Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund
Vijfjarenoverzicht Achmea Dutch Retail Property Fund (bedragen x 1.000) 2012 2011 2010 2009 2008 Aantal objecten 63 64 75 66 65 Acquisities en investeringen 23.810 97.154 73.534 4.288 19.110 Disposities 1.360 25.430 2.280 0 46.521 Omvang vastgoedportefeuille (inclusief financiële vaste activa) 646.027 630.354 543.576 472.191 486.552 Fondsvermogen 644.890 628.812 524.494 443.364 457.168 Vreemd vermogen 0 0 32.000 32.000 32.000 Brutohuuropbrengsten en overige bedrijfsopbrengsten 40.471 35.026 32.982 30.223 29.067 Exploitatiekosten -8.813-4.936-4.483-3.669-3.499 Overige kosten -2.960-3.138-2.365-2.236-2.410 Netto-omzetresultaat 28.698 26.952 26.134 24.318 23.158 Bezettingsgraad financieel 95,5% 95,4% 96,7% 96,7% 96,2% Direct resultaat 30.045 26.547 25.198 23.008 22.858 Indirect resultaat -8.070 16.704 86-18.649-5.211 Totaal resultaat 21.975 43.251 25.284 4.359 17.647 Beschikbaar voor participanten 30.167 28.229 25.175 23.008 23.160 Reeds uitgekeerd aan participanten -16.284-12.926-11.713-11.486-12.265 Nog uit te keren aan participanten 13.883 15.303 13.462 11.522 10.895 Financieel rendement Direct rendement 4,8% 4,9% 5,4% 5,3% 4,9% Indirect rendement -1,3% 3,0% 0,0% -3,1% -2,5% Totaal rendement 1 3,6% 8,0% 5,5% 2,1% 2,2% Fondsrendement o.b.v. IPD Standing Investments Direct rendement 4,9% 5,5% 6,0% 5,9% 5,9% Indirect rendement -0,7% 4,1% 0,9% -3,9% -0,1% Totaal rendement 1 4,2% 9,8% 7,0% 1,8% 5,8% Benchmark o.b.v. IPD Standing Investments Direct rendement 6,1% 6,2% 6,2% 6,2% 6,0% Indirect rendement -1,7% 1,4% 1,5% -3,5% -0,4% Totaal rendement 1 4,2% 7,6% 7,8% 2,5% 5,6% Aantal participanten 27 27 26 25 24 Aantal participaties 1.242.437 1.192.578 1.022.200 863.734 855.506 1 In enkele gevallen tellen de percentages niet juist op. Dit wordt veroorzaakt door de rekenmethode conform IPD (time-weighted). 02/80 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund
Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund 3/80
Oude Gracht, Utrecht 4/80 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund
Inhoudsopgave Vijfjarenoverzicht 02 Voorwoord 07 Profiel van het Fonds 08 Verslag van de Beheerder Inleiding 10 Strategie 11 Marktontwikkelingen 15 Samenstelling portefeuille 18 Performance 25 Vooruitzichten 29 Risicomanagement 30 Besluiten van de Vergadering van Participanten 35 Verslag van de Raad van Toezicht Algemeen 36 Opdracht Raad van Toezicht 36 Belangrijke onderwerpen in 2012 36 Werkzaamheden Audit Committee 2012 37 Leden van de Raad van Toezicht 39 Jaarrekening Balans per 31 december 2012 47 Winst-en-verliesrekening over 2012 48 Kasstroomoverzicht over 2012 49 Toelichting op de jaarrekening 50 Overige gegevens 66 Bijlagen 1. Objectgegevens 70 2. Begrippenlijst 74 Inhoudsopgave 05/80
6/80 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund
Voorwoord Focus op kwaliteit loont Winkelvastgoed is de afgelopen jaren een relatief stabiele beleggingscategorie gebleken. Ondanks dalende consumentenbestedingen, meer online aankopen en krimp in bepaalde winkelgebieden blijven kwalitatief hoogwaardige winkelcentra in (middel)grote steden en dominante winkellocaties en wijkwinkelcentra voor de dagelijkse boodschappen, interessant vanuit beleggersperspectief. Deze segmenten vormen de brede basis van de winkelportefeuille van het Achmea Dutch Retail Property Fund. En dat zien we terug in de goede performance van het Fonds in 2012 waarbij een positief totaal rendement is behaald. Resultaten In 2012 hebben wij onverminderd ingezet op het optimaliseren van de portefeuille van het Fonds. Wij hebben een unieke locatie in het centrum van Utrecht aangeschaft. Tevens hebben wij een object verkocht uit de portefeuille van het Fonds. Daarnaast liet de bezettingsgraad van het Fonds een lichte verbetering zien. De combinatie van een weloverwogen aan- en verkoopbeleid en actief management van de huidige portefeuille heeft geresulteerd in een rendement op basis van IPD-methodiek van 4,2%. Hiermee ligt de performance van het Fonds in lijn met de benchmark. AIFMD heeft impact In 2012 is bekend geworden aan welke eisen en richtlijnen beleggingsinstellingen moeten voldoen met de implementatie van de Europese richtlijnen in het Nederlandse toezichtsregime. De regels staan beschreven in de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) en schrijven voor dat de Beheerder volgens strakke procedures en administratieve processen de activiteiten voor de beleggers verricht. Daarnaast moet een Bewaarder binnen het Fonds worden aangesteld. Dit heeft naar verwachting een behoorlijke impact op de manier van opereren. Overigens biedt de AIFMD ook de kans om als Beheerder het onderscheid te maken en de dienstverlening naar participanten verder te verbeteren. De Beheerder dient per 1 juli 2014 AIFMD-compliant te zijn. Op zoek naar beleving Ook in 2013 zullen we ons inzetten voor aantrekkelijke winkelgebieden en winkelcentra. Dit doen we met een heldere visie op retail, actief management en in samenwerking met ondernemers, gemeenten en andere belanghebbenden in de winkelstad(centra). Bij het bezoeken van winkels en winkelcentra is de consument vooral op zoek naar beleving. De branchering van een winkelcentrum moet goed passen binnen het totaalaanbod in de stad. De strategie van het Fonds dat gericht is op dagelijkse boodschappen en kwalitatief hoogwaardige winkelcentra sluit hier uitstekend op aan en is toekomstbestendig. De toekomstbestendigheid komt ook naar voren in het duurzaamheidsbeleid. Sinds afgelopen jaar legt Syntrus Achmea bij het afsluiten van het huurcontract met retailers ook een duurzaamheidsconvenant voor, de zogenaamde green leases. Hiermee lopen wij voorop in de markt. Directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance Henk Jagersma, George Dröge en Cindy Rombouts Voorwoord 07/80
Profiel van het Fonds Onze missie Het Achmea Dutch Retail Property Fund streeft naar een stabiel en duurzaam rendement uit vastgoed waarin is belegd met de gelden van de participanten. Met onze vastgoedexpertise en onze kennis van de markt verzorgen wij meer dan passende huisvesting en bieden wij toegevoegde waarde voor onze huurders. Doel van het Fonds Het Achmea Dutch Retail Property Fund richt zich op de Nederlandse markt voor winkelvastgoed. Deze markt bestaat uit circa 200.000 verkooppunten, evenredig verdeeld over detailhandel en niet-detailhandel, met een totale vloeroppervlakte van circa 30 miljoen vierkante meters. Het Fonds richt zich voornamelijk op winkelcentra en (grotere) solitaire winkels. Participanten Het Achmea Dutch Retail Property Fund belegt uitsluitend voor institutionele beleggers, zoals pensioen fondsen en verzekeraars. Het belegd vermogen van het Fonds ad 646 miljoen (2011: 630 miljoen) is verdeeld over 27 participanten (2011: 27 participanten). Beleggingsdoelstelling Het Achmea Dutch Retail Property Fund streeft naar outperformance ten opzichte van de IPD Vastgoedindex voor het segment winkels op basis van standing investments. De IPD Vastgoedindex meet de rendementen op vastgoedobjecten en vastgoedportefeuilles. Twee maanden na het eind van het jaar komt de jaarindex uit. De IPD Vastgoedindex voor standing investments heeft alleen betrekking op objecten die meer dan een heel jaar in exploitatie zijn en niet in een majeure renovatiefase verkeren. Deze index toont een zuivere vergelijking tussen verschillende vastgoedmarkten en is eveneens een geschikte maatstaf ten opzichte van markt indexen van andere investeringscategorieën. Het resultaat op basis van de IPD Vastgoedindex wijkt af van het financiële rendement volgens de jaarrekening. IPD rapporteert uitsluitend op objectniveau, terwijl de financiële rapportage tevens rekening houdt met fondsspecifieke kosten en/of opbrengsten. Bijvoorbeeld kasposities en de effecten van vreemd vermogen. Voor een vergelijking op vastgoedniveau biedt de IPD Vastgoedindex echter de meest zuivere vergelijking. Uitgangspunten Het Achmea Dutch Retail Property Fund is een core beleggingsfonds dat participanten toegang biedt tot de Nederlandse markt voor winkelvastgoed. Daarbij staan vier uitgangspunten centraal: stabiele kasstroom, waardestijging, laag risico en flexibiliteit. Conform het Informatie Memorandum kan het Fonds tot niet meer dan 25% van de boekwaarde van de activa met vreemd vermogen financieren. Ultimo 2012 is er geen vreemd vermogen aangewend om activa te financieren. Fiscale structuur Het Achmea Dutch Retail Property Fund is een fonds voor gemene rekening naar Nederlands fiscaal recht dat opereert onder het regime van een fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 en is onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen een tarief van 0%. Voor de belangrijkste voorwaarden verwijzen wij u naar de toelichting op de balans en de winst-en-verliesrekening in de jaarrekening. 08/80 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund
De Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance is de Beheerder van het Achmea Dutch Retail Property Fund. Met een totale waarde van 2,5 miljard en een winkeloppervlakte van circa 907 duizend m² verdeeld over ruim 393 objecten verspreid over Nederland is Syntrus Achmea Real Estate & Finance een van de grootste retailbeleggers in Nederland. Het totaal aantal medewerkers van Syntrus Achmea Real Estate & Finance is per jaareinde 265,6 fte s. Door de omvang van de winkelportefeuille is ruime expertise op het vlak van het ontwikkelen, acquireren en beheer van winkelvastgoed aanwezig. Fondsstructuur Het Achmea Dutch Retail Property Fund is een beleggingsinstelling met een sui generis-constructie 1 gebaseerd op contractuele afspraken tussen de Beheerder (Syntrus Achmea Real Estate & Finance), de Bewaarder (Stichting Achmea Dutch Retail Property Fund) en de participanten 2. Dividendbeleid In oktober van elk jaar verricht het Achmea Dutch Retail Property Fund een tussentijdse voorlopige winstuitkering, gebaseerd op een schatting van het direct resultaat in het voorgaande halfjaar. In april van elk jaar verricht het Fonds vervolgens een additionele voorlopige winstuitkering. Deze voorlopige winstuitkering is gelijk aan 90% van de schatting van het direct resultaat in het voorgaande kalenderjaar (onder aftrek van tussentijdse voorlopige winstuitkeringen). Na goedkeuring van de jaarrekening stelt het Fonds het slotdividend vast. Indien blijkt dat het direct resultaat groter is dan de verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan keert het Fonds vervolgens in juli een slotdividend uit. Indien blijkt dat het direct resultaat kleiner is dan de reeds verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan worden te veel uitgegeven participaties ingetrokken voor zover uitkering plaatsvond door middel van participaties en dienen de participanten hetgeen zij te veel ontvangen hebben te retourneren voor zover uitkering in contanten plaatsvond. Het Fonds kan afwijken van het hierboven beschreven dividendbeleid indien dit noodzakelijk is om te voldoen aan de FBI-criteria. Uitkering van dividend vindt in beginsel plaats in de vorm van participaties. Voor de uitgifte van dergelijke participaties worden geen kosten in rekening gebracht. Door het Fonds uit te keren dividenden zijn onderworpen aan Nederlandse dividendbelasting. In Nederland gevestigde participanten die zelf zijn vrijgesteld van de vennootschapsbelasting, zoals pensioenfondsen, kunnen deze ingehouden dividendbelasting terugvorderen. Productkenmerken Alle belangrijke kenmerken van het Achmea Dutch Retail Property Fund zijn uitgebreid vastgelegd in het Informatie Memorandum van het Fonds (1 januari 2007). Dit Informatie Memorandum is laatstelijk aangepast op 25 april 2012. Een exemplaar wordt u op verzoek toegestuurd. 1 Dit is een constructie die niet als zodanig in de wet genoemd is. 2 Degene die blijkens het participantenregister gerechtigd is tot één of meer participaties. Profiel van het Fonds 09/80
Verslag van de Beheerder Inleiding De winkelmarkt is sterk in beweging. Deze beweging wordt niet alleen veroorzaakt doordat consumenten minder besteden als gevolg van het zwakke economische klimaat, maar vooral ook omdat consumenten hun bestedingen concentreren op een kleiner aantal locaties. De sterke opkomst van internetbestedingen zorgt voor een extra versnelling van deze ontwikkeling. In het nieuwe marktbeeld kunnen bestedingen worden verdeeld in dagelijkse bestedingen en funshopping voor meer luxere artikelen. Voor de dagelijkse boodschappen is de consument vooral op zoek naar gemak en een compleet aanbod. Voor de luxere artikelen is de consument op zoek naar beleving. De winkels en winkelcentra die aan deze verwachting voldoen, kunnen rekenen op grote belangstelling van consumenten. Dit biedt kansen voor beleggen in winkelvastgoed door het samenstellen van een portefeuille die inspeelt op deze ontwikkeling. In 2012 is het Achmea Dutch Retail Property Fund erin geslaagd om een goed rendement te behalen. Het rendement van het Fonds op basis van de IPD-methodiek bedroeg 4,2%. Dit is in lijn met de benchmark. Het jaarverslag over 2012 van het Achmea Dutch Retail Property Fund bevat het Verslag van de Beheerder, de jaarrekening (balans, winst-en-verliesrekening, kasstroomoverzicht en de toelichting op de jaarrekening) en de overige gegevens, waaronder de controleverklaring van de onafhankelijke accountant. Het jaarverslag gaat in op de strategie van het Fonds, de ontwikkeling in 2012 en de behaalde resultaten. Daarnaast wordt er aandacht besteed aan risicomanagement. Ten slotte wordt ingegaan op de besluiten van de Vergadering van Participanten en is er een verslag van de Raad van Toezicht en het Audit Committee opgenomen. Globeplein, Almere-Buiten 10/80 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund
Strategie Het Achmea Dutch Retail Property Fund is opgericht in 1992 als sectoraal fonds met als doel te investeren in solitaire winkels in kleine steden. In 1998 is het beleggingsbeleid gewijzigd waardoor ook grootschalige projecten in de portefeuille konden worden opgenomen. Het Fonds is de afgelopen jaren fors gegroeid door de herstructurering van beleggingen en de aankoop van grootschalige projecten in binnensteden. Beleggingsbeleid Het Achmea Dutch Retail Property Fund richt zich primair op het aankopen en exploiteren van vastgoedobjecten in de sector winkels. Daarnaast kan het Fonds maximaal 20% van het belegd vermogen in andere sectoren beleggen, voor zover een relatie bestaat met de sector winkels of als de belegging anderszins aansluit bij de registergoederen van het Fonds. Ultimo 2012 is het Fonds gespreid over 64 objecten van gemiddeld circa 10,1 miljoen (2011: 64 objecten van gemiddeld circa 9,8 miljoen). Het belegd vermogen vertegenwoordigde een waarde van 646 miljoen (2011: 630 miljoen). Van de totale omvang van de portefeuille van het Achmea Dutch Retail Property Fund was 97,8% (2011: 97%) belegd in winkels. Het restant is belegd in kantoren, woningen en parkeergarages, voornamelijk behorend bij het winkelvastgoed. Portefeuillebeleid Het beleid rust op drie pijlers. De eerste pijler is gericht op de productkeuze. De tweede pijler betreft een combinatie van segment- en geografische keuze. De derde pijler betreft de verdeling over de twee hoofdcategorieën van de winkelmarkt: luxe consumptiegoederen en dagelijkse boodschappen. De eerste pijler richt zich op winkels en winkelcentra met een dominante positie in het verzorgingsgebied. De verwachte huur- en waardegroei van deze objecten ligt hoger dan bij objecten die een minder dominante positie innemen. In de tweede pijler wordt de segment- en geo grafische keuze uitgewerkt. De voorkeur gaat voornamelijk uit naar primaire locaties in grote steden en regiosteden en grote buurt- en wijkcentra. De laatste jaren is een ontwikkeling zichtbaar dat consumenten een groter deel van hun budget uitgeven in de kernwinkelgebieden van een steeds kleiner aantal grote steden en regiosteden. Wij verwachten dat deze trend zal doorzetten en willen de focus in de portefeuille op deze locaties versterken. Met de focus op grote buurt- en wijkcentra willen wij inspelen op de verwachte verdere groei van consumentenbestedingen in dit segment. Door de behoefte van consumenten aan one-stop-shopping gaat deze groei ten koste van kleine buurt- en wijkcentra. Bij zowel de kernwinkelgebieden als de grote buurt- en wijkcentra is een positieve bevolkings- en inkomensgroei in het verzorgingsgebied een belangrijke aanwijzing voor bovengemiddelde rendementen op langere termijn. Binnen de derde pijler streeft het Fonds naar een minimale allocatie van 70% naar winkels gericht op luxe consumptiegoederen. Dat is gebaseerd op de verwachting dat deze winkelbeleggingen een sterkere (waarde)ontwikkeling zullen laten zien dan de winkelmarkt als geheel. Van de portefeuille ligt de maximale allocatie naar winkels en winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen op 30%. De laatstgenoemde categorie wordt geacht minder conjunctuurgevoelig te zijn en draagt derhalve bij aan de stabiliteit in de portefeuille. Op pagina 20 treft u een weergave aan met de huidige stand van zaken. Objectbeleid Naast een weloverwogen portefeuillebeleid vormt het objectbeleid een tweede motor voor het rendement van het Achmea Dutch Retail Property Fund. Het objectbeleid kent twee onderdelen. Het eerste onderdeel betreft een degelijk aan- en verkoopbeleid van objecten. Het tweede onderdeel betreft actief management van de portefeuille. Verslag van de Beheerder 11/80
Objecten worden aangekocht in lijn met het bovenstaande portefeuillebeleid, waarbij de focus ligt op de kwaliteit van de locatie, het object en de huurders. Bij de samenstelling van de portefeuille wordt aandacht besteed aan een afgewogen samenstelling van huurders naar contractduur en segment. Actief management betreft een samenspel tussen het realiseren van maximale huurverhogingen en beperking van de leegstandsrisico s om de waarde te maximaliseren. Dit is onder meer te realiseren door het optimaliseren van de huurdersmix, herontwikkeling en uitbreiding van het object. Jaarlijks wordt de portefeuille beoordeeld. Daarbij wordt elk object beoordeeld op een tweetal criteria: (1) past het object in het beleggingsbeleid van het Fonds, (2) voldoen de objectkenmerken aan de (rendements)doelstellingen van het Fonds. Als een object niet aan deze criteria voldoet, dan komt het object in aanmerking voor verkoop bij conveniërende marktomstandigheden. Syntrus Achmea Real Estate & Finance zet zich actief in om de binnensteden van de grotere Nederlandse steden duurzaam aantrekkelijk te houden voor winkelconsumenten. In binnensteden waar het Achmea Dutch Retail Property Fund bezit heeft of wil investeren, overlegt Syntrus Achmea Real Estate & Finance hierover onder meer met gemeentebesturen. Ook is Syntrus Achmea Real Estate & Finance actief in binnenstadsplatformen. Doel is ervoor te zorgen, dat naast de A-locaties met name ook de B- en C-locaties hun aantrekkelijkheid behouden. Zo mogelijk als aantrekkelijke kleinschalige winkelstraten, zo nodig door transformatie naar andere bestemmingen, waaronder wonen. Duurzaamheid Duurzaam winkelvastgoed draagt in de ogen van de Beheerder bij aan milieuwinst, een lange levensduur, huurderstevredenheid en waardeontwikkeling. Het Fonds richt zich daarom op het verduurzamen van de bestaande portefeuille en het stellen van eisen aan acquisities. In deze paragraaf volgt een overzicht van de voortgang van beleid gedurende 2012, een jaar waarin enkele belangrijke stappen zijn gezet. Duolabel Voor alle winkelunits in de portefeuille is een Duolabel opgesteld, waarin een energieprestatiemaatwerkadvies is opgenomen. Het maatwerkadvies geeft inzicht in de maatregelen die de huurder (verantwoordelijk voor de inrichting) en de Beheerder (verantwoordelijk voor het casco) kunnen nemen om de energieprestatie van de winkelunit te verbeteren. De adviezen uit het Duolabel worden met de huurder besproken bij contractverlenging, onderhoud en herinrichting. Ook voor alle objecten die worden aangekocht, zal de Beheerder een Duolabel opstellen. In de huidige portefeuille heeft 64% van de winkelunits een A-label, 13% een B-label en 11% een C-label. 12% van de winkelunits heeft geen groen label. Duurzaamheidsconvenant In 2012 heeft de Vastgoedmanager een duurzaamheidsconvenant voor winkels ontwikkeld en geïmplementeerd. In een duurzaamheidsconvenant maken verhuurder en huurder afspraken over het duurzaam gebruik en onderhoud van het verhuurde object. Hiermee onderschrijven huurder en verhuurder het belang van duurzaamheid door bij onderhoud en vervanging voor duurzame oplossingen te kiezen. Het duurzaamheidsconvenant wordt bij alle nieuw af te sluiten huurcontracten en wijzigingen van bestaande huurcontracten ter ondertekening aan de huurders voorgelegd. Indien hiervan wordt afgeweken, zal de reden hiervoor schriftelijk worden vastgelegd. 12/80 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund
Global Real Estate Sustainability Benchmark Om te onderzoeken waar de winkelportefeuille staat op het gebied van duurzaamheid, heeft de Beheerder het afgelopen jaar met het Fonds voor de tweede maal deelgenomen aan de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). GRESB is een wereldwijde benchmark waarmee jaarlijks het duurzaamheidsbeleid (Management & policy) en de implementatie (Implementation & measurement) daarvan bij vastgoedfondsen wordt beoordeeld en vergeleken. De score zegt echter weinig over de duurzaamheid van individuele objecten: hiervoor zijn indicatoren zoals een energielabel beter geschikt. Het Fonds heeft in 2012 een overall score behaald van 30%, bestaande uit een gewogen gemiddelde voor Management & policy (49%) en Implementation & measurement (22%). Het laatstgenoemde onderdeel, de beleidsuitvoering, telt het zwaarst mee in de totale score. Het Fonds heeft daarmee nagenoeg gelijk gescoord aan de peer group, bestaande uit in totaal zeven Nederlandse winkelportefeuilles. De peers scoren gemiddeld 51% op beleidsvorming en 25% op beleidsuitvoering. In GRESB 2011 was de overall score van het Fonds nog 24%. De verbetering in 2012 t.o.v. 2011 is te danken aan de doorontwikkeling van het duurzaamheidsbeleid in 2012 waarbij aandacht is besteed aan: 1. Monitoren van het verbruik in de portefeuille: in samenwerking met externe vastgoedmanagers is de Beheerder in 2012 begonnen met het monitoren van het verbruik (elektra, gas, water en afval). 2. Afsluiten van green leases : in 2012 heeft de Beheerder een duurzaamheidsconvenant voor winkels ontwikkeld (zie hierboven). 3. Duurzaamheidsverslaglegging: sinds het derde kwartaal van 2012 wordt in de kwartaalrapportages verslag gedaan van de ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid. Winkelportefeuille naar energielabel 11% 13% 7% 3% 1% 1% 64% A B C D E F G Verslag van de Beheerder 13/80
In 2013 gaat de Beheerder verder met de ontwikkeling van het duurzaamheidsbeleid voor het Fonds. Speerpunten daarbij zijn: 1. Monitoren van het verbruik in de portefeuille: Doelstelling is 100% inzicht in het verbruik van energie (elektra en gas) en water in de algemene ruimten van winkelcentra. 2. Duurzaamheid in de keten: in 2013 wil de Beheerder starten met het maken van afspraken over duurzaamheid met ketenpartners. U kunt hierbij denken aan afspraken met beheerders over het aanleveren van data ten aanzien van verbruik. 3. Samenwerking met huurders: in 2013 wil de Beheerder in samenwerking met huurders werken aan het verduurzamen van de portefeuille door: a. de maatregelen uit het Duolabel met de huurders van de winkels te bespreken. Doelstelling is om dit in 2013 met 10% van de huurders te hebben gedaan en ultimo 2017 met minimaal 70% van de huurders. Voor alle winkelunits is een Duolabel aanwezig. Omdat winkels casco worden verhuurd, ligt de verantwoordelijkheid voor het doen van investeringen grotendeels bij de huurder. De maatregelen uit het Duolabel worden zo veel mogelijk op natuurlijke momenten (zoals expiratie van een huurcontract) met de huurders besproken. b. Het afsluiten van green leases. 14/80 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund
Marktontwikkelingen Gebruikersmarkt Voor de detailhandel was 2012 een moeizaam jaar. Na de lichte krimp van de totale detailhandelsomzet over geheel 2011 daalde in de eerste drie kwartalen van 2012 de omzet verder met circa 1% ten opzichte van het voorgaande jaar. De omzetdaling was het gevolg van een daling van het omzetvolume met 2%. De volumedaling werd deels gecompenseerd door prijsinflatie. Het beeld in de winkelmarkt was verdeeld. Voor winkels in voedingsmiddelen, met name supermarkten, groeiden de omzetvolumes en omzetwaardes. Voor de totale kledingbranche namen de omzetten juist licht af. Ook binnen de kleding branche was een tweedeling te zien. Aan de ene kant waren er nieuwe, succesvolle toetreders (voornamelijk internationale formules), daartegenover staan ketens die door gebrek aan vernieuwing de concurrentieslag verloren. De grootste klappen vielen in de non-foodsector waar de omzetten voor winkels in woninginrichting, recreatieartikelen, huishoudartikelen, speelgoed, keukens en bouwmarkten wederom daalden. Ondanks de moeizame economische omstandigheden nam de dynamiek in de gebruikersmarkt voor winkels toch toe. Gedurende 2012 waren er meer verhuurtransacties en werd er voor circa 500.000 vierkante meter aan winkelruimte verhuurd, een stijging van circa 12,5% ten opzichte van 2011. Naast de groei van succesvolle formules zoals discounter Action droegen ook faillissementen en daaropvolgende overnames en doorstarts bij aan de opnamedynamiek. Mede dankzij de forse opname, maar ook door de omzetting van leegkomende winkels naar bijvoorbeeld dienstverleners, horeca of woningen, bleef de stijging van het aanbod beperkt. In 2012 nam het aanbod toe tot 3,1 miljoen vierkante meter: een stijging van ruim 4% ten opzichte van eind 2011. De gecorrigeerde leegstand van winkelruimtes komt daarmee uit op bijna 7% van de totale voorraad. Ter illustratie: voor de crisis bedroeg de leegstand minder dan 5%. De aanbod/ opnameratio bedroeg eind 2012 5,5. Dit betekent dat met het huidige opnametempo het, zonder Omzetwaarde detailhandel (voortschrijdend jaargemiddelde) 125 120 Totale detailhandel non-foodsector Foodsector Indexcijfer omzet (2005=100) 115 110 105 100 95 90 85 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Bron: CBS Verslag van de Beheerder 15/80
nieuwbouwaanbod en substitutievraag, in theorie vijfenhalf jaar duurt voor het aanbod is weggewerkt. Net als in de kantorenmarkt is er echter ook in de winkelmarkt een toenemend aantal leegstaande meters dat definitief buitenspel staat. Verouderde solitair gelegen winkelunits op perifere locaties en veel winkelstrips zullen alleen bij uitzondering nog een winkelbenutting vinden. Naast de lichte toename van het aanbod namen de verschillen in de gebruikersmarkt verder toe. Aan de onderkant van de markt concentreerde de leegstand zich op de meest kansarme locaties, terwijl in het topsegment de vraag naar winkelruimtes aanhield. Onder andere de luxe formules van Michael Kors (Utrechtsestraat), Karl Lagerfeld, Marc Jacobs, Moncler, Paul Smith en Jimmy Choo (allen P.C. Hooftstraat) openden in Amsterdam een winkel of hebben er een aangehuurd. Ook Abercrombie & Fitch opende de eerste Nederlandse winkel in de hoofdstad (Leidsestraat). Daarnaast maakte Forever21 bekend zich te gaan vestigen aan de Kalverstraat/Rokin. De toenemende tweedeling was ook te zien in de ontwikkeling van de huurprijzen. Alleen in de Kalverstraat Amsterdam, Beursplein Rotterdam en Grote Houtstraat Haarlem gingen de huurprijzen nog licht omhoog. Op de overige beste locaties in de grote steden stabiliseerden de prijzen of werden deze licht neerwaarts bijgesteld. Onder druk van het toenemende aanbod aan winkelruimten daalden de huurprijzen in de middelgrote en kleine steden voor het derde achtereenvolgende jaar, ditmaal met gemiddeld 1,6% op de beste locaties. Op B- en C- locaties neemt het huurniveau nog harder af. Beleggingsmarkt Met een totaal beleggingsvolume van 1,05 miljard kende de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed in 2012 naar verhouding de grootste teruggang ten opzichte van het voorgaande jaar ( 1,4 miljard). In 2012 werd het laagste niveau van de afgelopen negen jaar bereikt. De teruggang is deels te wijten aan de beperkte financieringsmogelijkheden. Opname, aanbod en leegstand winkelruimte 3,5 Opname Aanbod Leegstand 8 3,0 7 2,5 6 (x miljoen m 2 ) 2,0 1,5 1,0 5 4 3 2 Percentage 0,5 1 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 Bron: JLL, Locaties 16/80 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund
Daarnaast werden beleggers ook kritischer in hun beleggingsstrategie en acquisitiebeleid. Door de grote focus op het prime winkelvastgoed in de sterkste winkelsteden was het aanbod in dit segment schaars en vond er een beperkt aantal transacties plaats. Institutionele beleggers namen het overgrote deel van het beleggingsvolume voor hun rekening waarbij zij zich richtten op verzorgende stadsdeel- en grote wijkcentra en binnenstedelijk gelegen solitaire winkelpanden. Onder druk van de grote belangstelling bleven de aanvangsrendementen voor A1-locaties in de grote steden stabiel op circa 4,5%. Voor het midden- en ondersegment werden de brutoaanvangsrendementen licht opwaarts bijgesteld tot 6,5% en 8%. Naar verwachting zal de verscherpte concurrentie er in 2013 voor zorgen dat de herstructurering van het winkellandschap doorzet en mogelijk versnelt. Marktverwachting Voor de detailhandel wordt 2013 wederom een uitdagend jaar. De consumptieve bestedingen staan nog altijd onder druk als gevolg van een dalende koopkracht en een gebrek aan vertrouwen onder consumenten. De strijd om de consument zal daarom aanhouden. Demografische ontwikkelingen zullen ook in toenemende mate een rol spelen in de ontwikkeling en samenstelling van de consumentenbestedingen. Daarnaast wordt de concurrentie nog eens versterkt door de toe treding van internationale succesformules en de aanhoudende groei van e-commerce. Vooral formules in het middensegment komen door de toetreding van internationale formules steeds meer in de verdrukking, waardoor ook dit jaar een aantal winkelketens het naar verwachting niet zal redden. Uit de grote interesse en snelheid waarmee concurrenten rendabele winkels uit de failliete inboedel overnemen, valt desondanks op te maken dat op goede locaties nog altijd kansen liggen. Door de groei van e-commerce zullen fysieke winkels zich nog beter moeten profileren om hun meerwaarde als verkoopkanaal te etaleren. Verslag van de Beheerder 17/80
Samenstelling portefeuille De portefeuille bestaat voornamelijk uit winkelvastgoed. Daarnaast is een klein deel van het vermogen belegd in andere vastgoedsectoren. Veelal zijn deze overige beleggingen gelieerd aan de winkelobjecten in de portefeuille. Voorbeelden zijn een parkeergarage bij een winkelcentrum of woningen boven een winkelcentrum. Een actief aan- en verkoopbeleid heeft als doel de portefeuille van het Achmea Dutch Retail Property Fund in lijn te brengen met het geformuleerde portefeuillebeleid. Zoals eerder uiteengezet richt het portefeuillebeleid zich op dominante winkelposities in het verzorgingsgebied. Verder gaat de voorkeur uit naar primaire locaties in grote steden en regiosteden en grote buurt- en wijkcentra. Ten slotte streeft het Fonds naar een optimale samenstelling tussen de twee hoofdsegmenten (luxe consumptiegoederen en dagelijkse boodschappen). Het totaal belegd vermogen bedraagt 646,0 miljoen (2011: 630,1 miljoen). Hiervan is 623,5 miljoen vastgoedbeleggingen en 22,5 miljoen financiële vaste activa. Vastgoedbeleggingen In 2012 is er voor 1,4 miljoen geïnvesteerd in bestaand vastgoed en voor 1,4 miljoen (2011: 25,4 miljoen) gedesinvesteerd. Het netto verkoopresultaat bedroeg 122.000 (2011: 1,7 miljoen). Verderop in het verslag treft u het verkochte object aan. De vastgoedbeleggingen zijn voor 6,6 miljoen afgewaardeerd ten opzichte van een waardestijging in 2011 van 15,0 miljoen. Voor een nadere analyse van de waardemutatie verwijzen wij u naar de toelichting op de tabel direct/indirect resultaat. Verkopen uit de portefeuille In 2012 is een object uit de portefeuille verkocht, namelijk het kantoorobject aan de Albert Cuypsingel te Dordrecht. Vanuit de Beheerder is actief gezocht naar een koper na een analyse van de verwachtingen Winkelportefeuille naar samenstelling sector 50 2010 2011 2012 40 Percentage 30 20 10 0 Primaire locaties in grote en regiosteden Grote buurt- en wijkcentra Overige segmenten 18/80 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund
omtrent dit object. De totale desinvestering bedroeg 1,5 miljoen, ten opzichte van de boekwaarde van 1,4 miljoen. Het nettoverkoopresultaat van deze transactie bedroeg 122.000 duizend. Financiële vaste activa De financiële vaste activa zijn in 2012 toegenomen met 22,3 miljoen. De belangrijkste investering betreft de 50%-participatie in de aankoop van De Planeet in Utrecht. Het object De Planeet is gelegen in het centrum van Utrecht op de hoek van de Oude Gracht en de Lange Viestraat in het centrum van Utrecht. De in totaal circa 11.000 m 2 verhuurbaar vloeroppervlak, verdeeld over zes verdiepingen, is volledig verhuurd aan 18 verschillende huurders. Huurders die momenteel gevestigd zijn in het object zijn Blokker, Intertoys, Kijkshop, Pipoos, AktieSport, Coltex en Ahold. In de jaren 40 werd het object De Planeet geopend als Galeries Modern, een gebouw met allure en uitstraling. Door ingrepen van vroegere eigenaren zijn de allure en uitstraling verdwenen, maar de unieke ligging en interessante locatie vanuit retailoptiek heeft zich des te meer bewezen. Sterker nog, door de herontwikkeling van het oude postkantoor en de uitbreiding van de Bijenkorf zal het object nog centraler komen te liggen in de stad Utrecht. Gecommitteerde pijplijn De gecommitteerde pijplijn bestaat uit de her ontwikkeling van De Planeet, de aankoop van het nog te ontwikkelen project Achter de Lange Stallen te Breda en Oostpoort te Amsterdam. Het is onze ambitie om De Planeet te herontwikkelen teneinde ruimte te bieden aan de vraag naar grootschalige winkelruimte met een hoogwaardige uitstraling binnen het kernwinkelgebied van Utrecht. Dit gaan we doen door het gebouw om te vormen naar een hoogwaardig winkelobject door een aangepaste verkaveling van de winkelunits ten behoeve van aansprekende (internationale) retailers. In de nieuwe opzet van het winkelobject zullen naar verwachting zes winkelunits worden gerealiseerd. De herontwikkeling zal, gegeven de noodzakelijke ver- en uitplaatsing van zittende huurders, gefaseerd plaatsvinden. Winkelportefeuille naar segment 100 2010 2011 2012 80 Percentage 60 40 20 0 Luxe consumptiegoederen Dagelijkse boodschappen Verslag van de Beheerder 19/80
De transformatie zal gerealiseerd worden door de Emmes Group. Emmes Group is een projectontwikkelaar die vooral actief is op het gebied van de transformatie van A1-winkelvastgoed. Referentieprojecten van Emmes Group zijn o.a. de herontwikkeling van Rokin Plaza voor Forever 21 in Amsterdam en herontwikkeling Oude Gracht voor The Sting in Utrecht. Gezien hun ervaring de aangewezen partij om De Planeet de hoogwaardige uitstraling te geven die het ooit had en verdient. Toevoeging van het winkelcentrum Achter de Lange Stallen aan de portefeuille, met een investeringswaarde voor het Fonds van 70,4 miljoen, is een bijzondere kans om via een grootschalige binnenstadsontwikkeling winkels op een uitstekende plek te verwerven. De locatie Achter de Lange Stallen is namelijk uniek in Nederland; van alle steden met meer dan 100.000 inwoners is het de enige grootschalige onbebouwde kavel die tegen het A1-winkelgebied aan ligt. Het winkelcentrum is gelegen in het centrum van Breda en heeft zijn entree aan een van de hoofdwinkelstraten in Breda, namelijk de Ginnekenstraat. De nieuwbouw heeft betrekking op de ontwikkeling van een winkelcentrum van circa 24.900 m², onderverdeeld naar 34 winkelunits. Het winkel centrum bevindt zich op maaiveldniveau en een aantal winkelunits heeft zowel winkelruimte op de begane grond als op de eerste verdieping. Door de combinatie van winkels, woningen en parkeren krijgt dit nieuwe stuk binnenstad een hoog stedelijk karakter dat een kwaliteitsimpuls moet geven aan de binnenstad van Breda. Het project bevindt zich momenteel in de Voorlopige ontwerpfase. Het voorlopige ontwerp is aan de Beheerder voorgelegd en dit zal in het eerste kwartaal van 2013 worden afgerond. De verwachting is dat het definitieve ontwerp medio 2013 zal worden afgerond, waarna ultimo het vierde kwartaal van 2013 kan worden gestart met de bouw. De oplevering wordt medio 2016 verwacht. De bouw van het winkelcentrum Oostpoort in Amsterdam is inmiddels gestart en de voltooiing staat gepland voor 2014. De investering bedraagt 42 miljoen en zal bij oplevering, in 2014, worden voldaan. Voor dit project is ultimo 2012 beperkt geld geïnvesteerd in verband met betalingen Winkelportefeuille naar geografische oriëntatie 50 2011 2012 40 Percentage 30 20 10 0 Zuid- Holland Noord- Holland Utrecht Noord- Brabant Gelderland Overig 20/80 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund
voor het opmaken van de koopovereenkomst, kosten bouwbegeleiding en onderzoekskosten. Vermoedelijk worden na het eerste kwartaal 2014 de eerste huuropbrengsten gegenereerd. De aankoop die inspeelt op de behoefte voor een compleet assortiment in dagelijkse boodschappen bestaat uit ruim 17.312 m 2 winkelruimte. Het winkelcentrum vormt onderdeel van een groter project om het gehele gebied te ontwikkelen waar wonen, winkelen en werken samenkomen. Met een aantal grote partijen is in principe overeenstemming bereikt over de verhuur van een aantal eenheden. Niet-gecommitteerde pijplijn De niet-gecommitteerde pijplijn bestaat uit twee objecten: de uitbreiding van Makado te Beek en de uitbreiding van Buitenmere te Almere. In 2011 is het winkelcentrum Makado in Beek aangeschaft door het Fonds. Het winkel centrum kent een cirkelvormige structuur met in totaal 26.319 m² winkelvloeroppervlak, verdeeld over 64 winkelunits. De gunstige ligging ten opzichte van snelwegen (A2 en A76) en de ruime (gratis) parkeermogelijkheden op eigen terrein zorgen voor een hoge aantrekkingskracht. Het winkelcentrum is momenteel volledig verhuurd en is eigenlijk te klein voor het verzorgingsgebied. Vanuit de retailers is er grote belangstelling voor winkels binnen dit winkelcentrum, alleen de ruimte ontbreekt. Uit analyses blijkt dat er een uitbreidingspotentie van circa 7.000 m² aanwezig is. In 2012 zijn de eerste stappen gezet om deze potentie te verzilveren. De uitbreiding, met een investeringswaarde van 29 miljoen, geeft onder meer de mogelijkheid om de huurdersmix te verbeteren en andere/grotere ketens te trekken. Positief is dat er een wachtlijst van retailers is om zich te vestigen in het winkelcentrum. In 2011 is eveneens het object Buitenmere in Almere toegevoegd aan de portefeuille. Afgelopen jaar zijn plannen in gang gezet om de uitbreidings potentie te benutten. De uitbreiding heeft betrekking op ruim 3000 m 2, met een beperkt aantal bovenliggende appartementen. Met de uitbreiding ontstaat de mogelijkheid huurders aan te trekken met een behoefte aan groter winkeloppervlak. Tevens kan het winkel aanbod worden verbreed. Deze stappen zullen de aantrekkelijkheid van het gehele winkelcentrum bevorderen. Specificatie projecten in ontwikkeling per ultimo 2012 Plaats Project Verwachte oplevering Investeringsbudget Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve investeringskosten Boekwaarde Niet uit de balans blijkende verplichtingen Nietgecommitteerd Breda Utrecht Achter de Lange Stallen* Uitbreiding De Planeet Q2 2015 70.377 0-0 70.377 Q4 2017 7.525 0-0 7.525 Amsterdam Oostpoort Q4 2013 42.019 0-0 42.019 - Beek Almere Uitbreiding Makado Uitbreiding Almere Buiten Q1 2016 29.003 61-61 - 29.003 Q1 2014 12.069 0-0 - 12.069 160.993 61 0 61 119.921 41.072 * Voor dit project geldt nog een aantal ontbindende voorwaarden, welke door de ontwikkelaars moeten worden ingevuld alvorens deze aankoop onvoorwaardelijk zal worden. Verslag van de Beheerder 21/80
Locaties en segmenten Ultimo 2012 heeft het Achmea Dutch Retail Property Fund voor 77% (2011: 79%) belegd in winkels die zijn gericht op luxe consumptiegoederen en voor circa 23% (2011: 21%) in winkels met vooral dagelijkse boodschappen in het assortiment. Ruim 49% (2011: 47%) van de objecten is gesitueerd op primaire locaties in grote en regiosteden. Daarnaast is 33% (2011: 34%) gealloceerd naar grote buurt- en wijkcentra. Het restant is belegd in overige segmenten. De stijging in de sector primaire locaties in grote en regiosteden is toe te schrijven aan de aankoop van De Planeet in de binnenstad van Utrecht. Spreiding De portefeuille omvat ultimo 2012 64 objecten. Gemeten aan de actuele waarde vallen de meeste objecten in de grootteklasse tot 5 miljoen. In deze klasse zitten 38 objecten (2011: 39 objecten). De portefeuille kent verder 14 objecten (2011: 14 objecten) met een waarde van 20 miljoen of meer. De resterende 12 objecten (2011: 11 objecten) vallen in de klasse van 5 miljoen tot 20 miljoen. De gemiddelde omvang van een object bedraagt circa 10,1 miljoen (2011: 9,8 miljoen). In de figuur op pagina 20 is een verdeling per provincie op basis van actuele waarde van onze portefeuille en de benchmark weergegeven. De portefeuille kent een landelijke spreiding met het zwaartepunt in de Randstad, waar ruim 84% (2011: 82%) is belegd. Deze wijziging is voornamelijk toe te schrijven aan de aankoop van De Planeet in Utrecht. Participaties Het aantal participaties bedraagt ultimo 2012 1.242.437 stukken met een waarde van 507,88 per participatie na winstdeling 2012. Ultimo 2011 was Huurexpiratie 30 25 20 Percentage 15 10 5 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 >=2021 22/80 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund
het aantal participaties in het Achmea Dutch Retail Property Fund gelijk aan 1.192.578 stukken met een waarde van 514,46 na winstdeling. Dit impliceert een stijging van het aantal participaties. Het aantal participaties is toegenomen door de uitgifte van participaties ten behoeve van de acquisitie van het object De Planeet in Utrecht. De daling van de gemiddelde waarde van de participaties is met name toe te schrijven aan de lichte negatieve herwaarderingen die hebben plaatsgevonden in 2012. Mandaten De wijzigingen in het aantal participaties in 2012 ten opzichte van 2011 zijn conform de mandaatafspraken met de participanten. In- en uittredingen in het verslagjaar De volgende participanten zijn gedurende 2012 ingetreden in het Achmea Dutch Retail Property Fund: Stichting Pensioenfonds De Hoop, Achmea Pensioen- & Levensverzekeringen inzake GBD SPA. Per 1 april 2012 is de fusie tussen Stichting Bedrijfstak pensioenfonds voor het Film- en Bioscoopbedrijf (BPF Film) en Pensioenfonds PNO Media geëffectueerd. Ten gevolge van deze fusie zijn de vermogensbestanddelen van BPF Film, waaronder de door BPF Film gehouden participaties in het Achmea Dutch Retail Property Fund, overgegaan op Pensioenfonds PNO Media. In het verslagjaar zijn twee participanten uitgetreden uit het Achmea Dutch Retail Property Fund: Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Verf- en Drukinktindustrie. Stichting Pensioenfonds Horeca & Catering De Beheerder heeft in 2012 van één participant een uittredingsverzoek ontvangen. Het totaal aan uittredingsverzoeken bedraagt ultimo 2012 51,8 miljoen (2011: 25,2 miljoen). Ontwikkeling debiteurensaldi Het risico op wanbetaling wordt vooraf en tijdens het huurcontract ondervangen door respectievelijk het uitgebreid screenen op kredietwaardigheid en een strikt debiteurenbeheer. Het saldo van de nog niet ontvangen huren ligt op 3,8% van de brutohuuropbrengst voor aftrek van de voorziening dubieuze debiteuren van 136.000. Dit toont een negatieve ontwikkeling ten opzichte van 2011 (2011: 1,8%). Het percentage nog te ontvangen bedragen langer dan 90 dagen ligt op 0,8% van het saldo. De stijging ten opzichte van het voorgaande jaar was merendeels toe te schrijven aan een drietal huurders. Hiervoor is deels een voorziening opgenomen. Top 5 objecten Huurder top 5 Naam, plaats Waarde ultimo 2012 (x 1.000) Huurder % totale huur 1. Lijnbaan e.o., Rotterdam 80.975 2. Winkelcentrum Makado, Beek 56.800 3. Spuimarkt, Den Haag 55.580 4. Gooische Brink, Hilversum 39.962 5. Winkelcentrum Leyweg, Den Haag 33.701 Ahold Europe Real Estate & Construction 7,3% V&D 4,8% Zara Nederland B.V. 4,6% Blokker Holding 4,2% C&A Nederland C.V. 4,2% Verslag van de Beheerder 23/80
Lange Viestraat, Utrecht 24/80 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund
Performance Totaal Resultaat In 2012 heeft het Achmea Dutch Retail Property Fund een totaal resultaat behaald van 22,0 miljoen (2011: 43,3 miljoen). Dit resulteerde in een totaal rendement van 3,6% (2011: 8,0%) over het gemiddeld fondsvermogen. Het totale resultaat is opgebouwd uit een direct en een indirect resultaat. Verdeling direct en indirect resultaat In de onderstaande tabel staat de uitsplitsing van het directe en het indirecte resultaat weergegeven. Direct resultaat Het directe resultaat van de portefeuille bedroeg 30,0 miljoen (2011: 26,5 miljoen). Het direct rendement over 2012 bedroeg procentueel gezien 4,8% (2011: 4,9%) over het gemiddeld fondsvermogen. Huurinkomsten en exploitatie- en rentekosten bepalen voornamelijk het directe resultaat. De huurinkomsten van het Fonds zijn met 15,9% gestegen ten opzichte van 2011. Dit is voornamelijk toe te schrijven aan een uitbreiding van de portefeuille met winkelcentrum Makado te Beek ( 4,7 miljoen). Het Globeplein ( 0,9 miljoen) te Almere is medio 2011 aangekocht. In 2012 is voor het object een volledig jaar huur gerealiseerd. Ook is een huurstijging gerealiseerd door het uitkopen van huurders en het opnieuw verhuren onder betere marktcondities. De autonome Achmea Dutch Retail Property Fund (bedragen x 1.000) 2012 2011 Direct resultaat Brutohuuropbrengsten 40.291 34.761 Exploitatiekosten -8.813-4.936 Overige bedrijfsopbrengsten 180 265 Bruto-omzetresultaat 31.658 30.090 Operationele kosten 105 48 Vermogensbeheerkosten 2.855 3.090 Som der kosten 2.960 3.138 Netto-omzetresultaat 28.698 26.952 Overige baten 82 426 Financiële baten 779-831 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 29.559 26.547 Resultaat deelnemingen 486 - Totaal direct resultaat 30.045 26.547 Indirect resultaat Verkoopresultaat 122 1.682 Waardeveranderingen -8.192 15.022 Totaal indirect resultaat -8.070 16.704 Resultaat 21.975 43.251 Verslag van de Beheerder 25/80
huurgroei van het Fonds is ten opzichte van 2011 gestegen met 3,1%. De exploitatiekosten ten opzichte van de brutohuuropbrengsten zijn in 2012 (21,9%) gestegen ten opzichte van 2011 (14,2%). Dit komt door de uitkoop van een huurder in Amsterdam Kalverplaza ( 0,8 miljoen) en van een huurder aan de Lijnbaan te Rotterdam ( 1,2 miljoen). Daarnaast zijn de verhuurkosten gestegen door een verbouwing van het object aan de Spuimarkt Den Haag ( 0,9 miljoen) en door de betaalde verhuurcourtage ( 0,3 miljoen) voor Kalverplaza Amsterdam en Lijnbaan te Rotterdam. Voor het object aan de Lijnbaan te Rotterdam, vrijgekomen in 2011, is begin 2012 een nieuw huurcontract afgesloten. Indirect resultaat Het indirecte resultaat over 2012 bedroeg -8,1 miljoen (2011: 16,7 miljoen). Het indirecte rendement over het jaar 2012 bedroeg procentueel gezien -1,3% (2011: 3,0%). Het indirecte resultaat komt voort uit een negatieve herwaardering van de portefeuille van -8,2 miljoen (2011: 15,0 miljoen) en een positief verkoop resultaat van 122.000, behaald uit een verkoop van het object Albert Cuypsingel te Dordrecht. In het winkelsegment zien we een gemêleerd beeld, toplocaties blijven in trek en mindere locaties zakken steeds verder af. Twee objecten met de grootste absolute positieve herwaardering zijn: Kalverstraat te Amsterdam ( 4,6 miljoen na lease-incentives) Lijnbaan te Rotterdam ( 1,5 miljoen na leaseincentives). Nieuwe huurcontracten zijn afgesloten, waarbij de huurprijs fors boven die van voorgaande jaren ligt. Objecten met de grootste afwaardering zijn: Gooische Brink te Hilversum ( -5,6 miljoen); de winkelleegstand is in Hilversum behoorlijk toegenomen. Grote Marktstraat (Spuimarkt) te Den Haag ( -3,0 miljoen); voor een deel van het winkelcentrum Spuicomplex is de markthuurwaarde naar beneden bijgesteld, wat grote invloed heeft op de marktwaarde en de huurherzieningswaarde van het object. Tevens is de afwaardering in lijn met de huidige marktomstandigheden. In 2011 is Rendement IPD op basis van standing investments 10% Achmea Dutch Retail Property Fund IPD Winkels 8% 6% 4% 2% 0% 2008 2009 2010 2011 2012 3 jr 26/80 Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund
voor het object een positieve herwaardering gerealiseerd van 10,2 miljoen. Winkelcentrum Kerverij te Valkenswaard ( -2,2 miljoen) als gevolg van het afsluiten van nieuwe huurcontracten tegen lagere huurprijzen. Voor de overige objecten in het Achmea Dutch Retail Property Fund is een afwaardering verantwoord van -4,6 miljoen. Rendement Om een zuivere vergelijking met andere winkelvastgoedbeleggers of de gehele winkelvastgoedmarkt mogelijk te maken, berekenen wij ook de rendementen op basis van de berekeningsmethodiek van IPD Winkelindex voor standing investments. In deze methodiek zijn effecten, zoals financiering met vreemd vermogen, buiten beschouwing gelaten. Het Achmea Dutch Retail Property Fund heeft de achterliggende jaren een hoog rendement gerealiseerd. Het afgelopen jaar bedroeg het totale rendement van het Fonds op basis van de IPD-methodiek 4,2% (2011: 9,8%). De benchmark behaalde een rendement van 4,2% (2011: 7,6%); dus in lijn met de benchmark (2011: outperformance van 220 basispunten). De afgelopen drie jaar behaalde het Achmea Dutch Retail Property Fund een gemiddeld rendement van 7,0% per jaar (2011: 6,1%). Ten opzichte van de benchmark behaalde het Fonds over deze meet periode een outperformance van 50 basispunten (2011: outperformance van 20 basispunten). Gevoeligheidsanalyse In onderstaande tabel is het effect op het eigen vermogen en het resultaat van het Fonds weergegeven indien huuropbrengsten, financiële leegstand, herwaardering en yield zouden wijzigen. Huuropbrengsten De invloed op het eigen vermogen en resultaat van een stijging met 1% van de brutohuuropbrengsten na aftrek van financiële leegstand en huurkortingen. Financiële leegstand De invloed op het eigen vermogen en resultaat indien het financiële-leegstandspercentage stijgt met 100 basispunten. Het financiële-leegstandspercentage is berekend als financiële leegstand gedeeld door de brutohuuropbrengsten voor aftrek van financiële leegstand en na huurkortingen. Yield De invloed op het eigen vermogen en resultaat indien de gemiddeld gewogen yield van het vastgoed in exploitatie stijgt met 50 basispunten. De gemiddeld gewogen yield is berekend door de yield van de externe taxateur per object te wegen naar de getaxeerde waarde per object. De invloed is bepaald op de waarde van het vastgoed in exploitatie. Gevoeligheidsanalyse Variabelen Toename in % Geschatte invloed op jaarresultaat en eigen vermogen 2012 in 1.000 Huuropbrengsten 1 403 Financiële leegstand 1-417 Yield shift 0,5-52.010 Verslag van de Beheerder 27/80