanteerd als juridische grondslag. Bij het ontbreken van een vigerende planschadeprocedureverordening, kan evenwel niet worden teruggevallen op de Procedureregeling Planschadevergoeding Deze is immers op onderhavige aanvraag niet van toepassing. Dientengevolge hebben wij, mede om redenen van efficiency, de gebruikelijke procedure gevolgd zoals deze is beschreven in de Afdeling 6.1. Tegemoetkoming in schade van het Besluit ruimtelijke ordening. Naar ons oordeel zijn de belangen van aanvrager hierdoor niet geschaad. Wij hebben de relevante passage tekstueel aangepast. Ad2. In formeel-juridische zin wordt de eigendom pas dan verkregen wanneer een notariele akte is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Deze inschrijving heeft plaatsgevonden op 31 juli 2003, zijnde derhalve de datum waarop aanvrager haar woning in eigendom heeft gekregen. Wij zien derhalve geen aanleiding het advies op dit onderdeel aan te passen. Ad 3 en 4. Volgens vaste jurisprudentie dient, voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 6.1 Wro, te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken. 24

35 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Indien uit deze vergelijking blijkt dat er sprake is van een zogenaamde planologische verslechtering, dient deze, in objectiveerbare zin tot uiting worden gebracht in een waardevermindering van de betrokken onroerende zaak per peildatum, zijnde de datum waarop het schadeveroorzakende planologische regime in werking is getreden. Bij de bepaling van de waardedaling van een onroerende zaak is van belang welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor het onroerend goed onder het oude en onder het nieuwe planologische regime zou bedingen (zie onder meer ABRS, , Hof van Twente, /1). Bij deze waardebepalingen dient derhalve rekening te worden gehouden met alle relevante planologische omstandigheden in de oude en nieuwe situatie. De waarde van de woning van aanvrager is, nadat deze door een erkend taxateur zowel inpandig als van buiten is opgenomen, vastgesteld, rekening houdende met de planologische omstandigheden zoals deze per peildatum van kracht waren. Uit vaste jurisprudentie moet worden opgemaakt dat andere waarderingsmethoden, zoals WOZ, feitelijke waarderingen betreffen en geen, zoals voorgeschreven, planologische waarderingen. Dientengevolge zijn deze feitelijke waarderingsmethoden, zoals WOZ, maar ook een bepaling van de vrije verkoopwaarde, herbouwwaarde of financieringswaarde, niet relevant bij het beoordelen van een planschadevergoedingsaanvraag. Zie onder meer ABRS 24 december 2008 (Amersfoort, /1) en 6 mei 2004, gemeente Jacobswoude. Wij zien derhalve, te meer daar door en namens aanvrager, verder niet onderbouwd is aangetoond dat de door ons vastgestelde waarde onjuist zou zijn, geen aanleiding het advies op dit onderdeel aan te passen. Op basis van het bovenstaande moet worden geconcludeerd dat de motivering voor het vastgestelde schadebedrag voortvloeit uit de gehanteerde inventarisatie van de betrokken planologische maatregelen, de op basis daarvan uitgevoerde planologische vergelijking en de kwalificatie van het geconstateerde planologische nadeel. Voor zover wij aanvrager goed begrijpen worden deze onderdelen van ons advies niet door haar bestreden. Indien voorts moet worden geconcludeerd dat de planvergelijking op een juiste wijze is tot stand gekomen en ook de uitkomsten daarvan juist geacht moeten worden, dient in beginsel te worden geconcludeerd dat de vertaling van het vastgestelde planologisch nadeel in een waardevermindering per peildatum ook juist tot stand is gekomen (zie onder meer ABRS 27 september 1999 inzake Koppenol - gemeente Lingewaal, zaak H ). 25

36 ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Ter controle achteraf kan dan nog worden getoetst of de kwalificatie van het planologisch nadeel en de waardevermindering op een juiste wijze zich tot elkaar verhouden (zie uitspraken ABRS van 28 april 2004 inzake de gemeente Lichtenvoorde (zaaknummers /1 en /1). In deze zaken heeft de Afdeling overwogen dat voor het bepalen van de waardevermindering geen exacte rekenmodellen voorhanden zijn, doch dat uit de jurisprudentie over artikel 49 WRO er wel een globale verdeling, uitgedrukt in procenten, van de schadebedragen, is af te leiden. Deze globale verdeling leidt ertoe dat volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State kan worden gesteld dat in geval van een enigszins nadeliger planologische positie, de omvang van de waardevermindering is beperkt tot maximaal circa 5%, dat, indien er sprake is van een zwaardere planologische verslechtering de waardedaling wordt geacht te liggen tussen de 5% en maximaal 10% en dat, indien de planologische verslechtering als bovenmatig is aan te merken, hetgeen overigens vrij uitzonderlijk is, de waardevermindering de 10% kan overstijgen. In paragraaf 6.3 hebben wij geconcludeerd dat er sprake is van een zwaar planologisch nadeel voor aanvrager. Bij een waarde van ,-- per peildatum hebben wij hieraan een waardevermindering gekoppeld van ,--. In procenten teruggerekend bedraagt de getaxeerde schade circa 6% en valt deze derhalve in de categorie "zwaar". Er is derhalve sprake van een voldoende cohesie tussen het gekwalificeerde nadeel en de waardevermindering. Wij zien derhalve geen aanleiding het advies op dit onderdeel aan te passen. Ad 5. Met aanvrager hebben wij vastgesteld dat in de op 4 juli 1998 vastgestelde Structuurvisie "Heusden Groene Drie-eenheid" de onderhavige beoordeelde locatie niet is aangegeven als potentiele woningbouwlocatie. Gegeven de tamelijk uitgebreide en uitputtende wijze waarop in deze structuurvisie het toekomstige woningbouwbeleid van de gemeente is weergegeven, kunnen wij de gemachtigde van aanvrager volgen in diens redenering dat, indien de gemeente in 1998 nog de wens had om het onderhavige gebied in de toekomst te bestemmen voor woningbouw, de gemeenteraad dit in de structuurvisie zou hebben moeten aangeven. De omstandigheid dat dit niet heeft plaatsgevonden kan inderdaad, zoals door gemachtigde van aanvrager is betoogd, leiden tot de conclusie dat het in het verleden ingenomen standpunt omtrent woningbouw op deze locatie, door de gemeente in ieder geval in 1998 is verlaten. Nu aanvrager haar woning na 1998 heeft verworven, dient, indachtig vaste jurisprudentie, bij nader inzien te worden geconcludeerd dat de 26

37 AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN thans mogelijk gemaakte woningbouw voor aanvrager ten tijde van de aankoop van haar woning niet was te voorzien. Wij hebben het advies derhalve op dit onderdeel aangepast. 27

38 AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN 10 CONCLUSIE Op grond van het vorenstaande adviseren wij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de namens mevrouw M.M.A. Gerrits, Burgemeester van der Heijdenstraat 39 te Drunen ingediende aanvraag om tegemoetkoming in planschade toe te wijzen, een vergoeding toe te kennen van ,-- dan wel 8.100,-- en het uit te keren bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 juli 2009 tot de dag der uitbetaling. Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken Adv.: Burg. v.d. Heijdenstraat 39 28