Oplegvel raadsvoorstel tot het afwijzen van een verzoek om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 4g van de Wet op de

Transcriptie

1 gemeente Eindhoven Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Ra ad s nummer 0 5. R I24I. OOI Inboeknummer osbstoo84g Beslisdatum B&W s6 april 2005 Dossiernummer SxZ.4Sx Oplegvel raadsvoorstel tot het afwijzen van een verzoek om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 4g van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (M/RO) 1 Samenvatting De heer C.J. Kemps stelt schade te lijden ten gevolge van ons besluit van 25 oktober 2001, waarbij vrijstelling is verleend als bedoeld in artikel 19, lid1 van de WRO ten behoeve van het verbouwen van een aan de Jan Smitzlaan/Elzentlaan gesitueerd schoolgebouw tot 24 appartementen en het oprichten van 18 appartementen en een parkeergarage aan de Jacob Catslaan/Tollenslaan. De schadebeoordelingscommissie is van mening dat gemeld besluit voor belanghebbende niet heeft geleid tot een nadeliger positie waaruit een voor vergoeding vatbare schade, in de vorm van waardevermindering van zijn onroerend goed, is voortgevloeid. 2 Bijlage(n) Als bijlagen bij dit voorstel behoren: verzoeken van de heer C.J. Kemps van 25 mei 2003, 2 juni 2004 en 9 november 2004; adviezen van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken van mei 2004 en 22 oktober De bijlagen liggen ter inzage in de leeskamer. BF

2 gemeente Eindhoven Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Raadsnummer 05.RI24I.OOI Inboeknummer osbstoob4b Beslisdatum BhWs6 april 2005 Dossiernummer Sry.4Sx Raadsvoorstel tot het afwijzen van een verzoek om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening 1 Inleiding Van de heer C.J, Kemps, Jacob Catslaan 6 te Eindhoven is op 28 mei 2003 een verzoek om toekenning van schadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) ontvangen. 2 Wat willen we bereiken Ingeval een belanghebbende ten gevolge van bepalingen van een bestemmingsplan of een vrijstellingsbesluit schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, dient hem/haar een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding te worden toegekend. 3 Wat gaan we daarvoor doen Op grond van de Procedureverordening planschadevergoeding 1995 dient een verzoek om schadevergoeding ter advisering te worden voorgelegd aan de schadebeoordelingscommissie. De Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam is door uw raad aangewezen om op te treden als schadebeoordelingscommissie. Zowel de heer Kemps, als de gemeente zijn in de gelegenheid gesteld hun standpunten toe te lichten ten overstaan van deze commissie. Vervolgens heeft de commissie de situatie ter plaatse in ogenschouw genomen. De commissie heeft de bebouwingsmogelijkheden van de "Leefmilieuverordening Den Elzent" (hierna te noemen: Leefmilieuverordening) vergeleken met de herziening daarvan, te weten het bestemmingsplan "Eindhoven binnen de Ring" (hierna te noemen: bestemmingsplan) c.q. het vrijstellingsbesluit als bedoeld in artikel 19, 1 lid WRO van 25 oktober 2001 (hierna te noemen: vrijstellingsbesluit), waarbij wij vrijstelling hebben verleend voor het verbouwen van een aan de Jan Smitz-/Elzentlaan gesitueerd schoolgebouw tot 24 appartementen en het oprichten van 18 appartementen en een parkeergarage aan de Jacob Cats-/Tollenslaan. In eerste instantie had de commissie haar planvergelijking doen steunen op de op 4 juli 1934 door uw raad vastgestelde "Bebouwingsverordening Den Elzent", doch na-

3 Raadsnummer 05.RI24I.OOI dien is gebleken dat die verordening bij uw besluit van 27 november 1989 was ingetrokken en vervangen door genoemde Leefmilieuverordening. Voor wat betreft een vergelijking van de maximale invulling van de onderscheiden planologische regimes merken wij het volgende op. De Leefmilieuverordening bevat een verbodsbepaling om bouwwerken anders dan ten behoeve van woningen op te richten of te verbouwen 6n met inachtneming van onder andere de volgende bepaling: hoofdgebouwen, bevattende woningen en eventuele nevenruimten moeten voldoen aan onder meer de volgende eisen: a goothoogte in meters: 4-6; bebouwingshoogte in meters: ten hoogste 12; b inhoud per woning in m : ten minste 400; c bouwwijze: vrijstaand, half vrijstaand, dan wel rijen, zoals bestaand ten tijde van ter inzage legging van deze verordening. Van dit verbod kunnen wij vrijstelling verlenen voor wat betreft hoofdgebouwen, niet zijnde woningen, bestaande op het moment van ter inzage legging van deze verordening mits (N.B. de hieronder vermelde opsomming is niet volledig): a de nieuwe bestemming, gelet op de bouwwijze, doelmatiger is dan de woonfunctie; b de nieuwe bestemming zich verdraagt met de woonomgeving, althans de woonomgeving niet in een nadeliger positie brengt; c het niet betreft een zodanige verkeersaantrekkende bestemming, dat ten gevolge daarvan extra verkeersmaatregelen, waaronder extra parkeervoorzieningen, noodzakelijk worden; d het geen detailhandel en/of horeca betreft; e van de ten aanzien van de hoofdgebouwen gestelde eisen/voorwaarden niet wordt afgeweken; f het architectonisch karakter van het pand, mede in verband met zijn omgeving, niet wordt aangetast. Het thans ter plaatse geldende bestemmingsplan Eindhoven binnen de Ring kent aan de betreffende grond de bestemming "woondoeleinden" toe. Deze bestemming behoeft uitwerking als bedoeld in artikel 11 van de WRO, waarbij de beschrijving in hoofdlijnen in acht moet worden genomen. Zolang deze bestemming niet is uitgewerkt kan daaraan geen directe bouwtitel worden ontleend om deze bestemming te realiseren. Uitwerking van deze bestemming is echter niet mogelijk omdat de administratieve rechter heeft uitgesproken de in het bestemmingsplan vervatte uitwerkingsvoorschriften onvoldoende geobjectiveerd te achten. Door toepassing te geven aan de in artikel 19, 1 lid WRO vervatte vrijstellingsbevoegdheid kan dit bouwverbod worden doorbroken. In de beschrijving in hoofdlijnen is onder andere bepaald: dat het behoud van de bestaande bebouwing, structuur, karakteristieken en functies, zonder evenwel aanpassingen uit te sluiten, voorop staat. Algemeen

4 rmk Raadsnummer 05.RI24I.OOI uitgangspunt voor nieuwe bebouwing is enerzijds het behoud van het bestaande stedenbouwkundige karakter en de groenstructuur, alsmede de maatverhouding van de bestaande bebouwing, anderzijds echter ook intensivering van het grondgebruik (stedelijke verdichting); [art. 3.4] dat landschappelijke structuren, als bomenlanen, waterlopen, waardevolle bomen, beeldbepalende gebouwen, openbare ruimten bij nieuwe ontwikkelingen de drager kunnen zijn voor een ruimtelijk concept. Door deze elementen op te nemen in de nieuwe structuur houden ze hun betekenis en geven ze een eigen signatuur aan nieuwe ontwikkelingen; [art. 3.14] dat Den Elzent een markante stedenbouwkundige plaats is. Door deze op te nemen in de nieuwe structuur houdt deze zijn betekenis en geeft ze een eigen signatuur aan het nieuw te maken woon- en werkmilieu. Vaak kan een bestaand gebouw in een nieuw ontwikkelingsgebied de maat en schaal van een gebied bepalen of als afwijkend element om een gebied een verrassende plek te bieden. Gebouwen kunnen omgebouwd worden zodat ze een eigentijdse functie of gezicht krijgen terwijl er toch gebruik wordt gemaakt van de interne of externe kwaliteiten; [art. 3.23] dat waar mogelijk de woonfunctie wordt versterkt waarbij verscheiden woonvormen dienen te worden gecontinueerd, verbreed en uitgebreid. Op het brede scala van woonmilieutypen neemt het (hoog)stedelijk woonmilieu een bijzondere positie in. De woonfunctie dient dan ook een substantieel onderdeel ui te maken van de binnenstedelijke verwevenheid; [art. 3.31] dat behoud van het bestaande stedenbouwkundig karakter en de groenstructuur alsmede de maatverhoudingen van de bestaande bebouwing, uitgangspunt is voor nieuwe bebouwing. Met in acht name hiervan wordt gestreefd naar intensivering van de bebouwing en zijn in dit verband gestapelde woonvormen mogelijk, in het bijzonder op de op de kaart aangegeven zones met de aanduiding middelhoog- en hoogbouw; [art. 3,45]. De commissie overweegt in haar vergeljikingsadvies dat verzoeker, gezien de maximale invulling van de Leefmilieuverordening, al rekening had te houden met de aanwezigheid van, dan wel met de mogelijkheid tot het oprichten van een gebouw over meerdere bouwlagen, met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 12 meter, op korte afstand van zijn woning. De bouw- en gebruiksmogelijkheden die het vrijstellingsbesluit mogelijk heeft gemaakt passen qua aard en schaal volledig binnen hetgeen ten tijde van het in werking treden van het vrijstellingsbesluit reeds onder het bestemmingsplan denkbaar was. Het vrijstellingsbesluit dient in dit geval dan ook slechts beschouwd te worden als een doorbreking van het formele bouwverbod zoals vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan. Noch het bestemmingsplan, noch het vrijstellingsbesluit hebben, aldus de commissie, voor belanghebbende geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van

5 Raadsnummer 05.RI24I.OOI artikel 49 WRO een voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Verzoeker is in kennis gesteld van het door de commissie uitgebrachte advies. Dit heeft geleid tot een reactie. In deze reactie werpt de heer Kemps de vraag op of een gebouw bestaande uit twee bouwlagen met een kap op een andere wijze beoordeeld moet worden dan een gebouw met 4 lagen zonder kap en een plint van 1 meter van de parkeergarage. Desgevraagd heeft de betrokken adviseur van de schadebeoordelingscommissie telefonisch verklaard geen aanleiding te zien tot het uitbrengen van een aanvullend schriftelijk advies. Dit vanwege het feit dat ook op grond van de voorschriften van de Leefmilieuverordening het mogelijk was een woongebouw ter realiseren met vier bouwlagen (waarvan twee in de kap). 4 Wat kost het Behoudens de kosten verband houdend met de inschakeling van de schadebeoordelingscommissie, zijn aan dit besluit geen kosten verbonden. Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven, C. Langerwerf, secretaris.

6 Raadsnummer 05.RI24.I.OOI Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gelet op het voorstel van burgemeester en wethouders van 26 april 2005; gezien de adviezen van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam van mei 2004, opdrachtnummer en van 22 oktober 2004, opdrachtnummer ; mede gelet op het bepaalde in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening alsmede op de Procedureverordening planschadevergoeding 1995; besluit: het door de heer C.J. Kemps ingediende verzoek om toekenning van schadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening af te wijzen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 20 juni A. Sakkers, voorzitter. J. Verheugt, griffier. BF