: Verzoek om vrijstelling van het bestemmingsplan voor de realisatie van het nieuwbouwprojekt Op den Berg aan de Kees Klerxstraat te Vlijmen.

Transcriptie

1 Raad : 6 juli 2004 Agendanr. : Doc.nr : B B Afdeling: : Bouwen en Wonen RAADSVOORSTEL Onderwerp : Verzoek om vrijstelling van het bestemmingsplan voor de realisatie van het nieuwbouwprojekt Op den Berg aan de Kees Klerxstraat te Vlijmen. Inleiding In de prestatieafspraken voor 2001 met stichting Woonveste is afgesproken dat er in gezamenlijkheid een plan voor senioren zal worden ontwikkeld voor de Kees Klerkxstraat en omgeving te Vlijmen. Gegeven de eigendomsverhoudingen is niet alleen stichting Woonveste participant in dit project maar ook ontwikkelaar Hendriks, welke het perceel van Boom heeft verworven. In onze opdracht heeft Dhondt Adviesbureau hiervoor in het verleden een visie ontwikkeld. Vanuit deze visie en gegeven het eigen programma van eisen hebben de ontwikkelaars een schetsontwerp laten maken, dat in een aantal fasen inmiddels is bijgeschaafd. Het schetsontwerp is vertaald in een aanvraag zelfstandige projectprocedure (ZPP) welke wij thans aan u voorleggen. Wettelijk kader voor het verlenen van vrijstelling. Op grond van artikel 19, lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (ZPP) kan uw raad ten behoeve van de verwezenlijking van een project vrijstelling verlenen van het geldende bestemmingsplan, mits: het project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing; vooraf van Gedeputeerde Staten de verklaring is ontvangen dat zij tegen het verlenen van vrijstelling geen bezwaar hebben. Voorbereidingsbesluit Een vrijstelling op grond van voornoemd artikel is niet mogelijk, indien het project wordt uitgevoerd in een gebied waarvoor het bestemmingsplan niet tijdig is herzien, danwel geen vrijstelling van de actualiseringsplicht door Gedeputeerde Staten is verleend, tenzij: voor het gebied een voorbereidingsbesluit geldt, of een ontwerp voor een herziening ter inzage is gelegd. Voor de onderhavige gebied geldt het bestemmingsplan Kleine Akker. Dit plan is vastgesteld bij raadsbesluit van 26 juni Aan de formele vereisten om tot het voeren van een zpp te kunnen komen, is dus voldaan. Beschrijving van het project en planologische overwegingen Het plangebied omvat naast het complex van stichting Woonveste een aantal percelen verworven door Hendriks Projektontwikkeling BV. Het betreft gronden die in het verleden in gebruik zijn geweest voor bedrijfsdoeleinden. De beschikbaarheid van deze gronden bood de mogelijkheid gaten in de bestaande kleinschalige bebouwing te dichten en bebouwingsmogelijkheden te creëren om het open achtergebied te omsluiten. Op deze wijze is ruimte gemaakt om ter plaatse van het complex van stichting Woonveste een gesloten bouwblok over 4 bouwlagen te realiseren. De directe relatie tussen het nieuwe woongebouw en het zorgcentrum St Janshof is bepalend voor het karakter van de 1/5

2 stedenbouwkundige ruimte. Het reeds aanwezige voorplein van het zorgcentrum krijgt een vierde wand. Het plan voor de gestapelde woningbouw is gelegen aan de Kees Klerxstraat, tegenover St Janshof. Aan een nieuw aan te leggen weg, ten westen van de gestapelde nieuwbouw, zijn eengezinswoningen gepland. De onderhavige locatie heeft in het bestemmingsplan Kleine Akker de bestemming Overwegend wonen. Binnen deze bestemming passen onder voorwaarden zowel woningen als bedrijven. De strijdigheid met het bestemmingsplan heeft dan ook geen betrekking op funktie maar op de bebouwingsregeling. Het bouwplan gaat over de bebouwingsgrenzen zoals die zijn opgenomen in het geldende bestemmingsplan. Het plan past echter wel binnen de door de gemeente geformuleerde stedenbouwkundige randvoorwaarden. Gevoerde inspraakprocedure Op het aanvraagformulier zelfstandige projectprocedure hebben wij inmiddels de inspraakprocedure gevoerd. Het aanvraagformulier en de daarbij behorende stukken hebben daartoe vanaf 19 mei 2003 tot en met 16 juni 2003 ter inzage gelegen. Er zijn 11 inspraakreacties ingediend, te weten: 1. J.P.W. van Sambeek, Vlijmense Dijk 55 te Vlijmen; 2. J. van Maurik, Kees Klerxstraat 10 te Vlijmen; 3. A. Copier, Kees Klerxstraat 16 te Vlijmen; 4. Fam Klerx, Vlijmense Dijk 67 te Vlijmen; 5. K.D. Nienhuis, Kees Klerxstraat 4 te Vlijmen; 6. Fam. Van Lith, Vlijmense Dijk 40 te Vlijmen; 7. P.M. van de Wiel, Vlijmense Dijk 53 te Vlijmen namens 11 bewoners; 8. Mevr. A.C.M. Stein-Sluiter, Vlijmense Dijk 59 te Vlijmen; 9. P. van de Wiel, Vlijmense Dijk 53 te Vlijmen; 10. Fam. Laros, Pastoor van Akenstraat 26 te Vlijmen; 11. M.G. Moed, Vlijmense Dijk 38 te Vlijmen. De inspraakreactie zijn in het kort als volgt samen te vatten: Ad 1 tot en met 11 Het complex past door zijn omvang en hoogte niet in de omgeving; Ad 2, 3, 5, 7, 9, 10 Het complex zal ten gevolge van 60 appartementen extra verkeers- en parkeerdruk tot gevolg hebben; Ad 2, 3, 5, 7, 9, 10 Het complex vermindert de waarde van de woning. Naar aanleiding van de vele inspraakreacties die deels redelijk eensluidend zijn, heeft er op 25 september 2003 een informatiebijeenkomst plaatsgevonden. Deze informatiebijeenkomst was toegankelijk voor iedereen maar specifiek bedoeld voor degenen die een inspraakreactie hebben afgegeven. Tijdens de bijeenkomst is uiteen gezet welke overwegingen aan het bouwvoornemen ten grondslag hebben gelegen. Ook zijn er sfeerbeelden getoond van de toekomstige situatie. Tijdens deze informatiebijeenkomst is door omwonenden nogmaals melding gemaakt van de zaken die reeds schriftelijk in de inspraakreacties waren verwoord. Met de voornoemde inspraakreacties in het achterhoofd heeft de aavrager het bouwplan nog eens bestudeerd. Om financieel-economische redenen was het onmogelijk om een reductie aan te brengen in het aantal woningen. Het ondergronds parkeren, dat als randvoorwaarde door ons is meegegeven, is namelijk een behoorlijke kostenpost dat de realisatie van het thans voorgestelde aantal woningen noodzakelijk maakt. Door Woonveste is berekend dat indien 3 bouwlagen worden gerealiseerd de onrendabele investering (het bedrag dat niet via de huren is terug te verdienen) ,00 bedraagt. Indien 4 bouwlagen worden gerealiseerd en 12 woningen worden verkocht (i.c. de woningen van de 4 e bovenste bouwlaag) bedraagt de onrendabele investering ,00. Het verschil, te weten een bedrag van ,00, is naar oordeel van Woonveste fundamenteel. 2/5

3 Er is wel heel nadrukkelijk naar de maat, de schaal en de architectuur van het bouwplan gekeken om toch tegemoet te kunnen komen aan de ingediende inspraakreacties. Dit heeft tot een aantal aanpassingen geleid. Het lessenaarsdak is gereduceerd tot plat dak. Daarnaast is de bovenste bouwlaag terugliggend ten opzichte van de onderliggende bouwlagen gesitueerd. Deels zijn tevens de gevelvlakken (ter plaatse van de balkons) van de onderliggende bouwlagen terugliggend gesitueerd. Het totale grondoppervlak van het appartementencomplex is gereduceerd van 2917m tot 2742m. Dit heeft uiteraard een verkleining van de totale bouwmassa tot gevolg. Ten aanzien aanzien van de verkeers- en parkeerdruk moet worden opgemerkt dat het gebied in de toekomst, in het kader van duurzaam veilig, zal worden ingericht als 30 km/h-zone. Ook voldoet het aantal parkeerplaatsen aan de norm die hiervoor wordt gehanteerd. Dat door de toename van het aantal woningen in de straat het aantal verkeersbewegingen zal toenemen ligt logischerwijs voor de hand. De toename is echter beperkt en niet van een zodanige aard dat dit tot problemen zal gaan leiden. Tijdens de informatiebijeenkomst is daarnaast nog aandacht gevraagd voor het monument aan de Kees Klerxstraat. Dit monument kan door de bouwplannen op de huidige locatie niet gehandhaafd blijven. Het is dan ook noodzakelijk om samen met de heer Eekels van voormalige Vereniging Oud Indiëgangers Vlijmen-Nieuwkuijk-Haarsteeg in de Kees Klerxstraat te zoeken naar een passende vervangende locatie. Er heeft overigens geruime tijd gezeten tussen de informatiebijeenkomst van 25 september 2003 en het moment waarop wij het bouwvoornemen aan uw raad voorleggen. Deze tijd is gebruikt om het bouwplan aan te passen naar aanleiding van de verkregen inspraakreacties en het vervolgens te leiden naar de welstandscommissie. Planschade Wat betreft de functie, kan de het bouwplan bestaande uit woningen niet beschouwd worden als een meer nadeligere situatie dan de aanwezigheid van een bedrijf en woningen. Wat betreft de bouwmassa en de bouwhoogte kan de situatie voor omwonenden wellicht nadeliger worden. Alhoewel het mogelijk is dat hieruit gerechtvaardigde planschadeclaims voortkomen, moet naar onze mening het gemeentelijk volkshuisvestelijk belang (bouwplan voorziet in grote behoefte aan seniorenwoningen) prevaleren. Advies raadscommissie Voorstel Wij stellen u voor om bijgaand conceptbesluit vast te stellen, Het college van Heusden, de secretaris, mr J.T.A.J. van der Ven de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems 3/5

4 BIJLAGEN: TER INZAGE: Conceptbesluit Aanvraag ZPP Bestemmingsplan Inspraakreacties Brief stichting Woonveste, d.d. 9 april 2004 De stukken liggen ter inzage in de leeskamer, locatie Vlijmen. Steller: De Kort 4/5

5 CONCEPTBESLUIT De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 6 juli 2004; gezien het voorstel van het college van 11 mei 2004,doc.nr. B B ; b e s l u i t : De vereiste vrijstellingsprocedure (zpp) inzake de realisatie van het nieuwbouwprojekt Op den Berg aan de Kees Klerxstraat te Vlijmen op te starten. Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 6 juli 2004; De raad voornoemd, de griffier, de voorzitter, A.J. Emmen drs. H.P.T.M. Willems 5/5