Onderwerp verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Vlijmensedijk 59

Transcriptie

1 Zaaknummer: AVGLvW15 Onderwerp verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Vlijmensedijk 59 Collegevoorstel Inleiding Op 25 mei 2009 heeft de gemeente Heusden een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ontvangen van de heer R.C.J. Stein en mevrouw A.C.M. Stein Sluiter, Vlijmensedijk 59 te Vlijmen. Zij menen schade in de vorm van waardevermindering van hun eigendom te hebben geleden naar aanleiding van de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO op basis waarvan de oprichting van een appartementencomplex op de locatie Op den Berg mogelijk is geworden. Feitelijke informatie De aanvraag is voor advies voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam ( SAOZ ). Op 19 april 2011 heeft SAOZ een conceptadvies uitgebracht. Aanvragers zijn gedurende vier weken in de gelegenheid gesteld om zienswijzen in te dienen bij SAOZ en hebben daarvan op 17 mei 2011 gebruik gemaakt. Op 27 mei 2011 heeft SAOZ een definitief advies uitgebracht. Afweging Op de te beoordelen gronden vigeren de bepalingen van het bestemmingsplan Kleine Akker. Bij besluit van 10 mei 2006 heeft uw college een vrijstelling ex artikel 19 WRO verleend en een bouwvergunning afgegeven ten behoeve van de oprichting door ontwikkelaar Woonveste van een appartementencomplex op de locatie Op den Berg. De vrijstelling is na bezwaar en beroep op of omstreeks 7 oktober 2008 onherroepelijk geworden. Met de ontwikkelaar Woonveste is destijds geen planschadeovereenkomst gesloten. Het project is tot stand gekomen met medewerking van de gemeente en gestart in In 2000 was het niet mogelijk om planschade te verhalen. Planologische vergelijking Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO is het appartementencomplex Op den Berg gerealiseerd met een bouwhoogte van circa 12 meter. SAOZ heeft overwogen dat het uitzicht van aanvragers op en over de gronden van het plangebied, alsmede het karakter van de omgeving in planologische zin reeds grotendeels werd bepaald door de planologische aanwezigheid en het zicht op diverse aaneengesloten woongebouwen met een goothoogte van bijna 7 meter en een bouwhoogte van bijna 10 meter. Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO zijn de bebouwingsmogelijkheden in relatief beperkte mate toegenomen, met name wat betreft de toegestane bouwhoogte, welke thans overwegend 12 meter bedraagt. Op basis hiervan heeft SAOZ overwogen dat de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO heeft geleid tot een zeer beperkte verdergaande verstening van de omgeving van het perceel van aanvragers. Hierdoor is er naar het oordeel van SAOZ in planologische zin sprake van een geringe verdergaande aantasting van de situering van de woning van aanvragers en het uitzicht van aanvragers op en over te de beoordelen gronden. 1

2 Zaaknummer: AVGLvW15 Onderwerp verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Vlijmensedijk 59 Van een relevante verdergaande aantasting van de zonlichttoetreding en toegenomen schaduwwerking is naar het oordeel van SAOZ geen sprake. SAOZ heeft voorts vastgesteld dat de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO niet heeft geleid tot een relevante wijziging van de planologische functie van de te beoordelen gronden. Daartegenover staat dat vanwege de toegenomen bouwhoogte en bouwmassa in planologische zin één bouwlaag is toegevoegd aan de bouwmassa, welke bouwlaag in tegenstelling tot voorheen kan worden aangewend ten behoeve van appartementen. Tevens is een bouwgedeelte toegevoegd met een lengte van circa 8 meter. Hierdoor is volgens SAOZ sprake van een relatief beperkte intensivering van het planologische gebruik van deze gronden zodat in beperkte mate meer mensen dan voorheen zich in het gebied ophouden. SAOZ oordeelt dat deze gebruiksintensivering kan worden vertaald in een toename van de gebruiksbelasting op de onroerende zaak van aanvragers, waardoor, rekening houdende met de voorheen reeds toegestane gebruiksmogelijkheden, de bouwhoogte, de tussengelegen afstanden, de situering van de onroerende zaak van aanvragers en de indeling van het perceel van aanvragers, sprake is van een geringe toename van de hinder en overlast, alsmede van een geringe verdergaande beïnvloeding van de privacy van aanvragers. SAOZ concludeert dat de planologische maatregel voor aanvragers heeft geleid tot een zeer beperkt nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. SAOZ oordeelt dat de waardevermindering per de peildatum als gevolg van de onderhavige planologische mutatie ,= bedraagt. Artikel 6.2 lid 1 Wro (dat bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft) is niet van toepassing op deze aanvraag. SAOZ adviseert uw college de door de heer R.C.J. Stein en mevrouw A.C.M. Stein - Sluiter ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade toe te wijzen, een vergoeding toe te kennen van ,= en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 mei 2009 tot de dag van uitbetaling. Artikel 6.4 lid 4 Wro bepaalt dat indien op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist, het door de indiener betaalde recht aan hem wordt terugbetaald. Voor de volledigheid verwijs ik uw college naar de inhoud van het bijgevoegde definitieve advies van SAOZ. Inzet van Middelen Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Belanghebbenden hebben de mogelijkheid tot bezwaar en beroep. 2

3 Zaaknummer: AVGLvW15 Onderwerp verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Vlijmensedijk 59 Procedure Vervolgstappen Besluit kenbaar maken aan aanvragers. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 3

4 Zaaknummer: AVGLvW15 Onderwerp verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Vlijmensedijk 59 BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 5 juli 2011; gelet op: artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening; besloten: - het verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro toe te wijzen; - aan de heer R.C.J. Stein en mevrouw A.C.M. Stein Sluiter een vergoeding toe te kennen van ,= te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 mei 2009 tot de dag van uitbetaling; - conform artikel 6.4 lid 4 Wro het door de heer R.C.J. Stein en mevrouw A.C.M. Stein - Sluiter betaalde recht ad 300,= terug te betalen. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 4

5 'Lz. zj lo Het college van burgemeester van de gemeente Heusden Postbus AA VLlJMEN en wethouders INGEKOMEN 3 1 MEI 2011 Gemeente Heusden Rotterdam, Opdracht: Adviseur: Telefoon: Onderwerp: 27 mei de heer drs. P.A.J.M. van Bragt p.v.bragt@saoz.nl definitief advies Vlijmense Dijk 59 te Vlijmen Geacht college, Ter voldoening aan uw verzoek, gedaan bij uw brief van 19 januari 2011, met kenmerk , in behandeling bij mevrouw H. Chraihi, zenden wij u bijgaand het door ons samengestelde definitieve advies betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade ex artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening inzake bovengenoemde kwestie. Wij hebben aanvragers eveneens een definitief advies gezonden. Hoogachtend, Bijlagen: advies in tweevoud STICHTlNG ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN DB ROTTERDAM POSTBUS GD ROTTERDAM T F INFO@SAOZ.NL. ING BTW NL BOl KVK PLANSCHAOE. RI51COANAlYSE NADEELCOMPENSATIE TAXATIE GRONDVERWERVING ONTEIGENING MILIEUSCHADE GRONDBElEID

6 ADVIE5 betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade als bedoeld in art. 6.1 Wro van de heer R.C.J. Stein en mevrouw A.C.M. Stein-Sluiter, ter zake van het object Vlijmense Dijk 59 te Vlijmen. CONCLUSIE Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de door de heer R.C.J. Stein en mevrouw A.C.M. Stein-Sluiter, ter zake van het object Vlijmense Dijk 59 te Vlijmen ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade toe te wijzen, hen een tegemoetkoming toe te kennen van ,-- en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 mei 2009 tot de dag der uitbetaling. Opdracht: Datum: Adviseur: Referentie: mei 2011 de heer drs. P.A.J.M. van Bragt STlCHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN DB ROTTERDAM POSTBUS GD ROTTERDAM T F INFO@SAOZ.NL. ING TW NL KVK PlANSCHADE RISICOANALYSE NADEELCQt.<4PENSATIE TA,XATIE GRONDVERWERVING ONTEIGENING MlllEUSCHADE GRONOBElEID

7 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING Opdracht Procedure De aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen Gebruikte informatie Toepasselijke procedureverordening Conceptadvies 5 2 PLANOLOGIE Planologisch regime bestemmingsplan "Kleine Akker" Planologische regime vrijsteliing ex artikel 19 WRO d.d. 10 mei AANVULLENDE RELEVANTE GEGEVENS Rechtsbetrekking 9 4 OVERWEGINGEN MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO 11 5 OVERWEGINGEN VERGOEDBAARHEID 14 6 BEOORDELlNG PLANOLOGIE Grondslag beoordeling Gerechtigde-begrip Planologische vergelijking Uitkomst planologische vergelijking 18 7 TAXATIEVERSLAG Beschrijving van de onroerende zaak en de directe omgeving Taxaties 20 8 BEOORDELlNG VAN DE VERGOEDBAARHEID Risicoaanvaarding Anderszins verzekerd 21 9 ADDITIONELE VERGOEDINGEN Wettelijke rente Terugbetaling van het betaalde recht REACTIE OP CONCEPTADVIES CONCLUSIE 26

8 AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN 1 INLEIDING 1.1 Opdracht Bij brief van 19 januari 2011 (verzonden 21 januari 2011) heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, hierna afgekort tot SAOZ, gevraagd advies uit te brengen inzake de aanvraag tot tegemoetkoming in de planschade van de heer R.C.J. Stein en mevrouw A.C.M. Stein-Sluiter, ter zake van het object Vlijmense Dijk 59 te Vlijmen. 1.2 Procedure De heer drs. P.A.J.M. van Bragt, medewerker van de SAOZ, heeft de in de onderhavige procedure betrokken partijen in de gelegenheid gesteld een toelichting te geven en aanvullende informatie te verschaffen. De mondelinge behandelingen hebben plaatsgevonden op 17 maart Van de zijde van de gemeente is een toelichting gegeven door mevrouw H. Chraihi. De heer R.C.J. Stein heeft, mede namens mevrouw A.C.M. Stein-Sluiter, nader te noemen: "aanvragers", de aanvraag nader toegelicht. Aansluitend aan de mondelinge behandeling zijn de onroerende zaak en de omgeving daarvan opgenomen. Bij de bezichtiging van het object was op ons verzoek ook de heer H. van Hoek, registertaxateur te Den Bosch, aanwezig. Wij merken op dat deze taxateur zijn werkzaamheden geheel onder onze verantwoordelijkheid verricht en dat deze, anders dan een beschrijving van de onroerende zaak welke in dit advies is opgenomen, geen afzonderlijk taxatierapport opstelt. 1.3 De aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen Bij de gemeente Heusden is op 25 mei 2009 een aanvraag tot tegemoetkoming in de planschade ingekomen in de vorm van een daartoe door de gemeente opgesteld aanvraagformulier met schriftelijke toelichting, welke partijen genoegzaam bekend is van 26

9 Kort samengevat wordt in de aanvraag om schadevergoeding gesteld, dat schade in de vorm van waardevermindering is geleden in verband met de verleende vrijsteliing ex artikel 19 WRO d.d. 10 mei 2006, op basis waarvan de oprichting van een appartementencomplex op de locatie Op den Berg planologisch mogelijk is geworden. Van de zijde van de gemeente is tijdens de mondelinge behandeling in hoofdzaak informatie over de relevante oude en nieuwe planologie verstrekt. Tijdens de mondelinge behandeling is zijdens aanvragers in hoofdzaak ingegaan op de inhoud van de aanvraag. Van de zijde van de SAOZ is tijdens de mondelinge behandeling een uiteenzetting gegeven over het stelsel en de toetsingscriteria van artikel 6.1 Wro. Aangezien met het voorgaande de essentie wordt weergegeven van hetgeen door partijen tijdens de besprekingen naar voren is gebracht, merken wij het voorgaande aan als het verslag van de mondelinge behandeling zoals dat is voorgeschreven in de procedureverordening. 1.4 Gebruikte informatie Ten behoeve van het opstelien van dit advies hebben wij de navolgende stukken gebruikt: het aanvraagformulier; stukken met betrekking tot de oude en nieuwe planologie (zie Hoofdstuk 2); kadastrale informatie (bron: kadaster online). 1.5 Toepasselijke procedureverordening De gemeente Heusden beschikt ten tijde van het uitbrengen van onderhavig advies niet over een nieuwe procedureverordening ingevolge de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. De oude planschaderegeling kan evenwel niet worden toegepast daar deze uitsluitend ziet op planschadevergoedingsaanvragen op grond van artikel49 WRO (oud) van 26

10 ADVISEUR IN DNRDERENDE ZAKEN Wij hebben derhalve aansluiting gezocht bij de procedurebeschrijving van het Besluit ruimtelijke ordening, welke procedure wij, voor zover noodzakelijk hebben aangevuld door een analoge toepassing van de modelverordening van de VNG. Deze verordening schrijft vervolgens voor, dat het definitieve advies - waarin de zienswijzen van partijen en de reactie van de adviseur daarop zijn verwerkt - alleen aan het college van burgemeester en wethouders wordt uitgebracht. Van de zijde van de adviseur wordt derhalve het definitieve advies niet naar de aanvrager en de eventuele belanghebbende ex artikel 6.4a Wro gezonden. In overleg met de gemeente is evenwel besloten om het definitieve advies alsnog toe te zenden aan de betrokken partijen. 1.6 Conceptadvies Op 19 april 2011 is een conceptadvies naar partijen gezonden. Gedurende 4 weken zijn partijen in de gelegenheid gesteld, een schriftelijke zienswijze te geven. Van de zijde van de gemeente is op 17 mei 2011, onder het maken van een enkele redactionele opmerking, ingestemd met het conceptadvies. Deze opmerking is in het advies verwerkt. Van de zijde van aanvragers is op 17 mei 2011 een inhoudelijke reactie ontvangen. Deze reactie is in hoofdstuk 10 nader weergegeven en beoordeeld van 26

11 2 PLANOLOGIE 2.1 Planologisch regime bestemmingsplan "Kleine Akker" Op te beoordelen gronden vigeren de bepalingen van het bestemmingsplan "Kleine Akker", zoals dat op 26 juni 1995 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het bestemmingsplan is nadien door Gedeputeerde Staten goedgekeurd, in werking getreden en onherroepelijk geworden. De te beoordelen gronden hebben de bestemming "Overwegend Wonen", bedoeld voor wonen, winkels, bedrijven, openbare nutsvoorzieningen en verkeersvoorzieningen. Op deze gronden mogen, ten dienste van het doeleind "wonen", en binnen de aangegeven bouwgrenzen, hoofdgebouwen worden opgericht, zowel in de vorm van een eengezinshuis als in de vorm van gestapelde woningen. De maximale goothoogte van een hoofdgebouw mag 6 meter bedragen en de maximale bouwhoogte 9 meter van 26

12 Het oppervlak van een hoofdgebouw mag maximaal 85% bedragen van het toegestane oppervlak aan gebouwen op het bouwperceel. Op deze gronden is voorts nog de oprichting van bijgebouwen toegestaan. Deze bijgebouwen mogen een maximale goothoogte hebben van 3 meter en een maximale bouwhoogte van 6 meter. Het gezamenlijk oppervlak van de bijgebouwen bij een gestapelde woning mag maximaal 20 m 2 bedragen en bij een andere woning 40 m 2. Winkels en bedrijven zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse waar deze bestonden op het tijdstip van het in ontwerp ter inzage leggen van het onderhavige bestemmingsplan en als zodanig op de inventarisatiekaart is aangegeven. Verkeersvoorzieningen zijn uitsluitend toegestaan in de vorm van een fiets- of voetpad met een gelijke of nagenoeg gelijke ligging als op de plankaart is aangegeven. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd binnenplans vrijsteliing te verlenen ten behoeve van het afwijken van de maatvoering met maximaal 10%. 2.2 Planologische regime vrijsteliing ex artikel19 WRO d.d. 10 mei 2006 Op 10 mei 2006 heeft het coliege van burgemeester en wethouders vrijsteliing ex artikel 19 WRO verleend en een bouwvergunning afgegeven ten behoeve van de oprichting van een appartementengebouw op de locatie "Op den Berg". De vrijsteliing en bouwvergunning zijn op 12 mei 2006 verzonden, en mede gegeven de omstandigheid dat de voorzieningenrechter te 's-hertogenbosch op 10 augustus 2006 het verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening heeft afgewezen, op 12 mei 2006 in werking getreden. Bij besluit van 12 december 2006 hebben burgemeester en wethouders de ingediende bezwaren ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 26 augustus 2008 heeft de rechtbank 's-hertogenbosch de tegen de beslissing op bezwaar ingediende beroepen gegrond verklaard, doch de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand gelaten. Tegen voornoemd vonnis is geen hoger beroep ingesteld, zodat de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO op of omstreeks 7 oktober 2008 onherroepelijk geworden van 26

13 Op deze gronden is de oprichting van een appartementengebouw mogelijk geworden. Het gebouw, bestaande uit vier bouwlagen, heeft een bouwhoogte van circa 12 meter (met llftschacht deels 13 meter). Oe bovenste verdieping is inspringend gebouwd. In het appartementengebouw zijn circa 54 seniorenappartementen gerealiseerd. Oe ontsluiting van het gebouw geschiedt onder meer via de Kees Klerxstraat, al dan niet via de Ossewaardestraat, naar de Pastoor van Akenstraat. Voorheen werden deze gronden reeds aangewend ten behoeve van woondoeleinden van 26

14 ADVISEUR IN DNRDERENDE ZAKEN 3 AANVULLENDE RELEVANTE GEGEVENS 3.1 Rechtsbetrekking De aanvraag heeft betrekking op de onroerende zaak, kadastraal bekend, gemeente Vlijmen, sectie L, nummer 2350, groot circa m2, plaatselijk bekend Vlijmense Dijk 59 te Vlijmen. Aanvragers hebben de eigendom van de onroerende zaak op 3 augustus 1994 verkregen van 26

15 van 26

16 4 OVERWEGINGEN MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO Ingevolge artikel 6.1 Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm. van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid van artikel 6.1 Wro genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Artikel van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (Staatsblad 2008, 180) bepaalt, dat het recht zoals dat gold v66r het tijdstip van inwerkingtreding van de Wro van toepassing blijft ten aanzien van aanvragen om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet of die ingevolge artikelll, tweede en derde lid, van de wet van 8 juni 2005, Stb. 305, tot wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, nog tot 1 september 2010 kunnen worden ingediend. Hieronder is schematisch het overgangsrecht ten aanzien van aanvragen om planschadevergoeding weergegeven. Datum Maatregel Maatregel Maatregel in binnenkomst onherroepelijk onherroepelijk na werking getreden aanvraag v66r en in vanaf werking getreden v66r V66r Artikel 49 WRO Artikel 49 WRO N.v.t. (prematuur) Vanaf Artikel 49 WRO Artikel 6.1 Wro* Artikel 6.1 Wro * tot 1 september 2010 is artikel 6.2, tweede lid Wro (forfaitair maatschappelijk risico) niet van toepassing Uit de tabel blijkt, dat op de onderhavige aanvraag artikel 6.1 Wro van toepassing is nu de aanvraag is ingediend na 1 juli 2008 en de aanvraag geen betrekking heeft op een planologische maatregel die dateert van v66r 1 september van 26

17 Op een aanvraag tot tegemoetkoming in de planschade kan pas ten gronde worden beslist na het tijdstip waarop een planologische maatregel als bedoeld in artikel 6.1 Wro onherroepelijk is geworden. Bij gebreke van een dergelijke onherroepelijke planologische maatregel mist artikel 6.1 Wro toepassing. Artikel 6.1 Wro mist eveneens toepassing, indien een aanvrager op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel niet in een rechtsbetrekking stond tot het beweerdelijk getroffen object. Bij een inhoudelijke beoordeling komt aan de orde de vraag of er sprake is van een wijziging van het planologisch regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld of de aanvrager daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Bij het bepalen van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime worden vrijstellingsbevoegdheden ex artikel 15 WRO c.q. ontheffingsmogelijkheden ex artikel 3.6 Wro alleen meegenomen indien en voor zover de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel in werking is getreden voor 1 juli Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie. Bij een vrijstelling ex artikel 19 WRO geldt, dat deze alleen van toepassing is voor aanleg van werken, voor het oprichten van bebouwing met bijbehorend gebruik dan wel voor gebruik van bestaande (bouw)werken, dat niet is toegestaan op grond van de bepalingen van het vigerende, ongewijzigd blijvende bestemmingsplan. In de te maken planologische vergelijking wordt derhalve normaliter alleen het door toepassing van artikel 19 WRO mogelijk gemaakte andere c.q. meerdere met het onderliggende bestemmingsplan vergeleken. Een en ander lijdt echter uitzondering in die gevallen, dat de realisering van de onderliggende bestemming dusdanig illusoir is geworden, dat daarmee redelijkerwijs geen rekening meer behoeft te worden gehouden van 26

18 In deze gevallen mag het "wegvallen" van de oude bestemming uitdrukkelijk worden meegewogen in de vergelijking van de opeenvolgende planologische regimes. Indien wordt geconcludeerd dat de wijziging van het planologisch regime leidt tot schade, dient naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te worden bepaald. Bij vermogensschade is de hoogte van het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden v66r de mutatie er een is. Ten slotte dient te worden vastgesteld of het schadebedrag voor vergoeding in aanmerking komt van 26

19 ADVISEUR IN DNROERENDE ZAKEN 5 OVERWEGINGEN VERGOEDBAARHEID Uit artikel 6.1 Wro vloeit rechtstreeks voort, dat van een tegemoetkoming in planschade alleen sprake kan zijn indien de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Er zijn met betrekking tot dit onderwerp de volgende deelonderwerpen te onderscheiden: actieve risicoaanvaarding; anderszins verzekerd zijn van de schade; normaal maatschappelijk risico. Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding ten tijde van aankoop van de onroerende zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit ex artikel 19 WRO sprake is geweest van (een reeks van) planologisch relevante besluiten waaraan een bestendige lijn in de (toekomst)visie op de uiteindelijke planologische bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden van de betreffende locatie kan worden ontleend (voorbeelden van dergelijke besluiten zijn hiervoor reeds gegeven), voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen indien (een van) deze planologisch relevante besluiten ten tijde van aankoop kenbaar waren. Ten aanzien van risicoaanvaarding heeft overigens te gelden, dat niet is vereist dat de plannen al volledig zijn uitgekristalliseerd: het ten dezen aan te leggen criterium is of er voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestaat om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen. Anderszins verzekerd zijn van de schade Indien planschade is ontstaan kan het voorkomen dat deze schade al anderszins is vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Blijkens jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dient uit de casurstiek van het geval naar objectieve maatstaven te worden vastgesteld of, en zo ja in hoeverre, de schade anderszins verzekerd is in de zin van artikel 6.1 Wro van 26

20 Normaal maatschappelijk risico Artikel 6.2 Wro, eerste lid bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. Blijkens het tweede lid van dit artikel blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1 Wro. Gelet op het feit dat de beweerdelijk schadeveroorzakende maatregel dateert van na 1 september 2005 doch in werking is getreden v66r 1 juli 2008 is daarop artikel van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (Staatsblad 2008, 180) van toepassing. Dit artikel bepaalt, dat artikel 6.2, tweede lid van de Wet ruimtelijke ordening tot 1 september 2010 niet geldt voor aanvragen ingevolge artikel 6.1 Wro om tegemoetkoming in schade die v66r het tijdstip van inwerkingtreding van de Wro is ontstaan. Dientengevolge worden verder geen overwegingen gewijd aan het "normaal maatschappelijk risico" van 26

21 AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN 6 BEOORDELlNG PLANOLOGIE 6.1 Grondslag beoordeling Gesteld wordt dat door de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 10 mei 2006 het object van aanvragers in waarde is gedaald. De in het geding zijnde planologische maatregel is onherroepelijk, zodat ten gronde op de aanvraag kan worden beslist. 6.2 Gerechtigde-begrip Aanvragers stonden ten tijde van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel een zakenrechtelijke rechtsbetrekking tot het object, zodat dienaangaande geen belemmering bestaat om de aanvraag inhoudelijk te beoordelen. 6.3 Planologische vergelijking In casu dient een planologische vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan "Kleine Akker" enerzijds en de planologische situatie als gevolg van de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO anderzijds. Op basis van de maximale planologische invulling van de bepalingen van het bestemmingsplan "Kleine Akker" mochten op de te beoordelen gronden, gelegen op een afstand van circa 30 meter tot de perceelsgrens van aanvragers en circa 80 meter tot de achtergevel van de woning van aanvragers, aaneengesloten grondgebonden woningen worden opgericht met een maximale goothoogte van 6,6 meter en een maximale bouwhoogte van 9,9 meter. Hierdoor konden bijvoorbeeld aaneengesloten woningen worden opgericht, welke waren voorzien van een (variant van een) zogenaamde mansardekap of spitsboogkap of halfronddak. Deze aaneengesloten woningen mochten in planologische zin met de voorgevels in de oostelijke bouwgrens, en derhalve gericht op het perceel van aanvragers, worden opgericht, waardoor deze een aaneengesloten front konden vormen. In deze woongebouwen mochten diverse zelfstandige wooneenheden worden gerealiseerd. Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO is op dezelfde afstand tot de achterperceelsgrens het hierboven beschreven appartementengebouw gerealiseerd, met een bouwhoogte van circa 12 meter van26

22 Ingevolge het bovenstaande hebben wij overwogen dat het uitzicht van aanvragers op en over de gronden van het plangebied, alsmede het karakter van de omgeving, in planologische zin reeds grotendeels werd bepaald door de planologische aanwezigheid en het zicht op diverse aaneengesloten woongebouwen met een goothoogte van bijna 7 meter en een bouwhoogte van bijna 10 meter. Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO zijn de bebouwingsmogelijkheden in relatief beperkte mate toegenomen, met name wat betreft de toegestane bouwhoogte, welke thans overwegend 12 meter bedraagt. Op basis hiervan hebben wij overwogen dat de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO heeft geleid tot een zeer beperkte verdergaande verstening van de omgeving van het perceel van aanvragers. Hierdoor is er naar ons oordeel, mede rekening houdende met het karakter van de onroerende zaak van aanvragers, in planologische zin sprake van een geringe verdergaande aantasting van de situering van de woning van aanvragers en het uitzicht van aanvragers op en over de te beoordelen gronden. Van een relevante verdergaande aantasting van de zonlichttoetreding en toegenomen schaduwwerking is naar ons oordeel, gegeven de reeds toegestane bebouwingsmogelijkheden en de situering van de woning van aanvragers ten opzichte van het plangebied en de indeling van hun perceel, geen sprake. De aard, omvang en intensiteit van het gebruik van de gronden van het plangebied werden voorheen in planologische zin reeds bepaald door de maximale invulling van de toegestane woonfunctie van deze gronden. Op basis van de bepalingen van het vigerende bestemmingsplan mochten in de toegestane woongebouwen reeds meerdere zelfstandige wooneenheden (appartementen) worden gerealiseerd. Dit betekent dat deze gebruiksmogelijkheden in planologische zin reeds leidden tot een niet onaanzienlijk gebruiksdruk op de onroerende zaak van aanvragers, met de daarbij behorende hinder en overlast in de vorm van geluidhinder, lichthinder en verkeersbewegingen. Aanvragers dienden hiermee in planologische zin reeds rekening te houden. Wij hebben vastgesteld dat de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO niet heeft geleid tot een relevante wijziging van de planologische functie van de te beoordelen gronden. Daartegenover staat dat wij hebben vastgesteld dat vanwege de toegenomen bouwhoogte in essentie in planologische zin een bouwlaag is toegevoegd aan de bouwmassa, welke bouwlaag, in tegenstelling tot voorheen, kan worden aangewend ten van 26

23 behoeve van appartementen. Hierdoor is sprake van een relatief beperkte intensivering van het planologische gebruik van deze gronden, zodat in beperkte mate meer mensen dan voorheen zich in het gebied ophouden. Naar ons oordeel kan deze gebruiksintensivering worden vertaald in een toename van de gebruiksbelasting op de onroerende zaak van aanvragers, met name ten aanzien van de tuin waarin onder meer een zwembad aanwezig is, waardoor, rekening houdende met de voorheen reeds toegestane gebruiksmogelijkheden, de bouwhoogte, de tussengelegen afstanden, de situering van de onroerende zaak van aanvragers, en de indeling van het perceel van aanvragers, sprake is van een geringe toename van de hinder en overlast. alsmede van een geringe verdergaande be"lnvloeding van de privacy van aanvragers. Van enige relevante planologische toename van de reflectie van geluid vanaf de A59 is naar ons oordeel geen sprake gegeven de voorheen reeds toegestane bebouwingsmogelijkheden en de situering van de woning van aanvragers tot het nieuwe gebouw. 6.4 Uitkomst planologische vergelijking De planologische maatregel heeft voor aanvragers geleid tot een zeer beperkt nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid van 26

24 7 TAXATIEVERSLAG 7.1 Beschrijving van de onroerende zaak en de directe omgeving Het object van aanvragers betreft een vrijstaand woonhuis, type villa, met vrijstaande garage en verdere aanhorigheden, alsmede ondergrond, erf en tuin, terras en zwembad, staande en gelegen aan de Vlijmensedijk 59 te Vlijmen. Zowel de naaste omgeving als stand is als goed tot uitstekend aan te merken. De woning is van binnen goed en netjes onderhouden en van buiten eveneens goed onderhouden. De woning is opgericht omstreeks 1995 en heeft een inhoud van circa rn". De indeling van de woning is als volgt: Begane grond: entree/halpartij, toiletruimte, woonkamer met erker, haardpartij, studeerkamer, woonkeuken met diverse inbouwapparatuur, behandelkamer, bijkeuken. Vaste trap; 1e Verdieping: Vide/overloop, badkamer voorzien van douche, ligbad, 2 wastafels, toiletruimte, slaapkamer met balkon, slaapkamer 2, slaapkamer 3, wasruimte met bergkast, vlizo-trap; 2e Verdieping: Bergzolder. In de tuin is een vrijstaande garage aanwezig. De garage heeft een afmeting van ca. 10 x 4 meter en is voorzien van een zadeldal van 26

25 ADVISEUR IN DNRDERENDE ZAKEN 7.2 Taxaties De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden, waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. Het object ontleende, rekening houdende met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, zijn hoogste waarde aan de hoedanigheid van woonhuis. Deze waarde wordt - de mutatie weggedacht - per peildatum (12 mei 2006) getaxeerd op: ,-- Bij het vaststellen van deze waarde is (anders dan bijvoorbeeld de waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken het geval is) rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime. In essentie handelt het ten dezen om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als resultante van de hiervoor gemaakte planologische vergelijking. Daarbij is het waardeniveau van het object v66r en na de planmutatie bepalend. Relatief kleine verschillen in de geschatte waarde, die zich bij taxaties voor kunnen doen, zijn niet van wezenlijke invloed op de waardevermindering. De waardevermindering wordt, naast de waarde van het getroffen object, met name bepaald door de aard en de ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie. Wij taxeren de waarde van het object op basis van het nieuwe planologische regime op: ,-- Dit betekent, dat de hiervoor genoemde specifieke gevolgen van de onderhavige planologische mutatie er toe hebben geleid, dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object per peildatum met een bedrag van ,-- is gedaald van 26

26 AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN 8 BEOORDELlNG VAN DE VERGOEDBAARHEID 8.1 Risicoaanvaarding Op de dag dat de onroerende zaak werd gekocht, was de planologische mutatie op basis van de toentertijd van overheidswege openbaar bekend gemaakte ruimtelijke beleidsvoornemens niet te voorzien. 8.2 Anderszins verzekerd Uit de ons ter beschikking gestelde stukken is niet gebleken, dat de door aanvragers geleden schade geheel of gedeeltelijk anderszins is verzekerd van 26

27 9 ADDITIONELE VERGOEDINGEN 9.1 Wettelijke rente Vanaf de dag dat de aanvraag bij de gemeente is binnengekomen komt de wettelijke rente over het bedrag van de tegemoetkoming voor vergoeding in aanmerking. Een en ander lijdt uitzondering indien een aanvraag is ingekomen v66r de dag van het onherroepelijk worden van de in het geding zijnde planologische maatregel, in welk geval de wettelijke rente wordt vergoed vanaf laatstgenoemde dag. 9.2 Terugbetaling van het betaalde recht Indien op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist, zijn burgemeester en wethouders gehouden het door de indiener van de aanvraag op grond van artikel 6.4 Wro betaalde recht terug te storten van 26

28 10 REACTIE OP CONCEPTADVIES Oe reactie van aanvragers kan als volgt zakelijk worden weergegeven: 1. Aanvragers merken op dat de aanvraag om vergoeding van planschade dateert van begin maart 2009; 2. Aanvragers kunnen zich niet verenigen met de maximale invulling van de bebouwingsmogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan. Ooor aanvragers wordt betoogd dat met name een woonetage in het dak niet kan worden aangemerkt als een volledige gevel zoals deze thans is opgericht. Oe verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO laat naar de mening van aanvragers een extra verdieping toe; 3. Aanvragers merken op dat het toepassen van de binnenplanse vrijstelling toestemming van burgemeester en wethouders vereiste; 4. Naar de mening van aanvragers is er sprake van een verschil in schaduwwerking. Ooor hen wordt thans ervaren dat buiten de zomerperiode er sprake is van een verslechtering; 5. Naar de mening van aanvragers is wel degelijk sprake van een sterke verslechtering van de privacy, met name in de tuin en het zwembad; 6. Aanvragers kunnen zich derhalve niet verenigen met de waardevermindering. Ten aanzien hiervan hebben wij het volgende overwogen: Ad 1. Het beoordeelde aanvraagformulier dat wij hebben ontvangen is weliswaar ondertekend op 13 maart 2009, doch ingekomen (volgens het poststempel) bij de gemeente op 25 mei Ook de bijgevoegde brief, waarnaar in het formulier wordt verwezen is gedateerd in mei 2009, en wel op 15 mei Wij zijn en blijven derhalve van oordeel dat de ontvangst van de aanvraag moet worden bepaald op 25 mei Ad 2. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dient, voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 6.1 Wro, te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een aanvrager in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien van 26

29 AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken. Indien uit de planologische vergelijking blijkt dat er sprake is van een zogenaamde planologische verslechtering, dient deze, in objectiveerbare zin tot uiting worden gebracht in een waardevermindering van de betrokken onroerende zaak per peildatum, zijnde de datum waarop het schadeveroorzakende planologische regime in werking is getreden. Bij de bepaling van de waardedaling van een onroerende zaak is van belang welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor het onroerend goed onder het oude en onder het nieuwe planologische regime zou bedingen (zie onder meer ABRS, , Hof van Twente, /1). De waardering per peildatum komt tot stand op basis van een volledige opname van de getroffen onroerende zaak en geschiedt rekening houdende met alle relevante planologische omstandigheden in de oude en nieuwe situatie. In het onderhavige geval hebben wij de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan maximaal ingevuld en vergeleken met de planologische mogelijkheden die voortvloeien uit de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 10 mei Wij hebben ter zake vastgesteld dat er in planologische zin sprake is van een zekere toename van de bebouwingsmogelijkheden en een zekere intensivering van de gebruiksmogelijkheden. Wij zijn voorts van oordeel dat namens aanvragers wordt miskend dat op basis van het vigerende bestemmingsplan reeds niet onaanzienlijk aaneengesloten bebouwing mogelijk was met een maximale bouwhoogte van 10 meter, welke ook als zodanig kon worden aangewend ten behoeve van woondoeleinden. Dat deze bebouwing feitelijk nimmer aanwezig was en derhalve in feitelijke zin nooit van invloed is geweest op de beleving van aanvragers is binnen het planschaderecht niet relevant. Hierbij merken wij nog op dat in planologische zin derhalve gebouwen waren toegestaan met een mansardeachtige kapconstructie, waardoor er geen sprake zou zijn van naar de woning van aanvragers gerichte schuine daken, doch van een (vrijwel) rechte wand van circa 10 meter hoogte van 26

30 Ad 3. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State worden binnenplanse vrijstellingsmogelijkheden direct bij de planologische maximale invulling van het vigerende bestemmingsplan betrokken. Ad 4. Naar ons oordeel is er in planologische zin, op basis van de maximale planologische bebouwingsmogelijkheden zoals wij die hierboven hebben weergegeven, en de thans gerealiseerde bebouwing, geen sprake van een relevante planologische verslechtering van de zonlichttoetreding op het perceel van aanvragers. Indien deze door aanvragers thans wel wordt ervaren, lijkt ons de oorzaak daarvan meer gelegen te zijn in de wijziging van de feitelijke situatie (die voor zover wij hebben begrepen inderdaad niet overeenkwam met de planologische mogelijkheden) dan een wijziging van de planologische bebouwingsmogelijkheden. Ad 5. In dit verband merken wij op dat wat betreft de aantasting van de privacy wij van mening zijn dat door aanvragers wordt miskend dat vanuit het reeds te realiseren aaneengesloten bouwwerk, vanuit meerdere wooneenheden, in planologische zin kon worden ingekeken op de onroerende zaak van aanvragers. De enkele omstandigheid dat in planologische zin een bouwlaag is toegevoegd op het reeds te realiseren gebouw, brengt naar ons oordeel niet mee dat er sprake is van een ernstige planologische verslechtering. Ad 6. Naar ons oordeel is de waardedaling het planologische gevolg van de uitgevoerde planologische vergelijking, die naar ons oordeel heeft plaatsgevonden aan de hand van een juiste maximale invulling van de planologische bebouwings- en gebruiksmogelijkheden. Wij zien derhalve geen aanleiding het advies gewijzigd vast te stellen van 26

31 11 CONCLUSIE Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de door de heer R.C.J. Stein en mevrouw A.C.M. Stein-Sluiter, ter zake van het object Vlijmense Dijk 59 te Vlijmen ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade toe te wijzen, hen een tegemoetkoming toe te kennen van ,-- en dit bedrag te vermeerderen met de weuelijke rente vanaf 25 mei 2009 tot de dag der uitbetaling. Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, Vlijmense Dijk van 26