Special huurprijzen winkelmarkt

Transcriptie

1 januari 2016 Special huurprijzen winkelmarkt Huurprijsdaling zet zich gestaag door in 2015

2

3 Voor de Nederlandse winkelmarkt geldt, zoals ook zichtbaar binnen de andere commerciële vastgoedsectoren, dat de beleggingsmarkt al enige tijd weer op volle toeren draait. Dit geldt echter niet voor de gebruikersmarkt Binnen de winkelmarkt zien we tevens sterke regionale verschillen, vooral op het gebied van passantenstromen en bestedingen. Als gevolg daarvan zijn er grote verschillen in de dynamiek op de winkelvastgoedmarkt zoals leegstand, transacties en huurprijzen. Met name de winkelhuurprijzen staan juist al enige tijd onder druk. Uit onderzoek van JLL blijkt dat de winkelhuurprijzen in net als in de vijf jaar ervoor - zijn gedaald. In deze publicatie gaan we verder in op de recente ontwikkelingen en geven we een toelichting op de huurprijsontwikkeling van het afgelopen jaar. Nederlandse economie toont voorzichtig herstel Sinds 2008 had Nederland te maken met een kwakkelende economie. Na een dubbele recessie in de afgelopen zeven jaar, is de Nederlandse economie in 2015 weer groeiende. Het verbeterde consumenten vertrouwen heeft een duidelijk positief effect op de consumentenbestedingen en ook de woningmarkt zit in de lift. Deze positieve ontwikkelingen zorgen ervoor dat de Nederlandse economie in 2015 naar verwachting groeit met 2,0% (CPB). Ter vergelijking, in 2013 en 2014 bedroeg de economische groei respectievelijk 0,5% en 1,0%. De economische groei voor 2015 zet zich overigens het komende jaar voort, voor 2016 verwacht het CPB een economische groei 2,1%. De komende jaren zal ook de consument profiteren van de economische groei. Er werd reeds een stijging voorzien van het besteedbaar inkomen. Maar nu het belastingplan van 5 miljard is aangekomen, wat een lastenverlichting voor de consument betekent, zullen de meeste Nederlanders er volgend jaar honderden euro s op vooruit gaan. Hierdoor zal het besteedbaar inkomen voor veel consumenten harder stijgen dan verwacht. De nu nog voorzichtige raming van de consumentenbestedingen krijgt hierdoor vermoedelijk ook een extra impuls. Vooralsnog gaat het CPB echter uit van een groei van 1,7% in 2015 en 2,2% in De vraag blijft echter waar de consument haar bestedingen gaat doen: de fysieke winkel of online? Volgens Thuiswinkel.org wordt in % van alle bestedingen, ofwel circa 16,26 miljard, online besteed. Dit is een groei van meer dan 352% ten opzichte van Mede hierdoor, maar natuurlijk ook door de recente economische recessie, heeft de Nederlandse winkelmarkt het lastig. Retailers zijn de laatste jaren minder expensief wat zorgt voor een lager opnamevolume en een toegenomen leegstand. Retailers hebben meer keuze mogelijkheden in winkelunits waardoor de huurprijzen onder druk zijn komen te staan. Verdeling van het aantal bestedingen in Nederland 17% 17% Totale online bestedingen in 2015 groeien naar 16,26 miljard Bestedingen 83% Bestedingen in fysieke winkel Bron: Thuiswinkel.org (2015) bewerkt door JLL (2015) 3

4 In totaal is in 20 van de 186 winkelstraten de huurprijs gestegen. Deze winkelstraten profiteren onder meer van de aantrekkingskracht die ze hebben vanwege al aanwezige (inter)nationale retailers Het gaat binnen de winkelmarkt steeds meer om het verleiden van de consumenten die tegelijkertijd steeds meer online is gaan besteden. Enkel de grootste steden, in het bijzonder Amsterdam, zijn en blijven in staat de consument te binden. Hierdoor richten (inter)nationale retailers zich steeds vaker enkel op de grotere steden. Daarentegen hebben kleine en middelgrote steden te maken met relatief veel leegstand in A1 winkelgebieden. Deze polarisatietrend binnen de huidige winkelmarkt zet zich vooralsnog door. Hierdoor zijn er ook sterke verschillen waarneembaar in de ontwikkeling van de winkelhuurprijzen. Uit onderzoek van JLL blijkt dat de winkelhuurprijzen in net als in de vijf jaar ervoor - zijn gedaald. Voor dit jaarlijkse onderzoek zijn 74 gemeenten en 186 winkelstraten geanalyseerd en daaruit blijkt dat de winkelhuurprijzen het afgelopen jaar zijn gedaald met gemiddeld 2,10%(niet gecorrigeerd voor inflatie). Top 10 winkelhuurprijzen in Nederland Amsterdam - Kalverstraat Amsterdam - Leidsestraat Amsterdam - Heiligeweg Amsterdam - P.C. Hooftstraat Amsterdam - Nieuwendijk Rotterdam - Beursplein Utrecht - Lange Elisabethstraat Rotterdam - Lijnbaan Maastricht - Grote Staat Maastricht - Kleine Staat In totaal is in 20 van de 186 winkelstraten de huurprijs gestegen. Deze winkelstraten profiteren onder meer van de aantrekkingskracht die ze hebben vanwege al aanwezige (inter)nationale retailers. De winkelstraat met de sterkste huurprijsstijging, de PC Hooftstraat in Amsterdam (+10%), heeft deze stijging te danken aan het toenemende aantal internationale retailers en de ontwikkeling van het straatbeeld. Top 3 sterkste huurprijsstijging % P.C. Hooftstraat Amsterdam per m² +8% Damrak Amsterdam per m² +8% Gelderlandplein Amsterdam 650 per m² Bron: JLL (2015) 4

5 Gemiddelde huurprijsverandering Gemiddelde huurprijsverandering De stijging van de huurprijzen is het grootste in de grote steden van Nederland. Er is met name een sterke daling zichtbaar van het huurprijzenniveau in provinciesteden kleiner dan inwoners Winkelcentra tonen minder sterke huurprijsdaling Binnen dit jaarlijkse onderzoek zijn 34 winkelcentra geanalyseerd en daaruit blijkt dat de huurprijzen minder sterk zijn gedaald dan binnen de grote winkelstraten. Winkelcentra lieten een gemiddelde huurprijsdaling zien van 1,9%. Winkelcentrum Gelderlandplein is het sterkst gestegen (8%) ten opzichte van het voorgaande jaar door onder andere de komst van retailers, zoals onder meer Marqt, Nespresso en de uitbreiding van Albert Heijn. Hoogste winkelhuurprijzen worden gerealiseerd op het Stadshart in Amstelveen waar de tophuur circa per m² per jaar bedraagt. Gemiddelde huurprijsstijging het sterkst in grote steden De gemiddelde huurprijsstijging is het sterkst in Amsterdam. Hier steeg de gemiddelde huurprijs met 2,6%. In het jaarlijkse onderzoek worden 15 Amsterdamse locaties geanalyseerd. Slechts twee locaties tonen een lichte huurprijsdaling. Nagenoeg alle overige locaties tonen een bovengemiddeld sterke stijging. Gemiddelde huurprijsverandering naar omvang stad 3,0% Er is met name een sterke daling van het huurprijsniveau in provinciesteden kleiner dan inwoners (-4,2%). Dit heeft niet alleen te maken met de grootte en daarmee het verzorgingsgebied van de stad, maar ook een toename van leegstand binnen deze steden (gemiddeld 12,6%). Huurprijsdaling het sterks in B en C segment Waar in grote steden de vraag naar A1 winkelruimte positief is, is een neerwaartse trend naar vraag binnen A1 winkelruimte zichtbaar in middelgrote en kleine steden. De concentratie van internationale retailers beperkt zich tot de topwinkelstraten van Nederland. Met name de binnenstad van Amsterdam is populair bij internationale retailers waar nieuwkomers zoals Snipes, Ted Baker en Primark zich het afgelopen jaar hebben gevestigd. In Nederland zijn de huurprijzen van de A1 winkelstraten met circa 1,8% gedaald ten opzichte van De sterkste huurprijsdaling is te zien in het B2- en C segment waar de huurprijzen zijn gedaald met respectievelijk circa 3,1% en 2,9%. Gemiddelde huurprijsverandering naar segment -4,0% 2,0% -3,5% 1,0% 2,6% -3,0% 0,0% -1,0% -2,0% -4,2% -3,2% -2,2% -1,0% 0,5% -2,5% -2,0% -1,5% -3,1% -2,9% -3,0% -1,0% -1,8% -2,0% -1,9% -4,0% -0,5% -5,0% < > 0,0% A1 A2 B1 B2 C Bron: JLL (2015) 5

6

7 Research contacts Sven Bertens Head of Research Advisory Tel Tessa van Voorthuizen Junior Research Analist Tel Business contacts Chris van Kaam Head of Retail Tel COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no repre sentation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication. 7